양도소득세 칼럼

주택·토지·입주권을 양도할 때 비과세와 중과를 어떻게 판정하는지, 취득가액과 필요경비는 무엇으로 계산하는지 실무 기준으로 정리한 칼럼입니다. 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택, 다주택 중과, 상생임대, 등록임대 순으로 묶었습니다.

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1세대 1주택 비과세28편

양도소득세2026-10-15

재개발 신축주택 비과세, 종전 빌라 거주기간을 통산하고 공사기간은 넣지 않습니다

재개발로 받은 신축 아파트의 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 보유기간은 종전 빌라, 공사기간, 신축 아파트를 합산하고 거주기간은 실제로 거주한 기간만 합산합니다. 종전 빌라에서 2년을 거주했다면 신축에 입주해 바로 양도해도 거주요건은 채웁니다. '공사기간 절반을 거주로 인정'은 2026년 세법개정안의 장기보유특별공제 규정이고 비과세 거주요건에는 쓰지 않습니다.

양도소득세2026-10-15

조특법 제99조의2 감면주택, 다른 주택 비과세 판정에서는 제외되고 마지막 1주택이면 비과세 후 감면합니다

2013년 4월 1일부터 12월 31일까지 취득한 조세특례제한법 제99조의2 감면주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 소유주택으로 보지 않습니다. 다주택 중과를 판정할 때는 주택 수에 들어갑니다. 감면주택만 남아 그 집을 양도하면 1세대 1주택 비과세 요건부터 판정하고, 12억원을 넘는 고가주택이면 과세되는 부분에 감면을 적용하며 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 냅니다.

양도소득세2026-10-09

상속받은 농어촌주택, 주택 수에서 제외돼도 거주요건 면제의 '무주택' 판정에서는 주택으로 볼 가능성이 높습니다

피상속인이 5년 이상 거주한 수도권 밖 읍·면 지역 상속주택은 일반주택을 양도할 때 주택 수에서 제외하고, 신규 주택을 취득한 3주택 상태에서도 일시적 2주택 비과세를 판단합니다. 조정대상지역 공고 전 계약으로 거주 2년을 면제받으려면 계약금 지급일 현재 세대에 주택이 없어야 하며, 국세청은 같은 구조의 질의에서 그날 이 상속주택을 보유한 세대를 무주택으로 보지 않았으므로(서면-2018-부동산-1956), 지정 전 계약이라도 2년 거주요건이 적용될 가능성이 높습니다. 상속개시일과 계약금 완납일의 순서, 무허가·미등기 시골집의 입증, 2026년 10월 1일 시행 처분기한까지 정리합니다.

양도소득세2026-10-08

건물가액 0원·매수인 철거 조건 매매, 부수토지만 양도한 것으로 보지 않습니다(비과세는 잔금일 주택 현황으로 판정)

매매계약서에 건물가액 0원과 매수인 철거 특약을 넣어도 토지와 건물을 함께 양도하면 1세대 1주택 비과세는 주택과 부수토지의 양도로 판정합니다. 주택을 남겨 두고 부수토지만 따로 양도하면 비과세를 받지 못합니다(소득세법 시행규칙 제72조 제2항). 2022년 12월 20일 이후 계약분은 양도일(잔금청산일) 현황으로 판정하므로 잔금 전에 철거하면 나대지 양도로 봅니다(재산세제과-1543). 철거는 잔금 지급과 소유권이전등기 뒤로 정합니다.

양도소득세2026-10-08

고가 겸용주택, 12억원 초과분 계산은 주택분 양도가액으로 합니다

상가주택을 20억원에 양도하면 상가까지 합친 금액으로 판정해 고가주택이 됩니다. 그러나 12억원 초과분을 계산하는 산식에 넣는 양도가액은 주택분 양도가액입니다. 주택분이 12억원 이하면 주택 부분 과세 양도차익은 0원이고, 양도세는 상가 부분에서만 계산합니다. 2022년 1월 1일 이후 양도분에 적용합니다.

양도소득세2026-10-05

1세대 1주택 비과세 직전 지인에게 양도했다가 다시 취득한 집을 가장매매로 본 결정

비과세 받을 집을 양도하기 직전에 다른 집을 전 직장 동료에게 양도하고 1년여 뒤 같은 값에 다시 취득한 거래를, 과세전적부심사 판단부는 가장매매로 보았습니다. 1세대 1주택 비과세 부인과 부당과소신고가산세가 그대로 유지됐습니다. 특수관계가 없는 상대방과의 거래였지만, 판단부는 매도인이 계속 살고 매수인이 자기 돈을 넣지 않은 점 등을 근거로 들었습니다.

양도소득세2026-10-05

부모님 땅에 지은 내 집을 팔면 땅까지 비과세되나요? 건물과 땅 주인이 다른 주택의 양도세

주택의 건물과 땅 주인이 다르면 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 두 사람이 같은 세대인지로 정해집니다. 같은 세대면 건물과 땅을 합쳐 1주택으로 보아 두 사람 모두 비과세 대상이고, 다른 세대면 건물 주인만 자기 세대 기준으로 비과세를 받으며 땅 주인은 다른 집이 없어도 과세됩니다. 12억원 고가주택 판정은 소유자가 달라도 합계로 하고, 다른 세대 건물 주인은 12억원을 양도가액 비율로 나눈 금액만 씁니다.

양도소득세2026-10-05

미등기 공동상속주택, 일반주택을 양도할 때 법정상속분으로 소유자를 판정합니다

상속등기를 하지 않은 공동상속주택은 민법상 법정상속분으로 지분을 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 여럿이면 거주자·최연장자 순서로 소유자를 정합니다. 국세청은 소수지분자가 상속 뒤에 취득한 일반주택을 양도할 때도 그 상속주택을 주택 수에 포함하지 않는다고 답했습니다. 양도 뒤 제척기간 안에 협의분할 등기를 해 이 특례를 적용받지 못하게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 차액을 신고·납부합니다.

양도소득세2026-10-05

한 집에 상속 지분과 증여 지분이 함께 있을 때, 국세청은 증여 지분의 처분기한을 증여받은 날부터 계산했습니다

부모님 공동명의 주택에서 어머니 지분은 상속받고 아버지 지분은 증여받은 1세대가 원래 보유하던 집을 양도하는 경우, 국세청은 증여받은 지분을 새로 취득한 주택으로 보아 일시적 2주택 요건을 적용했습니다(서면-2025-법규재산-3647, 2026.9.21.). 2026년 10월 1일 시행령 개정 뒤 처분기한을 다시 판정하는 경우와 상속 지분 쪽 확인 사항을 함께 정리했습니다.

양도소득세2026-10-04

주택 부수토지 일부가 도로로 수용되면 비과세, 부수토지만 먼저 수용되는 경우는 요건이 다릅니다

사업인정고시일 전에 취득한 1세대 1주택의 주택과 부수토지 일부가 공익사업으로 협의매수·수용되면 보유·거주기간과 관계없이 비과세되고, 수용일부터 5년 안에 양도하는 잔존주택과 잔존 부수토지도 비과세됩니다. 다만 주택은 그대로 두고 부수토지만 따로 먼저 수용되는 경우는 해석이 엇갈리다가 2025년 기준해석으로 특례를 적용하지 않는 쪽이 확인됐습니다.

양도소득세2026-09-27

양도세 계산기의 장기보유특별공제 80%, 거주 2년 요건을 갖추지 못하면 최대 30%입니다

장기보유특별공제 최대 80%는 보유기간만으로 적용되지 않습니다. 보유기간 중 거주기간 2년이 표2의 진입 요건이고, 미달하면 표1이 적용되어 15년을 보유해도 30%입니다. 상생임대주택은 그 요건을 면제할 뿐 공제율까지 인정하지 않아 한 번도 거주하지 않았다면 40%만 적용되고, 공동상속주택은 다른 상속인의 거주기간으로 판단합니다.

양도소득세2026-09-25

상속받은 조합원입주권, 준공 전에 양도해도 비과세가 적용될까?

상속받은 조합원입주권의 비과세는 같은 세대에서 물려받았는지로 결론이 달라집니다. 별도세대에게서 받은 입주권은 완공 전에 양도하면 비과세가 적용되지 않고, 상속으로 입주권이 둘이 되면 원래 갖고 있던 입주권까지 비과세를 적용받지 못합니다.

양도소득세2026-09-25

조합원입주권을 상속받은 뒤 종전 주택을 양도하면 비과세가 될까요?

조합원입주권을 상속받은 세대가 원래 보유하던 주택을 양도할 때는 시행령 제156조의2 제6항을 봅니다. 돌아가신 분이 주택이나 분양권을 한 개라도 갖고 있었으면 특례가 전부 적용되지 않고, 같은 세대에서 물려받은 입주권은 동거봉양 합가로 전환된 것만 인정됩니다.

양도소득세2026-09-25

상속·증여로 받은 분양권·입주권, 거주요건 면제도 승계될까

조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대는 거주 2년 없이 비과세를 받습니다. 그 분양권이나 입주권을 상속·증여로 이전받으면 면제가 승계되는 경우와 승계되지 않는 경우가 나뉩니다. 상속·증여로 이전받은 경우에는 권리가 세대 밖으로 나갔는지가 기준이 됩니다.

양도소득세2026-09-20

상가주택(겸용주택) 양도할 때 양도세, 전부 주택으로 보나요? (12억원을 넘으면 다릅니다)

1층 상가·위층 주택처럼 한 건물에 주택과 상가가 섞인 겸용주택을 양도할 때는 주택 판정이 면적에 따라 달라집니다. 주택 연면적이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받지만, 주택이 상가보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 봅니다. 다만 2022년 1월 1일부터 실지거래가액 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 주택 면적이 더 커도 주택 부분만 주택으로 보아 상가 부분을 따로 과세합니다.

양도소득세2026-09-20

해외로 이민·유학 가며 주택을 양도하면 양도세 비과세되나요?

출국일 현재 국내에 1주택을 가진 사람이 해외이주법에 따른 이주로 세대 전원이 출국하거나, 1년 이상 국외에 살아야 하는 취학·근무로 세대 전원이 출국하는 경우에는, 출국일부터 2년 이내에 그 주택을 양도하면 보유·거주 기간을 채우지 않아도 1세대 1주택 양도세 비과세를 받습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호). 2년을 넘기면 비과세를 적용받지 못하므로 출국 전후 매도 시기를 관리해야 합니다.

양도소득세2026-09-20

인구감소지역에 주택을 추가로 취득해도 1주택 혜택이 유지되나요? (양도세·종부세 특례)

1주택자가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역 주택 1채를 추가로 취득하면, 종전 주택을 양도할 때 1세대 1주택 양도세 비과세를 그대로 받고 종합부동산세도 1세대 1주택자로 봅니다(조세특례제한법 제71조의2). 인구감소지역 주택은 기준시가 4억원(수도권 밖 인구감소지역은 9억원) 이하여야 하며, 종부세 특례는 9월 16일~30일에 신청합니다.

양도소득세2026-09-17

토지거래허가구역 실거주 의무 유예 연장, 양도세 2년 거주요건과 다릅니다

국토교통부가 토지거래허가구역의 실거주 의무 유예를 2027년 말까지 연장하고, 갱신계약까지 인정해 최장 3년 3개월 입주를 미룰 수 있게 했습니다. 그런데 이 '2년 실거주'는 부동산 거래신고법상 이용의무이지, 양도세 1세대 1주택 비과세의 거주요건과는 별개입니다. 유예를 받아 입주를 미뤄도 양도세 비과세 거주 2년은 따로 채워야 합니다.

양도소득세2026-09-15

결혼하거나 부모님을 모시며 2주택이 되면 비과세되나요?

각자 1주택인 사람이 혼인하거나, 1주택자가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 모시려 세대를 합치면 일시적으로 2주택이 됩니다. 이때 혼인일 또는 합가일부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다. 먼저 양도하는 그 주택 자체의 보유·거주요건은 따로 갖춰야 합니다.

양도소득세2026-09-15

1세대 1주택 비과세 요건 총정리 (보유·거주기간 계산하는 법까지)

1세대 1주택 비과세는 거주자인 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유하고(취득 당시 조정대상지역이면 거주도 2년), 미등기가 아니며, 양도가액 12억원 이하일 때 적용됩니다. 요건 전체와 보유·거주기간을 계산하는 법, 재건축·상속의 기간 통산, 최종 1주택 재기산 폐지까지 한 번에 정리합니다.

양도소득세2026-09-15

장기보유특별공제 완전정리, 표1과 표2 계산과 2026년 개편안

장기보유특별공제는 일반 부동산·다주택은 표1(3년 6%에서 15년 30%), 1세대1주택은 표2로 보유공제와 거주공제를 각각 계산해 더해 최대 80%까지 공제합니다. 표2 계산법과 2026년 세제개편안(장기거주소득공제로 거주 중심 개편, 비거주 기간의 거주 인정과 공제한도 신설, 국회 통과 전)을 함께 정리합니다.

양도소득세2026-09-15

무허가 주택이 있으면 다른 주택 양도세 비과세가 적용될까?

양도소득세에서 주택은 허가나 등기 여부가 아니라 사실상 주거용으로 쓰는지로 판단합니다. 그래서 무허가 주택이라도 사람이 살면 주택 수에 포함돼, 다른 주택을 양도할 때 1세대 2주택이 되어 비과세가 원칙적으로 적용되지 않습니다. 취득세·종부세와 결론이 달라 혼동하기 쉽습니다.

양도소득세2026-09-11

상속주택 양도세 특례 총정리, 일반주택을 먼저 양도하면 비과세와 그 조건

상속주택과 원래 주택을 가진 1세대는 원래 주택(일반주택)을 먼저 양도하면 1세대1주택 비과세를 받습니다. 일반주택 시점·선순위·요건, 공동상속과 농어촌 상속주택, 상속주택을 양도할 때의 취득가액과 5년 중과배제까지 정리합니다.

양도소득세2026-09-08

조합원입주권도 양도세 비과세 되나요? 두 경우 총정리

조합원입주권 비과세는 두 갈래입니다. 입주권 자체를 양도할 때(소득세법 §89①4호)와 입주권을 든 채 주택을 양도할 때(시행령 §156의2, 대체주택 특례 포함)로 나눠 요건을 정리했습니다.

양도소득세2026-09-08

자녀와 세대를 분리하면 각각 1주택 비과세를 받나요?

1세대 판정은 주민등록상 분리가 아니라 실제로 생계를 같이 하는지로 봅니다. 자녀가 독립 세대 요건을 갖추지 못하면 주소만 옮겨도 같은 세대로 봅니다.

양도소득세2026-09-07

12억원 초과 1주택, 양도세는 어떻게 계산하나요?

1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에만 과세합니다. 양도차익에 (양도가액-12억)/양도가액을 곱해 과세 양도차익을 계산하고, 장기보유특별공제는 최대 80%입니다.

양도소득세2026-09-07

조정대상지역 주택, 2년을 거주해야 비과세되나요?

취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유 2년에 더해 거주 2년을 채워야 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 거주기간은 주민등록이 아니라 실제 거주한 기간으로 판정합니다.

양도소득세2026-09-07

1세대 1주택, 2년을 보유하지 않고 양도하면 양도세는 어떻게 되나요?

1세대 1주택 비과세는 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 거주도 2년)가 기본 요건입니다. 2년을 못 채우면 비과세가 적용되지 않고, 보유기간이 짧을수록 높은 단기세율이 적용됩니다.

일시적 2주택6편

양도소득세2026-10-12

종전 주택과 신규 주택 잔금이 같은 날이면 일시적 2주택 비과세는 어떻게 판정하나요?

같은 날 종전 주택을 양도하고 신규 주택을 취득하면 종전 주택을 먼저 양도한 것으로 봅니다(사전-2024-법규재산-0827). 그날 산 집은 종전 주택의 주택 수에 들어가지 않습니다. 반대로 신규 주택 취득일이 하루라도 앞서면 그 사이 주택 수가 늘어나고, 매수인 사정으로 잔금이 늦어진 경우도 같습니다(조심2019중3038). 같은 날 양도 뒤 남은 주택과 새 주택 사이에 일시적 2주택을 다시 적용할 수 있는지도 정리했습니다.

양도소득세2026-10-08

일시적 2주택 처분기한 마지막 날이 토요일·공휴일이면 그다음 날까지 양도하면 됩니다

일시적 2주택 처분기한(2년·3년)은 신규 주택 취득일 다음 날부터 기산해 취득일과 같은 월·일에 만료합니다. 그 마지막 날이 토요일이나 공휴일이면 기한은 그다음 날 만료하고, 토요일·일요일이 이어지면 월요일까지 양도하면 기한 내 양도입니다. 양도일은 잔금을 청산한 날이 원칙이고, 잔금 전에 등기를 접수했다면 등기접수일입니다.

양도소득세2026-10-05

신규 주택 계약 후 종전 주택 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우, 일시적 2주택 처분기한

신규 주택 계약일과 잔금일 사이에 종전 주택 소재지가 조정대상지역으로 새로 지정된 사안에서 기획재정부는 처분기한을 단축기간이 아닌 3년으로 보았고(재산세제과-825), 비조정 종전 주택을 둔 채 조정대상지역 분양권을 취득한 뒤 종전 주택 지역이 지정된 사안에서도 국세청은 3년으로 보았습니다(서면-2021-부동산-4655). 두 예규는 종전 조문 아래 나왔습니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 '신규 주택의 취득일 현재' 문구를 넣어 2년 단축 요건을 다시 정했고, 이 문구 아래에서 같은 사안을 판단한 해석은 아직 확인되지 않습니다.

양도소득세2026-09-30

종전 주택 취득 후 딱 1년 되는 날 신규 주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세가 되나요?

종전 주택을 취득한 지 1년이 되는 날 신규 주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세 요건을 갖추지 못합니다. 1년은 종전 주택 취득일 다음 날부터 기산하므로 그 다음 날 취득분부터 요건을 갖춥니다. 취득일은 잔금일이 원칙이고, 잔금 전에 등기를 접수했다면 등기접수일입니다.

양도소득세2026-09-23

일시적 2주택, 종전 주택은 언제까지 양도해야 비과세인가요 (2년? 3년?)

일시적 2주택이 됐다면 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세받는 것이 원칙입니다. 다만 신규 주택 취득일 현재 두 주택이 모두 조정대상지역이고 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 처분기한이 2년으로 단축됩니다. 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나 계약하고 계약금을 지급했다면 3년이 유지됩니다(2026년 9월 30일 소득세법 시행령 공포, 10월 1일 시행).

양도소득세2026-09-12

조정대상지역 일시적 2주택, 8월 4일 이후 취득분부터 처분기한 2년(시행령 공포·10.1. 시행)

조정대상지역에 종전 주택을 보유한 채 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득한 경우, 종전 주택 처분기한이 3년에서 2년으로 단축됐습니다. 2026년 9월 30일 공포된 소득세법 시행령(대통령령 제36737호)으로 10월 1일부터 시행되며, 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 분부터 적용됩니다. 8월 3일 이전에 취득했거나 계약하고 계약금을 지급한 경우는 3년이 그대로 유지됩니다.

다주택 중과9편

양도소득세2026-10-05

다가구주택을 보유한 다주택자, 중과 주택 수와 기준시가 3억원은 구획별로 판단합니다

다주택 중과 주택 수를 계산할 때 다가구주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 봅니다. 전체를 하나의 주택으로 보는 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택한 경우에만 적용합니다(제167조의3 제2항 제1호). 선택하지 않으면 기준시가 3억원 이하 판정도 구획별로 하고, 구획의 기준시가는 개별주택가격을 면적 비율로 안분합니다(사전-2021-법령해석재산-1008).

양도소득세2026-10-05

부담부증여·경매 주택의 공고 전 계약 중과배제, 증여등기·매각허가결정이 공고 후면 적용되지 않습니다

조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 주택은 다주택 중과에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제11호, 제167조의3 제1항 제11호). 국세청은 공고 전에 부담부증여 계약을 하고 공고 후 증여등기를 접수한 경우 채무액 부분은 이 예외에 해당하지 않는다고 보았고(서면-2021-법규재산-1989), 공고 전 가압류·경매개시결정이 있었더라도 매각허가결정이 공고 후이면 해당하지 않는다고 보았습니다(서면-2021-법규재산-3789·7563). 기준이 되는 공고일은 주택법상 공고일입니다(기획재정부 재산세제과-73).

양도소득세2026-10-05

혼인으로 3주택 이상이 된 세대의 중과 주택 수, 배우자 쪽 세대원 주택까지 차감합니다

1주택 이상 보유자끼리 혼인해 혼인한 날 현재 1세대 3주택 이상이 되고 혼인한 날부터 5년 이내에 주택을 양도하면, 중과 주택 수에서 양도일 현재 배우자가 보유한 주택 수를 차감합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제9항). 기획재정부는 배우자뿐 아니라 배우자와 같은 세대였던 자녀 등 배우자의 세대원이 소유한 주택도 모두 차감한다고 해석했습니다(재산세제과-1400, 2023.12.18.).

양도소득세2026-10-05

공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위와 조건

공동상속주택의 소수지분자가 상속지분을 양도하면 보유 주택 수와 관계없이 다주택 중과세율을 적용하지 않지만, 상속 뒤 다른 상속인에게서 매입한 지분은 중과세율을 적용합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제2항 제2호, 재산세제과-1188, 사전-2020-법규재산-0566). 같은 세대였던 피상속인에게서 상속받은 소수지분도 중과는 배제되지만 일반주택 비과세 특례(제155조 제3항)는 동거봉양 합가의 경우만 적용되고(재산세제과-1035, 서면-2021-법규재산-0843), 소수지분이 조합원입주권 2개의 소수지분으로 바뀌어도 같은 방법으로 주택 수를 계산합니다(재산세제과-1407).

양도소득세2026-10-05

두 번에 나눠 상속받은 주택, 중과 배제 5년은 처음 상속 때 소유자였는지로 기산일이 달라집니다

부모가 공동소유하던 주택의 아버지 지분을 단독으로 상속받은 뒤 어머니 지분을 상속받았다면, 아버지 지분은 아버지 지분을 상속받은 날부터 5년이 지나 양도할 때 다주택 중과세율을 적용합니다(서면-2023-법규재산-1660). 반면 처음 상속 때 공동상속의 소수지분자였다가 재상속으로 최대지분자가 됐다면, 최대지분자가 된 날부터 5년 이내에 보유지분 전체를 양도할 때 중과하지 않습니다(사전-2021-법규재산-1681, 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제7호). 1660 사안에서 나중에 상속받은 어머니 지분은 예규가 따로 판단하지 않았습니다.

양도소득세2026-10-03

조정대상지역 공고일 당일 매도계약도 양도세 중과배제, 국세청 사전답변으로 확인했습니다

2주택 세대가 조정대상지역 공고일 당일에 그 지역 주택을 양도하기로 계약하고 계약금을 받았다면 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다. 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제11호의 '공고가 있은 날 이전'에 공고일 당일도 포함된다는 점을 국세청 사전답변(사전-2026-법규재산-1125, 2026.9.21.)으로 확인했습니다. 와이제이 택스 라운지가 대리 신청한 건입니다.

양도소득세2026-09-07

다주택 양도세 중과, 지금도 적용되나요?

다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료돼, 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도분에 중과가 다시 적용됩니다. 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다.

양도소득세2026-09-04

상속주택 양도세 · 다주택 중과 제외 3가지

조정대상지역 상속주택을 다주택자가 양도하면 2026년 5월 10일 이후 양도분은 다주택 중과가 원칙이다. 그래도 상속받은 날부터 5년 내 양도, 공동상속의 소수지분, 일시적 2주택 비과세 세 가지 중 하나면 중과에서 제외된다. 특히 일시적 2주택은 2023년 2월 28일 개정으로 비과세 요건을 모두 충족해야 배제되도록 강화됐다. 근거 조문(소득세법 시행령 제167조의10·제167조의3)과 함께 정리했다.

양도소득세2026-08-10

다주택 중과 한시완화, 올해 양도한 주택도 2027년 5월 확정신고에서 완화 · 2027·2028년 세율표

2026년 세제개편안은 조정대상지역 다주택 양도세 중과 가산율을 2027년과 2028년 2년간만 인하합니다. 이미 2026년에 양도한 주택도 2027년 5월 확정신고에서 완화세율 대상이 되는 특례가 함께 포함됐습니다.

상생임대18편

양도소득세2026-10-13

조정대상지역 공고 전 분양계약, 계약금 낸 날 다른 집이 있었다면 거주 2년이 필요합니다

조정대상지역 지정 공고 전에 분양계약을 하고 계약금을 냈더라도, 계약금을 낸 날 세대에 다른 주택이 있었다면 1세대 1주택 비과세에 거주 2년이 필요합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호, 기획재정부 조세정책과-1904). 잔금 당시 조정대상지역이었다면 지금 해제됐어도 같습니다. 거주하지 못했다면 상생임대 특례를 검토하는데, 잔금 전에 맺은 첫 전세계약은 직전임대차계약이 아니고 그 갱신계약부터 따집니다.

양도소득세2026-10-13

상생임대 요건을 갖춘 집이 두 채, 먼저 양도하는 집은 일시적 2주택 요건까지 갖춰야 비과세됩니다

상생임대 특례는 거주요건만 면제하고, 비과세는 양도할 때 1주택이거나 일시적 2주택처럼 1주택으로 보는 경우에만 적용합니다. 두 채 모두 상생임대 요건을 갖춰도 마지막에 1주택으로 양도하는 집은 비과세가 되지만, 먼저 양도하는 집은 일시적 2주택의 종전주택 요건(종전주택 취득 1년 뒤 신규주택 취득, 처분기한 안 양도)을 갖춰야 비과세됩니다. 두 채의 상생 양도기한을 각각 맞추는 순서까지 정리했습니다.

양도소득세2026-10-12

상생임대 중도퇴거 후 2027년에 맺은 새 임대차계약, 임대기간 합산과 양도기한

상생임대차계약을 기한 안에 체결해 임대하던 중 임차인 사정으로 퇴거했다면, 체결기한이 지난 뒤 보증금·임대료를 올리지 않고 맺은 새 계약도 두 계약의 실제 임대기간을 합산해 2년 이상이면 특례를 적용한다는 회신이 있습니다(서면-2023-법규재산-0115). 직전임대차계약 중에 퇴거해 상생임대차계약을 기한이 지난 뒤 처음 체결했다면 특례를 적용하지 않습니다(서면-2023-법규재산-2221). 두 회신은 체결기한이 2024년 12월 31일이던 때 나왔고, 2027년 1월 1일 이후 체결한 새 계약을 다룬 회신은 확인되지 않았습니다. 양도기한을 새 계약의 종료일부터 계산하는지도 해석이 나오지 않아, 합산 2년을 채운 날을 기준으로 양도 시기를 계산한 예시를 함께 실었습니다.

양도소득세2026-10-10

비거주자 기간에 맺은 임대차계약, 상생임대 특례가 되나요?

해외에 나가 있는 동안 직전임대차계약이나 상생임대차계약을 체결했다면, 귀국해 거주자로 양도해도 상생임대주택 특례를 적용하지 않는다는 회신이 이어졌습니다(서면-2023-법규재산-1281, 서면-2025-부동산-0225 등). 반면 상생임대차 임대기간 중에 비거주자가 된 사안은 그 기간을 임대기간으로 인정했고(사전-2026-법규재산-0436), 거주자로 보는 해외 파견 임직원은 해외에서 계약해도 특례를 적용합니다(서면-2025-부동산-0927). 계약 체결 시점별로 정리했습니다.

양도소득세2026-10-10

분양권·입주권·지역주택조합 주택, 상생임대 직전임대차계약은 언제 체결해야 하나

새 아파트는 취득일이 매매 주택과 달라 직전임대차계약을 체결할 수 있는 시점도 다릅니다. 분양받은 주택은 잔금 청산 전에 체결한 계약을 직전임대차계약으로 보지 않고(서면-2022-법규재산-3529), 잔금 후 체결하면 인정합니다(서면-2024-부동산-0917). 분양권 상태 계약을 취득 후 변경해 다시 써도 인정되지 않았지만(서면-2023-법규재산-0096, 서면-2024-부동산-3377), 그대로 갱신한 계약은 직전임대차계약으로 볼 수 있다는 회신이 나왔습니다(서면-2024-부동산-2670). 지역주택조합·승계조합원은 사용승인서 교부일 이후 계약이면 인정하고, 재건축 원조합원은 준공 전 계약도 '취득 후' 계약으로 봅니다(서면-2022-법규재산-4596).

양도소득세2026-10-10

잔금 전에 체결한 임대차계약, 상생임대 직전임대차계약이 될까

상생임대주택 특례의 직전임대차계약은 주택을 취득한 후 체결한 계약이어야 합니다. 국세청은 매매계약 후 잔금 전에 체결한 계약을 임대가 취득일 이후 시작됐어도 직전임대차계약으로 보지 않았고(사전-2024-법규재산-0967, 사전-2026-법규재산-0087), 임대인 명의를 매수인으로 바꿔 쓰거나 4년 계약을 2년씩 나눠도 결론은 같았습니다. 취득일 당일 체결한 계약은 인정합니다(서면-2022-법규재산-4863). 조세심판원이 2026년에 다르게 판단한 두 결정(조심2026부0754 인용, 조심2026소1628 기각)과 함께 계약서 체결일 기준으로 정리했습니다.

양도소득세2026-10-10

연장·갱신·분할한 임대차계약, 상생임대 직전·상생계약은 어느 것인가

4년 단일계약은 앞뒤 2년씩 나눠 직전·상생임대차계약으로 볼 수 없지만, 계약을 변경해 단축하고 새로 체결하면 각각 인정한다는 회신이 있습니다(서면-2024-법규재산-2876, 재산세제과-952). 2년 계약 뒤 같은 임차인과 같은 조건으로 연장했다면 두 계약을 합산해 직전임대차계약으로 보지만(서면-2023-법규재산-3010, 서면-2024-부동산-0760), 임대료를 올려 1년 계약했거나 임차인이 다른 1년·6개월 계약은 합산하지 않습니다(서면-2025-부동산-0424, 서면-2024-부동산-3411). 1년 단위 갱신과 같은 조건 재계약은 상생임대차계약으로 합산하고(서면-2023-법규재산-2729, 사전-2026-법규재산-0492), 중간 계약은 공백으로 건너뛸 수 없습니다(서면-2024-법규재산-3576).

양도소득세2026-10-10

법인·LH에 임대했거나 임차인 가족만 사는 집, 상생임대 특례가 되나요?

상생임대주택 특례 조문은 임차인이 누구여야 하는지 정하지 않습니다. 국세청은 법인에 임대해 상시 주거용 사택으로 쓰는 경우(서면-2022-법규재산-3253), LH에 임대하고 LH가 상시 주거용 임차인에게 재임대하는 경우(서면-2022-부동산-3957), 직전임대차계약의 임차인이 전대한 경우(서면-2022-법규재산-3431)에 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다. 임차인 대신 모친만 거주하거나(서면-2024-법규재산-4394) 임차인 사망으로 임차권이 승계된 경우(서면-2022-부동산-4485), 별도세대 공유자 1인이 임차인인 경우의 다른 공유자 지분(서면-2022-법규재산-2930)도 인정했습니다. 전차인이 가정어린이집으로 쓴 주택은 상시 주거용이 아니어서 특례가 없습니다(서면-2024-법규재산-2199).

양도소득세2026-10-10

세입자 있는 집을 매수한 경우, 상생임대 직전임대차계약은 언제부터인가

세입자가 사는 주택을 매수하면서 이어받은 임대차계약은 상생임대주택 특례의 직전임대차계약이 아닙니다. 취득 직후 그 계약의 임대인 명의나 기간을 바꿔 다시 써도 인정되지 않았습니다(서면-2023-법규재산-0343, 서면-2024-부동산-4393). 반면 임차인이 갱신요구권을 행사해 갱신한 계약과 재갱신한 계약은 각각 직전·상생임대차계약이 될 수 있고(서면-2022-법규재산-2849), 계약서 없이 갱신돼도 같습니다(서면-2024-법규재산-1914). 승계 계약이 끝난 뒤 새 임차인과 맺은 계약(사전-2026-법규재산-0715)과 취득 후 전 소유자를 임차인으로 맺은 계약(서면-2022-법규재산-4083)도 직전임대차계약으로 봅니다.

양도소득세2026-10-10

계약 중 임대료 인하·보증금 반환·전월세 전환, 상생임대 5%는 어떻게 계산하나요?

임대차계약 기간 중 임차인 요청으로 임대료를 내린 계약도 직전·상생임대차계약에 해당합니다(사전-2025-법규재산-0423). 직전임대차계약 기간 중 보증금 일부를 돌려줬다면 상생임대차계약의 5% 증가율은 반환한 뒤의 보증금을 기준으로 계산합니다(서면-2023-법규재산-3015). 갱신계약 기간 중 월세를 전세로 바꾼 경우 전환한 보증금이 민간임대주택법 제44조 제4항 기준으로 환산한 보증금 이하이면 그 갱신계약을 상생임대차계약으로 봅니다(서면-2023-법규재산-3396). 상생임대차계약이 끝난 뒤 새로 맺는 계약에는 증액 제한이 없습니다(서면-2024-법규재산-1315).

양도소득세2026-10-10

재건축·리모델링으로 임차인이 나간 상생임대주택, 임대기간은 이어지나요?

재개발·재건축이나 주택법에 따른 리모델링으로 임차인이 퇴거하고 사업 완료 후 새 임차인과 계약한 경우, 국세청은 사업 전후 임대기간을 합산하지 않는다고 회신했습니다(서면-2024-법규재산-4716, 서면-2024-법규재산-2676). 상생임대 기간 중 멸실돼 2년을 채우지 못하면 특례를 적용하지 않습니다. 요건을 모두 갖춘 뒤 조합원입주권으로 바뀌었거나, 소규모주택정비사업 환지로 신축됐거나, 세대수 증가형 리모델링으로 동·호수가 바뀐 경우에는 거주기간 제한 없이 특례를 적용한다는 회신을 사례별로 정리했습니다.

양도소득세2026-10-10

다가구 한 호실·2년 전 양도, 상생임대에서 놓치기 쉬운 요건

다가구주택이나 층별로 임대한 단독주택은 한 호실, 한 층만 요건에 미달해도 주택 전체에 상생임대주택 특례를 적용하지 않습니다(사전-2025-법규재산-1096, 사전-2025-법규재산-0373). 상생임대차 2년을 채우기 전에 양도하면 매수인이 임차인의 잔여기간을 보장해도 특례가 없습니다(사전-2024-법규재산-0610, 사전-2026-법규재산-0145). 반대로 묵시적 갱신이라 계약서를 내지 못했거나, 임대 중간에 본인이 거주했다가 다시 임대한 경우는 요건을 갖추면 인정됩니다.

양도소득세2026-10-10

상속·증여·이혼으로 명의가 바뀐 상생임대주택, 이전 임대기간은 인정될까

상생임대주택 특례는 주택 취득으로 임대인 지위가 승계된 임대차계약을 직전임대차계약에서 제외합니다. 같은 세대 배우자에게 지분을 증여했거나 같은 세대 상속인이 계약을 승계한 경우에는 이전 임대기간을 인정한 회신이 있습니다. 증여받고 임대인 명의만 바꾼 계약은 직전임대차계약으로 보지 않고 증여 후 새로 체결한 계약부터 판정하며(서면-2022-법규재산-3407), 별도세대 직계존속에게 상속받아 승계한 계약도 직전임대차계약에 해당하지 않습니다. 이혼 전 증여받은 지분은 특례 대상에서 제외되고(사전-2025-법규재산-0788), 재산분할로 단독명의가 되면 전후 임대기간을 합산합니다(서면-2023-부동산-0109).

양도소득세2026-10-10

일시적 2주택·합가·감면주택과 상생임대 특례를 함께 적용할 때

상생임대주택 특례는 일시적 2주택, 동거봉양·혼인 합가, 조세특례제한법 제99조의2 감면주택처럼 다른 규정으로 1세대1주택으로 보는 경우에도 함께 적용됩니다. 일시적 2주택의 종전주택이 상생임대주택이면 거주기간 제한을 받지 않고(서면-2022-부동산-4214), 합가 특례와도 중첩되며(서면-2024-부동산-0162, 사전-2026-법규재산-0488), 상생임대 개시일에 다주택이어도 양도 시 1주택이면 됩니다(서면-2024-부동산-2519). 재건축 대체주택의 1년 거주 요건은 상생임대로 면제되지 않습니다.

양도소득세2026-10-05

부모 명의로만 임대한 공동명의 주택, 미성년 자녀 지분도 상생임대 특례 대상일까

부모와 미성년 자녀가 함께 소유한 주택을 부모 명의로만 임대하고 임대료는 아버지가 모두 받은 사안에서, 국세청은 자녀 지분에도 상생임대주택 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다(사전-2026-법규재산-0132, 2026.9.15.). 이 답변이 미치는 범위, 별도세대 공유자에 대한 해석과의 차이, 2026년 10월 1일 이후 양도분의 양도기한을 정리했습니다.

양도소득세2026-09-22

상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?

상생임대주택 특례는 직전임대차 1년 6개월 이상, 상생임대차 2년 이상의 임대기간 요건을 갖춰야 합니다. 임대기간은 월력으로 계산하고 끝에 남는 1개월 미만은 1개월로 보므로, 1년 5개월 19일은 1년 6개월로 봅니다(서면-2022-법규재산-2784). 임차인이 만기 전에 퇴거하면 임대개시일부터 퇴거일까지를 임대기간으로 보되 같은 계산 규칙을 적용하고(사전-2025-법규재산-0873), 임대인이 주택을 양도해 임대차가 일찍 끝난 경우에도 제3항을 적용합니다(사전-2026-법규재산-0866). 월력으로 23개월을 채우지 못하면 2년에 미달합니다. 임차인 사정으로 중도퇴거했다면 임대료를 올리지 않은 새 임대차계약 기간을 합산하고, 같은 임차인과 같은 임대료로 갱신한 계약이 임차인 사정으로 일찍 끝났다면 1차 계약과 합산해 직전임대차계약으로 봅니다.

양도소득세2026-09-21

거주하지 않은 주택도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요? (장기임대주택 보유 시)

장기임대주택을 등록해 보유하면서, 실제로 거주하지 않은 다른 주택을 양도할 때도 상생임대주택 요건(소득세법 시행령 제155조의3)을 갖추면 거주주택 비과세를 받을 수 있습니다. 상생임대 특례가 거주주택 비과세의 2년 거주요건을 면제하기 때문입니다. 국세청도 사전-2025-법규재산-0535(2025.7.17.)에서 같은 결론을 냈습니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 양도세가 과세되고, 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차가 끝난 뒤 1년 이내(최대 2029년 12월 31일, 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지)에 양도해야 거주요건 면제를 받습니다.

양도소득세2026-08-13

상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행)

2026년 9월 30일 공포돼 10월 1일부터 시행되는 소득세법 시행령 개정(대통령령 제36737호)으로 상생임대 특례에 양도기한 요건이 신설됐습니다. 종료 시점별 양도기한과 연장·갱신 시 유의점을 정리했습니다.

등록임대10편

양도소득세2026-10-13

자동말소 후 거주주택 비과세는 말소일부터 5년, 2027년 12월 31일은 임대주택의 기한입니다

장기임대주택이 자동말소된 세대가 거주주택을 비과세로 양도하는 기한은 최초 말소일부터 5년입니다(소득세법 시행령 제155조 제23항). 2026년 10월 1일 개정으로 생긴 2027년 12월 31일은 아파트 매입임대주택 자체를 양도할 때 다주택 중과에서 제외되는 기한이어서 거주주택 기한과 다른 규정입니다. 개정령은 제155조 제23항에 그 임대주택 양도기한 요건을 적용하지 않는다는 문구를 넣었습니다. 두 기한의 차이, 5년의 계산, 재건축 단계 임대주택의 기한까지 정리했습니다.

양도소득세2026-10-04

등록임대 임대료 5% 증액제한, 임차인이 바뀌어도 적용되고 위반하면 과태료와 세제혜택 배제

등록임대사업자는 등록을 유지하는 동안 직전 계약 임대료의 5%를 넘겨 증액할 수 없고, 증액 후 1년 안에는 다시 증액할 수 없습니다. 임차인이 바뀌어도, 2년 동결 뒤 갱신해도 상한은 5%입니다. 위반하면 1건 500만원부터 최대 3천만원의 과태료와 함께 거주주택 비과세·중과배제·장기보유특별공제 특례·임대소득 감면이 배제되며, 세법의 5% 요건은 특례마다 적용 시기가 다릅니다.

양도소득세2026-10-04

장기일반 임대주택 장기보유특별공제 50%·70%, 자동말소 아파트는 50%가 상한입니다

조세특례제한법 제97조의3은 장기일반민간임대주택을 8년 이상 임대하면 50%, 10년 이상이면 70%의 장기보유특별공제를 적용합니다. 현행 조문은 2027년 말까지 등록한 민간건설임대만 대상이고, 2020년 말까지 등록한 매입임대는 종전 규정으로 적용합니다. 공제율은 양도차익 전체가 아니라 임대기간 중 발생한 부분에만 적용하며, 매입 아파트가 자동말소되면 8년 임대로 보아 50%가 상한입니다.

양도소득세2026-10-04

장기일반 임대주택 10년 임대하면 양도세 100% 감면, 2015~2018년에 취득해 3개월 안에 등록한 주택만 대상입니다

조세특례제한법 제97조의5는 2015년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 안에 장기일반·공공지원으로 등록한 매입임대주택을 10년 이상 계속 임대하면, 임대기간 중 발생한 양도소득분 양도세를 100% 감면합니다. 2018년 9월 14일 이후 취득분은 임대개시일 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하여야 합니다. 공실은 각 공실기간이 6개월 이내면 계속 임대로 보고, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 냅니다. 감면 종합한도는 적용하지 않으며 장기보유특별공제 특례와는 선택해야 합니다.

양도소득세2026-10-04

의무임대기간 중 등록임대주택을 양도하면, 포괄양도로 신고해도 지방세 감면은 추징됩니다

등록임대주택은 의무임대기간 중에 원칙적으로 팔 수 없고, 다른 임대사업자에게 신고하고 포괄양도하거나 부도·파산 등 사유로 허가를 받아야 합니다. 그 밖의 양도는 3천만원 이하 과태료 대상입니다. 포괄양도를 신고해 수리받아도 양도인의 취득세·재산세 감면은 추징된다는 결정이 있고, 거주주택 비과세를 먼저 받았다면 사후관리로 추징될 수 있습니다. 양수인이 양도인의 임대기간을 승계하는지는 제도마다 다릅니다.

양도소득세2026-09-18

단기임대 4년 자동말소 후 계속 임대하면, 중과배제와 장특공제 특례를 더 받을 수 있나요?

2018년 3월 31일 이전에 등록한 단기임대주택(4년)이 임대의무기간 종료로 자동말소된 뒤 계속 임대할 때, 중과배제와 장기보유특별공제 특례를 추가로 받을 수 있는지 정리했습니다. 중과배제는 임대기간이 5년에 미달해도 적용되지만(조정대상지역 아파트는 2027년 12월 31일까지 양도분), 조특법 제97조의3·제97조의4의 장특공제 특례는 임대기간을 임대개시일부터 자동말소일까지만 계산합니다(서면-2021-법규재산-1422, 2022.6.21.). 말소 후 임대기간은 특례 계산에 산입되지 않습니다.

양도소득세2026-09-09

재건축 임대주택 자진말소, 거주주택 비과세가 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우

재건축·재개발로 임대주택을 자진말소한 뒤 거주주택 비과세가 되는지는 말소 근거 조문에 따라 달라집니다. 국세청 예규 네 건으로 그 경계를 정리합니다.

양도소득세2026-08-12

거주주택 비과세, 적용받으면 불리한 경우도 있습니다

자동말소된 임대주택을 둔 채 거주주택을 5년 이내에 양도하면 비과세가 적용됩니다. 다만 그 순간 임대주택의 비과세 구간이 거주주택 양도일 이후로 줄어듭니다.

양도소득세2026-08-12

자동말소·자진말소와 재건축, 거주주택은 언제 양도해야 하나?

재건축에 들어간 임대주택은 등록말소 전에 거주주택을 양도해야 비과세됩니다. 이미 말소됐다면 말소와 철거 중 어느 쪽이 먼저였는지로 결과가 달라집니다.

양도소득세2026-08-10

조정대상지역 임대주택, 중과배제·합산배제만 적용되지 않고 거주주택 비과세는 장기 등록하면 유지

조정대상지역에서 취득한 임대주택은 양도세 중과배제와 종부세 합산배제만 배제되고, 거주주택 비과세와 임대소득 감면은 조정대상지역과 무관하게 받습니다. 단, 거주주택 비과세는 장기일반민간임대주택(10년) 등록 기준이며 2025년 6월 신설된 단기(6년)로 등록하면 조정대상지역 취득분은 제외됩니다.

그 밖의 양도소득세49편

양도소득세2026-10-15

가족 간 저가양수도 감정평가, 잔금일 전후 3개월 안이어야 양도세와 증여세에 함께 씁니다

가족에게 시가보다 낮게 집을 양도할 때 양도세는 양도일(잔금일) 전후 각 3개월, 저가양수 증여세는 양수일(잔금일) 전 6개월부터 후 3개월까지가 시가 평가기간입니다. 감정가액은 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 기간 안에 있어야 하므로, 두 세목에 함께 쓰려면 두 날짜가 잔금일 전후 3개월 안에 들어가야 합니다.

양도소득세2026-10-14

공동상속받은 정비구역 빌라의 가족 간 지분 매매, 양도자 취득가액은 상속 당시 평가액입니다

가족이 나눠 상속받은 정비구역 빌라의 지분을 한 상속인이 매입하면 양도한 상속인의 취득가액은 상속개시일 현재 상증법으로 평가한 가액입니다. 조합의 종전자산 평가액은 기준일이 사업시행계획인가 고시일이라 그대로 쓰지 않고, 지금 받는 상속 당시 소급감정도 시가로 인정받기 어렵습니다. 가족은 특수관계인이라 거래가격을 시가와 비교하고, 배우자·직계존비속 사이 매매는 증여추정도 확인합니다.

양도소득세2026-10-14

매매계약 전에 준 세입자 이사비, 매수인과 합의가 먼저였다면 양도비로 공제합니다

세입자를 먼저 내보내고 집을 판 경우 매매계약서를 쓰기 전에 준 이사비도 명도비용으로 공제받을 수 있습니다. 국세청은 매수의향서를 받아 매수인과 합의한 뒤 그 의향서의 명도 조건을 이행하려고 지출한 명도비용을 필요경비로 보았습니다(사전-2025-법규재산-0725). 매수인이 정해지기 전에 준 돈은 조문의 '매매계약에 따른 인도의무'에 맞추기 어렵습니다.

양도소득세2026-10-12

양도소득세 합산과세, 같은 연도에 주택 두 채를 양도하면 과세표준을 합칩니다

양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지 양도한 부동산의 양도소득금액을 합쳐 과세표준을 계산하고 누진세율을 적용합니다. 1세대 1주택 비과세로 양도한 주택은 합산하지 않고, 12억원 초과 고가주택은 과세되는 부분만 합산합니다. 기본공제 250만원은 1년에 한 번이고, 중과·단기세율 주택이 섞이면 비교과세로 큰 세액을 적용합니다. 양도차손은 같은 연도 안에서만 통산하므로 해를 나누는 것이 항상 유리하지는 않습니다.

양도소득세2026-10-12

해외 장기체류자의 거주자 판정, 183일보다 국내 주소를 먼저 봅니다

국내에 머문 날이 183일에 못 미친다고 바로 비거주자가 되지는 않습니다. 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인이고(소득세법 제1조의2), 주소는 주민등록이 아니라 국내에서 생계를 같이하는 가족과 국내 자산 등 생활관계로 판정합니다(시행령 제2조 제1항). 심판례는 외국 국적·영주권, 가족과 소득·학업의 근거지, 양도대금 송금처를 판단 요소로 보았습니다. 체류국 세법상으로도 거주자이면 조세조약으로 한 나라의 거주자를 정합니다. 양도 전에 준비할 자료까지 정리했습니다.

양도소득세2026-10-12

상속받은 주택을 비특수관계인에게 시가보다 낮게 양도하면 양도세·증여세는?

비특수관계인에게 상속주택을 시가보다 낮게 양도해도 양도세는 실제 받은 금액(넘겨받는 채무 포함)으로 계산하고 부당행위계산은 적용하지 않습니다. 취득가액은 상속개시일 현재 상증법 평가액이고, 세무서가 결정한 가액이 있으면 그 가액입니다. 매수인은 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이면 차액에서 3억원을 뺀 금액에 증여세를 냅니다. 친구라도 사용인이거나 본인 재산으로 생계를 유지하면 특수관계인입니다.

양도소득세2026-10-10

비거주자도 양도소득세를 분할납부(분납)할 수 있나요?

양도소득세 분할납부 조문(소득세법 제112조)은 '거주자로서'로 시작하지만, 비거주자의 신고와 납부에는 거주자 규정을 준용하므로(소득세법 제124조) 비거주자도 납부할 세액이 1천만원을 넘으면 분납할 수 있습니다. 국세청도 분할납부 규정이 비거주자에게 적용된다고 회신했습니다(부동산거래관리과-598, 2010.4.22.). 분납할 수 있는 금액, 신고서 기재와 신청 기한, 수정신고 세액이 분납 대상에서 빠지는 점, 비거주자가 함께 확인할 납세지·납세관리인·원천징수를 정리했습니다.

양도소득세2026-10-10

비거주자가 국내 주택을 양도하면 거주자와 무엇이 달라지나요?

양도일 현재 비거주자이면 국내 주택을 양도해도 1세대 1주택 비과세, 조합원입주권 비과세, 장기보유특별공제 표2(최대 80%)를 적용하지 않습니다(소득세법 제121조 제2항 단서). 세율, 양도소득 기본공제, 장기보유특별공제 표1, 신고기한과 분할납부는 거주자와 같습니다. 거주자 판정 시점, 귀국 뒤 양도할 때 보유기간 계산, 납세지·납세관리인·법인 매수 시 원천징수까지 비교표로 정리했습니다.

양도소득세2026-10-09

부동산 매매계약 전 세무 검토, 계약서에 서명하는 날 정해지는 것들

매매계약서에 서명하면 세금 판정의 기준이 되는 날짜와 금액이 함께 정해집니다. 특수관계인 거래의 부당행위 해당 여부, 조정대상지역 지정 전 계약의 거주요건 면제, 취득세 중과 판정은 매매계약일이나 계약금 지급일을 기준으로 보고, 일시적 2주택 처분기한과 잔금 전 철거 특약은 계약서에 적는 잔금일이 결론을 정합니다. 매도인과 매수인이 계약 전에 확인할 항목을 조문·예규와 함께 정리했습니다.

양도소득세2026-10-09

특수관계인 저가양도, 양도세·증여세·자금조달계획서를 함께 검토합니다

특수관계인에게 시가보다 낮게 양도한 사람은 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 양도가액을 시가로 다시 계산합니다. 취득한 쪽은 차액이 시가 30%와 3억원 중 적은 금액 이상일 때 그 초과분이 증여재산가액이 되고, 대금을 치른 돈의 출처는 자금조달계획서와 자금출처 소명에서 계좌로 입증합니다.

양도소득세2026-10-08

매수인 철거 특약으로 건물가액 0원, 양도가액은 계약서대로 보고 건물 취득가액 공제는 따로 판단합니다

토지와 건물을 함께 양도하면서 계약서에 나눈 가액이 기준시가 등으로 안분한 가액과 30% 이상 차이 나면 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 다시 안분합니다. 2025년 1월 1일 이후 양도분부터는 매수인이 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우를 이 규정에서 제외해, 계약서의 건물가액 0원을 그대로 씁니다. 양도인의 건물 취득가액을 공제할 수 있는지 판단한 해석은 2026년 10월 현재 확인되지 않습니다. 6억원에 함께 취득한 상가를 20억원에 양도한 예에서 공제 여부에 따라 양도소득세가 7,200만원 달라집니다.

양도소득세2026-10-08

양도세 신고할 때 무슨 서류를 준비하나요?

양도소득세 신고에는 양도·취득 매매계약서, 취득세·중개수수료 영수증, 공사비 증명서류가 기본입니다. 비과세·특례·감면, 부담부증여, 취득 계약서 분실처럼 상황마다 더 필요한 서류와 제출 시점을 표로 정리했습니다.

양도소득세2026-10-05

2020년 이전 취득 분양권, 같은 세대 배우자에게 지분을 증여해도 주택 수에 포함하지 않습니다

분양권은 2021년 1월 1일 이후 공급계약·매매·증여 등으로 취득한 것부터 비과세·중과 판정의 주택 수에 포함합니다(법률 제17477호 부칙 제4조). 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권의 지분 1/2을 2021년 이후 같은 세대 배우자에게 증여한 사안에서 국세청은 그 분양권을 주택 수에 포함하지 않는다고 회신했습니다(서면-2021-법령해석재산-0918). 별도 세대에 증여한 경우나 2021년 이후 취득한 분양권은 이 예규가 판단한 범위가 아닙니다.

양도소득세2026-10-05

잔금 전 멸실·용도변경 특약, 양도물건 판정기준일은 매매계약일에 따라 다릅니다

매매특약에 따라 잔금 전에 주택을 철거하거나 상가로 용도변경하면, 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과를 매매계약일 현황과 양도일 현황 중 어느 쪽으로 판정하는지가 계약 시기에 따라 다릅니다. 기획재정부는 용도변경은 2022.10.21., 멸실은 2022.12.20. 이후 계약분부터 양도일 현황으로 판정하고(재산세제과-1322·1543), 2025.2.28. 이후 계약한 용도변경은 비과세와 1주택 장기보유특별공제만 매매계약일로 판정합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항·제159조의4). 매매계약일 기준은 비과세에 유리하고 중과에는 불리해, 같은 기준일이 두 판정에서 반대 방향으로 작용합니다.

양도소득세2026-10-05

건물을 철거하고 나대지로 양도할 때, 멸실일부터 5년은 비사업용 토지로 보지 않습니다(무허가 건축물 제외)

건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지는 그날부터 5년 동안 비사업용 토지에 해당하지 않는 토지로 보고 판정합니다(소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제9호, 2025년 3월 21일 이후 양도분. 그 전 양도분은 2년). 국세청은 무허가주택이 멸실된 토지에는 이 규정을 적용하지 않는다고 회신했고(서면5팀-576), 조세심판원도 위반건축물로 등재된 무허가 건물을 철거한 토지에 같은 결론을 냈습니다(조심2025서2800). 5년이 지난 뒤에는 기간기준(소득세법 시행령 제168조의6)으로 판정합니다.

양도소득세2026-10-04