매매사업자로 등록하면 양도세 중과를 피할 수 있나요
매매사업자의 매매차익은 사업소득이라 종합소득세 기본세율로 과세됩니다. 다만 분양권·비사업용 토지·미등기 자산·조정대상지역 중과 대상 주택을 양도하면 양도세율로 계산한 세액과 비교해 많은 쪽을 납부합니다(비교과세). 사업자로 등록해도 이 자산들은 양도세율로 계산한 세액보다 적게 납부하지 않습니다.
비교과세는 소득세법 제64조에 있습니다
대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
- 종합소득 산출세액
- 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액
계산은 두 가지로 합니다. 하나는 매매차익을 다른 소득과 합쳐 기본세율로 계산한 종합소득 산출세액입니다. 다른 하나는 해당 자산의 차익에는 양도세율을, 나머지 종합소득에는 기본세율을 적용한 세액의 합계입니다. 둘 중 많은 쪽이 산출세액이 됩니다.
| 양도 자산 | 개인 매매사업자 과세 |
|---|---|
| 분양권 | 비교과세 |
| 비사업용 토지 | 비교과세 |
| 미등기 자산 | 비교과세 |
| 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택(제104조 제7항) | 비교과세 |
| 그 밖의 주택(단기 보유 포함) | 종합과세(기본세율) |
조정대상지역 주택은 다시 비교과세 대상입니다
조정대상지역 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 그 전에 계약했거나 토지거래허가를 신청한 주택의 경과 규정은 토지거래허가를 5월 9일까지 신청했다면에서 다룹니다. 조정대상지역 주택이 다주택 중과 대상(소득세법 제104조 제7항)에 해당하면 매매사업자도 비교과세가 적용됩니다. 장기임대주택 등 중과에서 배제되는 주택은 다주택이어도 이 대상에 들어가지 않습니다.
일반 주택을 짧게 보유하고 양도한 것만으로는 비교과세 사유가 되지 않습니다. 제64조의 자산 목록에 2년 미만 보유 단기세율(제104조 제1항 제2호·제3호)은 없습니다. 이런 주택의 차익은 종합소득세 기본세율로 계산합니다.
비교과세 때 차익은 기본공제를 빼고 계산합니다
비교과세에 쓰는 주택등매매차익은 매매가액에서 다음을 뺀 금액입니다(소득세법 시행령 제122조 제2항).
- 양도자산의 필요경비
- 양도소득 기본공제
- 장기보유특별공제
미등기 자산은 양도소득 기본공제와 장기보유특별공제를 모두 받지 못합니다(소득세법 제103조 제1항 제1호 단서, 제95조 제2항).
매매할 때마다 하는 예정신고의 차익 계산은 이와 다릅니다. 예정신고는 토지등 매매차익 예정신고에서 다룹니다.
주택신축판매업은 비교과세 대상이 아닙니다
비교과세가 적용되는 부동산매매업은 시행령이 정합니다.
법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
단서 속 괄호에 따라 결론이 달라집니다.
| 사업 형태 | 비교과세 대상 매매업인지 |
|---|---|
| 주택을 구입해 다시 파는 주택매매 | 대상(괄호로 다시 포함) |
| 주택을 신축해 판매 | 대상 아님(단서로 제외) |
| 상가·오피스텔 등 비주거용 건물을 자영건설해 판매 | 대상 |
주거용 건물과 점포 등을 함께 신축해 팔면 원칙적으로 다른 목적 건물과 그 부속토지만 매매업으로 봅니다. 다만 각각 매매하면서 다른 목적 건물 면적이 주거용 면적의 10% 이하이거나, 하나의 매매단위로 팔면서 다른 목적 건물 면적이 주거용보다 작으면 전체를 주거용으로 봅니다(같은 조 제4항).
결정 전에 확인할 것
- 양도하려는 자산이 분양권·비사업용 토지·미등기·조정대상지역 중과 대상 주택에 해당하는지
- 조정대상지역 주택이면 중과 배제 주택인지, 양도 당시 주택 수가 몇 채인지(매매업 재고주택도 주택 수에 포함, 소득세법 시행령 제167조의3 제2항 제3호)
- 하는 사업이 구입 주택 재판매인지, 주택 신축 판매인지
- 사업소득으로 인정받을 만큼 거래가 계속·반복되는지(등록 여부가 아니라 사업 실질로 판정, 사업소득과 양도소득 구분)
매매사업자로 등록할지, 법인으로 할지, 일반 양도로 할지는 보유 부동산과 거래 계획에 따라 결과가 달라집니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며, 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
근거 법령
- 소득세법 제64조 제1항 (부동산매매업자 세액 계산 특례)
- 소득세법 제104조 제1항·제7항 (양도소득세 세율), 제95조 제2항, 제103조 제1항
- 소득세법 시행령 제167조의3 제2항 제3호 (재고주택 주택 수 포함)
- 소득세법 시행령 제122조 제1항·제2항·제4항 (부동산매매업 범위, 주택등매매차익, 겸용 신축)
자주 묻는 질문
Q. 비교과세로 양도세율이 적용되면 장기보유특별공제도 받나요?
주택등매매차익을 계산할 때 장기보유특별공제를 뺍니다(소득세법 시행령 제122조 제2항 제3호). 다만 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지·건물에 적용되고 미등기 자산과 조정대상지역 중과 대상 주택은 제외되므로(소득세법 제95조 제2항), 분양권·미등기 자산·중과 대상 주택은 공제액이 없습니다. 비교과세 대상 가운데 공제를 받을 수 있는 것은 3년 이상 보유한 비사업용 토지입니다.