부모님께 증여받은 시골집, 상속 농어촌주택 특례는 받을 수 없고 주택 수는 세목마다 따로 봅니다
부모님이 거주하시는 시골집을 증여받았다면 "시골집은 주택 수에 안 들어간다"는 말을 그대로 적용할 수 없습니다. 시골집을 주택 수에서 빼는 규정은 여러 개이고, 규정마다 보는 요건이 다릅니다. 양도세 1세대 1주택 특례 가운데 상속받은 농어촌주택 규정은 증여받은 집에는 적용하지 않습니다. 2026년 10월 현행 법령 기준입니다.
세목별로 한 번에 보면
| 구분 | 증여받은 시골집을 빼는지 | 판단 기준 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 양도세 비과세, 농어촌주택 특례 | 빼지 않음 | 상속·이농·귀농 주택만 해당 | 소득세법 시행령 제155조 제7항 |
| 양도세 비과세, 일시적 2주택 | 증여도 신규 주택 취득으로 봄 | 증여일부터 기간 안에 종전 주택 양도 | 같은 영 제155조 제1항 |
| 양도세 비과세, 조특법 농어촌주택 | 요건을 갖추면 뺌 | 증여받기 전부터 보유한 일반주택 양도 | 조세특례제한법 제99조의4 |
| 양도세 중과 주택 수 | 지역·기준시가 요건을 갖추면 뺌 | 양도 당시 기준시가 3억원 이하 | 소득세법 시행령 제167조의10 제1항, 제167조의3 제1항 |
| 취득세 중과 주택 수 | 지역·시가표준액 요건을 갖추면 뺌 | 다음 주택 취득일 현재 시가표준액 | 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 |
같은 시골집이라도 비과세 판정에서는 주택으로 계산하고, 중과 판정에서는 빼는 경우가 생깁니다. 아래 가상 사례로 차례대로 검토합니다.
서울 아파트 한 채를 2019년부터 보유한 A씨 세대가 2025년 3월, 별도세대인 부모님이 거주하시는 군 지역 면 소재 단독주택(기준시가 9천만원)을 증여받았습니다. A씨가 서울 아파트를 양도하면 비과세가 될까요?
상속받은 농어촌주택 특례는 증여받은 집에 적용하지 않습니다
소득세법 시행령 제155조 제7항은 수도권 밖 읍지역(도시지역 제외)·면지역의 농어촌주택과 일반주택을 한 채씩 소유한 세대가 일반주택을 양도할 때 1주택으로 봅니다. 그런데 농어촌주택을 취득 원인으로 한정합니다.
- 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)
- 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택
- 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택
증여는 세 경우 어디에도 들어가지 않습니다. 국세청은 조부가 5년 이상 거주한 읍·면 지역 주택을 조부에게서 증여받은 경우에도 제1호의 상속주택에 해당하지 않는다고 답했습니다(사전-2017-법령해석재산-0137, 2017.6.20.). 상속받은 시골집의 요건은 상속받은 농어촌주택에 정리해 두었습니다.
증여도 신규 주택 취득이라 일시적 2주택 기간이 적용됩니다
시골집을 증여받으면 세대가 신규 주택을 취득한 것으로 봅니다. 국세청은 별도세대원에게서 증여로 다른 주택을 취득한 경우에도 일시적 2주택 규정을 적용한다고 답했습니다(부동산거래관리과-500, 2010.4.1.).
- 종전 주택(서울 아파트)을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 시골집을 증여받았을 것
- 시골집 증여일부터 3년 안에 종전 주택을 양도할 것. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년입니다(조정대상지역 공고 전 계약분은 3년).
- 종전 주택 자체의 보유·거주 요건은 따로 갖출 것
A씨는 2025년 3월 증여일부터 3년 안에 서울 아파트를 양도하면 일시적 2주택 비과세 요건을 갖춥니다. 기간이 지나면 다음 특례를 검토합니다.
조특법 농어촌주택 특례는 증여 취득도 포함합니다
조세특례제한법 제99조의4의 농어촌주택 취득에는 유상취득과 무상취득이 모두 들어가고(서면4팀-604, 2005.4.22.), 별도세대원에게서 증여받은 주택도 포함한다는 회신이 있습니다(부동산거래관리과-306, 2011.4.11.).
거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2028년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.
요건은 다음과 같습니다.
- 시골집이 읍·면(또는 대통령령으로 정하는 동)에 있고, 취득 당시 수도권·도시지역·조정대상지역·토지거래허가구역·관광단지가 아닐 것(수도권 접경지역과 도시지역 중 인구감소지역 일부는 예외, 기회발전특구는 따로 정함)
- 시골집과 부수 토지의 기준시가 합계액이 증여받은 당시 3억원(한옥 4억원) 이하일 것
- 양도하는 일반주택을 시골집 증여 전부터 보유하고 있었을 것
- 시골집과 일반주택이 같은 읍·면·동이나 연접한 읍·면·동에 있지 않을 것(제3항)
- 일반주택의 양도세 신고기한 안에 과세특례신고서를 제출할 것
시골집을 3년 보유하기 전에 일반주택을 먼저 양도해도 적용합니다(제4항). 그 뒤 시골집을 3년 채우지 못하면 양도세를 추징합니다(제6항, 수용·상속·멸실 등은 예외).
주의할 점이 두 가지 있습니다. 시골집을 증여받은 뒤에 새로 취득한 주택에는 이 특례를 적용하지 않습니다. 부모님에게서 일반주택과 시골집을 같은 날 함께 증여받은 경우에도 적용하지 않는다는 해석이 있습니다(기획재정부 재산세제과-1093, 2023.9.15.).
A씨는 시골집 증여 전부터 서울 아파트를 보유했고 시골집 기준시가도 3억원 이하입니다. 지역 요건을 갖추고 서울 아파트 자체의 보유·거주 요건을 충족하면 이 특례로 비과세를 적용받습니다.
양도세 중과와 취득세의 주택 수는 지역과 가격으로 뺍니다
다주택 중과 여부를 정하는 주택 수는 증여 여부를 묻지 않습니다. 2주택 중과(소득세법 시행령 제167조의10 제1항)와 3주택 이상 중과(제167조의3 제1항) 모두, 수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시 소속 군과 경기도·세종시의 읍·면 지역은 포함)에 있고 양도 당시 기준시가 3억원 이하인 주택을 주택 수에 산입하지 않습니다(각 항 괄호, 제1호). 증여받은 시골집이 이 요건을 갖추면 다른 주택의 중과 판정에서 빠집니다. 다만 이 규정은 중과 판정용이라 비과세 판정의 주택 수는 줄이지 않습니다.
취득세는 다른 주택을 새로 취득할 때 기존 주택 수로 세율을 정합니다. 수도권 밖 주택은 시가표준액 2억원 이하(수도권은 1억원 이하)면 주택 수에서 뺍니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제1호 가목, 제28조의2 제1호). 정비구역 등에 있는 주택은 제외합니다. 읍·면의 농어촌주택으로 대지 660㎡·연면적 150㎡ 이내이고 건축물 가액이 6천500만원 이내인 주택도 지역 요건을 갖추면 뺍니다(같은 항 제1호 마목, 제28조의2 제11호). 금액은 다음 주택을 취득하는 날 현재로 다시 확인합니다. 세목별 저가주택 기준은 저가주택 주택 수에 비교해 두었습니다.
증여받기 전에 확인할 것
- 시골집의 소재지(읍·면·동, 도시지역·조정대상지역·허가구역 해당 여부)와 기준시가·시가표준액
- 보유한 일반주택의 취득일, 시골집과 같은 읍·면·동이거나 연접한 곳인지
- 일반주택과 시골집을 같은 날 함께 증여받는 구조인지
- 증여 뒤 일반주택을 언제 양도할 계획인지(일시적 2주택 기간과 조특법 특례 중 어느 쪽으로 판단할지)
시골집 소재지와 일반주택 취득 시점에 따라 적용할 특례가 달라집니다. 증여 전에 세대 전체 주택 현황으로 비과세·중과·취득세를 함께 따지는 검토는 유료 상담으로 진행하며, 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조 제1항·제7항, 제167조의3 제1항 제1호, 제167조의10 제1항 제1호
- 조세특례제한법 제99조의4 제1항·제3항·제4항·제6항·제7항
- 지방세법 시행령 제28조의2 제1호·제11호, 제28조의4 제6항 제1호 가목·마목
- 사전-2017-법령해석재산-0137(2017.6.20.), 부동산거래관리과-500(2010.4.1.), 서면인터넷방문상담4팀-604(2005.4.22.), 부동산거래관리과-306(2011.4.11.), 기획재정부 재산세제과-1093(2023.9.15.)
자주 묻는 질문
Q. 부모님이 5년 넘게 거주하신 시골집인데, 증여로 받아도 농어촌주택 특례를 받을 수 있나요?
소득세법 시행령 제155조 제7항의 특례는 받을 수 없습니다. 이 규정은 상속주택·이농주택·귀농주택만 정하고 있어 증여받은 주택은 해당하지 않습니다. 조세특례제한법 제99조의4 특례는 증여 취득도 포함하므로 그 요건을 따로 확인합니다.
Q. 시골집을 증여받은 뒤 새 아파트를 취득해 나중에 양도하면 조특법 특례를 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 조세특례제한법 제99조의4는 시골집을 취득하기 전에 보유하던 일반주택을 양도할 때만 적용합니다.
Q. 양도세 중과 주택 수에서 빠지면 비과세 판정에서도 빠지나요?
빠지지 않습니다. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항과 제167조의10 제1항의 지방 저가주택 제외는 다주택 중과 판정에 쓰는 규정입니다. 1세대 1주택 비과세는 일시적 2주택이나 농어촌주택 특례 같은 별도 규정으로 판단합니다.