비사업용 토지 양도세, 4단계로 확인하세요
땅을 팔 때 그 토지가 비사업용 토지로 분류되면, 양도세율에 10%포인트가 더해집니다(최고 55%). 실수요 없이 오래 들고만 있던 땅이 대상입니다. 사업용인지 아닌지는 지목 → 곧바로 사업용 → 사용·지역·면적 → 기간기준의 네 단계로 확인합니다.
비사업용 토지가 뭐길래 세금이 더 붙나요
비사업용 토지란 소유자가 실수요와 무관하게 보유한 토지를 말합니다. 농사짓지 않는 농지, 방치한 임야, 놀리는 나대지가 대표적입니다.
비사업용 토지는 소유기간 중 일정 기간 이상 실수요와 관련이 없는 토지를 말하며, 양도 시 기본세율(6~45%)에 10%포인트를 더한 세율(16~55%)을 적용한다.
비사업용 토지도 장기보유특별공제를 받습니다. 다만 1세대 1주택에만 주는 표2(최대 80%)가 아니라, 일반 표1(3년 6%부터 15년 30%)만 적용합니다.
사업용인지 네 단계로 확인합니다
1단계. 지목을 정합니다. 비사업용 판정에서는 지목을 여섯 가지로 나눕니다. 농지·임야·목장용지·주택부속토지·별장부속토지·기타토지(나대지·잡종지 등)입니다. 등기부가 아니라 실제 사용 현황으로 봅니다.
2단계. 곧바로 사업용으로 보는 경우부터 가립니다. 부모(직계존속·배우자)가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속·증여받았거나, 사업인정고시일 5년 전에 취득한 땅이 수용되는 경우처럼, 몇 가지는 시기와 요건을 따지지 않고 사업용으로 봅니다. 여기 해당하면 아래 단계를 볼 필요가 없습니다.
3단계. 지목대로 쓰고, 위치와 면적이 맞는지 따집니다. 지목마다 '사업용'의 뜻이 다릅니다.
- 농지: 소재지에 살면서(재촌) 직접 농사(자경)
- 임야: 재촌 + 주민등록
- 나대지·잡종지: 재산세가 종합합산으로 과세되지 않을 것(별도합산·분리과세·비과세면 사업용)
- 주택부속토지: 건물 정착면적의 배율(도시지역 3배·5배, 그 밖 10배) 이내
여기에 더해, 도시지역(주거·상업·공업)으로 편입되면 3년이 지난 뒤부터 사업용으로 인정받지 못합니다.
4단계. 얼마나 오래 사업용으로 썼는지 계산합니다. 위 기준을 채운 기간이 다음 중 하나면 사업용입니다.
① 양도일 직전 5년 중 3년 이상, ② 양도일 직전 3년 중 2년 이상, ③ 전체 보유기간의 60% 이상 중 어느 하나를 사업용으로 사용하면 사업용 토지로 본다.
이런 사유가 있으면 비사업용이 아닙니다
내 뜻과 무관하게 땅을 쓰지 못한 기간은 사업용으로 봐 줍니다. 법령에 따라 사용이 금지·제한된 기간, 건축허가가 막힌 기간, 건물이 멸실된 뒤 일정 기간, 소유권 소송이 걸린 기간 등입니다. 상속으로 받은 땅은 이 사유를 상속개시일부터 따집니다.
토지 취득 후 법령에 따라 사용이 금지·제한된 토지 등은 그 기간 동안 비사업용 토지로 보지 않고 판정한다.
세금은 얼마나 다른가
사업용이면 일반세율(6~45%)이지만, 비사업용이면 여기에 10%포인트가 더해져 최고 55%입니다. 지정지역에 있으면 10%포인트가 한 번 더 적용됩니다. 한 필지 중 일부만 비사업용이라면, 비사업용 부분과 그 밖의 부분을 각각 별개 자산으로 보아 세액을 계산합니다.
※ 2028년부터 비사업용 토지의 장기보유특별공제를 배제하고 중과를 강화하는 개정안이 논의 중입니다(국회 통과 전, 현행과 별개).
지목별로 더 자세히
판정의 큰 틀은 지목과 무관하게 같지만, 지목마다 다투어지는 지점이 있습니다. 농지는 재촌·자경 요건과 상속·증여 특례를, 임야와 나대지는 별도의 기준을 따로 확인하면 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 몇십 년 방치한 시골 임야를 팔면 중과인가요?
A. 임야는 소재지에 살면서 주민등록을 둔 경우를 사업용으로 봅니다. 재촌하지 않았다면 비사업용으로 최고 55%까지 과세됩니다. 다만 부모가 8년 이상 재촌·자경한 임야를 상속·증여받았다면 양도 시기와 무관하게 사업용입니다(양도 당시 도시지역 안의 토지는 제외).
Q. 사업용 토지가 되려면 얼마나 사업에 써야 하나요?
A. 양도일 직전 5년 중 3년, 또는 3년 중 2년, 또는 전체 보유기간의 60% 중 어느 하나를 채우면 됩니다.
Q. 비사업용 토지 세율이 정확히 얼마인가요?
A. 기본세율(6~45%)에 10%포인트를 더해 16~55%입니다. 지정지역에 있으면 여기에 10%포인트가 한 번 더 적용됩니다.
Q. 한 필지가 일부만 비사업용이면 어떻게 계산하나요?
A. 비사업용 부분과 그 밖의 부분을 각각 별개 자산으로 보아 양도소득 산출세액을 따로 계산합니다.