1+1로 받은 두 채를 공유하다 한 채씩 나누면, 양도세는 비켜가도 3년 전매제한에 걸립니다

세법: 공유물 분할이면 과세하지 않고, 정산분만 과세합니다

입주권 두 개를 반씩 가진 공동소유자가 서로 한 개씩 단독 소유로 정리한 사안에서, 기획재정부는 이를 교환이 아니라 공유물 분할로 보아 양도소득세 과세 대상이 아니라고 회신했습니다. 다만 지분을 정리하면서 시가차액을 정산했다면 그 정산된 부분은 과세 대상⁠입니다(재산세제과-849, 2021.9.28., 가로주택정비사업 사안).

국세청은 재건축 1+1 사안에도 이 해석을 안내했습니다. 부모가 1+1(84㎡·59㎡)⁠로 관리처분인가를 받은 아파트를 두 자녀에게 지분으로 증여할 예정이고, 보존등기 때 두 채를 공유로 등기한 뒤 한 채씩 단독으로 정리하려던 사안입니다(서면-2020-부동산-4503, 2023.10.16.). 질의자는 면적 기준으로 지분 증감이 없다고 했지만, 회신 요지는 이렇습니다.

1+1⁠의 두 채는 면적과 시가가 다릅니다. 지분이 면적대로 맞아도 시가 기준으로 한쪽이 더 가져가면 그 차액을 돈으로 맞추게 되고, 그 정산분이 과세됩니다.

정비법: 60㎡ 이하 한 채는 3⁠년 동안 나눌 수 없습니다

1+1⁠로 받은 두 채 가운데 60㎡ 이하 한 채는 전매가 제한됩니다.

법제처는 공유관계를 해소하고 이 60㎡ 이하 주택을 한 사람(한 세대 포함)⁠의 단독 소유로 나누는 공유물 분할도 여기서 말하는 전매에 포함된다고 해석했습니다(법제처 25-0721, 2025.12.24.). 공유물 분할은 기존 권리관계를 없애고 새 권리관계를 만드는 것이라 "권리의 변동을 수반하는 행위"에 해당한다고 보았습니다. 법제처는 공유물 분할을 자유롭게 허용하면 전매제한을 우회하는 사례가 생길 우려가 있다는 점도 함께 들었습니다. 위반하면 3⁠년 이하의 징역 또는 3⁠천만원 이하의 벌금 대상입니다(같은 법 제136⁠조 제8⁠호).

세법은 공유물 분할을 양도로 보지 않지만, 정비법은 같은 행위를 전매로 봅니다. 위 국세청 회신의 계획처럼 보존등기 뒤 3⁠년 안에 두 채를 나누면, 세금은 정산분만 과세되더라도 정비법상으로는 전매제한 기간 안의 분할이 됩니다. 재개발로 두 채를 받은 형제가 이전고시일 다음 날부터 3⁠년이 지난 뒤 한 채씩 정리하겠다고 질의한 사안에서도 국세청은 공유물 분할은 과세 대상이 아니고 정산분은 과세한다는 같은 세법 해석을 안내했습니다(서면-2022-부동산-3908, 2023.10.16.).

예시로 보면

예시(가상)⁠입니다. 부부가 반씩 공유하던 아파트가 2024⁠년 1+1⁠로 관리처분인가를 받았고, 2027⁠년 6⁠월 이전고시로 84㎡ B와 59㎡ C를 각각 부부 공유로 취득합니다(종전 자산의 가격 또는 종전 주거전용면적 범위에서 1+1⁠을 인정받은 것으로 가정합니다). 남편은 B, 아내는 C를 단독으로 갖기로 합니다.

정산분은 지분을 넘기고 돈을 받은 쪽의 양도로 볼 수 있습니다. 정산 없이 시가 차이가 나는 채로 나누는 경우의 과세 문제는 따로 검토합니다. 1+1 입주권을 자녀에게 증여할 때 확인할 조합원 자격 제한은 1+1 조합원입주권 자녀 증여⁠에서 다룹니다.

나누기 전에 확인할 것

• 60㎡ 이하 주택의 이전고시일과, 그 다음 날부터 3⁠년이 끝나는 날
• 두 채의 시가와 공유지분 비율이 맞는지, 정산할 금액이 얼마인지
• 정산분 양도에 비과세⁠·⁠중과 등 다른 규정이 적용되는지

지분 비율, 두 채의 시가, 이전고시 시기에 따라 세금과 정비법 판단이 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 지분을 정리하기 전에 세무상담⁠으로 확인하시기 바랍니다.

근거 법령⁠·⁠해석

• 도시 및 주거환경정비법 제76⁠조 제1⁠항 제7⁠호 라목, 제136⁠조 제8⁠호
• 소득세법 제88⁠조 제1⁠호
• 기획재정부 재산세제과-849(2021.9.28.), 서면-2020-부동산-4503(2023.10.16.), 서면-2022-부동산-3908(2023.10.16.)
• 법제처 25-0721(2025.12.24.)

자주 묻는 질문