해외로 이민·유학 가며 집을 팔면 양도세 비과세되나요
해외로 이민이나 유학·주재원 발령을 받아 나가면서 집을 팔 때, 보유 2년·거주 2년을 못 채워도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 출국일 현재 국내에 1주택을 두고 세대 전원이 출국하는 경우, 출국일부터 2년 이내에 그 집을 팔면 됩니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호). 다만 2년을 넘기면 비과세가 사라집니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
어떤 경우에 비과세되나요
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 경우로서 다음에 해당하면 보유기간·거주기간의 제한을 받지 않는다. 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택 보유, 출국일부터 2년 이내 양도에 한정). 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학·근무상 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택 보유, 출국일부터 2년 이내 양도에 한정).
즉 두 가지입니다.
- 해외이주(이민): 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우
- 국외 취학·근무: 1년 이상 국외에 거주해야 하는 유학·주재원 발령 등으로 세대 전원이 출국하는 경우
두 경우 모두 출국일 현재 국내에 1주택을 두고 있어야 하고, 출국일부터 2년 이내에 그 집을 팔아야 합니다. 이 요건을 갖추면 보유 2년·거주 2년을 채우지 않았어도 비과세됩니다(12억원 초과 고가주택은 초과분만 과세).
'출국일부터 2년'이 핵심입니다
이 특례의 생명은 2년이라는 기한입니다. 출국하면 세법상 비거주자가 되는데, 비거주자는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받지 못합니다. 위 특례는 그 예외로, 출국일부터 2년 이내에 양도할 때만 비과세를 열어 줍니다.
- 2년을 하루라도 넘겨 팔면 특례가 사라져 일반 과세로 돌아갑니다.
- 그래서 이민·발령이 확정되면 집을 언제 내놓고 언제 잔금을 받을지를 출국일 기준으로 미리 설계해야 합니다.
놓치기 쉬운 점
- 세대 전원 출국이 요건입니다. 가족 일부가 국내에 남으면 요건을 못 맞출 수 있으니 사실관계를 확인해야 합니다.
- 출국일 현재 1주택이어야 합니다. 출국 시점에 2주택이면 이 특례 대상이 아닙니다.
- 국외 취학·근무는 1년 이상 계속 국외거주가 필요한 사유여야 합니다. 짧은 출장·여행은 해당하지 않습니다.
- 비거주자가 국내 부동산을 팔면, 매수인이 양도대금의 일부를 원천징수하는 절차가 따로 있을 수 있으니 실무상 함께 챙깁니다.
자주 묻는 질문
Q. 이민 가면서 집을 파는데 2년을 안 살았어도 비과세되나요?
A. 됩니다. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하고, 출국일 현재 1주택을 보유하며 출국일부터 2년 이내에 양도하면 보유·거주 기간을 채우지 않아도 1세대 1주택 비과세를 받습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 나목).
Q. 유학이나 주재원 발령으로 나가는 경우도 되나요?
A. 1년 이상 계속 국외에 거주해야 하는 취학·근무상 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우도 같은 특례가 적용됩니다(같은 호 다목). 출국일 1주택·출국일부터 2년 이내 양도 요건은 동일합니다.
Q. 출국하고 2년이 지나서 팔면요?
A. 특례가 사라져 비과세를 받지 못하고 일반 과세로 돌아갑니다. 출국일부터 2년이라는 기한이 핵심이므로, 그 안에 양도(잔금)를 마치도록 시기를 관리해야 합니다.
Q. 가족 중 일부만 국내에 남고 저만 나가도 되나요?
A. 이 특례는 세대 전원이 출국하는 경우를 요건으로 합니다. 가족 일부가 국내에 남으면 요건을 충족하지 못할 수 있으니 개별 사실관계를 확인해야 합니다.
Q. 출국 당시 집이 2채였는데 1채를 먼저 정리하면 되나요?
A. 이 특례는 출국일 현재 1주택을 보유한 경우에 적용됩니다. 출국 시점에 1주택이 되도록 정리했는지, 그 시점과 양도 시기를 함께 따져봐야 합니다.
관계 법령
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 나목(해외이주로 세대 전원 출국, 출국일 1주택·출국일부터 2년 이내 양도 시 보유·거주기간 제한 없이 1세대 1주택 비과세)·다목(1년 이상 국외거주 취학·근무로 세대 전원 출국, 같은 요건)
- 소득세법 제89조 제1항 제3호(1세대 1주택 양도소득 비과세, 12억원 초과 고가주택은 초과분 과세)