비거주자가 국내 주택을 양도하면 거주자와 무엇이 달라지나요?
해외에 살면서 국내 주택을 양도하면 세금 계산이 거주자와 어디까지 같은지부터 확인합니다. 소득세법은 비거주자의 국내 부동산 양도소득을 거주자와 같은 방법으로 과세하고, 1세대 1주택 비과세, 조합원입주권 비과세, 1세대 1주택 장기보유특별공제(표2)만 적용하지 않습니다. 거주자인지는 양도일 현재로 판정합니다. 같은 주택이라도 출국 전에 양도하는지, 해외에 사는 동안 양도하는지, 귀국한 뒤 양도하는지에 따라 결과가 달라지는 이유입니다. 차이가 나는 항목과 같은 항목을 조문 순서대로 정리했습니다.
미국에 3년째 살고 있습니다. 서울에 한 채뿐인 아파트를 지금 양도하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
양도일 현재 비거주자이면 받을 수 없습니다. 비거주자에게는 1세대 1주택 비과세(소득세법 제89조 제1항 제3호)를 적용하지 않습니다(같은 법 제121조 제2항 단서). 해외이주나 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국했다면 출국일부터 2년 이내 양도에 한해 비과세가 다시 적용되는데, 이 사례는 출국한 지 3년이 지나 그 기간도 지났습니다. 12억원 이하 주택이어도 양도차익 전체를 과세하고, 장기보유특별공제는 표1(최대 30%)을 적용합니다. 귀국해 거주자가 된 뒤 양도하면 비과세 여부를 다시 판정하지만, 비과세 보유기간에는 거주자로 보유한 기간만 들어갑니다.
거주자와 비거주자, 한눈에 비교
| 항목 | 거주자 | 비거주자 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 과세 대상 자산 | 국내 자산 + 국외 자산(국외 자산은 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소·거소를 둔 경우) | 국내에 있는 부동산 등(국내원천 부동산등양도소득) | 소득세법 §3, §118의2, §119 9호 |
| 과세 방법 | 분류과세 | 거주자와 같은 방법으로 분류과세 | 소득세법 §121② 본문 |
| 1세대 1주택 비과세 | 적용 | 적용하지 않음(해외이주·국외 취학·근무 출국 후 2년 이내 양도는 적용) | 소득세법 §121② 단서, 시행령 §180의2① |
| 조합원입주권 비과세 | 적용 | 적용하지 않음 | 소득세법 §121② 단서 |
| 장기보유특별공제 표2(최대 80%) | 1세대 1주택 요건을 갖추면 적용 | 적용하지 않음 | 소득세법 §121② 단서 |
| 장기보유특별공제 표1(최대 30%) | 3년 이상 보유 시 적용 | 같음 | 소득세법 §95②, 사전-2021-법령해석재산-0842 |
| 양도소득 기본공제(연 250만원) | 적용 | 같음 | 소득세법 §103, §122①, 재일46014-1141 |
| 세율 | 소득세법 §104 | 같음 | 소득세법 §121② 본문 |
| 예정·확정신고 기한 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월, 다음 연도 5월 | 같음 | 소득세법 §105, §110, §124① |
| 분할납부 | 납부할 세액 1천만원 초과 시 | 같음 | 소득세법 §112, §124① |
| 납세지 | 주소지 | 국내사업장이 없으면 부동산 소재지 | 소득세법 §6 |
| 납세관리인 | 해당 없음 | 정해서 관할 세무서장에게 신고 | 국세기본법 §82 |
| 법인이 매수할 때 원천징수 | 없음 | 지급금액의 10%(취득가액·양도비용이 확인되면 양도차익의 20%와 비교해 적은 금액) | 소득세법 §156①5호 |
과세 대상: 비거주자는 국내 부동산 양도분만
거주자에게는 소득세법에서 정한 모든 소득을, 비거주자에게는 국내원천소득만 과세합니다(소득세법 제3조). 국내에 있는 토지·건물, 부동산에 관한 권리 등을 양도해 발생한 소득이 비거주자의 국내원천 부동산등양도소득입니다(같은 법 제119조 제9호). 해외에 사는 사람이 현지 주택을 양도한 소득은 국내에서 과세하지 않습니다.
거주자라도 국외 자산 양도소득은 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 사람에게만 과세합니다(소득세법 제118조의2).
과세 방법은 거주자와 같고, 세 가지만 적용하지 않습니다
② 국내사업장이 있는 비거주자와 제119조제3호에 따른 국내원천 부동산소득이 있는 비거주자에 대해서는 제119조제1호부터 제7호까지, 제8호의2 및 제10호부터 제12호까지의 소득(제156조제1항 및 제156조의3부터 제156조의6까지의 규정에 따라 원천징수되는 소득은 제외한다)을 종합하여 과세하고, 제119조제8호에 따른 국내원천 퇴직소득 및 같은 조 제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자에 대해서는 거주자와 같은 방법으로 분류하여 과세한다. 다만, 제119조제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자로서 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 경우에 제89조제1항제3호ㆍ제4호 및 제95조제2항 표 외의 부분 단서는 적용하지 아니한다.
본문은 비거주자의 국내 부동산 양도소득을 거주자와 같은 방법으로 과세한다고 정합니다. 단서가 빼는 조문은 세 가지입니다.
- 제89조 제1항 제3호: 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택·상속주택 등 1세대 1주택 특례 포함)
- 제89조 제1항 제4호: 조합원입주권 비과세
- 제95조 제2항 표 외의 부분 단서: 1세대 1주택 장기보유특별공제 표2(보유 최대 40% + 거주 최대 40%)
과세표준과 세액 계산은 거주자 규정을 준용하고(소득세법 제122조 제1항), 신고와 납부도 거주자 규정을 준용합니다(같은 법 제124조 제1항). 그래서 세율, 양도소득 기본공제, 장기보유특별공제 표1, 예정·확정신고 기한은 거주자와 같습니다. 양도소득 기본공제 조문(제103조)은 '거주자'로 시작하지만, 국세청은 비거주자에게도 거주자와 동일하게 적용한다고 회신했습니다(재일46014-1141, 1996.5.8.).
1세대 1주택 비과세는 출국 특례에만 다시 적용됩니다
① 법 제121조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 비거주자"란 법 제1조의2제1항제2호의 비거주자를 말한다. 다만, 법 제89조제1항제3호를 적용할 때에는 제154조제1항제2호나목 및 다목의 요건을 충족하는 비거주자는 제외한다.
해외이주법에 따른 해외이주나 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국하고, 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 이내에 양도하는 비거주자만 1세대 1주택 비과세를 다시 적용받습니다. 출국일 판정, 세대 전원 출국, 출국 사유가 양도일까지 이어져야 하는 점은 해외로 이민·유학 가며 주택을 양도하면 양도세 비과세되나요?에서 정리했습니다.
시행령 단서는 제89조 제1항 제3호를 적용할 때만 출국 특례 요건을 갖춘 비거주자를 제외합니다. 출국 특례 요건을 갖춰도 조합원입주권 비과세와 장기보유특별공제 표2는 그대로 적용하지 않습니다. 12억원을 넘는 주택이면 초과분에 표1 공제율을 적용합니다.
장기보유특별공제, 표1과 표2의 차이
비거주자가 주택을 양도하면 1세대 1주택에 해당하는 주택이어도 표2를 적용하지 않고 표1을 적용합니다. 비거주자가 임대등록이 자동말소된 장기임대주택을 양도한 사안에서 국세청은 다주택 중과세율을 적용하지 않는다고 답했습니다. 장기보유특별공제는 표1의 보유기간별 공제율로 계산한다고 함께 답했습니다(사전-2021-법령해석재산-0842, 2021.8.2.).
| 보유기간 | 표1(비거주자) | 표2 보유분(거주자 1세대 1주택) |
|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 12% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 20% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% |
표2는 여기에 거주기간별 공제율(최대 40%)을 더합니다(소득세법 제95조 제2항). 보유·거주기간이 긴 고가주택일수록 표1과 표2의 차이가 커집니다.
거주자인지는 양도일 현재로 판정합니다
국세청은 1세대 1주택 비과세를 양도일 현재 거주자에게 적용한다고 해석합니다(서면-2017-부동산-1533, 2017.10.23.). 양도일은 잔금청산일이고 잔금 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일입니다(소득세법 제98조, 시행령 제162조 제1항 제2호).
거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인입니다(소득세법 제1조의2 제1항 제1호). 주소는 국내에서 생계를 같이하는 가족과 국내 자산 등 생활관계의 객관적 사실로 판정합니다(시행령 제2조 제1항). 거주자와 비거주자가 바뀌는 시점은 시행령이 정합니다.
- 거주자가 비거주자로 되는 시기: 주소 또는 거소를 국외로 옮기려고 출국하는 날의 다음 날(시행령 제2조의2 제2항 제1호)
- 비거주자가 거주자로 되는 시기: 국내에 주소를 둔 날, 국내에 거소를 둔 기간이 183일이 되는 날 등(같은 조 제1항)
- 해외 파견 임직원·국외 근무 공무원: 내국법인의 국외사업장이나 100% 출자 해외현지법인에 파견된 임직원, 국외에서 근무하는 공무원은 출국해도 거주자로 봅니다(시행령 제3조).
출국 전에 잔금을 받으면 거주자로 양도한 것이 되어 비과세와 표2를 판정합니다. 3년 이상 보유하고 거주한 고가주택이라면 출국 전 양도와 출국 뒤 양도의 세액을 비교해 잔금일을 정합니다.
귀국한 뒤 양도할 때의 보유기간 계산
귀국해 거주자가 된 뒤 양도하면 1세대 1주택 비과세를 판정합니다. 이때 비과세 보유기간에는 거주자로 보유한 기간만 들어갑니다.
국세청은 1세대 1주택 비과세 규정을 양도일 현재 거주자에게 적용하고, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분으로 보유한 기간을 통산한다고 회신했습니다(서면-2017-부동산-1533, 2017.10.23.; 재산세과-586, 2009.10.29.). 비거주자로 보유한 기간은 비과세 보유기간에 넣지 않습니다.
예외가 하나 있습니다. 비거주자가 그 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에 거주한 상태로 거주자로 전환되면, 비거주자 기간의 보유기간과 거주기간도 통산합니다(시행령 제154조 제8항 제2호). 이 경우 비과세 보유기간 요건은 2년이 아니라 3년입니다(같은 조 제1항).
장기보유특별공제 표2는 계산이 다릅니다. 주택 취득일과 재건축 관리처분계획인가일에는 비거주자였으나 양도일에는 거주자로서 1세대 1주택 요건을 갖춘 사안에서, 국세청은 전체 보유기간과 거주기간에 표2를 적용한다고 답했습니다(사전-2023-법규재산-0691, 2025.4.11.). 비과세 판정과 표2 공제율 계산에서 보유기간을 각각 따로 계산합니다.
비거주자 기간에 체결한 임대차계약으로는 상생임대주택 특례를 적용받지 못한다는 해석도 있습니다(서면-2023-법규재산-1281, 2025.3.31.). 자세한 내용은 비거주자 기간에 맺은 임대차계약, 상생임대 특례가 되나요?에서 다뤘습니다.
해외에 사는 배우자의 주택도 같은 세대로 봅니다
1세대는 거주자와 그 배우자가 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 가족단위입니다(소득세법 제88조 제6호). 본인과 비거주자인 배우자가 각각 1주택을 가진 사안에서 국세청은 거주자와 그 배우자는 세대나 생계를 달리해도 동일세대원으로 본다고 답했습니다(부동산납세과-154, 2014.3.19.). 국내에 남은 거주자가 주택을 양도할 때 해외에 사는 배우자 명의 국내 주택도 같은 세대의 주택으로 넣어 1세대 1주택과 일시적 2주택 여부를 판정합니다.
신고·납부에서 달라지는 것
예정신고 기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월)과 확정신고 기한(다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지)은 거주자와 같습니다(소득세법 제105조 제1항 제1호, 제110조 제1항, 제124조 제1항). 납부할 세액이 1천만원을 넘으면 분할납부도 할 수 있습니다. 분납 금액과 신청 방법은 비거주자도 양도소득세를 분할납부(분납)할 수 있나요?에서 정리했습니다. 비거주자에게 달라지는 것은 아래 세 가지입니다.
- 납세지: 국내사업장이 없는 비거주자의 납세지는 국내원천소득이 발생하는 장소입니다(소득세법 제6조 제2항). 국세청은 비거주자가 부동산을 양도하면 그 부동산 소재지 관할 세무서가 납세지라고 답했습니다(서면인터넷방문상담4팀-1429, 2005.8.16.).
- 납세관리인: 국내에 주소나 거소를 두지 않은 납세자는 납세관리인을 정해 관할 세무서장에게 신고합니다(국세기본법 제82조 제1항·제3항). 세무사를 납세관리인으로 둘 수 있습니다(같은 조 제2항).
- 법인이 매수할 때 원천징수: 매수인이 법인이면 양도대금을 지급할 때 지급금액의 10%를 원천징수합니다. 취득가액과 양도비용이 확인되면 지급금액의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액입니다(소득세법 제156조 제1항 제5호). 매수인이 개인이면 원천징수하지 않습니다(같은 항 괄호). 비거주자가 양도소득세를 미리 납부했거나 비과세·과세미달임을 증명하면 원천징수하지 않습니다(같은 조 제15항).
재외국민이나 외국인이 토지·건물을 양도하고 소유권이전등기를 신청할 때는 부동산등양도신고확인서를 등기관서에 제출합니다(소득세법 제108조). 이 의무는 비거주자 여부가 아니라 재외국민·외국인인지로 정해집니다.
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자주 묻는 질문
Q. 비거주자가 되면 양도소득세율이 더 높아지나요?
A. 세율은 거주자와 같습니다. 비거주자의 국내 부동산 양도소득은 거주자와 같은 방법으로 분류해 과세합니다(소득세법 제121조 제2항 본문). 달라지는 것은 1세대 1주택 비과세, 조합원입주권 비과세, 장기보유특별공제 표2를 적용하지 않는다는 점입니다(같은 항 단서).
Q. 해외에 살다가 귀국한 뒤 주택을 팔면 비과세를 받을 수 있나요?
A. 양도일 현재 거주자이면 1세대 1주택 비과세를 판정합니다. 다만 비과세 보유기간에는 거주자로 보유한 기간만 들어갑니다(서면-2017-부동산-1533, 2017.10.23.). 비거주자일 때 그 주택을 3년 이상 보유하고 그 주택에 거주한 상태로 거주자가 됐다면 비거주자 기간도 통산하고, 보유기간 요건은 3년입니다(소득세법 시행령 제154조 제1항·제8항 제2호).
Q. 매수인이 개인이어도 매매대금에서 세금을 떼나요?
A. 떼지 않습니다. 국내원천 부동산등양도소득을 지급하는 거주자와 비거주자는 원천징수의무자에서 제외됩니다(소득세법 제156조 제1항 괄호). 매수인이 법인이면 지급금액의 10%(취득가액·양도비용이 확인되면 양도차익의 20%와 비교해 적은 금액)를 원천징수합니다.
Q. 국내에 사는데 해외에 사는 배우자 명의 주택이 있습니다. 주택 수에 들어가나요?
A. 거주자와 그 배우자는 세대나 생계를 달리해도 동일세대원으로 봅니다(부동산납세과-154, 2014.3.19.). 배우자가 비거주자여도 배우자 명의 국내 주택을 같은 세대의 주택으로 보아 1세대 1주택과 일시적 2주택 여부를 판정합니다.
근거 법령
- 소득세법 제1조의2(거주자·비거주자 정의), 제2조(납세의무), 제3조(거주자는 모든 소득, 비거주자는 국내원천소득만 과세)
- 소득세법 시행령 제2조(주소와 거소의 판정), 제2조의2(거주자 또는 비거주자가 되는 시기), 제3조(해외현지법인 파견 임직원 등은 거주자)
- 소득세법 제118조의2(거주자의 국외자산 양도소득은 양도일까지 계속 5년 이상 국내 주소·거소를 둔 경우만 과세)
- 소득세법 제119조 제9호(국내원천 부동산등양도소득), 제121조 제2항(거주자와 같은 방법으로 분류과세, 제89조 제1항 제3호·제4호와 제95조 제2항 표 외의 부분 단서 배제), 제122조 제1항(과세표준·세액 계산 준용), 제124조 제1항(신고·납부 준용)
- 소득세법 시행령 제180조의2 제1항(제154조 제1항 제2호 나목·다목 요건을 충족한 비거주자는 제89조 제1항 제3호 적용)
- 소득세법 제88조 제6호(1세대), 제89조 제1항 제3호·제4호(1세대 1주택·조합원입주권 비과세), 제95조 제2항(장기보유특별공제 표1·표2), 제103조(양도소득 기본공제), 제98조·시행령 제162조 제1항 제2호(양도시기)
- 소득세법 시행령 제154조 제1항·제8항 제2호(비거주자가 3년 이상 보유·거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 보유·거주기간 통산, 보유기간 요건 3년)
- 소득세법 제105조 제1항 제1호(예정신고 기한), 제110조 제1항(확정신고 기한), 제6조 제2항(비거주자의 납세지), 제108조(재외국민·외국인의 부동산등양도신고확인서), 제156조 제1항 제5호·제15항(비거주자 부동산등양도소득의 원천징수)
- 국세기본법 제82조(납세관리인)
- 재일46014-1141(1996.5.8.): 비거주자의 양도소득 기본공제는 거주자와 동일하게 적용
- 서면-2017-부동산-1533(2017.10.23.): 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 거주자에게 적용, 보유기간은 거주자로 보유한 기간만 통산
- 사전-2023-법규재산-0691(2025.4.11.): 취득·관리처분계획인가일 당시 비거주자였으나 양도 당시 거주자로 1세대 1주택이면 전체 보유·거주기간에 표2 적용
- 사전-2021-법령해석재산-0842(2021.8.2.): 비거주자의 자동말소 장기임대주택 양도 시 중과세율 미적용, 장기보유특별공제는 표1 적용
- 부동산납세과-154(2014.3.19.): 거주자와 그 배우자는 세대·생계를 달리해도 동일세대원
- 서면인터넷방문상담4팀-1429(2005.8.16.): 비거주자의 부동산 양도 시 납세지는 부동산 소재지 관할 세무서
- 서면-2023-법규재산-1281(2025.3.31.): 비거주자 상태에서 체결한 직전·상생임대차계약은 거주자 전환 후 양도 시 상생임대주택 특례 불가