증여받은 농지 양도세, 상속과 다릅니다

상속과 같은 점: 부모가 8⁠년 농사지은 땅

증여도 상속과 똑같이 적용되는 규정이 하나 있습니다. 직계존속⁠(부모⁠·⁠조부모)⁠이나 배우자가 그 농지를 8⁠년 이상 소재지에 살면서 직접 지었다면, 그 농지를 증여받은 사람은 농사를 짓지 않아도 양도 시기와 무관하게 사업용 토지로 인정받습니다.

두 가지만 주의하면 됩니다. 양도할 때 그 농지가 주거⁠·⁠상업⁠·⁠공업지역 안에 있으면 이 특례를 못 씁니다. 그리고 며느리⁠·⁠사위처럼 직계존속⁠·⁠배우자가 아닌 사람⁠에게 증여받으면 적용되지 않습니다. 할아버지가 손자에게 증여하는 경우는 직계존속이라 적용됩니다.

상속의 '5⁠년 룰'이 증여엔 없습니다

상속 농지는 부모가 8⁠년을 채우지 못했더라도, 상속개시일부터 5⁠년 이내⁠에 팔면 중과를 피하는 안전선이 있습니다. 이 특례의 조문은 「상속에 의하여 취득한 농지」 로 한정됩니다. 증여는 여기에 들어가지 않습니다.

그래서 부모가 8⁠년을 채운 농지가 아니라면, 증여받은 사람이 증여받은 날부터 직접 재촌⁠·⁠자경한 기간⁠으로 사업용 여부를 따집니다. 양도일 직전 5⁠년 중 3⁠년, 3⁠년 중 2⁠년, 또는 전체 보유기간의 60% 이상을 직접 농사지어야 사업용이 됩니다. 증여 농지에는 '몇 년 안에 팔면 된다'는 안전선이 없습니다.

증여받고 10⁠년 안에 팔면 이월과세를 조심하세요

증여받은 농지를 짧게 갖고 팔면, 증여 당시 평가액이 취득가액이 되어 양도세가 줄 것으로 생각하기 쉽습니다. 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 경우는 다릅니다.

즉 10⁠년 안에 팔면 증여로 높여 둔 취득가액이 인정되지 않고 증여자가 산 값으로 돌아가, 양도차익이 커집니다. 장기보유특별공제와 단기 중과세율도 증여자가 취득한 날부터 적용합니다. 증여로 세금을 줄이려 했다면 이 10⁠년 을 넘겨 파는 것이 원칙입니다.

한 가지 더 있습니다. 이월과세가 적용되는 증여 농지의 비사업용 판정 취득시기를 두고, 과세관청은 증여자가 취득한 날⁠, 법원은 증여받은 날 로 달리 판단합니다. 이월과세 구간에서 파는 증여 농지는 이 쟁점으로 결론이 달라지므로, 개별 건은 세무사가 최신 예규와 판례로 확인해야 합니다.

취득시기는 증여등기 접수일

증여 농지의 취득시기는 증여등기 접수일⁠입니다. 상속이 상속개시일인 것과 다릅니다. 위에서 본 기간기준의 보유기간, 장기보유특별공제, 단기 중과세율이 모두 이 날부터 시작합니다.

팔기 전에 확인할 것

• 부모가 8⁠년 이상 재촌⁠·⁠자경한 농지⁠인가: 그렇다면 증여받아도 시기 불문 사업용입니다⁠(양도 당시 도시지역 제외).
• 아니라면 내가 직접 재촌⁠·⁠자경한 기간⁠이 기간기준을 채우는가: 증여 농지에는 상속의 5⁠년 룰이 없습니다.
• 배우자⁠·⁠직계존비속 증여를 10⁠년 안에 파는가⁠: 이월과세로 취득가액이 증여자 것으로 적용됩니다.
• 취득시기는 증여등기 접수일⁠부터 셉니다.

자주 묻는 질문