거주하지 않은 주택도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요? (장기임대주택 보유 시)
장기임대주택을 등록해 보유하면서, 실제로 거주하지 않은 다른 주택(예: 서울의 주택)을 양도할 때도 상생임대주택 요건을 갖추면 거주주택 비과세를 받을 수 있습니다. 상생임대 특례가 거주주택 비과세의 '2년 거주' 요건을 면제하기 때문입니다. 국세청도 사전-2025-법규재산-0535(2025.7.17.)에서 같은 결론을 냈습니다. 다만 2026년 10월 1일 이후 양도분부터는 소득세법 시행령 개정(대통령령 제36737호, 2026년 9월 30일 공포, 10월 1일 시행)에 따라 상생임대차가 끝난 뒤 1년 이내(최대 2029년 12월 31일)에 양도해야 거주요건 면제를 받습니다. 2026년 12월 31일 이전에 상생임대 임대기간이 끝났다면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다.
원래 거주주택 비과세는 '2년 거주'가 조건입니다
장기임대주택과 거주주택을 함께 소유한 1세대가 거주주택을 양도하면, 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받는 특례가 있습니다.
장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 요건을 충족하고 그 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세(제154조 제1항)를 적용한다. 제1호: 거주주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것.
핵심은 거주주택에 2년 이상 실제로 거주해야 한다는 점입니다. 그래서 서울 주택처럼 거주하지 않은 주택은 원칙적으로 이 특례를 받기 어렵습니다.
그런데 상생임대주택이면 거주요건이 면제됩니다
여기서 상생임대주택 특례를 함께 검토합니다. 임대료 인상을 일정 범위 이내로 제한한 임대에 대해 거주요건을 면제하는 제도입니다.
상생임대주택 요건을 모두 갖춘 주택을 상생임대차계약에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지) 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 거주기간의 제한을 받지 않는다. 요건: ① 직전 임대차계약 대비 임대료 증가율 5% 이내인 상생임대차계약을 2021.12.20~2026.12.31 기간에 체결·임대개시 ② 직전 임대차계약 임대기간 1년 6개월 이상 ③ 상생임대차계약 임대기간 2년 이상.
조문이 제155조 제20항 제1호(거주주택 비과세의 2년 거주)를 명시해 "거주기간 제한을 받지 않는다"고 정하고 있습니다. 즉 상생임대 요건을 갖추면, 거주하지 않았어도 거주주택 비과세의 거주요건을 갖춘 것으로 봅니다.
국세청도 "가능"으로 회신했습니다
같은 질문에 대해 국세청이 명확히 회신한 최근 사례가 있습니다.
조특법 제99조의2 감면주택(A), 장기임대주택(B), 일반주택(C)을 소유한 1세대가 소득세법 시행령 제155조의3 제1항의 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 C주택을 양도하는 경우, 같은 영 제155조 제20항에 따라 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다(C주택이 12억원 초과 고가주택이면 초과분은 과세).
질의 사실관계에서 C주택은 직접 거주한 적이 없는 주택이었는데도, 상생임대 요건을 갖췄다면 거주주택 비과세가 된다고 본 것입니다. 장기임대주택(B)을 보유한 채, 거주하지 않은 C가 상생임대 요건을 갖춘 상태에서 양도하면 비과세라는 결론입니다(감면주택 A는 소유주택 수에서 제외되어 판정에 영향을 주지 않습니다).
장기임대주택을 별도세대와 공동명의로 보유한 경우도 같습니다. 국세청은 별도세대와 공동으로 소유한 장기임대주택(B)과 상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택(A)을 가진 1세대가 제155조 제20항 제1호·제2호 요건을 충족하고 A주택을 양도하면 1주택으로 보아 비과세를 적용한다고 답했습니다(서면-2024-법규재산-2512, 2025.6.10.).
임대주택을 말소하고 거주주택으로 바꿔 양도할 때
거주주택을 이미 비과세로 양도한 세대가, 장기임대주택 가운데 한 채를 임대의무기간 안에 자진말소하고 그 주택을 새 거주주택으로 양도하는 경우가 있습니다. 이 주택은 임대주택으로 등록했던 주택이면서 보유기간 중에 먼저 양도한 거주주택이 있는 주택이라 조문상 '직전거주주택보유주택'에 해당합니다. 이런 주택도 상생임대주택 요건을 갖추면 2년 거주 없이 거주주택 비과세를 받을 수 있지만, 비과세 범위는 줄어듭니다.
거주주택과 3채의 장기임대주택(A, B, C주택)을 보유한 1세대가 거주주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따라 1세대1주택 비과세를 적용받은 후, 장기임대주택 A를 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대의무기간 내 등록말소 신청으로 등록이 말소된 후 거주주택으로 전환하여 양도하는 경우로서, A주택이 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례요건을 충족하는 경우에는 A주택에 2년 이상 거주하지 않더라도 「소득세법 시행령」 제155조제20항을 적용하는 것입니다. 다만, 「소득세법 시행령」 제155조제20항 각 호외 본문 후단의 직전거주주택보유주택에 해당하는 A주택의 비과세 범위는 직전 양도한 거주주택의 양도일 후의 기간분에 한정되는 것입니다.
정리하면 두 가지입니다. 상생임대 요건을 갖추면 거주기간 2년 요건은 면제됩니다. 그러나 비과세는 직전 거주주택의 양도일 후 기간에 해당하는 양도차익에만 적용되고, 그 전 기간분은 과세됩니다(소득세법 시행령 제155조 제20항 후단). 남은 장기임대주택(B, C)은 거주주택 양도일 현재 등록·임대·임대료 증액 제한 요건을 계속 갖춰야 합니다(같은 항 제2호).
임대주택 쪽을 말소한 뒤 임대주택이 아닌 다른 주택을 상생임대 요건을 갖춰 양도한 사안도 있습니다. 질의한 세대는 혼인으로 배우자의 장기임대주택(B)을 함께 보유하게 됐고, B를 임대의무기간 안에 자진말소(임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 경우에 한정)한 뒤 5년 이내에 상생임대주택 요건을 갖춘 C주택을 양도할 예정이었습니다. 국세청은 이때도 제155조 제20항을 적용한다고 답했습니다(서면-2022-법규재산-5124, 2025.6.18.). 말소 뒤 5년 이내 양도라는 기한은 같은 조 제23항에서 나옵니다. 이 항은 같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목·다목부터 마목까지의 장기임대주택 가운데 법률 제17482호(민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률) 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택에 한정되고, 장기임대주택이 여러 채면 처음 등록이 말소된 날부터 5년을 기산합니다.
요건과 주의할 점
- 상생임대 3요건을 모두 갖춰야 합니다: ①직전 임대차 대비 5% 이내 인상한 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시 ②직전 임대차 1년 6개월 이상 ③상생임대차 2년 이상.
- 2026년 10월 1일 이후 양도분은 양도 시기 요건도 갖춰야 합니다. 상생임대차가 끝난 뒤 1년 이내(최대 2029년 12월 31일)에 양도해야 하고, 2026년 12월 31일 이전에 임대기간이 끝났다면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다.
- 장기임대주택은 요건을 유지해야 합니다(임대의무·임대료 5% 제한·기준시가 등). 임대주택 요건을 갖추지 못하면 거주주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.
- 12억원 초과 고가주택이면 전액 비과세가 아니라 12억 초과분에 양도세가 과세됩니다.
- 거주주택 비과세에는 횟수 제한이 없습니다. 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택에 두었던 생애 1회 제한은 2025년 2월 28일 시행령 개정(대통령령 제35349호)으로 삭제되어, 그날 이후 양도분부터 적용되지 않습니다. 다만 임대주택으로 등록했던 주택을 거주주택으로 양도할 때는 직전거주주택 양도일 이후 기간분에만 비과세가 적용됩니다(소득세법 시행령 §155⑳ 후단). 상생임대 요건을 갖춰 거주요건을 면제받아도 이 한정은 그대로입니다(사전-2025-법규재산-0663).
자주 묻는 질문
Q. 장기임대주택이 있는데, 거주하지 않은 다른 집을 팔면서 거주주택 비과세를 받을 수 있나요?
A. 그 주택이 상생임대주택 요건을 갖추면 받을 수 있습니다. 상생임대 특례가 거주주택 비과세의 2년 거주요건을 면제하기 때문입니다(소득세법 시행령 제155조의3). 국세청도 사전-2025-법규재산-0535에서 같은 결론을 냈습니다. 다만 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차가 끝난 뒤 1년 이내(최대 2029년 12월 31일, 2026년 12월 31일 이전에 임대기간이 끝났다면 2027년 12월 31일까지)에 양도해야 이 면제가 적용됩니다.
Q. 상생임대주택 요건이 무엇인가요?
A. ①직전 임대차계약 대비 임대료 증가율이 5% 이내인 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결·임대개시하고, ②직전 임대차계약 임대기간이 1년 6개월 이상, ③상생임대차계약 임대기간이 2년 이상이어야 합니다. 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차가 끝난 뒤 1년 이내(최대 2029년 12월 31일, 2026년 12월 31일 이전에 임대기간이 끝났다면 2027년 12월 31일까지)에 양도해야 한다는 요건이 더해집니다.
Q. 12억원이 넘는 집이면 전부 비과세되나요?
A. 아닙니다. 거주주택 비과세로 1세대 1주택으로 보더라도, 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억 초과분에 해당하는 양도차익에 양도소득세가 과세됩니다.
Q. 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
A. 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 이 기한은 2026년 9월 30일 공포된 소득세법 시행령 개정(대통령령 제36737호)에서도 변경되지 않아 연장 없이 종료됩니다. 그리고 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차가 끝난 뒤 1년 이내(최대 2029년 12월 31일, 2026년 12월 31일 이전에 임대기간이 끝났다면 2027년 12월 31일까지)에 양도해야 거주요건 면제를 받습니다.
Q. 이 비과세는 여러 번 받을 수 있나요?
A. 2025년 2월 28일 이후 양도분부터는 횟수 제한 없이 적용됩니다. 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택에 두었던 생애 1회 제한이 그날 시행령 개정으로 삭제됐습니다. 다만 임대주택으로 등록했던 주택을 거주주택으로 양도할 때는 직전거주주택 양도일 이후 기간분에만 비과세가 적용되므로, 양도 순서를 미리 정해 두어야 합니다.
Q. 거주주택을 비과세로 판 뒤, 임대주택 한 채를 임대의무기간 안에 자진말소하고 그 집을 양도하려고 합니다. 2년 살지 않았는데 비과세되나요?
A. 그 주택이 상생임대주택 요건을 갖췄다면 2년 거주 없이 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만 임대주택으로 등록했던 주택이라 비과세는 먼저 양도한 거주주택의 양도일 후 기간분 양도차익에만 적용되고, 그 전 기간분은 과세됩니다(사전-2025-법규재산-0663). 남은 장기임대주택은 양도일 현재 임대주택 요건을 계속 갖춰야 합니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조 제20항(장기임대주택 보유 1세대가 거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세, 제1호 거주기간 2년 요건)
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택 요건 충족 시 제154조 제1항·제155조 제20항 제1호·제159조의4의 거주기간 제한 면제. 대통령령 제36737호(2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행)로 제1항에 양도기한 신설: 상생임대차계약에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지, 2026년 12월 31일 이전에 종료되면 2027년 12월 31일까지. 체결·임대개시 기한(제1항 제1호, 2026년 12월 31일)은 개정 없음)
- 사전-2025-법규재산-0535(2025.7.17.): 장기임대주택 보유 중 상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세(12억 초과분 과세)
- 서면-2024-법규재산-2512(2025.6.10.): 별도세대와 공동소유한 장기임대주택 보유 중 상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택 양도 시 비과세
- 사전-2025-법규재산-0663(2025.9.2.): 임대의무기간 내 자진말소한 장기임대주택을 거주주택으로 전환해 양도, 상생임대주택 요건 충족 시 2년 거주 없이 제155조 제20항 적용, 비과세는 직전 거주주택 양도일 후 기간분 한정
- 서면-2022-법규재산-5124(2025.6.18.): 장기임대주택 자진말소 후 5년 이내 상생임대주택 요건을 갖춘 주택 양도 시 제155조 제20항 적용
- 소득세법 시행령 제155조 제20항 후단(직전거주주택보유주택 비과세 범위)·제23항(등록 말소 후 5년 이내 거주주택 양도)
- 소득세법 제89조 제1항 제3호·소득세법 시행령 제160조(12억원 초과 고가주택 양도차익 과세)