거주하지 않은 집도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요 (장기임대주택 보유 시)
장기임대주택을 등록해 보유하면서, 실제로 살지 않은 다른 주택(예: 서울의 집)을 팔 때도 상생임대주택 요건을 갖추면 거주주택 비과세를 받을 수 있습니다. 상생임대 특례가 거주주택 비과세의 '2년 거주' 요건을 면제하기 때문입니다. 국세청도 사전-2025-법규재산-0535(2025.7.17.)에서 같은 결론을 냈습니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
원래 거주주택 비과세는 '2년 거주'가 조건입니다
장기임대주택과 거주주택을 함께 가진 1세대가 거주주택을 팔면, 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받는 특례가 있습니다.
장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 요건을 충족하고 그 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세(제154조 제1항)를 적용한다. 제1호: 거주주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것.
핵심은 거주주택에 2년 이상 실제로 살아야 한다는 점입니다. 그래서 서울 집처럼 사지 않은 주택은 원칙적으로 이 특례를 받기 어렵습니다.
그런데 상생임대주택이면 거주요건이 면제됩니다
여기서 상생임대주택 특례가 등장합니다. 임대료를 적게 올리는 착한 임대에 거주요건을 면제해 주는 제도입니다.
상생임대주택 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 거주기간의 제한을 받지 않는다. 요건: ① 직전 임대차계약 대비 임대료 증가율 5% 이내인 상생임대차계약을 2021.12.20~2026.12.31 기간에 체결·임대개시 ② 직전 임대차계약 임대기간 1년 6개월 이상 ③ 상생임대차계약 임대기간 2년 이상.
조문이 제155조 제20항 제1호(거주주택 비과세의 2년 거주)를 콕 집어 "거주기간 제한을 받지 않는다"고 정하고 있습니다. 즉 상생임대 요건을 갖추면, 거주하지 않았어도 거주주택 비과세의 거주요건을 채운 것으로 봐 줍니다.
국세청도 "가능"으로 답했습니다
같은 질문에 대해 국세청이 명확히 답한 최근 사례가 있습니다.
조특법 제99조의2 감면주택(A), 장기임대주택(B), 일반주택(C)을 소유한 1세대가 소득세법 시행령 제155조의3 제1항의 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 C주택을 양도하는 경우, 같은 영 제155조 제20항에 따라 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다(C주택이 12억원 초과 고가주택이면 초과분은 과세).
질의 사실관계에서 C주택은 직접 거주한 적이 없는 주택이었는데도, 상생임대 요건을 갖췄다면 거주주택 비과세가 된다고 본 것입니다. 장기임대주택(B)을 보유한 채, 거주하지 않은 C를 상생임대로 채워 팔면 비과세라는 결론입니다(감면주택 A는 소유주택 수에서 빠져 판정에 영향을 주지 않습니다).
요건과 주의할 점
- 상생임대 3요건을 모두 갖춰야 합니다: ①직전 임대차 대비 5% 이내 인상한 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 체결 ②직전 임대차 1년 6개월 이상 ③상생임대차 2년 이상.
- 장기임대주택은 요건을 유지해야 합니다(임대의무·임대료 5% 제한·기준시가 등). 임대주택 요건이 깨지면 거주주택 비과세 전제가 무너집니다.
- 12억원 초과 고가주택이면 전액 비과세가 아니라 12억 초과분에 양도세가 과세됩니다.
- 거주주택 비과세는 생애 한 차례만 적용됩니다(장기임대주택 보유 중 최초 양도 1회).
자주 묻는 질문
Q. 장기임대주택이 있는데, 거주하지 않은 다른 집을 팔면서 거주주택 비과세를 받을 수 있나요?
A. 그 집이 상생임대주택 요건을 갖추면 받을 수 있습니다. 상생임대 특례가 거주주택 비과세의 2년 거주요건을 면제하기 때문입니다(소득세법 시행령 제155조의3). 국세청도 사전-2025-법규재산-0535에서 같은 결론을 냈습니다.
Q. 상생임대주택 요건이 무엇인가요?
A. ①직전 임대차계약 대비 임대료 증가율이 5% 이내인 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결·임대개시하고, ②직전 임대차계약 임대기간이 1년 6개월 이상, ③상생임대차계약 임대기간이 2년 이상이어야 합니다.
Q. 12억원이 넘는 집이면 전부 비과세되나요?
A. 아닙니다. 거주주택 비과세로 1세대 1주택으로 보더라도, 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억 초과분에 해당하는 양도차익에 양도소득세가 과세됩니다.
Q. 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
A. 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 이 기한이 지나면 상생임대 특례를 새로 적용받기 어렵습니다.
Q. 이 비과세는 여러 번 받을 수 있나요?
A. 거주주택 비과세는 장기임대주택을 보유한 상태에서 생애 한 차례만 적용됩니다. 어떤 주택을 거주주택으로 양도할지 순서를 신중히 설계해야 합니다.
관계 법령
- 소득세법 시행령 제155조 제20항(장기임대주택 보유 1세대가 거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세, 제1호 거주기간 2년 요건)
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택 요건 충족 시 제154조 제1항·제155조 제20항 제1호·제159조의4의 거주기간 제한 면제)
- 사전-2025-법규재산-0535(2025.7.17.): 장기임대주택 보유 중 상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세(12억 초과분 과세)
- 소득세법 제89조 제1항 제3호·소득세법 시행령 제160조(12억원 초과 고가주택 양도차익 과세)