자동말소·자진말소와 재건축, 거주주택 언제 팔아야 하나
거주주택을 이미 비과세로 팔았다면 나중에 임대주택이 헐려도 추징되지 않습니다. 아직 안 팔았다면 임대사업자 등록이 말소되기 전에 파셔야 합니다. 관리처분계획인가가 났어도, 조합원입주권 두 개로 바뀌었어도 말소 전이면 비과세됩니다. 말소된 뒤라면 말소와 철거 중 어느 쪽이 먼저였는지를 봅니다.
재건축이 시작되면 임대를 계속할 수 없습니다. 임대사업자가 잘못한 것이 없는데도 비과세 요건이 어긋납니다. 거주주택을 파는 시점을 언제로 잡느냐로 결과가 갈립니다.
두 가지만 확인하면 답이 나옵니다
거주주택을 이미 팔았는지, 임대사업자 등록이 말소됐는지를 봅니다. 이 둘로 갈래가 정해집니다.
| 지금 상황 | 결과 |
|---|---|
| 거주주택을 이미 비과세로 팔았다 | 나중에 임대주택이 헐려도 추징되지 않는다 |
| 아직 안 팔았고 등록도 말소 전이다 | 말소되기 전에 팔면 비과세된다 |
| 아직 안 팔았는데 등록이 이미 말소됐다 | 말소와 철거 중 어느 쪽이 먼저였는지에 따라 갈린다 |
'말소'는 구청이 임대사업자 등록을 없애는 것을 말합니다. 등록말소 통지서가 오면 그날이 기준일입니다.
이미 비과세를 받았다면 추징되지 않습니다
거주주택 비과세를 받은 뒤 임대주택이 재건축에 들어간 경우입니다. 의무임대기간 안에 철거되면 그 기간을 못 채웁니다. 원칙대로면 받았던 세금을 다시 내야 합니다.
그런데 재건축된 아파트는 임대주택으로 다시 등록할 수 없습니다. 임대사업자가 채우고 싶어도 채울 방법이 없습니다. 그래서 등록이 말소된 날에 의무임대기간요건을 충족한 것으로 봅니다. 이미 받은 비과세는 그대로 둡니다.
재개발·재건축만 그런 것이 아닙니다. 가로주택정비사업처럼 다른 정비사업으로 헐린 경우에도 사후관리 위반이 아니라고 회신했습니다(서면부동산 2024-0800, 2024.10.08.).
아직 안 팔았다면 등록말소 전에 팔아야 합니다
거주주택 비과세는 파는 날에 임대주택을 소유하고 있을 것을 요구합니다. 등록이 먼저 말소되면 그날 이후에는 임대주택을 소유한 상태가 아닙니다. 그래서 말소된 뒤에 팔면 비과세를 받지 못합니다.
반대로 말소 전에 팔면 받습니다. 철거된 날과 말소된 날은 다릅니다. 그 사이에 시차가 있습니다.
관리처분계획인가 후에도 거주주택 팔 수 있나
팔 수 있습니다. 관리처분계획인가가 났더라도 거주주택을 먼저 팔고 그 뒤에 등록이 말소되면, 파는 날에는 임대주택을 소유한 상태입니다. 비과세를 받습니다.
임대주택이 1+1 조합원입주권으로 바뀐 경우도 같습니다. 입주권 두 개로 전환됐더라도 사업자등록이 말소되기 전에 거주주택을 팔면 1세대 1주택 특례를 적용받습니다(서면-2023-법규-3394, 2025.03.28.).
말소가 철거보다 먼저였다면 5년이 생깁니다
등록이 말소됐다고 끝나는 것은 아닙니다. 말소가 철거보다 먼저 있었다면 그날부터 5년이 남습니다.
자동말소가 앞섰다면 이렇습니다. 의무임대기간이 끝나 등록이 말소되고, 그 뒤에 재개발·재건축이 진행되어 조합원입주권으로 바뀌었습니다. 이때 자동말소일부터 5년 이내에 거주주택을 팔면 비과세됩니다. 파는 날에 임대주택이 집이 아니라 권리인데도 그렇습니다. 세제혜택을 받기 위한 의무임대기간을 이미 채웠기 때문입니다(서면-2021-법규재산-5317, 2022.04.08.).
자진말소 후 재건축 멸실 거주주택 비과세
자진말소도 같은 논리입니다. 자진말소일부터 5년 이내에 거주주택을 팔면 비과세됩니다. 그 사이에 임대주택이 멸실됐든 신축으로 완공됐든 상관없습니다(서면-2022-법규재산-1283, 2023.08.08.).
다만 자진말소에는 조건이 하나 더 있습니다. 민간임대주택법이 정한 의무임대기간의 2분의 1 이상이 지난 뒤에 자진말소해야 합니다. 2분의 1이 지나지 않은 상태에서 자진말소하면 비과세를 받지 못합니다.
철거가 먼저였다면 5년이 없습니다
순서가 뒤집히면 결과도 뒤집힙니다. 임대주택이 이미 헐린 상태에서 등록이 자동말소됐다면, 거주주택 비과세를 받지 못합니다.
폐지된 유형의 민간임대주택이 의무임대기간의 2분의 1 이상을 임대하지 않은 상태에서 재개발사업으로 멸실되고, 그 뒤 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 등록이 말소된 경우, 소득세법 시행령 제155조 제23항은 적용되지 않습니다(서면-2024-법규재산-0692, 2025.01.31.).
같은 재건축인데 결과가 갈립니다. 등록이 말소되고 나서 헐렸다면 5년이 남고, 헐리고 나서 말소됐다면 남지 않습니다. 며칠 차이로 결론이 뒤집힙니다.
| 상황 | 거주주택 비과세 | 근거 예규 |
|---|---|---|
| 비과세를 받은 뒤 임대주택이 헐림 | 추징 없음 | 서면부동산 2024-0800 |
| 관리처분인가 후 말소 전에 거주주택 양도 | 적용 | 서면-2023-법규-3394 |
| 1+1 입주권 전환 후 말소 전에 양도 | 적용 | 서면-2023-법규-3394 |
| 자동말소 먼저, 그 뒤 입주권 전환 | 말소일부터 5년 이내 적용 | 서면-2021-법규재산-5317 |
| 자진말소(2분의 1 이상) 먼저, 그 뒤 멸실·신축 | 말소일부터 5년 이내 적용 | 서면-2022-법규재산-1283 |
| 멸실 먼저, 그 뒤 자동말소 | 적용 안 됨 | 서면-2024-법규재산-0692 |
실무에서 주의해야 할 점
철거가 예정되면 의무임대기간 중이라도 말소를 신청할 수 있습니다. 민간임대주택법이 이를 등록말소 신청 사유로 두고 있어 과태료도 없습니다(민간임대주택법 제43조 제4항 제1호). 다만 신청 시점을 잘못 잡으면 거주주택 비과세를 받지 못합니다. 말소가 먼저 되면 그날 이후에는 임대주택을 소유한 상태가 아니기 때문입니다.
신고 서류도 챙기셔야 합니다. 거주주택 비과세를 받으려면 「주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례 적용신고서」를 작성해 관할 세무서에 냅니다. 임대사업자등록증, 임대차계약서, 임차인의 주민등록표등본을 함께 제출합니다. 주민등록표등본은 주민등록증이나 주민등록 전입세대 열람내역으로 갈음할 수 있습니다.
자주 하는 오해 바로잡기
| 흔한 오해 | 실제 | 근거 예규 |
|---|---|---|
| 관리처분인가가 나면 비과세는 끝이다 | 인가가 났어도 등록말소 전에 팔면 비과세된다 | 서면-2023-법규-3394 |
| 입주권으로 바뀌면 임대주택이 아니다 | 말소 전이면 적용되고, 자동말소가 먼저면 5년 이내 적용된다 | 서면-2021-법규재산-5317 |
| 비과세를 받았는데 나중에 헐리면 토해낸다 | 다시 등록할 수 없는 경우라 추징하지 않는다 | 서면부동산 2024-0800 |
정리하면
이미 비과세로 팔았다면 나중에 헐려도 추징되지 않습니다. 아직 안 팔았다면 등록말소 전에 파셔야 합니다. 관리처분계획인가나 입주권 전환은 걸림돌이 아닙니다. 등록이 이미 말소됐다면 말소와 철거의 순서를 봅니다. 말소가 먼저였다면 그날부터 5년이 남고, 철거가 먼저였다면 그 5년이 없습니다.
임대주택의 등록유형과 등록일, 관리처분계획인가일과 철거 시점, 등록말소일을 알려 주시면 어느 순서로 정리하는 쪽이 세부담이 작은지 함께 짚어 드리겠습니다.
자주 묻는 질문
관리처분계획인가가 났는데 거주주택을 팔아도 되나요?
됩니다. 인가가 났더라도 임대사업자 등록이 말소되기 전에 팔면 비과세를 받습니다. 파는 날에 임대주택을 소유한 상태이기 때문입니다.
임대주택이 입주권 두 개로 바뀌었습니다. 그래도 되나요?
됩니다. 1+1 조합원입주권으로 전환됐더라도 사업자등록이 말소되기 전에 거주주택을 팔면 1세대 1주택 특례를 적용받습니다(서면-2023-법규-3394).
자동말소된 뒤에 재건축이 진행됐습니다. 5년을 쓸 수 있나요?
쓸 수 있습니다. 자동말소일부터 5년 이내에 거주주택을 팔면 비과세됩니다. 그 사이에 입주권으로 바뀌어도 마찬가지입니다(서면-2021-법규재산-5317).
철거된 뒤에 자동말소됐습니다. 5년 안에 팔면 되나요?
안 됩니다. 이미 헐린 상태에서 자동말소된 경우에는 5년 규정이 적용되지 않습니다(서면-2024-법규재산-0692).
자진말소는 아무 때나 해도 되나요?
의무임대기간의 2분의 1 이상이 지난 뒤에 해야 합니다. 그 전에 자진말소하면 거주주택 비과세를 받지 못합니다(서면-2022-법규재산-1283).