가족 간 저가양수도 감정평가, 잔금일 전후 3개월 안이어야 양도세와 증여세에 함께 씁니다
가족 사이에 아파트를 시가보다 낮게 양도하면 양도한 사람은 양도세 부당행위계산을, 양수한 사람은 저가양수 증여세를 검토합니다. 두 세목 모두 감정가액을 시가로 쓸 수 있지만 평가기간이 서로 다릅니다. 양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 양수일 전 6개월부터 후 3개월까지이고 두 날 모두 원칙적으로 잔금일입니다. 감정평가서의 가격산정기준일과 작성일이 모두 잔금일 전후 3개월 안이어야 두 세목에 함께 씁니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령·상속세 및 증여세법 시행령 기준이고 최종확인일은 2026년 10월 15일입니다.
가족에게 아파트를 시가보다 낮게 넘기려고 합니다. 감정평가는 언제 받아야 하나요?
감정평가서의 가격산정기준일과 작성일이 모두 잔금일 전후 3개월 안에 들어가게 받습니다. 양도세는 양도일 전후 각 3개월(소득세법 시행령 제167조 제5항), 저가양수 증여세는 양수일 전 6개월부터 후 3개월까지(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항)가 평가기간이라 두 기간이 겹치는 구간이 잔금일 전후 3개월입니다. 가격은 계약 때 정하므로 실무에서는 계약 직전에 감정을 받고 잔금을 감정일로부터 3개월 안에 치르도록 일정을 짭니다.
양도세와 증여세는 평가기간이 다릅니다
양도한 사람은 특수관계인에게 시가보다 낮게 양도해 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 양도가액을 시가로 다시 계산합니다(소득세법 시행령 제167조 제3항). 이때 시가는 상속세 및 증여세법의 평가 규정을 준용하되 평가기간만 바꿔 읽습니다.
이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)"으로 보며, (이하 생략)
양수한 사람의 저가양수 증여세는 상속세 및 증여세법의 평가기간을 그대로 씁니다. 증여재산은 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지이고(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항), 저가양수의 평가기준일인 양수일은 대금을 청산한 날입니다(같은 영 제26조 제5항).
| 구분 | 기준일 | 평가기간 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 양도한 사람(양도세) | 양도일: 잔금일, 잔금 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일 | 기준일 전후 각 3개월 | 소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항, 제167조 제5항 |
| 양수한 사람(증여세) | 양수일: 잔금일, 위와 같은 경우 등기접수일 | 기준일 전 6개월부터 후 3개월까지 | 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제5항, 제49조 제1항 |
두 세목의 기준일은 모두 잔금일입니다. 잔금 전에 소유권이전등기를 하면 두 기준일이 함께 등기접수일이 됩니다. 잔금일 이후 기간은 3개월로 같고, 잔금일 이전 기간은 증여세 6개월, 양도세 3개월입니다.
감정가액은 두 날짜가 모두 기간 안이어야 합니다
감정가액이 평가기간 안에 있는지는 감정평가서의 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 제2호). 기준일만 기간 안이고 작성일이 기간 밖이면 시가로 인정받지 못합니다. 양도세도 이 조항을 준용하므로 같은 기준으로 봅니다(소득세법 시행령 제167조 제5항).
두 세목에 함께 쓰려면 감정평가서의 두 날짜가 두 평가기간이 겹치는 잔금일 전 3개월부터 후 3개월까지 안에 들어가야 합니다. 계약 직전에 감정을 받고 2027년 3월 5일에 계약한 경우 잔금일에 따라 결과가 이렇게 나뉩니다.
| 일정 | 잔금을 5월 15일에 치른 경우 | 잔금을 6월 30일에 치른 경우 |
|---|---|---|
| 감정 가격산정기준일·평가서 작성일 | 2월 25일·2월 28일 | 2월 25일·2월 28일 |
| 양도세 평가기간(잔금일 전후 3개월) | 2월 중순부터 → 감정가액 포함 | 3월 말부터 → 감정가액 제외 |
| 증여세 평가기간(잔금일 전 6개월~후 3개월) | 감정가액 포함 | 감정가액 포함 |
오른쪽처럼 양도세 평가기간에서 감정가액이 제외되면 양도세 시가는 그 기간 안의 다른 가액으로 정합니다. 같은 단지의 매매사례가 있으면 양도일 전 3개월부터 신고일까지의 사례가액이 시가가 될 수 있어(소득세법 시행령 제167조 제5항), 양도세와 증여세의 시가가 서로 달라집니다.
감정 시기로 흔히 듣는 기준 세 가지를 평가기간에 대조하면 다음과 같습니다.
- 계약일 2개월 전에 받으면 된다: 잔금일이 감정일로부터 3개월 안일 때만 양도세 기간에 듭니다. 감정 2개월 뒤에 계약했다면 잔금을 계약 후 1개월 안에 치러야 합니다.
- 잔금일 전후 3개월 안에 받으면 된다: 두 세목에 모두 맞습니다. 다만 가격산정기준일과 작성일 두 날짜를 함께 봅니다.
- 잔금일 전 6개월부터 후 3개월까지면 된다: 증여세 기간입니다. 잔금일 3개월 전보다 앞선 감정은 양도세에서 시가로 쓰지 못합니다.
부당행위 판단은 매매계약일 기준입니다
국세청은 부당행위에 해당하는지를 가격이 확정된 매매계약일을 기준으로 판단한다고 회신했습니다(서면-2015-법령해석재산-0569, 2015.6.29.). 시가 평가기간은 위처럼 잔금일을 기준으로 하므로, 계약 전에 감정가액을 확인해 거래가격을 정하고 잔금은 그 감정일로부터 3개월 안에 치르도록 계약서 일정을 맞춥니다.
잔금 후 3개월 안에 받은 감정도 기간에는 들어갑니다. 그러나 가격을 정한 뒤에 받는 감정이라 감정가액과 거래가액의 차이가 기준금액(양도세 3억원 또는 시가의 5%, 증여세 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액) 이상이면 되돌릴 방법이 없습니다. 차액 계산과 증여세 기준금액은 특수관계인 저가양도, 양도세·증여세·자금조달계획서를 함께 검토합니다에 정리했습니다.
감정기관 수와 감정가액이 낮게 나왔을 때
감정은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관에 맡기고 그 평균액을 씁니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호). 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나의 감정기관으로도 됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제6항).
감정가액이 보충적 평가액과 유사재산 시가의 90% 중 적은 금액에 미달하면 세무서가 다른 감정기관에 다시 감정을 맡겨 그 가액으로 평가합니다(같은 영 제49조 제1항 제2호 단서). 거래가액을 낮추려고 감정가액을 낮게 받으면 이 단계에서 재감정 대상이 됩니다.
평가기간 안에 해당 아파트 자체의 감정가액이 있으면 같은 단지 다른 세대의 매매사례가액(유사재산 가액)은 쓰지 않습니다(같은 영 제49조 제2항 단서). 기간 안에 감정가액을 확보해 두면 신고 직전에 높은 매매사례가 새로 신고되어 시가가 바뀌는 일을 막습니다. 같은 단지 매매사례는 유사매매사례가액 조회에서 미리 확인합니다.
비과세 대상 양도여도 시가는 확정합니다
양도한 사람이 1세대 1주택 비과세 대상이라도 양수한 사람의 저가양수 증여세는 따로 판정합니다. 증여세의 시가를 정하려면 감정가액이나 매매사례가액이 필요하므로 양도세 비과세 여부와 관계없이 감정 시기를 잔금일에 맞춥니다.
함께 확인할 칼럼
- 특수관계인 저가양도, 양도세·증여세·자금조달계획서를 함께 검토합니다: 차액 기준과 계산 예시
- 특수관계인 범위, 양도세·증여세·취득세에서 각각 판정합니다: 가족 중 누가 특수관계인인지
- 공시가격으로 신고한 상속·증여세, 국세청 사후 감정평가로 다시 과세할 수 있을까: 평가기간 밖 감정과 평가심의위원회
- 유사매매사례가액 조회: 같은 단지 거래 확인
감정 시점, 계약일, 잔금일과 같은 단지 거래 신고 시점을 함께 놓고 가격과 일정을 정해야 두 세목의 시가가 어긋나지 않습니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 감정평가서 작성일이 잔금일 3개월 전보다 하루 앞서면 어떻게 되나요?
A. 양도세에서는 그 감정가액을 시가로 쓰지 못합니다. 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 양도일 전후 각 3개월 안이어야 하기 때문입니다(소득세법 시행령 제167조 제5항, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 제2호). 증여세 쪽은 잔금일 전 6개월 안이라 시가로 쓸 수 있습니다.
Q. 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 하면 기준일이 바뀌나요?
A. 바뀝니다. 대금을 청산하기 전에 등기를 하면 양도일은 등기접수일이 되고(소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호), 저가양수 증여세의 양수일도 같은 날로 봅니다(상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제5항). 감정 시기도 등기접수일 전후 3개월을 기준으로 다시 맞춥니다.
Q. 기준시가 10억원 이하 아파트는 감정 한 곳만 받아도 되나요?
A. 됩니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나의 감정기관 감정가액도 시가로 봅니다(상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제6항). 감정가액이 기준금액에 미달하면 세무서가 다른 감정기관에 다시 감정을 맡길 수 있습니다.
근거 법령
- 소득세법 제98조 / 같은 법 시행령 제162조 제1항, 제167조 제3항·제5항(2026년 10월 1일 시행본)
- 상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 제60조 제5항 / 같은 법 시행령 제26조 제5항, 제49조 제1항·제2항·제4항·제6항
- 서면-2015-법령해석재산-0569(2015.6.29.)