양도세 신고할 때 무슨 서류를 준비하나요?
양도소득세 신고 시 필요한 서류를 어디서 발급받고 언제까지 갖춰야 하는지 정리했습니다.
양도인이 준비해 주셔야 할 서류
- 계약서: 이번 양도의 매매계약서와 그 부동산을 취득할 때의 매매계약서. 분양받았다면 분양계약서.
- 취득할 때 든 비용: 취득세 영수증(분실했다면 위택스에서 납부 내역을 조회합니다), 중개수수료와 법무사 비용 영수증.
- 보유 중 공사비: 확장·샷시·보일러 교체 같은 공사의 세금계산서나 카드전표, 현금영수증, 공사업자에게 보낸 이체 내역. 공사 계약서나 견적서도 함께 둡니다.
- 양도할 때 든 비용: 중개수수료, 계약서 작성비용, 명도비용 증빙.
- 감가상각: 상가나 임대 건물을 사업 장부에서 감가상각했다면 그 명세. 그 금액은 취득가액에서 빼고 계산합니다(소득세법 제97조 제3항).
- 정비사업·환지: 관리처분계획 내용이나 환지예정지증명원. 조합이나 사업시행자에게 받습니다.
- 토지거래허가구역: 시·군·구청에서 받은 허가증 사본.
공사비와 양도비는 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증(소득세법 제160조의2 제2항)이나 공사업자 계좌로 보낸 이체 내역이 있어야 필요경비로 인정됩니다(소득세법 시행령 제163조 제3항·제5항). 현금을 건네고 간이영수증만 받았다면 인정받기 어렵습니다. 장판·도배처럼 증빙이 있어도 제외되는 비용은 필요경비 칼럼에 정리했습니다.
상황별 추가 서류
비과세·특례·감면을 받거나 취득 사정이 특수하면 아래 서류가 더 필요합니다.
| 해당하는 상황 | 준비할 서류 |
|---|---|
| 1세대 1주택 비과세 | 주민등록초본(주소 이력), 주민등록등본·가족관계증명서(세대 확인) |
| 일시적 2주택 | 신규 주택 매매계약서, 조정대상지역 공고 전에 계약했다면 계약금 지급 증빙 |
| 상속주택 특례 | 피상속인 제적등본, 상속인 가족관계증명서, 상속재산분할협의서 |
| 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례 | 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서, 임대차계약서 사본, 임차인 주민등록표 등본 |
| 장기임대주택 다주택 중과배제 | 1세대 3주택 이상자의 장기임대주택 등 일반세율 적용신청서, 임대차계약서 사본, 임차인 주민등록표 등본 |
| 상생임대주택 | 상생임대주택에 대한 특례적용신고서, 직전·상생 임대차계약서, 계약금 받은 통장 내역 |
| 농어촌주택 특례 | 농어촌주택 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서 |
| 8년 자경농지 감면 | 세액감면신청서, 재촌·자경 입증자료(주민등록초본, 농지대장, 농자재 구입 영수증, 수확물 판매 내역, 영농일지) |
| 상속·증여로 받은 부동산 | 상속세·증여세 신고서, 감정평가서, 결정 통지서 |
| 취득 계약서를 잃어버렸을 때 | 잔금 이체 내역, 대출 서류처럼 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙 |
| 부담부증여 | 대출약정서·부채증명서나 전세 임대차계약서, 증여 뒤 수증자가 이자와 원금을 갚은 내역 |
서류별로 필요한 이유를 적었습니다.
- 계약금 증빙: 일시적 2주택은 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인돼야 처분기한 2년에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호). 상생임대차계약도 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정됩니다(같은 영 제155조의3 제1항 제1호).
- 임차인 주민등록표 등본: 주민센터에서 열람한 전입세대 열람내역으로 갈음할 수 있습니다(같은 영 제155조 제24항). 임대사업자 등록증은 세무서가 공동이용으로 확인하지만, 양도인이 그 확인에 동의하지 않으면 직접 제출합니다(같은 조 제25항).
- 일반세율 적용신청서: 장기임대주택을 중과에서 제외하는 신청도 거주주택 특례와 같은 구성의 서류를 과세표준신고서에 첨부합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제7항).
- 재촌·자경 입증자료: 시행령에 첨부서류 목록은 없지만, 세무서는 농지 소재지에 실제로 살았는지와 직접 경작했는지를 자료로 확인합니다.
- 상속세·증여세 신고서: 상속개시일이나 증여일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액, 세무서가 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액이 취득가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 신고서를 찾지 못하면 세무사가 수임 동의를 받아 홈택스에서 신고 내역을 조회합니다. 상속세 신고 때 준비할 서류는 상속세 신고할 때 무슨 자료를 준비하나요?에 따로 있습니다.
- 잔금 이체 내역: 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 추계로 계산합니다(소득세법 제97조 제1항 제1호 단서). 추계 순서와 계산은 환산취득가액에서 다룹니다.
- 부담부증여 채무 증빙: 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무가 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정해(상속세 및 증여세법 제47조 제3항) 채무가 실제로 있었는지를 서류로 입증합니다.
언제까지 준비하나요
서류는 예정신고 기한 안에 갖춥니다. 특례적용신고서와 세액감면신청서도 이때 신고서와 함께 제출합니다.
| 해당하는 경우 | 서류를 갖출 기한 |
|---|---|
| 일반 양도 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 부담부증여의 채무 부분 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월(소득세법 제105조 제1항 제3호) |
| 토지거래허가 전에 잔금을 치른 경우 | 허가일이 속하는 달의 말일부터 계산(같은 항 제1호 단서) |
| 상생임대주택·농어촌주택 특례 | 신고기한까지 특례적용신고서 제출(소득세법 시행령 제155조의3 제5항, 제155조 제13항) |
| 8년 자경농지 감면 | 과세표준신고(예정신고 포함) 때 세액감면신청서 제출(조세특례제한법 시행령 제66조 제9항) |
1세대 1주택으로 전부 비과세되는 양도는 신고하지 않아도 됩니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 넘는 부분을 신고하니 위 서류를 같은 기한에 갖춥니다.
놓치기 쉬운 서류
- 공사업자에게 보낸 이체 내역: 세금계산서·카드전표·현금영수증이 없는 공사비는 이 내역으로 지출 사실을 확인합니다.
- 직접 지은 건물의 공사비 서류: 신축하거나 85㎡를 넘게 증축하고 5년 안에 양도하면서 감정가액이나 환산취득가액을 쓰면 그 가액의 5%를 가산세로 더 부담합니다(소득세법 제114조의2). 직접 지은 건물은 공사비 서류로 실지거래가액을 입증할 수 있어 이 서류를 보관해 둡니다.
- 계약금이 들어오거나 나간 통장 내역: 상생임대주택과 일시적 2주택은 계약서만으로 부족합니다.
- 감가상각비 명세: 감가상각한 상가는 매입가가 그대로 취득가액이 되지 않습니다.
- 부동산등양도신고확인서: 재외국민·외국인은 소유권이전등기를 신청할 때 세무서가 발급한 이 확인서를 제출합니다(소득세법 제108조).
자주 묻는 질문
Q. 양도세 신고할 때 제가 준비할 서류는 무엇인가요?
A. 양도·취득 매매계약서, 취득세·중개수수료 영수증, 공사비 세금계산서나 이체 내역이 기본입니다. 비과세나 특례를 받으려면 주민등록초본, 임대차계약서처럼 요건을 소명할 서류를 더 준비합니다.
Q. 인테리어 공사비를 현금으로 줬는데 공제받을 수 있나요?
A. 현금이라도 공사업자 계좌로 보냈다면 그 이체 내역이 금융거래 증명서류가 됩니다(소득세법 시행령 제163조 제3항). 이체도 세금계산서·카드전표·현금영수증도 없이 손으로 건넨 돈이라면 지출 사실을 확인할 방법이 없습니다.
Q. 오래전에 산 집이라 매매계약서가 없으면 어떻게 하나요?
A. 잔금 이체 내역이나 등기사항증명서 거래가액처럼 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 먼저 찾습니다. 그래도 확인되지 않으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가 순으로 취득가액을 정합니다(소득세법 시행령 제176조의2 제3항).
Q. 거주주택 특례를 받으면 서류를 따로 내야 하나요?
A. 비과세를 받는 양도라도 과세표준신고서와 함께 특례적용신고서, 장기임대주택의 임대차계약서 사본, 임차인 주민등록표 등본을 제출합니다(소득세법 시행령 제155조 제24항).
근거 법령
- 소득세법 제105조 제1항(예정신고기한, 부담부증여 3개월)·제97조 제1항·제3항(필요경비, 감가상각비 차감)·제114조의2(감정·환산 가산세)·제160조의2 제2항(증명서류)·제108조(부동산등양도신고확인서)
- 소득세법 시행령 제169조 제1항(예정신고 첨부서류)·제163조 제3항·제5항·제9항(자본적 지출·양도비 증빙, 상속·증여 취득가액)·제176조의2 제3항(추계 순서)
- 소득세법 시행령 제155조 제1항·제13항·제24항·제25항, 제155조의3 제1항·제5항, 제167조의3 제7항(특례 신고서와 첨부서류)
- 조세특례제한법 제69조 제3항, 같은 법 시행령 제66조 제9항(자경농지 감면신청)
- 상속세 및 증여세법 제47조 제3항(부담부증여 채무 인수 추정)