상생임대 중도퇴거 후 2027년에 맺은 새 임대차계약, 임대기간 합산과 양도기한
상생임대차계약으로 임대하던 중 임차인이 개인 사정으로 만기 전에 퇴거하는 경우가 있습니다. 새 임차인을 구하는 사이 해가 바뀌면 새 계약은 상생임대차계약 체결기한(2026년 12월 31일)이 지난 뒤에 체결됩니다. 이때 확인할 것은 새 계약 기간을 합산할 수 있는지, 양도기한(임대기간 종료일부터 1년)을 어느 날부터 계산하는지, 새 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 양도 시기를 어떻게 정하는지입니다. 조문은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령(대통령령 제36737호) 기준입니다. 중도퇴거 때 임대개시일부터 퇴거일까지로 계산하는 방법과 합산의 일반 요건은 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?에서 다뤘습니다.
상생임대차계약으로 임대하던 중 세입자가 만기 전에 나갔고, 새 세입자와는 2027년에 계약하게 됐습니다. 체결기한이 지난 계약인데 앞의 기간과 합산할 수 있나요?
상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시했다면 합산을 인정한 회신이 있습니다. 상생임대차계약 중 임차인이 개인 사정으로 퇴거하고, 보증금·임대료를 올리지 않은 새 계약을 체결기한이 지난 뒤 맺은 사안에서 국세청은 두 계약의 실제 임대기간을 합산해 2년 이상이면 특례를 적용한다고 답했습니다(서면-2023-법규재산-0115). 다만 이 회신은 체결기한이 2024년 12월 31일이던 2023년에 나왔고, 회신 문언도 "2025년 1월 이후"입니다. 지금 기한을 기준으로 2027년 이후 체결한 새 계약을 다룬 회신은 확인되지 않았습니다. 퇴거가 상생임대차계약이 아니라 직전임대차계약 중에 있었다면 결론이 반대입니다(서면-2023-법규재산-2221).
체결기한과 합산 규정
상생임대차계약은 정해진 기간 안에 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 임차인 사정으로 새 계약을 맺으면 그 기간을 합산하는 규정은 제4항에 따로 있습니다.
- 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
영 제155조의3제4항에서 "재정경제부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.
제1호는 상생임대차계약의 체결·임대 개시 기한을 정하지만, 임대기간 계산 방법을 정한 제4항에는 새 임대차계약의 체결 시기가 적혀 있지 않습니다. 합산할 새 계약의 금액 요건도 상생임대차계약의 5% 이내 인상과 달라서, 종전 계약보다 보증금·임대료가 증가하지 않아야 합니다.
체결기한 2026년 12월 31일은 2026년 9월 30일 공포된 개정령(대통령령 제36737호)에서도 바뀌지 않았고, 이 개정은 제1항에 양도기한을 더했습니다.
상생임대차계약 중 퇴거했다면, 기한 뒤 새 계약도 합산한 회신
2023년 5월에 나온 회신은 상생임대차계약 중 퇴거한 사안입니다.
- 2023년 7월 직전임대차계약 대비 5% 이내로 상생임대차계약(A, 2년) 체결, 실제 임대기간 1년 7개월
- 2025년 2월 임차인이 개인 사정으로 퇴거, 종전 계약보다 같거나 낮은 금액으로 새 임차인과 계약(B, 1년)
- 질의: 2025년 1월 이후 맺은 B 계약 기간을 합산해 특례를 받을 수 있는지
귀 서면질의의 사실관계와 같이, "직전 임대차계약" 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(A)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 계약기간 2년으로 체결하였으나, 임차인이 개인적인 사정으로 조기 전출하여 「소득세법 시행규칙」제74조의3에서 정하는 요건을 충족하는 임대차계약(B)을 2025년 1월 이후 체결한 경우로서 임차인의 사정으로 인해 임대가 중단되기 전·후의 두 임대차계약(A, B)에 따른 실제 임대한 기간을 합산하여 2년 이상인 경우에는 「소득세법 시행령」제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것입니다.
회신의 "2024년 12월 31일"은 당시 조문의 체결기한(지금은 2026년 12월 31일)이고, 이 사안의 B는 그 기한이 지난 뒤 체결한 계약입니다. 회신은 A·B의 실제 임대한 기간을 합산한다고 적었으므로, A 퇴거일과 B 임대 개시일 사이의 공실 기간은 합산하지 않습니다. 공실이 얼마나 길어도 되는지는 회신에 없습니다.
직전임대차계약 중 퇴거했다면, 기한 뒤 맺은 상생계약은 불인정
같은 해 10월에 나온 회신은 퇴거가 직전임대차계약 중에 있었던 사안입니다.
- 주택을 취득하고 임대인 지위를 승계한 뒤 갱신한 계약(2년)이 임차인 사정으로 1년 1개월 만에 종료
- 같은 달 종전보다 같거나 낮은 금액으로 새 임차인과 2년 계약, 이 기간을 직전임대차계약에 합산
- 그 뒤 2025년 11월 같은 임차인과 5% 이내로 갱신하는 계약을 상생임대차계약으로 삼으려는 질의
귀 서면질의의 사실관계와 같이 "직전임대차계약"의 임차인 사정으로 임차인이 조기 퇴거하여 "직전임대차계약"의 임대기간 요건을 갖추지 못한 상태에서, 새로 체결한「소득세법 시행규칙」제74조의3에서 정하는 요건을 충족한 임대차계약의 임대기간을 직전임대차계약의 임대기간에 합산하여 계산하는 경우로서, 2025.1.1. 이후 상생임대차계약을 체결한 경우, 「소득세법 시행령」제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 없는 것입니다.
이 사안에서 기한이 지난 뒤 체결하려던 계약은 상생임대차계약 자체였습니다. 회신은 그 체결일이 당시 기한을 넘었다는 점을 근거로 특례를 부인했습니다. 이 사안의 갱신계약 시점(2025년 11월)은 지금 기한(2026년 12월 31일) 안이지만, 현행 기한에서 같은 사실관계를 다룬 회신은 확인되지 않았습니다.
두 회신의 차이는 상생임대차계약 체결 시점입니다
| 구분 | 서면-2023-법규재산-0115 | 서면-2023-법규재산-2221 |
|---|---|---|
| 임차인이 퇴거한 계약 | 상생임대차계약(A) | 직전임대차계약 |
| 기한이 지난 뒤 체결한 계약 | 합산용 새 계약(B) | 상생임대차계약 |
| 결론 | 실제 임대기간 합산 2년 이상이면 적용 | 적용하지 않음 |
두 회신을 나란히 놓으면 기한이 지난 뒤에 맺어도 합산을 인정받은 것은 제4항의 새 계약입니다. 상생임대차계약 자체는 기한 안에 체결하고 임대를 개시해야 합니다.
2027년 1월 이후 새 계약에 대입할 때
두 회신은 모두 체결기한이 2024년 12월 31일이던 2023년에 나왔습니다. 지금 조문도 제1항 제1호에 체결·임대 개시 기한을 두고, 제4항에 같은 문언의 합산 규정을 둡니다(회신 당시 '기획재정부령'이 지금은 '재정경제부령'). 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 체결·개시했고, 임차인 사정으로 퇴거한 뒤 금액을 올리지 않은 새 계약을 2027년에 맺었다면 0115와 사실관계의 구조가 같습니다. 그러나 지금 기한을 기준으로 2027년 1월 1일 이후 체결한 새 계약을 다룬 회신은 확인되지 않았습니다.
회신을 소개하는 자료 가운데에는 날짜를 지금 기한에 맞춰 "2027.1.1. 이후"로 바꿔 적은 것도 있습니다. 회신 원문 문언은 0115가 "2025년 1월 이후", 2221이 "2025.1.1. 이후"입니다. 사안이 이 구조와 다르거나 금액이 큰 경우에는 양도 전에 사전답변을 신청해 확인합니다.
'임차인의 사정'에는 임차인의 차임 연체도 들어갑니다. 상생임대차계약 중 차임 연체로 계약을 해지하고 시행규칙 제74조의3 요건을 갖춘 새 계약을 맺으면 새 계약 기간을 합산한다는 회신이 2026년에 나왔습니다(서면-2024-법규재산-1719, 2026.1.28.). 재개발·재건축사업으로 임차인이 퇴거한 경우는 합산하지 않습니다. 이 회신은 재개발·재건축 칼럼에서 다뤘습니다.
양도기한은 어느 날부터 계산하나요
2026년 10월 1일 이후 양도분부터는 양도기한 안에 양도해야 거주요건 면제를 받습니다.
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
기한은 '제3호에 따른 임대기간이 종료된 날'부터 계산합니다. 제4항은 새 임대차계약의 임대기간을 합산해 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산하도록 정하므로, 문언대로 읽으면 합산한 새 계약(B)의 임대기간이 끝난 날이 종료일이 됩니다. 그런데 2026년 개정 전에는 양도기한이 없어 종료일이 쟁점이 되지 않았고, 이 기산점을 직접 다룬 회신도 확인되지 않았습니다. A의 퇴거일은 제4항으로 합산하는 기간의 중간에 있는 날짜입니다.
해석이 나오기 전에는 합산해 2년을 채운 날을 기준으로 기한을 계산해 두는 방법이 있습니다. 2년을 채운 날은 B의 종료일보다 늦을 수 없으므로, 이렇게 계산한 기한은 B 종료일 기준 기한보다 늦지 않습니다. 아래는 가공 사례입니다.
- A(상생임대차계약): 2025년 9월 1일 임대 개시, 임차인 사정으로 2026년 11월 30일 퇴거. 월력으로 15개월
- B(새 계약): A와 같은 보증금·임대료로 2027년 1월 체결, 2027년 2월 1일 임대 개시, 계약기간 2년(2029년 1월 31일 만료)
- 합산 2년을 채우는 날: B에서 9개월이 더 필요하므로 2027년 10월 31일
- B 종료일로 읽으면: 2029년 1월 31일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날이므로 2029년 12월 31일
- 합산 2년을 채운 날로 읽으면: 2027년 10월 31일부터 1년이 되는 날(2028년 10월 말)
- 양도 시기: 2027년 11월부터 2028년 10월 말까지(B 종료일 기준 기한인 2029년 12월 31일보다 앞섬)
이 구간은 B의 계약기간 중입니다. 임대 중인 주택을 양도하면 매수인이 임대인의 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 임대기간 중 양도해 임대차가 일찍 끝나도 월력 계산 규정(제155조의3 제3항)을 적용한다는 회신과 2년을 채우기 전 양도의 처리는 앞의 임대기간 칼럼에 정리했습니다.
새 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면
B의 임차인은 계약 만료 전에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 1회만 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항·제2항). 갱신된 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 차임과 보증금은 같은 법 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(같은 조 제3항). 갱신된 임대차는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지됩니다(같은 조 제4항, 제6조의2).
위 사례에서 B 임차인이 갱신을 요구하면 임대차는 2031년 1월 31일까지 이어집니다.
합산 2년을 B의 원래 계약기간 안에 채웠다면, 갱신된 기간을 종료일 계산에 넣는지가 남습니다. 조문에 정함이 없고 이를 다룬 회신도 찾지 못했지만, 양도기한은 2029년 12월 31일을 넘지 않습니다. 갱신 전 종료일(2029년 1월 31일)이나 2년을 채운 날을 기준으로 기한을 계산해 두고 그 안에 양도합니다. 갱신된 임대차가 남은 상태로 양도하면 매수인이 그 임대차를 승계합니다.
B의 원래 계약기간만으로 합산 2년이 안 된다면 B를 갱신한 기간까지 합산하는지가 문제인데, 이 역시 회신에서 찾지 못했습니다. 같은 임차인과 1년 단위로 이어 간 기간을 실제 임대기간으로 인정한 회신(서면-2023-법규재산-2729)은 상생임대차계약 자체를 이어 간 사안이고, 임대료를 올린 연장계약은 제4항 요건에 맞지 않아 합산하지 않는다는 회신(서면-2024-법규재산-0565)도 있습니다. 그래서 B 계약을 맺을 때부터 합산 2년이 B의 원래 계약기간 안에 채워지도록 기간을 정해 둡니다.
임대인은 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절하지 못하므로, B 계약을 맺는 단계에서 2년을 채우는 날과 양도 예정일, 2029년 12월 31일을 함께 표에 적어 둡니다.
실무에서 확인할 점
- 임차인이 퇴거한 계약이 직전임대차계약인지 상생임대차계약인지 먼저 구분합니다. 상생임대차계약 중 퇴거라야 0115의 구조입니다.
- 상생임대차계약의 체결일, 계약금 수령일, 임대 개시일이 2026년 12월 31일 이전인지 증빙으로 확인합니다.
- 퇴거가 임차인 사정이었다는 자료(임차인의 퇴거 요청·해지 합의 문서, 차임 연체 내역)를 보관합니다.
- 새 계약(B)의 보증금·임대료는 종전 계약(A)보다 늘지 않아야 합니다. 5% 이내 인상도 합산 요건에 맞지 않습니다.
- 실제 임대기간은 A 임대 개시일부터 퇴거일까지, B 임대 개시일부터 계산해 월력으로 합산하고 공실 기간은 넣지 않습니다.
- 양도일은 합산 2년을 채운 뒤, 그날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 안에서 잡습니다.
- 특례적용신고서를 낼 때 직전·상생 임대차계약서와 함께 B 계약서도 준비합니다(제155조의3 제5항).
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?: 중도퇴거 시 임대개시일~퇴거일, 1개월 미만 계산, 합산 일반 요건
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- 연장·갱신·분할한 임대차계약, 상생임대 직전·상생계약은 어느 것인가: 중간 계약을 공백으로 볼 수 없다는 회신 등 계약 형태별 판정
- 다가구 한 호실·2년 전 양도, 상생임대에서 놓치기 쉬운 요건: 2년을 채우기 전 양도
자주 묻는 질문
Q. 새 세입자와 계약하면서 보증금을 5% 올려도 기간을 합산할 수 있나요?
A. 합산할 수 없습니다. 제4항의 합산은 새 계약의 보증금·임대료가 종전 계약보다 증가하지 않았을 때 적용합니다(시행규칙 제74조의3). 5% 이내 인상은 상생임대차계약을 맺을 때의 요건이고, 합산용 새 계약에는 적용하지 않습니다. 합산이 안 되면 A 계약의 실제 임대기간만으로 2년을 판정합니다.
Q. 2027년에 맺은 새 계약을 상생임대차계약을 새로 맺은 것으로 보나요?
A. 0115 회신은 기한 안에 맺은 상생임대차계약(A)과 기한 뒤 맺은 새 계약(B)의 실제 임대기간을 합산해 상생임대차계약에 따른 임대기간으로 계산했습니다. 직전임대차계약 중에 퇴거해 기한 뒤 상생임대차계약을 처음 맺은 사안은 특례를 적용하지 않았습니다(서면-2023-법규재산-2221). 두 회신 모두 체결기한이 2024년 12월 31일이던 때 나왔습니다.
Q. 세입자가 월세를 연체해 계약을 해지했습니다. 임차인의 사정으로 보나요?
A. 상생임대차계약 중 임차인의 차임 연체로 계약을 해지하고 금액을 올리지 않은 새 계약을 맺으면 새 계약 기간을 합산한다는 회신이 있습니다(서면-2024-법규재산-1719, 2026.1.28.). 연체 내역과 해지 통지 자료를 보관합니다.
Q. 새 계약이 끝난 날부터 1년 안에 팔면 되나요?
A. 조문 문언대로 읽으면 합산한 새 계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년(2029년 12월 31일이 먼저 오면 그날)까지입니다. 이 기산점을 다룬 회신이 나오기 전에는 합산 2년을 채운 날부터 1년 안에 양도하는 방법이 있고, 이 기한은 새 계약 종료일 기준 기한보다 늦지 않습니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항(양도기한, 2021.12.20.~2026.12.31. 체결·임대 개시, 직전 1년 6개월·상생 2년), 제3항(월력 계산), 제4항(임차인 사정 시 새 임대차계약 합산), 제5항(특례적용신고서)
- 소득세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36737호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행): 제155조의3 제1항 양도기한 신설, 부칙에 제155조의3 적용례 없음
- 소득세법 시행규칙 제74조의3(새 임대차계약의 보증금·임대료가 종전보다 증가하지 않을 것)
- 주택임대차보호법 제3조 제4항, 제6조의2, 제6조의3
- 서면-2023-법규재산-0115(2023.5.9.): 상생임대차계약(A)을 기한 안에 체결, 임차인 사정 퇴거 후 시행규칙 제74조의3 요건 계약(B)을 2025년 1월 이후 체결, 실제 임대기간 합산 2년 이상이면 특례 적용
- 서면-2023-법규재산-2221(2023.10.20.): 직전임대차계약 중 조기 퇴거, 새 계약을 직전에 합산하고 2025.1.1. 이후 상생임대차계약 체결 시 특례 미적용
- 서면-2024-법규재산-1719(2026.1.28.): 차임 연체로 상생임대차계약 해지 후 요건 갖춘 새 계약 체결 시 기간 합산
- 서면-2023-법규재산-2729(2024.4.25.): 상생임대차계약에 따른 실제 임대기간 2년 이상이면 특례 적용
- 서면-2024-법규재산-0565(2025.4.21.): 제4항 요건에 맞지 않는 연장계약은 합산 불가