인구감소지역에 집 한 채 더 사도 1주택 혜택 유지되나요 (양도세·종부세 특례)
1주택자가 지방에 세컨드하우스를 사면 2주택이 되어 세금이 걱정되지만, 인구감소지역 주택은 다릅니다. 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역 주택 1채를 더 사도, 종전 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 유지하고 종합부동산세도 1세대 1주택자로 봅니다(조특법 제71조의2). 현행(시행 2026-09-18) 기준입니다.
어떤 특례인가요
① 주택·조합원입주권·분양권 1채(개)를 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역 주택 1채를 취득한 후, 그 취득 전에 보유하던 주택 등을 양도하면, 인구감소지역 주택을 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세(소득세법 제89조제1항)를 적용한다. ② 1주택 보유 1세대가 같은 기간에 인구감소지역 주택 1채를 취득하면 종합부동산세법상 1세대 1주택자로 본다.
- 양도소득세: 인구감소지역 주택을 주택 수에서 빼주므로, 원래 있던 종전 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세(고가주택은 12억 초과분만 과세)를 받습니다.
- 종합부동산세: 1세대 1주택자로 보아 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 그대로 적용합니다.
요건과 가액 한도
- 취득 기간: 2024년 1월 4일 ~ 2026년 12월 31일에 취득할 것
- 1채만: 취득 전 주택(또는 입주권·분양권) 1채(개)를 보유한 1세대가, 인구감소지역 주택 1채를 취득
- 지역 요건: 인구감소지역 또는 수도권 밖 인구감소관심지역에 소재(수도권·광역시의 시 지역, 종전 주택과 같은 시·군·구는 제외)
- 가액 요건: 주택과 딸린 토지의 기준시가 합계가 아래 한도 이하일 것
| 주택 소재지 | 기준시가 한도 |
|---|---|
| 수도권 밖 인구감소지역 | 9억원 |
| 수도권(접경지역) 인구감소지역 | 4억원 |
| 인구감소관심지역(수도권 밖) | 4억원 |
인구감소지역과 인구감소관심지역은 행정안전부장관이 지정·고시합니다. 인구감소지역은 89곳 중 광역시 소재를 뺀 84곳이 특례 대상이고, 수도권이라도 접경지역인 인천 강화·옹진군과 경기 가평·연천군은 포함됩니다. 인구감소관심지역은 수도권·광역시를 뺀 강릉·동해·속초·인제·익산·경주·김천·사천·통영 9곳이 대상입니다(지정 현황은 바뀔 수 있으니 취득 전 확인).
종부세 특례는 매년 9월 16일부터 30일까지 신청해야 적용됩니다(양도세 특례는 양도소득세 신고 때 과세특례신고서 제출).
취득세는 어떻게 되나요
이 특례(조특법 제71조의2)는 양도세·종부세 특례이지만, 인구감소지역 주택은 취득세에서도 감면이 있습니다.
- 인구감소지역 주택 취득세 감면: 무주택자나 1가구 1주택자가 인구감소지역·인구감소관심지역 주택을 2028년 12월 31일까지 취득하면 취득세를 최대 50% 감면받을 수 있습니다(지방세특례제한법 제75조의5). 취득요건·제외지역·가액 요건이 있으니 개별 확인이 필요합니다.
- 생애최초·출산 취득세 감면을 받을 때 인구감소지역 주택은 한도가 300만원(일반 200만·출산 500만)으로 넓습니다. 생애최초 취득세 감면·출산·양육 취득세 감면에서 다룹니다.
- 다주택 양도세 중과를 판정할 때도 일정 요건의 인구감소지역 주택은 주택 수에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제167조의3).
자주 묻는 질문
Q. 1주택자가 지방에 집을 하나 더 사면 무조건 2주택으로 과세되나요?
A. 아닙니다. 요건을 갖춘 인구감소지역 주택 1채라면, 종전 주택을 팔 때 그 주택을 주택 수에서 빼고 1세대 1주택 비과세를 적용하며 종부세도 1세대 1주택자로 봅니다(조특법 제71조의2). 취득 기간은 2024년 1월 4일~2026년 12월 31일입니다.
Q. 인구감소지역 주택이면 아무 집이나 되나요?
A. 아닙니다. 인구감소지역(또는 수도권 밖 인구감소관심지역)에 있어야 하고, 수도권·광역시의 시 지역이나 종전 주택과 같은 시·군·구는 제외됩니다. 기준시가도 수도권 밖 인구감소지역은 9억원, 그 밖에는 4억원 이하여야 합니다.
Q. 비과세되는 건 지방 집인가요, 원래 있던 집인가요?
A. 종전에 보유하던 주택입니다. 인구감소지역 주택을 산 뒤 그 전부터 있던 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 인구감소지역 주택 자체를 팔 때 적용되는 특례가 아닙니다.
Q. 종부세 특례는 자동으로 적용되나요?
A. 아닙니다. 종부세 1세대 1주택자 특례는 매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 적용됩니다. 양도세 특례는 양도소득세 신고 때 과세특례신고서를 제출합니다.
Q. 인구감소지역 주택을 2채 사도 되나요?
A. 아닙니다. 이 특례는 1채를 추가 취득하는 경우에만 적용됩니다. 2채 이상이면 특례 대상이 아닙니다.
관계 법령
- 조세특례제한법 제71조의2 제1항(1주택 등 보유 1세대가 2024.1.4~2026.12.31 인구감소지역 주택 1채 취득 후 종전 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세)·제2항(종부세 1세대 1주택자 간주)·제3항(종부세 특례 9.16~9.30 신청)
- 조세특례제한법 시행령 제68조의2(인구감소지역 주택의 지역·가액 요건: 기준시가 수도권 밖 인구감소지역 9억원, 수도권 접경 인구감소지역·인구감소관심지역 4억원 이하)
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호(일정 요건 인구감소지역 주택을 다주택 양도세 중과 주택 수에서 제외)
- 지방세특례제한법 제75조의5(무주택자·1가구1주택자가 2028.12.31까지 인구감소지역·인구감소관심지역 주택 취득 시 취득세 최대 50% 감면)