인구감소지역에 주택을 추가로 취득해도 1주택 혜택이 유지되나요? (양도세·종부세 특례)
1주택자가 지방에 세컨드하우스를 취득하면 2주택이 되어 세부담이 늘어나지만, 인구감소지역 주택은 다릅니다. 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역 주택 1채를 추가로 취득해도, 종전 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 유지하고 종합부동산세도 1세대 1주택자로 봅니다(조특법 제71조의2). 현행(시행 2026-09-18) 기준입니다.
어떤 특례인가요
① 주택·조합원입주권·분양권 1채(개)를 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역 주택 1채를 취득한 후, 그 취득 전에 보유하던 주택 등을 양도하면, 인구감소지역 주택을 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세(소득세법 제89조제1항)를 적용한다. ② 1주택 보유 1세대가 같은 기간에 인구감소지역 주택 1채를 취득하면 종합부동산세법상 1세대 1주택자로 본다.
- 양도소득세: 인구감소지역 주택을 주택 수에서 제외하므로, 원래 있던 종전 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세(고가주택은 12억 초과분만 과세)를 받습니다.
- 종합부동산세: 1세대 1주택자로 보아 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 그대로 적용합니다.
요건과 가액 한도
- 취득 기간: 2024년 1월 4일 ~ 2026년 12월 31일에 취득할 것
- 1채만: 취득 전 주택(또는 입주권·분양권) 1채(개)를 보유한 1세대가, 인구감소지역 주택 1채를 취득
- 지역 요건: 인구감소지역 또는 수도권 밖 인구감소관심지역에 소재(수도권·광역시의 시 지역, 종전 주택과 같은 시·군·구는 제외)
- 가액 요건: 주택과 딸린 토지의 기준시가 합계가 아래 한도 이하일 것
| 주택 소재지 | 기준시가 한도 |
|---|---|
| 수도권 밖 인구감소지역 | 9억원 |
| 수도권(접경지역) 인구감소지역 | 4억원 |
| 인구감소관심지역(수도권 밖) | 4억원 |
인구감소지역과 인구감소관심지역은 행정안전부장관이 지정·고시합니다. 인구감소지역은 89곳 중 광역시 소재를 제외한 84곳이 특례 대상이고, 수도권이라도 접경지역인 인천 강화·옹진군과 경기 가평·연천군은 포함됩니다. 인구감소관심지역은 수도권·광역시를 제외한 강릉·동해·속초·인제·익산·경주·김천·사천·통영 9곳이 대상입니다(지정 현황은 바뀔 수 있으니 취득 전 확인).
종부세 특례는 매년 9월 16일부터 30일까지 신청해야 적용됩니다(양도세 특례는 양도소득세 신고 때 과세특례신고서 제출).
취득세는 어떻게 되나요
이 특례(조특법 제71조의2)는 양도세·종부세 특례이지만, 인구감소지역 주택은 취득세에서도 감면이 있습니다.
- 인구감소지역 주택 취득세 감면: 무주택자나 1가구 1주택자가 인구감소지역·인구감소관심지역 주택을 2028년 12월 31일까지 취득하면 취득세를 최대 50% 감면받을 수 있습니다(지방세특례제한법 제75조의5). 취득요건·제외지역·가액 요건이 있으니 개별 확인이 필요합니다.
- 생애최초·출산 취득세 감면을 받을 때 인구감소지역 주택은 한도가 300만원(일반 200만·출산 500만)으로 넓습니다. 생애최초 취득세 감면·출산·양육 취득세 감면에서 다룹니다.
- 다주택 양도세 중과를 판정할 때도 일정 요건의 인구감소지역 주택은 주택 수에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제167조의3).
자주 묻는 질문
Q. 1주택자가 지방에 집을 하나 더 사면 무조건 2주택으로 과세되나요?
A. 아닙니다. 요건을 갖춘 인구감소지역 주택 1채라면, 종전 주택을 양도할 때 그 주택을 주택 수에서 제외하고 1세대 1주택 비과세를 적용하며 종부세도 1세대 1주택자로 봅니다(조특법 제71조의2). 취득 기간은 2024년 1월 4일~2026년 12월 31일입니다.
Q. 인구감소지역 주택이면 아무 집이나 되나요?
A. 아닙니다. 인구감소지역(또는 수도권 밖 인구감소관심지역)에 소재해야 하고, 수도권·광역시의 시 지역이나 종전 주택과 같은 시·군·구는 제외됩니다. 기준시가도 수도권 밖 인구감소지역은 9억원, 그 밖에는 4억원 이하여야 합니다.
Q. 비과세되는 건 지방 집인가요, 원래 있던 집인가요?
A. 종전에 보유하던 주택입니다. 인구감소지역 주택을 취득한 뒤 그 전부터 있던 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 인구감소지역 주택 자체를 양도할 때 적용되는 특례가 아닙니다.
Q. 종부세 특례는 자동으로 적용되나요?
A. 아닙니다. 종부세 1세대 1주택자 특례는 매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 적용됩니다. 양도세 특례는 양도소득세 신고 때 과세특례신고서를 제출합니다.
Q. 인구감소지역 주택을 2채 사도 되나요?
A. 아닙니다. 이 특례는 1채를 추가 취득하는 경우에만 적용됩니다. 2채 이상이면 특례 대상이 아닙니다.
근거 법령
- 조세특례제한법 제71조의2 제1항(1주택 등 보유 1세대가 2024.1.4~2026.12.31 인구감소지역 주택 1채 취득 후 종전 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세)·제2항(종부세 1세대 1주택자 간주)·제3항(종부세 특례 9.16~9.30 신청)
- 조세특례제한법 시행령 제68조의2(인구감소지역 주택의 지역·가액 요건: 기준시가 수도권 밖 인구감소지역 9억원, 수도권 접경 인구감소지역·인구감소관심지역 4억원 이하)
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호(일정 요건 인구감소지역 주택을 다주택 양도세 중과 주택 수에서 제외)
- 지방세특례제한법 제75조의5(무주택자·1가구1주택자가 2028.12.31까지 인구감소지역·인구감소관심지역 주택 취득 시 취득세 최대 50% 감면)