재건축 청산금은 받을 때 양도세, 추가분담금은 낼 때 세금이 없습니다
재개발·재건축에서 청산금(환급금)을 받으면 종전부동산 일부를 판 것으로 보아 양도소득세가 나옵니다. 반대로 추가분담금을 내면 그때는 세금이 없고, 신축주택을 팔 때 필요경비가 됩니다. 받을 때와 낼 때 세금 방향이 정반대입니다.
환급금 받았는데 왜 양도세가 나올까
재건축 조합에서 돈을 돌려받았는데 세무서가 양도소득세를 신고하라고 하면 당황하기 쉽습니다. 청산금을 받는 상황은 내 권리가액이 새로 받을 집의 분양가보다 큰 경우입니다. 이때 남는 차액을 조합이 현금으로 돌려주는데, 세법은 이 돈을 종전부동산 중 새 집으로 바뀌지 않은 부분을 조합에 판 분할 양도로 봅니다(집행기준 98-162-4). 그래서 받은 청산금에는 양도소득세가 나옵니다.
법 제100조에 따라 조합원이 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 양도차익은 다음 산식에 따른다.
- 청산금을 지급받은 경우: 가. [양도가액 － (평가액 － 지급받은 청산금) － 필요경비] ＋ 나. [(평가액 － 취득가액 － 필요경비)] × [(평가액 － 지급받은 청산금) ÷ 평가액]
추가분담금은 낼 때가 아니라 팔 때 반영된다
반대 상황도 있습니다. 내 권리가액이 분양가보다 작으면 그 차액만큼 추가분담금을 냅니다. 많은 분이 이 돈을 낼 때 취득세나 다른 세금이 나오리라 생각하지만, 분담금을 내는 그 시점에는 양도세도 소득세도 없습니다. 낸 분담금은 신축주택의 취득가액에 더해집니다. 그래서 나중에 그 신축주택을 팔 때 필요경비로 공제합니다.
- 청산금을 납부한 경우: [양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) － 필요경비](관리처분계획등 인가 후 양도차익) ＋ [(평가액 － 취득가액) － 필요경비](관리처분계획등 인가 전 양도차익)
청산금은 언제 판 것으로 보나
청산금을 받은 양도의 시기는 잔금을 받은 날이 아닙니다. 소유권 이전고시일 다음 날입니다(집행기준 98-162-14). 청산금이 확정되는 날을 양도 시점으로 잡는다는 뜻으로 이해하면 됩니다.
비과세를 따질 때는 기준일이 항목마다 다릅니다. 1주택인지 여부는 이전고시 다음 날, 비과세 보유·거주 요건은 관리처분인가일, 고가주택 판정은 권리가액을 기준으로 삼습니다. 세 기준일을 뒤섞으면 판정이 어긋나므로 항목별로 따로 잡아야 합니다.
"조합원입주권"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다.
종전주택이 비과세라면 청산금분도 비과세다
청산금을 받았다고 늘 세금을 내지는 않습니다. 종전주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면, 그 청산금에서 나온 양도차익도 비과세로 봅니다(집행기준 98-162-4). 반대로 다주택이거나 요건을 채우지 못했다면 청산금분에 양도세가 나옵니다. 그래서 청산금을 받기 전에 종전주택의 비과세 여부부터 확인하는 편이 좋습니다.
완공 신축주택 취득세는 원시취득 2.8%다
완공된 신축주택을 조합원이 취득하는 것은 유상 매매가 아니라 원시취득입니다. 그래서 집이 여러 채인 다주택자라도 유상 주택 취득세율(1~3%)이나 중과 8%가 아니라 원시취득 2.8%(지방세법 제11조 제1항 제3호)를 적용합니다. 추가분담금은 취득세 과세표준인 사실상취득가격에 들어갑니다.
한 가지 나눠 볼 지점이 있습니다. 원조합원이 아니라 입주권을 사서 들어온 승계조합원이라면 종전 토지분은 승계취득 4%로 보고, 건축비 성격의 추가분담금은 승계취득 과세표준에서 제외합니다.
장기보유특별공제는 두 구간으로 나눈다
분담금을 낸 신축주택은 종전주택에서 넘어온 부분과 추가분담금으로 늘어난 부분의 보유기간이 다릅니다. 그래서 장기보유특별공제도 한 덩어리로 계산하지 않고, 종전주택에서 넘어온 부분은 종전주택 취득일부터, 늘어난 부분은 관리처분인가일부터 따로 셉니다(소득세법 시행령 제166조 제2항·제5항). 두 구간을 각각 안분해 공제율을 매깁니다. 반면 청산금을 받은 신축주택은 청산금분을 이미 이전고시 다음 날 신고했으므로 나머지는 전부 종전주택분으로 계산합니다.
놓치기 쉬운 지점
- 원조합원이 소유권 이전고시 전에 입주권을 팔면, 앞으로 받을 환급예정액은 별도 청산금 양도가 아니라 입주권 양도대가의 일부로 보아 잔금일에 함께 과세합니다(조심2022서6160).
- 승계조합원이 받는 청산금 증가분은 종전 소유자가 아니라 승계조합원에게 납세의무가 있습니다(사전법규재산2023-450).
- 조세특례제한법 제77조 요건을 갖춘 정비사업이면 청산금에 세액감면(현금 보상은 15%)이 적용되고 다주택 중과에서도 빠집니다. 다만 입주권 자체를 양도하는 경우에는 이 감면이 적용되지 않습니다.
- 이른바 1+1 재건축으로 두 채를 받으면 비과세 특례가 배제됩니다.
계산 사례로 확인하기
청산금을 받는 경우와 내는 경우, 세금을 어떻게 계산하는지 사례로 봅니다.
- 청산금 수령: 종전주택 취득가 2억, 권리가액 5억, 받은 청산금 1억인 경우. 청산금에 대응하는 취득가액은 4천만 원입니다(2억 × 1억 ÷ 5억).
- 추가분담금 납부: 종전주택 취득가 5억, 권리가액 8억, 낸 분담금 2억, 나중에 신축주택을 15억에 양도한 경우. 관리처분인가 후 양도차익 5억을 종전주택분 4억(5억 × 8 ÷ 10)과 분담금분 1억(5억 × 2 ÷ 10)으로 안분합니다.
한눈에 정리
| 구분 | 세금 |
|---|---|
| 청산금 수령(환급금) | 이전고시 다음 날 양도세 과세 |
| 추가분담금 납부 | 낼 때 없음, 신축주택 양도 시 필요경비 |
자주 묻는 질문
Q. 재건축 환급금(청산금)을 받았는데 양도세를 내야 하나요?
A. 네, 냅니다. 청산금 수령은 종전부동산 일부를 조합에 판 것으로 보아 소유권 이전고시일 다음 날 양도소득세가 나옵니다. 다만 종전주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면 그 청산금분도 비과세됩니다.
Q. 추가분담금을 내면 그때 세금이 나오나요?
A. 아닙니다. 분담금을 내는 시점에는 양도세도 취득 관련 소득세도 없습니다. 낸 분담금은 신축주택 취득가액에 더해져, 나중에 그 신축주택을 팔 때 필요경비로 공제합니다.
Q. 완공된 신축주택 취득세는 다주택자라 8%인가요?
A. 아닙니다. 조합원이 완공 신축주택을 취득하면 원시취득 2.8%입니다. 유상 주택 취득이 아니라 다주택 중과 8%가 적용되지 않습니다. 추가분담금은 취득세 과세표준에 포함합니다.
Q. 청산금은 잔금을 받은 날 양도한 것으로 보나요?
A. 아닙니다. 청산금 수령의 양도시기는 소유권 이전고시일 다음 날입니다. 잔금일이 아닙니다. 1주택 여부는 이전고시 다음 날, 비과세 요건은 관리처분인가일, 고가주택 판정은 권리가액을 기준으로 봅니다.
Q. 재건축 청산금을 받으면 감면은 전혀 없나요?
A. 조세특례제한법 제77조 요건을 갖춘 정비사업이면 청산금에 세액감면(현금 보상은 15%)이 적용되고 다주택 중과에서도 빠집니다. 다만 입주권 자체를 양도하는 경우에는 이 감면이 적용되지 않습니다.