새 공시가격 고시 전에 잔금을 받으면, 양도세의 '양도 당시 기준시가'는 어느 해 가격인가
"임대하던 아파트를 양도하는데, 잔금일이 새 공동주택가격 고시 전이면 양도 당시 기준시가로 작년 가격을 써도 되나요?" 새 기준시가가 고시되기 전에 양도하면 직전의 기준시가를 씁니다. 다만 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 보통의 양도라면 기준시가는 세액에 들어가지 않습니다. 양도 당시 기준시가가 계산식이나 요건에 들어간 조문에 해당할 때만 어느 해 가격을 쓰느냐에 따라 결과가 달라집니다.
고시 전 양도는 직전 기준시가를 씁니다
주택의 기준시가는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격과 공동주택가격입니다(소득세법 제99조 제1항 제1호 라목). 토지는 개별공시지가, 일반 건물과 오피스텔·상업용 건물은 국세청장이 매년 1회 이상 산정·고시하는 가액입니다(소득세법 제99조 제1항 제1호 가목부터 다목까지).
가격이 해마다 새로 고시되는 사이에 양도하는 경우는 시행령이 정합니다.
법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.
기준이 되는 날은 가격의 공시기준일이 아니라 실제로 고시된 날입니다. 재정경제부는 기준시가로 양도차익을 계산할 때 양도일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하고, 새 개별공시지가가 고시되기 전에 취득하거나 양도하면 직전의 개별공시지가에 의한다고 회신했습니다(재재산-331, 2004.3.13.). 국세청도 환산취득가액 계산식의 양도 당시 기준시가에는 시행령 제164조 제3항에 따라 양도일 직전의 기준시가를 적용한다고 회신했습니다(재산세과-3329, 2008.10.16.).
공동주택가격의 실제 고시일은 해마다 다릅니다. 특정 날짜를 전제로 판단하지 않고 양도일에 그 주택의 새 가격이 이미 고시됐는지를 조회합니다.
양도일은 대금을 청산한 날입니다
어느 해 가격인지는 양도일로 정해지므로 양도일부터 확정합니다. 양도시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날입니다(소득세법 제98조). 대금을 청산한 날이 분명하지 않으면 등기·등록접수일을 양도시기로 봅니다. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일이 양도시기입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호·제2호).
잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일로 고시 전후를 봅니다. 계약서에 적힌 잔금 예정일로 판단하지 않고 실제 청산일과 등기접수일을 확인합니다.
보통의 양도에서는 기준시가가 세액에 들어가지 않습니다
양도가액을 실지거래가액으로 하면 취득가액도 실지거래가액으로 계산합니다(소득세법 제100조 제1항). 계약서로 취득가액이 확인되면 양도차익 계산에 기준시가가 쓰이지 않습니다. 1세대 1주택 비과세에서 고가주택을 가르는 12억원도 양도 당시 실지거래가액의 합계액으로 판정합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 이런 양도라면 아래 표의 조문에 해당하지 않는 한 잔금일이 고시 전이든 후든 세액은 같습니다.
질문처럼 임대사업자라면 장기임대주택의 기준시가 한도도 따로 봅니다. 중과 제외 장기임대주택의 기준시가 요건은 가목·다목·마목 등에서는 해당 주택의 임대개시일 당시 가격으로, 나목과 라목에서는 취득 당시 가격으로 판정합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호). 어느 쪽이든 양도일의 고시 전후와는 관계가 없습니다.
양도 당시 기준시가를 쓰는 조문
조문 문언에 '양도 당시'의 기준시가가 들어간 주요 자리는 다음과 같습니다.
| 조문 | 쓰이는 자리 | 직전 가격이 더 낮으면 |
|---|---|---|
| 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 | 환산취득가액 계산식의 분모 | 환산취득가액이 커짐 |
| 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호, 제167조의10 제1항 제1호 | 수도권·광역시 등 밖 주택의 3억원 이하 판정 | 3억원 이하에 들기 쉬움 |
| 소득세법 시행령 제167조의4 제2항 제1호, 제167조의11 제2항 제1호 | 조합원입주권·분양권이 있을 때 수도권·광역시 등 밖 주택의 3억원 이하 판정(주택 수 불산입) | 3억원 이하에 들기 쉬움 |
| 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제9호, 제167조의11 제1항 제9호 | 1억원 이하 주택 판정 | 1억원 이하에 들기 쉬움 |
| 소득세법 시행령 제161조 제1항 | 직전거주주택보유주택 과세분 안분의 분모 | 과세 비율이 커짐 |
| 조세특례제한법 시행령 제97조의5 제2항 | 장기일반민간임대주택 감면소득 안분의 분모 | 감면 비율이 커짐 |
직전 가격이 새 가격보다 높은 해라면 결과가 모두 반대가 됩니다.
그 밖에 토지·건물을 함께 양도할 때의 가액 안분, 자경농지 감면의 주거지역 편입 안분에도 기준시가가 쓰입니다. 수용·경매로 양도하면서 보상액이나 경락가액 등이 기준시가보다 낮으면 그 차액을 빼서 양도 당시 기준시가를 계산합니다(소득세법 시행령 제164조 제9항).
환산취득가액에서 고시 전후의 차이
취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순서대로 적용합니다(소득세법 시행령 제176조의2 제3항).
양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
고시 전 양도라면 이 분모에 직전 가격이 들어갑니다.
가정 사례로 계산해 봅니다. 오래전 취득해 계약서가 없는 주택을 5억원에 양도합니다. 취득 당시 기준시가는 1억원, 직전에 고시된 공동주택가격은 2억5천만원, 그해 새로 고시되는 가격은 2억8천만원입니다.
| 양도일 | 분모 | 환산취득가액 |
|---|---|---|
| 새 가격 고시 전 | 2억5천만원 | 2억원 |
| 새 가격 고시 후 | 2억8천만원 | 약 1억7,857만원 |
5억원 × 1억원 ÷ 2억5천만원은 2억원입니다. 분모가 2억8천만원이면 약 1억7,857만원입니다. 취득가액이 약 2,143만원 차이 납니다. 공시가격이 내린 해라면 반대로 고시 후 양도의 환산취득가액이 더 큽니다.
취득 뒤 새 기준시가가 한 번도 고시되지 않아 양도 당시와 취득 당시 기준시가가 같으면 양도 당시 기준시가를 시행규칙의 방법으로 따로 계산합니다(소득세법 시행령 제164조 제8항). 취득하고 얼마 되지 않아 고시 전에 다시 양도하는 경우라면 제164조 제8항부터 확인합니다.
환산취득가액 전반은 취득가액을 알 수 없는 오래된 주택은 양도세를 어떻게 계산하나요?에 정리했습니다. 기준시가가 고시되기 전에 상속받은 주택의 취득 당시 기준시가는 수십 년 전 상속받은 집을 양도할 때, 취득가액은 무엇으로 정하나에 있습니다.
3억원·1억원 기준선 근처라면
수도권과 광역시·특별자치시(광역시의 군, 읍·면 등 제외) 밖에 있는 주택은 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 기준시가가 3억원을 넘지 않으면 3주택 이상 중과 대상이 아니고 주택 수 계산에도 포함하지 않습니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항).
수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택
직전 가격이 2억9천만원이고 새 가격이 3억1천만원인 해라면 고시 전 양도는 3억원 이하로, 고시 후 양도는 3억원 초과로 판정됩니다. 1세대 2주택 중과에서 제외하는 '양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택'도 양도일의 고시 전후에 따라 1억원 이하 여부가 달라집니다(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제9호). 다만 정비구역 등에 있는 주택은 1억원 이하라도 제외하지 않습니다(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제9호 단서).
문언에 '그 밖의 주택의 양도 당시'가 있으므로 3억원 판정은 다른 주택을 양도하며 주택 수를 계산할 때도 쓰입니다. 이때 양도하지 않는 지방 주택의 기준시가를 어느 해 가격으로 볼지는 시행령 제164조 제3항의 문언만으로 정해지지 않습니다. 이 조항은 '취득 또는 양도하는 경우'만 정하고 있기 때문입니다.
대법원은 시행령 제164조 제3항을 "취득일 또는 양도일에 그 연도의 기준시가가 고시되지 않은 경우 부득이 그 직전연도의 기준시가를 적용하도록 한 예외적 규정"으로 봅니다. 그래서 그 밖의 시점에는 "사후에 그 연도의 기준시가를 알 수 있다면 위 규정을 유추·확대 적용할 것이 아닌 점"을 들어 그해 기준시가를 적용했습니다(대법원 2013.1.31. 선고 2012두8588 판결, 신축주택 취득일부터 5년이 되는 날; 대법원 2012.8.30. 선고 2010두26841 판결, 자경농지의 주거지역 편입일). 지금은 자경농지 감면과 장기일반민간임대주택 감면 계산식에 편입일이나 임대기간 마지막 날에도 직전의 기준시가를 적용한다는 문언이 따로 있지만(조세특례제한법 시행령 제66조 제7항, 제97조의5 제2항), 3억원 판정 조문에는 이런 문언이 없습니다.
임대사업자의 안분 계산
임대사업자라면 고시 전후에 따라 달라지는 곳은 안분 계산식입니다.
장기일반민간임대주택 양도세 감면은 양도소득금액 중 임대기간 중 발생한 부분만 감면합니다. 계산식의 분모가 양도 당시 기준시가에서 취득 당시 기준시가를 뺀 금액입니다. 고시 전 양도와 임대기간 마지막 날 모두 직전 기준시가를 적용한다는 문언이 조문 안에 있습니다(조세특례제한법 시행령 제97조의5 제2항).
등록했던 임대주택을 나중에 거주주택으로 양도하는 경우(직전거주주택보유주택)는 직전거주주택 양도일 후의 기간분에 대해서만 1주택 비과세를 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항 후단). 그 앞 기간분은 소득세법 시행령 제161조 제1항 계산식으로 나누며, 분모에 이 주택의 양도 당시 기준시가가 들어갑니다.
| 계산식 | 분모가 작아지면 |
|---|---|
| 장기일반민간임대주택 감면소득 | 감면 비율이 커짐 |
| 직전거주주택보유주택 과세분 | 과세 비율이 커짐 |
감면 안분은 분모가 작을수록 납세자에게 유리하고 과세분 안분은 불리합니다. 어느 계산식에 해당하는지 먼저 정하고 분자에 들어가는 날의 가격까지 포함해 그 주택의 고시 전후 가격을 함께 대입합니다.
증여세·취득세와 나란히 보면
| 세목 | 기준 시점 | 소득세법 시행령 제164조 제3항 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 양도일 현재 고시된 기준시가 | 적용 |
| 증여세 | 증여일 현재 시가, 없으면 보충적 평가 | 상속세 및 증여세법 체계 |
| 취득세 | 지방세법의 시가표준액 | 적용하지 않음 |
증여세는 증여일이 평가기준일이고 시가 평가가 원칙입니다. 공시가격이 아직 고시되지 않은 새 아파트의 증여는 입주 직전 지역주택조합 아파트를 배우자에게 증여할 때, 증여일과 평가기준일은에 정리했습니다. 취득세는 지방세법의 과세표준 체계를 따르므로 이 글의 소득세법 조문을 그대로 옮기지 않습니다.
양도 전에 확인할 것
- 실제 대금 청산일과 등기접수일 중 양도시기가 어느 날인지
- 양도일 현재 그 주택(토지·건물)의 새 기준시가가 이미 고시됐는지
- 취득 당시 실지거래가액을 계약서로 입증할 수 있는지(못 하면 환산취득가액)
- 수도권·광역시 등 밖 주택이라면 양도 당시 기준시가가 3억원 근처인지, 1억원 이하 판정 대상인지, 정비구역 등 단서에 걸리는지
- 장기일반민간임대주택 감면이나 직전거주주택보유주택 계산식에 해당하는지
- 공시가격이 오른 해인지 내린 해인지
- 취득 뒤 새 기준시가가 한 번도 고시되지 않았는지(소득세법 시행령 제164조 제8항)
자주 묻는 질문
Q. 새 공시가격은 1월 1일 기준인데, 1월 이후 양도하면 새 가격을 써야 하지 않나요?
A. 아닙니다. 기준은 공시기준일이 아니라 실제 고시일입니다. 양도일 현재 고시된 가격을 쓰고, 새 가격이 고시되기 전에 양도하면 직전 가격을 씁니다(소득세법 시행령 제164조 제3항, 재재산-331).
Q. 계약서가 다 있는 1주택 양도인데도 고시일을 따져야 하나요?
A. 양도가액과 취득가액을 모두 실지거래가액으로 계산하면 기준시가가 세액에 들어가지 않습니다. 고가주택 12억원도 실지거래가액으로 판정합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 위 표의 조문에 해당하지 않으면 고시 전후로 세액이 달라지지 않습니다.
Q. 공동주택가격이 아직 없는 새 아파트를 양도하면 어떻게 하나요?
A. 공동주택가격이 없는 주택은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 가격을 고려해 평가한 금액을 기준시가로 합니다(소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 단서).
Q. 잔금일과 등기접수일 사이에 새 가격이 고시되면요?
A. 대금을 청산한 날이 원칙입니다. 다만 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 양도시기입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호). 어느 날이 양도시기인지 정한 뒤 그날 고시된 가격을 봅니다.