부동산을 반복해 취득·양도했다면 양도소득일까 사업소득일까
부동산을 양도한 소득이 사업소득인지 양도소득인지는 사업자등록 여부로 정하지 않습니다. 수익을 목적으로 하는지, 사업활동으로 볼 만큼 계속성과 반복성이 있는지를 보고, 양도한 부동산 하나가 아니라 보유 부동산 전반과 양도 전후 사정을 함께 봅니다.
판단 기준은 대법원 판결에 있습니다
대법원은 다음 요소를 사회통념에 따라 판단하라고 했습니다(대법원 94누14025, 1995.11.7.).
- 양도인의 부동산 취득과 보유 현황
- 토지 조성 여부
- 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방
- 그 양도가 수익을 목적으로 하는지
- 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지
이때 양도한 부동산만 보지 않습니다. 양도인이 보유한 부동산 전반에 걸쳐, 양도 시기 전후의 모든 사정을 참작합니다.
사업자등록은 판단 요소의 하나입니다
사업자등록 여부는 판단 요소의 하나일 뿐이고, 수익 목적과 계속성·반복성이 인정되는지가 결론을 정합니다. 부가가치세에서도 사업의 개시와 폐지는 등록이나 신고와 관계없이 그 실질로 정한다는 것이 판례입니다(대법원 99두7609, 2000.10.24.).
같은 판결은 부동산을 반복해 매매하는 사업자가 신축한 여관 건물을 보유하는 동안 여관을 운영하거나 임대했더라도 매매업자로서의 사업성에는 영향이 없다고 보았습니다. 그래서 매매업이 앞선 양도로 폐업된 것이 아니라고 판단했습니다.
부가가치세 시행규칙의 횟수 기준은 예시입니다
부가가치세법 시행규칙은 부동산 매매를 사업으로 보는 경우를 정해 두었습니다(부가가치세법 시행규칙 제2조 제2항).
| 사업으로 보는 경우 | 내용 |
|---|---|
| 사업목적 표시 | 부동산 매매(자영건설 분양·판매 포함)나 중개를 사업목적으로 나타내어 판매 |
| 거래 횟수 | 사업상 목적으로 1과세기간 중 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매 |
다만 대법원은 이 횟수 기준을 사업으로 보는 경우의 예시로 봅니다. 대법원은 부가가치세 과세 대상인지와 사업소득인지를 같은 기준(계속성·반복성)으로 판단하고, 거래가 전체적으로 사업 목적 아래 계속·반복해 이루어졌다면 판매 횟수에 미달하는 거래가 있어도 사업성이 부정되지 않는다고 했습니다(대법원 2013두24020, 2014.3.13.). 이 사건은 6년 동안 65필지를 8회에 걸쳐 취득하고 11회에 걸쳐 양도한 사안으로, 사업소득과 부가가치세 사업자로 판단됐습니다.
어느 쪽인지에 따라 달라지는 것
| 구분 | 양도소득 | 사업소득(부동산매매업) |
|---|---|---|
| 과세 방식 | 양도소득세 분류과세 | 종합소득세(일부 자산은 비교과세) |
| 신고 | 양도소득세 예정·확정신고 | 매매마다 매매차익 예정신고 + 다음 해 확정신고 |
양도소득세를 신고·납부했더라도 과세관청이 나중에 사업소득으로 보아 종합소득세를 부과할 수 있고, 이것이 신의성실 원칙 위반은 아니라는 것이 판례입니다(대법원 99두5412, 2001.4.24.). 이 사건에서는 이미 납부한 양도소득세를 종합소득세에서 공제하고 나머지를 고지했습니다.
개인 매매사업자의 세금 구조는 개인 매매사업자 비교과세에서, 전체 흐름은 매매사업자·법인 세금 정리에서 다룹니다.
근거 법령
- 소득세법 제64조 제1항, 같은 법 시행령 제122조 제1항 (부동산매매업)
- 부가가치세법 시행규칙 제2조 제2항 (부동산 매매를 사업으로 보는 경우)
- 대법원 94누14025(1995.11.7.), 대법원 99두7609(2000.10.24.), 대법원 99두5412(2001.4.24.), 대법원 2013두24020(2014.3.13.)
자주 묻는 질문
Q. 몇 번 이상 취득·양도하면 사업소득이 되나요?
소득세에는 횟수 기준이 없습니다. 거래 규모·횟수·보유 현황과 수익 목적, 계속성·반복성을 함께 봅니다(대법원 94누14025). 부가가치세법 시행규칙 제2조 제2항의 '1과세기간 중 1회 이상 취득·2회 이상 판매'도 예시 기준이어서, 횟수에 미달해도 사업으로 볼 수 있습니다(대법원 2013두24020).