상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행)
2026년 세제개편안에 상생임대주택 특례를 개정하는 내용이 포함됐습니다. 2026년 9월 30일 양도분까지는 상생 요건을 갖추면 언제 양도해도 거주요건 면제를 받았습니다. 그런데 2026년 10월 1일 이후 양도분부터는 정해진 기한 안에 양도해야 특례를 받습니다. 시행령 개정 사항이라 국회를 거치지 않고, 2026년 9월 30일 공포돼 10월 1일부터 시행됩니다(대통령령 제36737호). 달라진 내용을 정리했습니다.
2026년 11월 7일 업데이트 본문에 묵시적 갱신이 두 번 이어진 경우의 양도기한 사례를 더했습니다. 계약서 없는 묵시적 갱신의 첨부 서류는 자주 묻는 질문에 넣었습니다.
상생임대 요건을 다 채워 두면 나중에 아무 때나 팔아도 거주요건 면제를 받는다고 알고 있었습니다. 시행령이 바뀌었다는데, 언제까지 팔아야 하나요?
2026년 10월 1일 시행되는 시행령 개정으로 상생임대주택 특례에 양도기한 요건이 새로 추가됩니다. 상생 요건을 갖춰도 정해진 기한 안에 양도해야 거주요건 면제를 받습니다. 상생임대차계약이 2026년 12월 31일 이전에 종료된 경우에는 2027년 12월 31일까지, 2027년 1월 1일 이후 종료되는 경우에는 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 적용 시기는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터이고, 개정 시행령은 9월 30일 공포됐습니다(대통령령 제36737호).
2026년 10월 1일 양도분부터 양도기한 요건이 신설됩니다
개정 전에는 상생임대 요건을 갖추면 양도 시기와 관계없이 거주요건이 면제됐습니다. 직전임대차계약으로 1년 6개월 이상, 상생임대차계약으로 2년 이상 임대하고, 임대료 증가율을 5% 이내로 정한 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고 임대를 개시하면 됩니다. 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다. 2026년 9월 30일 양도분까지는 양도 시점에 대한 제한이 없었습니다.
개정 시행령은 여기에 양도기한을 요건으로 추가합니다. 상생 요건을 갖췄더라도 아래 기한 안에 양도해야 특례를 적용받습니다.
| 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 종료된 날 | 양도기한 |
|---|---|
| 2026년 12월 31일 이전 종료 | 2027년 12월 31일까지 |
| 2027년 1월 1일 이후 종료 | 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 |
적용 시기는 2026년 10월 1일 이후 양도하는 분부터입니다. 개정령 부칙에 이 조문의 적용례가 따로 없어, 시행일인 10월 1일 이후 양도분부터 개정 조문을 적용하는 것으로 봅니다. 개편안은 비거주 주택 보유에 대한 세제지원을 합리화한다는 취지를 제시했습니다.
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
- 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
- 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
- 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
2027년부터는 새 상생계약을 체결해도 특례가 없습니다
상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시할 수 있는 기간은 2026년 12월 31일까지로 유지됩니다. 체결 기한이 연장 없이 끝나므로 2027년 1월 1일 이후에 새로 상생임대차계약을 체결하는 경우에는 특례를 적용받지 못합니다. 두 차례 연장돼 온 체결 기한을 이번에는 더 연장하지 않습니다.
다만 2026년 12월 31일까지 체결해 임대를 개시한 상생임대차계약 중에 임차인 사정으로 퇴거해 새 임차인과 계약하는 경우는 따로 봅니다. 제155조의3 제4항과 시행규칙 제74조의3은 보증금·임대료를 올리지 않은 새 계약의 임대기간을 합산하도록 정하고, 체결기한이 지난 뒤 맺은 새 계약을 합산한 회신도 있습니다(서면-2023-법규재산-0115, 2023.5.9.). 이 회신은 체결기한이 2024년 12월 31일이던 때 나왔습니다. 자세한 내용은 상생임대 중도퇴거 후 2027년에 맺은 새 임대차계약, 임대기간 합산과 양도기한에 정리했습니다.
임대를 계속할수록 양도기한 관리가 중요해집니다
2026년 10월 1일 이후 양도분부터는 2027년 1월 1일 이후 종료되는 상생임대차계약의 양도기한이 계약 종료일로부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날입니다. 1년은 '제3호에 따른 임대기간', 즉 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 종료된 날부터 계산합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항). 상생 요건을 갖춘 뒤 임대를 연장하거나 갱신한 경우 어느 날을 종료된 날로 보는지는 조문에 정해져 있지 않으므로, 양도기한은 연장·갱신 전의 종료일부터 1년으로 계산해 두고 연장·갱신한 기간을 반영할 수 있는지는 양도 전에 확인합니다.
그래서 요건을 갖춘 뒤 임대를 계속하는 경우에는 언제 양도해야 특례가 유지되는지 종료 시점과 함께 확인해야 합니다. 양도기한이 지난 뒤 양도하면 상생임대 특례를 받지 못하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 비과세를 받기 위해 다시 2년 거주요건을 갖춰야 하며 장기보유특별공제도 2년 거주를 전제로 판정합니다. 계약 종료 시점을 미룰 계획이라면 양도 시기도 같이 정해 둡니다.
묵시적 갱신이 두 번 이어졌다면
같은 임차인과의 계약이 묵시적으로 두 번 갱신되면 어느 계약을 상생임대차계약으로 보느냐에 따라 임대기간 종료일이 달라지고, 양도기한도 함께 바뀝니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항은 같은 항 제3호의 임대기간이 종료된 날을 기준으로 양도기한을 정합니다.
국세청은 묵시적 갱신 기간을 상생임대차계약으로 보기도 하고 직전임대차계약에 넣기도 합니다.
- 묵시적 갱신은 계약금을 새로 주고받는 계약이 아니지만, 직전임대차계약 뒤 묵시적 갱신으로 2년 이상 임대하면 그 묵시적 계약은 상생임대차계약에 해당합니다(서면-2024-법규재산-1507, 2024.6.4.).
- 첫 계약 만료 뒤 같은 임차인과 같은 조건으로 묵시적 갱신해 6개월 더 임대한 기간은 첫 계약과 합해 직전임대차계약으로 봅니다(사전-2025-법규재산-0294, 2025.5.28.).
묵시적 갱신을 직전임대차계약으로 본 해석과 상생임대차계약으로 본 해석의 사실관계는 연장·갱신·분할한 임대차계약, 상생임대 직전·상생계약은 어느 것인가에 정리했습니다.
사례를 하나 가정해 두 경우로 나눠 봅니다. 임대보증금·임대료는 처음부터 바꾸지 않았습니다.
| 구분 | 기간 |
|---|---|
| 첫 계약 | 2021년 3월~2023년 3월 |
| 첫 번째 묵시적 갱신 | 2023년 3월~2025년 3월 |
| 두 번째 묵시적 갱신 | 2025년 3월~2027년 3월 |
| 보는 방법 | 직전임대차계약 | 상생임대차계약 | 임대기간 종료일 | 양도기한 |
|---|---|---|---|---|
| 경우 A | 첫 계약 | 첫 번째 묵시적 갱신 | 2025년 3월 | 2027년 12월 31일(2026년 이전 종료) |
| 경우 B | 첫 계약 + 첫 번째 묵시적 갱신 | 두 번째 묵시적 갱신 | 2027년 3월 | 2028년 3월(종료일부터 1년) |
경우 A는 임대기간 종료일이 2026년 12월 31일 이전이라 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 경우 B는 종료일부터 1년이 되는 날이 2029년 12월 31일보다 빠르므로 2028년 3월까지입니다. 경우 B에서는 두 번째 묵시적 갱신 기간을 2년 채운 뒤에 양도해야 합니다. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하면 특례를 받지 못합니다(사전-2025-법규재산-0412, 2025.6.25.).
납세자가 고를 수 있는지 다룬 해석은 찾지 못했습니다
두 경우 가운데 납세자가 골라 신고할 수 있다는 해석은 확인하지 못했습니다. 계약서 없이 두 번 갱신한 계약을 각각 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 본 회신은 있습니다(서면-2024-법규재산-1914, 2024.12.18.). 그 사안에서는 증여로 주택을 받으면서 임대인 지위를 승계해 승계한 첫 계약이 직전임대차계약에서 빠졌고(소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호 괄호), 갱신계약이 직전임대차계약, 재갱신계약이 상생임대차계약이 됐습니다. 사전-2025-법규재산-0294도 첫 계약과 6개월 묵시적 갱신을 합한 뒤 그다음 계약을 상생임대차계약으로 판정해 달라는 질의여서 묵시적 갱신이 두 번 이어진 사안은 아닙니다.
경우 A는 직전임대차계약 뒤 묵시적 갱신 기간을 상생임대차계약으로 본 회신(서면-2024-법규재산-1507)의 사안과 구조가 같습니다. 2027년 12월 31일까지 양도할 수 있다면 경우 A를 기준으로 일정을 잡습니다. 경우 B로 기한을 늦추려면 양도 전에 사전답변으로 확인합니다.
상생임대차계약 기간이 3년·4년이면 2029년 12월 31일을 먼저 봅니다
상생임대차계약을 3년이나 4년으로 맺은 경우도 있습니다. 2026년 중에 임대를 개시한 4년 계약은 대개 종료일이 2030년이라, 종료일부터 1년을 따지기 전에 2029년 12월 31일이 먼저 옵니다. 이때는 2029년 12월 31일까지 양도해야 하므로, 임대차계약 기간 중에 양도하거나 2년을 채운 뒤 합의로 임대를 먼저 끝내고 양도해야 합니다.
조문은 상생임대차계약에 따라 '임대한 기간'이 2년 이상일 것을 요구합니다(제155조의3 제1항 제3호). 국세청은 그 계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하면 특례를 적용하지 않는다고 답했고(사전-2024-법규재산-0610, 2024.9.23.), 임대기간 중 양도로 임대차계약이 일찍 끝난 경우에도 1개월 미만을 1개월로 보는 제3항을 적용한다고 답했습니다(사전-2026-법규재산-0866, 2026.9.3.). 기획재정부 문답도 3년 계약 중 2년 6개월만 실제 임대한 경우를 의무임대기간 인정 사례로 들었습니다(「상생임대주택 양도세 특례 10문 10답」, 2022.6.24., 답변9). 그러나 2년이 지난 뒤 계약 기간 중에 양도할 때 '제3호에 따른 임대기간이 종료된 날'을 계약서상 종료일로 보는지, 2년이 지난 날이나 양도일로 보는지를 다룬 해석은 아직 없습니다.
해석이 나오기 전까지는 보수적으로 일정을 잡습니다. 상생임대차 2년을 채운 뒤, 2029년 12월 31일과 2년을 채운 날부터 1년이 되는 날 중 빠른 날 안에 양도하면 어느 쪽으로 해석해도 기한을 넘기지 않습니다. 임차인이 거주하는 상태에서 양도하므로 매수인의 임대차 승계 조건도 매매계약에 함께 정리합니다.
2026년 10월 1일부터 시행됩니다
여기 정리한 내용은 2026년 세제개편안에서 발표됐고, 소득세법 시행령 개정으로 확정됐습니다. 소득세법 시행령 개정 사항이라 국회를 거치지 않으며, 2026년 9월 30일 공포돼 10월 1일부터 시행됩니다(대통령령 제36737호). 2026년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 바로 적용됩니다. 공포된 시행령 조문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 원문으로 확인하실 수 있습니다.
한눈에 정리
- 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 상생임대주택 특례에 양도기한 요건이 추가됩니다.
- 2026년 12월 31일 이전 종료된 계약은 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다.
- 2027년 1월 1일 이후 종료되는 계약은 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다.
- 상생임대차계약이 2029년 12월 31일 뒤까지 이어지면 계약 기간 중에 양도해야 할 수 있습니다. 이때 '임대기간이 종료된 날'을 어느 날로 보는지는 해석이 없으므로, 2년을 채운 날부터 1년 안에 양도하는 일정이 안전합니다.
- 2027년 1월 1일 이후 새로 체결하는 상생임대차계약은 특례 대상이 아닙니다. 상생임대차계약 중 임차인 사정으로 퇴거해 맺은 새 계약의 기간 합산(제4항)은 따로 봅니다.
- 적용 시기는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터이며, 2026년 9월 30일 공포된 소득세법 시행령 개정 사항입니다(대통령령 제36737호, 제155조의3 제1항).
이미 상생 요건을 다 채웠는데, 저도 양도기한이 생기나요?
양도기한은 상생임대차계약 종료 시점을 기준으로 적용되고, 적용 시기는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터입니다. 요건을 이미 갖췄더라도 정해진 기한 안에 양도해야 특례가 유지되는 구조이므로, 종료 시점과 양도 계획을 함께 확인하셔야 합니다.
2027년에 상생임대차계약을 새로 맺으면 특례를 받나요?
받지 못합니다. 상생임대차계약 체결 기한은 2026년 12월 31일까지이므로, 2027년 1월 1일 이후 처음 체결하는 상생임대차계약은 특례 대상이 아닙니다. 기한 안에 체결한 상생임대차계약 중 임차인 사정으로 퇴거해 보증금·임대료를 올리지 않고 새 계약을 맺었다면, 체결기한이 지난 뒤 맺은 새 계약의 임대기간을 합산한 회신이 있습니다(서면-2023-법규재산-0115). 이 회신은 체결기한이 2024년 12월 31일이던 때 나왔습니다.
묵시적 갱신이라 계약서가 없는데, 특례적용신고서에 무엇을 첨부하나요?
직전임대차계약서는 평소대로 첨부합니다. 묵시적으로 갱신된 계약은 요건을 충족한 것이 확인되면 상생임대차계약서를 신고기한까지 내지 못해도 특례를 적용받을 수 있다는 회신이 있습니다(서면-2024-법규재산-1507, 2024.6.4.). 계약서 대신 갱신 사실과 임대보증금·임대료가 그대로였다는 점을 보여 줄 자료(임대료 입금 내역 등)를 함께 첨부합니다.