2026 세제개편안 상생임대 양도기한과 유의점
2026년 세제개편안에 상생임대주택 특례를 바꾸는 내용이 담겼습니다. 지금은 상생 요건을 채우면 언제 팔아도 거주요건 면제를 받지만, 개편안이 확정되면 정해진 기한 안에 양도해야 특례를 받습니다. 아직 국회를 통과한 확정된 법은 아니지만, 미리 알아 두실 내용을 정리했습니다.
상생임대 요건을 다 채워 두면 나중에 아무 때나 팔아도 거주요건 면제를 받는다고 알고 있었습니다. 개편안이 나왔다는데, 언제까지 팔아야 하나요?
개편안대로 확정되면, 상생임대주택 특례에 양도기한 요건이 새로 붙습니다. 상생 요건을 채워도 정해진 기한 안에 양도해야 거주요건 면제를 받습니다. 상생임대차계약이 2026년 12월 31일 이전에 종료된 경우에는 2027년 12월 31일까지, 2027년 1월 1일 이후 종료되는 경우에는 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 적용 시기는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터이며, 아직 확정된 법은 아닙니다.
개편안대로 확정되면 양도기한이 생깁니다
현행에서는 상생임대 요건을 갖추면 거주요건이 면제됩니다. 직전임대차계약으로 1년 6개월 이상, 상생임대차계약으로 2년 이상 임대하고, 임대료를 5% 이내로 맞춰 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 계약을 체결하면 됩니다. 양도 시점에 대한 제한은 없습니다.
개편안은 여기에 양도기한을 요건으로 추가합니다. 상생 요건을 갖췄더라도 아래 기한 안에 양도해야 특례를 적용받는 구조입니다.
| 상생임대차계약 종료 시점 | 양도기한 |
|---|---|
| 2026년 12월 31일 이전 종료 | 2027년 12월 31일까지 |
| 2027년 1월 1일 이후 종료 | 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 |
적용 시기는 2026년 10월 1일 이후 양도하는 분부터입니다. 개편안의 취지는 비거주 주택 보유에 대한 세제지원을 합리화한다는 것입니다.
상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례. 직전임대차계약 대비 임대보증금·임대료 증가율이 5% 이내인 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고, 직전 임대 1년 6개월 이상·상생 임대 2년 이상이면 양도 시 거주요건을 면제한다.
2027년부터는 새 상생계약을 맺어도 특례가 없습니다
상생임대차계약을 맺을 수 있는 기간은 2026년 12월 31일까지로 유지됩니다. 개편안대로 확정되면 2027년 1월 1일 이후에 새로 상생임대차계약을 체결하는 경우에는 특례를 적용받지 못합니다. 당초 시행령이 정한 체결 기한을 더 연장하지 않는다는 것입니다.
임대를 이어갈수록 양도기한 관리가 중요해집니다
개편안대로 확정되면, 2027년 1월 1일 이후 종료되는 상생임대차계약은 양도기한이 계약 종료일로부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날로 정해집니다. 상생 요건을 채운 뒤 임대를 계속 연장하거나 갱신하면 계약 종료 시점이 뒤로 밀리고, 양도기한도 그 종료 시점에 맞춰 달라집니다.
그래서 요건을 채운 뒤 임대를 이어가는 경우에는 언제 양도해야 특례가 유지되는지 종료 시점과 함께 따져 봐야 합니다. 양도기한을 넘기면 상생임대 특례를 받지 못하고, 조정대상지역 주택은 비과세를 받기 위해 다시 2년 거주요건을 채워야 하며 장기보유특별공제도 2년 거주를 전제로 따지게 됩니다. 계약 종료 시점을 미룰 계획이라면 양도 시기를 함께 검토하시는 것이 안전합니다.
아직 확정된 법이 아닙니다
여기 정리한 내용은 2026년 세제개편안에 담긴 조정안으로, 아직 국회를 통과한 확정된 법이 아닙니다. 개정 과정에서 내용이 바뀌거나 시행 시기가 달라질 수 있습니다. 실제 적용 여부는 개정이 확정된 뒤 다시 확인하셔야 합니다.
한눈에 정리
- 개편안대로 확정되면 상생임대주택 특례에 양도기한 요건이 추가됩니다.
- 2026년 12월 31일 이전 종료된 계약은 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다.
- 2027년 1월 1일 이후 종료되는 계약은 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다.
- 2027년 1월 1일 이후 새로 맺는 상생임대차계약은 특례 대상이 아닙니다.
- 적용 시기는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터이며, 아직 확정된 법은 아닙니다.
이미 상생 요건을 다 채웠는데, 저도 양도기한이 생기나요?
개편안대로 확정되면 양도기한은 상생임대차계약 종료 시점을 기준으로 적용되고, 적용 시기는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터입니다. 요건을 이미 갖췄더라도 정해진 기한 안에 양도해야 특례가 유지되는 구조이므로, 종료 시점과 양도 계획을 함께 확인하셔야 합니다.
2027년에 상생임대차계약을 새로 맺으면 특례를 받나요?
개편안대로 확정되면 받지 못합니다. 상생임대차계약 체결 기한은 2026년 12월 31일까지로, 2027년 1월 1일 이후 새로 맺는 계약은 특례 대상이 아닙니다.