공동상속받은 집을 상속인 셋이 함께 양도하면, 양도세는 지분마다 따로 계산합니다
"셋이 공동명의로 상속받은 집을 함께 양도하려는데, 세금은 어떻게 나오나요?" 집은 한 채여도 양도소득세는 지분을 가진 사람마다 따로 계산합니다. 취득가액과 세율·장기보유특별공제의 보유기간은 상속인 모두 같은 기준을 씁니다. 반면 1세대 1주택 비과세는 각자 세대의 주택 수와 보유기간으로 판정해서, 같은 집에서도 비과세를 받는 상속인과 과세되는 상속인이 함께 나옵니다.
지분마다 양도가액과 취득가액을 나눕니다
공동으로 소유한 자산의 양도소득은 공동소유자 각자가 납세의무를 집니다(「소득세법」 제2조의2 제5항). 집 전체 양도가액과 취득가액을 지분 비율로 나누어 각자의 양도차익을 계산하고 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제도 사람마다 적용합니다. 기본공제는 거주자마다 과세기간(1.1.~12.31.)별로 연 250만원이고, 같은 기간에 먼저 양도한 자산이 있으면 그 자산에서 먼저 공제합니다(「소득세법」 제103조 제1항·제2항).
과세표준이 상속인마다 따로 나오므로 누진세율도 각자의 과세표준에 적용합니다.
취득가액은 상속개시일 평가액입니다
상속받은 주택의 취득가액은 피상속인이 취득할 때 지급한 금액이 아닙니다. 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 봅니다. 세무서가 상속세를 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 씁니다(「소득세법 시행령」 제163조 제9항).
상속 또는 증여(…)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
상속세 신고 때 시가(매매사례가액·감정가액)로 평가했는지, 기준시가로 평가했는지에 따라 상속인 모두의 양도차익이 달라집니다. 상속 뒤에 감정을 받아 취득가액을 높이는 문제는 공동상속받은 정비구역 빌라의 가족 간 지분 매매에서 다뤘습니다.
보유기간은 쓰는 곳에 따라 기산일이 다릅니다
| 쓰는 곳 | 기산일 |
|---|---|
| 세율(단기 양도 세율 여부) | 피상속인이 취득한 날 |
| 장기보유특별공제 | 상속개시일 |
| 1세대 1주택 비과세 보유 2년 | 상속개시일(피상속인과 같은 세대였으면 함께 보유·거주한 기간 통산) |
근거는 차례로 「소득세법」 제104조 제2항 제1호, 같은 법 제95조 제4항과 시행령 제162조 제1항 제5호, 시행령 제154조 제1항·제8항 제3호입니다.
상속받은 지 1년이 안 되어 양도해도 피상속인이 오래 보유했다면 단기 양도 세율이 아니라 기본세율을 적용합니다. 반면 장기보유특별공제는 상속개시일부터 3년 이상 보유해야 받습니다.
1세대 1주택 비과세는 상속인 세대마다 판정합니다
지분만 가진 상속인에게는 그 지분이 1주택입니다. 다른 주택이 없는 세대라면 상속개시일부터 2년 이상 보유하는 등 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지 확인합니다(「소득세법 시행령」 제154조 제1항). 피상속인과 상속개시 당시 같은 세대였던 상속인은 상속 전에 함께 거주하고 보유한 기간을 통산합니다(같은 조 제8항 제3호).
다른 주택이 있는 상속인이 공동상속주택 지분을 양도하면 원칙적으로 2주택 상태의 양도가 되어 비과세를 받지 못합니다. 소수지분을 주택 수에서 제외하는 규정(제155조 제3항)과 상속주택 특례(같은 조 제2항)는 모두 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때만 적용하기 때문입니다.
제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, (…)] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, (…)
대표적인 예외가 일시적 2주택입니다. 공동상속주택 소수지분을 취득(상속개시)한 날부터 1년 이상 지난 뒤 다른 주택을 취득하고 그 취득일부터 3년 안에 지분을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 판정합니다(부동산납세과-935, 2014.12.12.). 상속 전부터 보유한 다른 집을 그대로 보유한 채 지분을 양도하는 상속인은 이 순서에 해당하지 않습니다.
취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간도 판정합니다
상속개시 당시 조정대상지역에 있던 주택은 비과세 요건에 2년 거주가 포함됩니다. 같은 세대인 피상속인이 2017년 8월 2일 이전에 취득한 조정대상지역 주택을 그 이후 같은 세대 상속인이 상속받아 양도하면 거주기간 제한을 받지 않는다는 해석이 있습니다(서면-2020-법령해석재산-3884, 2021.4.23.). 공동상속주택이면 공동상속인 가운데 그 주택에 가장 오래 거주한 사람의 거주기간으로 판단합니다(「소득세법 시행령」 제154조 제12항, 2024년 2월 29일 이후 양도분).
상속개시 당시 피상속인과 별도 세대였던 상속인도 그 거주기간으로 판정합니다. 다만 가장 오래 거주한 공동상속인의 거주기간 중 자기가 그 주택을 보유하지 않은 기간(상속개시 전 기간 등)은 자기 거주기간에 포함하지 않습니다(사전-2025-법규재산-0264, 2025.4.28.).
사례로 보면
아버지가 2010년에 3억원에 취득한 주택을 2025년 2월에 세 자녀가 3분의 1씩 상속받았다고 가정하겠습니다. 상속세 신고 때 평가액은 6억원이고 상속개시 당시 조정대상지역이 아닙니다. 세 사람은 2026년 12월(상속 후 1년 10개월)에 9억원에 함께 양도하고 필요경비는 없다고 가정합니다.
- 첫째(별도 세대, 무주택): 상속개시일부터 보유 2년 미만이라 과세합니다. 세율은 피상속인 취득일 기준이라 기본세율입니다.
- 둘째(별도 세대, 상속 전부터 다른 1주택 보유): 지분 양도가 2주택 상태의 양도라 과세합니다. 일시적 2주택 순서에도 해당하지 않습니다.
- 셋째(아버지와 같은 세대로 그 집에 거주, 다른 주택 없음): 아버지와 함께 보유·거주한 기간을 통산해 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.
첫째와 둘째의 계산은 같습니다. 양도가액 3억원에서 취득가액 2억원을 차감하면 양도차익은 1억원입니다. 상속개시일부터 3년이 안 되어 장기보유특별공제는 없고, 기본공제 250만원을 차감하면 과세표준은 9,750만원입니다. 첫째는 상속개시일부터 2년이 지난 뒤(2027년 2월 이후) 양도하면 1세대 1주택 비과세 요건으로 다시 판정합니다.
다주택 중과와 고가주택은 따로 봅니다
- 고가주택: 지분만 양도해도 주택 전체의 실지거래가액으로 12억원 초과 여부를 판단합니다(「소득세법 시행령」 제156조 제1항). 사례처럼 전체가 9억원이면 고가주택이 아닙니다.
- 다주택 중과: 중과 주택 수를 계산할 때 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 봅니다(「소득세법 시행령」 제167조의3 제2항 제2호). 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 최연장자 순서입니다. 중과 배제 범위는 공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위와 조건에 정리했습니다.
소수지분 상속인이 공동상속주택이 아닌 자기 다른 집을 양도할 때의 판정은 공동상속주택 최대지분자가 지분을 양도해도에서 다뤘습니다. 피상속인과 같은 세대였던 상속인에게도 이 소수지분 규정을 적용하는지는 판단이 엇갈립니다. 대법원은 적용하지 않는다고 보았고(대법원 2023두53799, 2023.12.21., 개정 전 시행령 사안), 조세심판원은 그 뒤 적용한다고 보았습니다(조심2023중7006, 2024.4.22.).
자주 묻는 질문
Q. 셋이 나누어 양도하면 한 사람이 전부 상속받아 양도할 때보다 세금이 적나요?
A. 과세 대상이라면 상속인마다 기본공제를 받고 각자의 과세표준에 누진세율을 적용하므로 한 사람이 전부 양도할 때와 세액 합계가 다르게 계산됩니다. 비과세 여부는 이와 별개로 상속인 각자의 세대 상황으로 판정합니다. 분할 방법을 정하기 전에 상속인별 주택 수와 보유기간을 먼저 확인합니다.
Q. 상속받고 1년 만에 양도하면 단기 양도 세율이 적용되나요?
A. 아닙니다. 세율을 정하는 보유기간은 피상속인이 취득한 날부터 계산합니다(「소득세법」 제104조 제2항 제1호). 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세의 보유기간은 이와 달리 상속개시일부터 기산합니다.
Q. 아버지와 같은 세대로 거주하던 자녀는 상속 전 기간도 보유기간에 들어가나요?
A. 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였다면 상속개시 전에 같은 세대로서 거주하고 보유한 기간을 통산합니다(「소득세법 시행령」 제154조 제8항 제3호). 별도 세대였던 자녀의 보유기간은 상속개시일부터입니다.