종전 주택 취득 후 딱 1년 되는 날 새 집을 사면 일시적 2주택 비과세가 되나요?
종전 주택을 취득한 지 꼭 1년이 되는 날 신규 주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세 요건을 갖추지 못합니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항은 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하도록 규정하고, 이 1년은 종전 주택 취득일 다음 날부터 기산합니다. 그래서 1년이 되는 날 당일 취득은 요건 미충족이고, 그 다음 날 취득분부터 요건을 갖춥니다. 종전 주택을 2024년 3월 10일에 취득했다면 1년이 되는 날은 2025년 3월 10일이고, 신규 주택은 2025년 3월 11일부터 취득해야 합니다.
1년은 종전 주택 취득일 다음 날부터 기산합니다
… 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 … 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
세법에 기간 계산 규정이 따로 없으면 민법을 따르고(국세기본법 제4조), 민법은 기간의 첫날을 산입하지 않습니다(민법 제157조, 초일 불산입). 국세청도 이 1년은 종전 주택 취득일을 산입하지 않고 계산한다고 해석합니다(서면-2017-법령해석재산-0785).
1년은 이듬해 기산일과 같은 날의 전날에 만료합니다(민법 제160조). 2024년 3월 10일에 취득했다면 3월 11일부터 기산해 2025년 3월 10일에 만료합니다. 이 만료일이 1년이 되는 날로, 종전 주택 취득일과 같은 월·일입니다(2월 말 취득은 윤년에 따라 달라집니다). '1년 이상이 지난 후'는 그 다음 날부터입니다.
1년이 되는 날 잔금을 치르면 비과세되지 않습니다
| 종전 주택 취득일 | 1년이 되는 날(요건 미충족) | 요건을 갖추는 첫날 |
|---|---|---|
| 2014.12.30. | 2015.12.30. | 2015.12.31. |
| 2015.3.31. | 2016.3.31. | 2016.4.1. |
| 2016.9.29. | 2017.9.29. | 2017.9.30. |
| 2019.12.31. | 2020.12.31. | 2021.1.1. |
| 2024.3.10. | 2025.3.10. | 2025.3.11. |
2014.12.30. 취득 사례는 국세청 해석(기준-2017-법령해석재산-0273)입니다. 2015.3.31.·2016.9.29. 취득 사례는 납세자가 1년이 되는 날 신규 주택을 취득한 사안입니다. 조세심판원은 두 건 모두 1년이 지나지 않은 날의 취득으로 보아, 특례 적용을 배제한 처분을 유지했습니다(조심2019서1704, 조심2020서1405). 2019.12.31. 취득 사례는 국세청이 취득일을 산입하지 않는 앞선 해석을 참고하도록 회신한 질의입니다(서면-2021-부동산-2222).
국세청은 이 1년을 계산할 때 취득일을 산입하다가 2017년 9월 19일 산입하지 않는 것으로 해석을 변경했습니다(서면-2017-법령해석재산-0785). 해석 변경 전인 2016.3.31.에 신규 주택을 취득하고 변경 후에 종전 주택을 양도한 사안에서 조세심판원은 비과세와 가산세 감면을 모두 인정하지 않았습니다(조심2019서1704). 반면 서울행정법원은 해석 변경 전에 신규 주택을 취득한 사안에서, 취득일을 산입하던 국세행정의 관행에 따른 취득이라는 이유로 과세처분을 취소했습니다. 변경된 해석은 2017년 9월 19일 이후 신규 주택을 취득한 경우에 적용할 수 있다고 판단했습니다(서울행정법원 2020구단51641, 2020.9.22.). 해석 변경 후인 2017.9.29.에 신규 주택을 취득한 사안은 특례 적용이 배제됐습니다(조심2020서1405).
취득일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다
1년 요건은 두 주택의 취득일로 판정하고, 계약일은 판정 기준이 아닙니다. 취득일은 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)이고(소득세법 제98조), 잔금 전에 소유권이전등기를 접수했다면 등기접수일입니다(시행령 제162조 제1항 제2호). 위 표의 2016.9.29. 취득 사안은 신규 주택의 계약금을 2017.7.22.에, 잔금을 2017.9.29.에 지급했습니다. 조세심판원은 2017.9.29.을 취득일로 보아 1년 요건을 판정했고, 해석 변경(2017.9.19.) 전에 계약했으므로 예전 해석을 적용해야 한다는 주장도 받아들이지 않았습니다(조심2020서1405).
잔금을 1년이 지난 뒤 치렀더라도 등기를 1년 안에 먼저 접수했다면 요건 미충족입니다. 종전 주택을 2016.1.18. 취득하고 신규 주택은 2016.11.23. 등기를 접수한 뒤 2017.2.27. 잔금을 치른 사안에서 조세심판원은 등기접수일을 취득일로 보았습니다. 매도인의 채권자가 경매를 신청할 우려가 있어 등기를 먼저 접수했다는 사정이 있어도 결론은 같았습니다(조심2019서4431).
| 상황 | 취득일 |
|---|---|
| 일반 매매 | 잔금일(소득세법 제98조) |
| 잔금 전에 등기 접수 | 등기접수일(시행령 제162조 제1항 제2호) |
| 잔금일이 분명하지 않음 | 등기접수일(같은 항 제1호) |
| 직접 신축 | 사용승인서 교부일. 그 전에 사실상 사용했거나 임시사용승인을 받았으면 그중 빠른 날(같은 항 제4호) |
| 잔금 때 미완성인 분양 주택 | 주택이 완성된 날(같은 항 제8호) |
| 종전 주택이 입주권을 승계취득해 받은 신축주택인 경우 | 사용승인서 교부일(위 '직접 신축'과 같은 기준). 입주권 승계일이 아닙니다(조심2018부4068) |
종전 주택의 취득일도 같은 기준으로 판정합니다. 잔금일은 계약서에 적힌 잔금 예정일이 아니라 실제로 잔금을 지급한 날이어서 영수증·계좌이체 내역으로 확인합니다. 등기접수일은 등기사항증명서 갑구에 적힌 접수일입니다. 취득시기의 원칙은 잔금일과 등기일 중 언제가 양도일 기준인가요?에 정리했습니다.
두 주택의 취득일과 소재지를 일시적 2주택 판정기의 「날짜로 정밀 판정」에 입력하면 1년이 지났는지 판정합니다. 「질문으로 판정」의 1년 요건 질문에서는 1년이 되는 날 당일에 신규 주택을 취득했다면 '아니요'를 선택합니다.
처분기한도 다음 날부터 기산하고, 보유기간은 취득일부터 계산합니다
종전 주택을 양도해야 하는 처분기한도 신규 주택 취득일 다음 날부터 기산합니다(서면-2018-부동산-3033, 조심2012중0305). 그래서 두 기간 모두 취득일과 같은 월·일에 만료합니다. 1년 요건은 그날이 '지난 후' 취득해야 하므로 같은 월·일 취득이 미충족이고, 처분기한은 그날까지 양도하면 되므로 3년(조정대상지역 사이 갈아타기는 2년) 뒤 같은 월·일 양도가 기한 내 양도입니다. 처분기한과 조정대상지역 2년 단축은 종전 주택 처분기한 칼럼에 정리했습니다.
보유기간 2년은 세법이 '취득일부터 양도일까지'로 따로 규정하고 있어 취득일을 포함해 계산합니다(소득세법 제95조 제4항, 시행령 제154조 제5항).
종전 주택을 2월 28일·29일에 취득했다면 신규 주택은 이듬해 3월 1일부터입니다
종전 주택을 2월 28일이나 2월 29일에 취득했다면 요건을 갖추는 첫날은 이듬해 3월 1일입니다.
- 2024년 2월 29일 취득: 1년이 되는 날은 2025년 2월 28일, 요건을 갖추는 첫날은 2025년 3월 1일
- 2023년 2월 28일 취득: 1년이 되는 날이 2024년 2월 29일이어서 그날 취득은 요건 미충족, 첫날은 2024년 3월 1일
- 2027년 2월 28일 취득: 1년이 되는 날은 2028년 2월 29일, 요건을 갖추는 첫날은 2028년 3월 1일
2023년·2027년 2월 28일 취득처럼 취득한 이듬해가 윤년이면 1년이 되는 날이 2월 28일이 아니라 2월 29일입니다. 윤년의 날짜 계산을 직접 다룬 예규·심판례는 없어, 위 날짜는 민법 제157조·제160조에 따라 계산했습니다.
1년 요건을 적용하지 않는 네 가지 경우
이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며 …
후단이 정한 세 가지(아래 1~3번)에 제155조 제16항의 한 가지(4번)를 더해 네 가지입니다. 1~3번은 양도하는 종전 주택이, 4번은 신규 주택을 취득하는 세대가 해당해야 합니다.
- 민간·공공건설임대주택이나 공공매입임대주택을 취득해 양도하면서, 임차일부터 양도일까지 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우(시행령 제154조 제1항 제1호)
- 사업인정 고시일 전에 취득한 주택이 협의매수·수용되는 경우(같은 항 제2호 가목)
- 1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 옮기면서 양도하는 경우(같은 항 제3호). 부득이한 사유는 고등학교·대학 취학, 직장 변경·전근, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력으로 인한 전학(학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정한 경우) 네 가지입니다(시행규칙 제71조 제3항)
- 수도권에 있는 법인·공공기관이 수도권 밖으로 이전하면서, 수도권에 1주택을 소유한 그 임직원 세대가 법인·공공기관이 이전한 시·군이나 연접 시·군에서 신규 주택을 취득하는 경우. 이때 처분기한 3년은 5년으로 봅니다(시행령 제155조 제16항)
해외이주나 국외 취학·근무로 출국하는 경우(시행령 제154조 제1항 제2호 나목·다목)는 1년 요건 예외에 포함되지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q. 종전 주택을 산 지 딱 1년 되는 날 신규 주택 잔금을 치렀습니다. 비과세받을 수 있나요?
A. 받을 수 없습니다. 1년이 되는 날 취득은 '1년 이상이 지난 후'가 아니어서 요건을 갖추지 못합니다(기준-2017-법령해석재산-0273, 조심2020서1405). 이 경우 종전 주택을 처분기한 내에 양도해도 일시적 2주택 특례가 적용되지 않습니다. 다만 위 네 가지 예외 가운데 하나에 해당하면 1년 요건을 적용하지 않으므로, 해당 여부를 확인합니다.
Q. 계약은 1년이 되기 전에 했고 잔금은 1년이 지난 뒤 치렀습니다. 요건을 갖춘 건가요?
A. 1년 요건은 계약일이 아니라 취득일로 판정하므로, 잔금일이 1년이 지난 뒤라면 요건을 갖춥니다. 다만 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 접수했다면 등기접수일이 취득일이 되고, 그 날짜가 1년 안이면 요건을 갖추지 못합니다(조심2019서4431).
Q. 취득세·종부세 일시적 2주택에도 1년 요건이 있나요?
A. 없습니다. 종합부동산세(종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항)와 취득세(지방세법 시행령 제28조의5 제1항)의 일시적 2주택 규정은 이 요건을 두지 않았습니다. 양도소득세에서도 상속주택·동거봉양 합가·혼인 합가 특례(소득세법 시행령 제155조 제2항·제4항·제5항)에는 이 요건이 없습니다. 반면 조합원입주권·분양권 특례(제156조의2·제156조의3)에는 종전 주택 취득 후 1년이 지나 입주권·분양권을 취득하는 요건이 있고, 예외는 위 네 가지 가운데 1~3번만 적용됩니다.
Q. 2026년 10월 1일 시행령 개정으로 1년 요건도 바뀌나요?
A. 바뀌지 않습니다. 2026년 9월 30일 공포돼 10월 1일부터 시행되는 소득세법 시행령 개정(대통령령 제36737호)은 제155조 제1항에서 처분기한 부분만 고쳤습니다. 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득한 경우의 처분기한을 3년에서 2년으로 줄였고, '종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후'라는 문언과 1년 요건의 예외는 그대로입니다.
근거
- 소득세법 제95조 제4항, 제98조
- 소득세법 시행령 제154조 제1항·제5항, 제155조 제1항·제2항·제4항·제5항·제16항, 제156조의2, 제156조의3, 제162조 제1항
- 소득세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36737호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행): 제155조 제1항
- 소득세법 시행규칙 제71조 제3항
- 국세기본법 제4조, 민법 제157조·제160조
- 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항, 지방세법 시행령 제28조의5 제1항
- 기준-2017-법령해석재산-0273(2017.11.9.), 서면-2017-법령해석재산-0785(2017.9.19.), 서면-2021-부동산-2222(2021.7.6.), 서면-2018-부동산-3033(2018.10.17.)
- 조심2019서1704(2019.11.1.), 조심2020서1405(2020.6.29.), 조심2019서4431(2020.2.5.), 조심2018부4068(2019.7.19.), 조심2012중0305(2012.4.10.)
- 서울행정법원 2020구단51641(2020.9.22.)