상생임대주택 특례 정리, 직전임대차계약 판정부터 임대기간·양도기한까지
상생임대주택 특례는 거주 2년이 필요한 주택을 거주하지 않고도 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 표2로 양도할 수 있게 하는 규정입니다(소득세법 시행령 제155조의3). 요건은 조문 세 줄입니다. 그런데 실제 사안에서는 세입자를 낀 채 매수했거나 계약서가 여러 장으로 이어져 직전임대차계약을 어느 계약으로 잡을지부터 확인해야 하고, 2026년 10월 1일부터는 양도기한도 지켜야 합니다. 2026년 10월 1일 시행 조문 기준으로 정리했습니다.
상생임대 요건과 면제 범위
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
- 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
- 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
- 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
직전임대차계약으로 1년 6개월 이상, 그 계약 대비 증가율 5% 이내로 맺은 상생임대차계약으로 2년 이상 임대하면 요건을 갖춥니다. 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고 임대를 개시해야 하며, 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다.
특례를 적용받으면 거주기간 제한을 받지 않습니다. 1세대 1주택 비과세(제154조 제1항), 장기임대주택을 보유한 세대의 거주주택 비과세(제155조 제20항 제1호), 1세대 1주택 장기보유특별공제(제159조의4)의 거주요건이 대상입니다. 주택 수 요건은 면제하지 않습니다.
쟁점 1. 직전임대차계약 판정
직전임대차계약은 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 계약이어야 하고, 주택을 취득하면서 임대인 지위를 승계한 계약은 제외됩니다. 그래서 잔금 전에 미리 맺은 전세계약, 세입자가 거주하는 주택을 취득하면서 이어받은 계약, 분양 아파트 잔금 전에 맺은 계약은 직전임대차계약이 되지 않습니다. 이때는 그 계약이 끝난 뒤 갱신하거나 새로 체결한 계약부터 직전임대차계약을 다시 잡습니다. 기존 계약 기간 중에 같은 임차인과 임대인 명의나 기간을 바꿔 다시 쓴 계약은 직전임대차계약으로 보지 않았습니다.
계약서가 여러 장이면 어느 계약끼리 짝지을지 먼저 정합니다. 2년 계약 뒤 1년 연장, 1년 단위 갱신, 4년 단일계약은 계약을 합산하면 1년 6개월이나 2년을 채우고, 나눌 수 없으면 한 계약이 직전과 상생을 겸하지 못합니다. 상속·증여·이혼으로 명의가 바뀌었다면 바뀌기 전 계약을 이어서 볼 수 있는지는 같은 세대였는지와 명의가 바뀐 원인(상속·증여·재산분할)을 함께 봅니다.
자세히: 잔금 전에 체결한 임대차계약, 상생임대 직전임대차계약이 될까 · 세입자 있는 집을 매수한 경우, 상생임대 직전임대차계약은 언제부터인가 · 연장·갱신·분할한 임대차계약, 상생임대 직전·상생계약은 어느 것인가
쟁점 2. 임대기간과 5% 계산
임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다(제155조의3 제3항). 임차인이 만기 전에 퇴거했거나 임대인이 주택을 양도해 임대차가 일찍 끝났다면 그날까지 같은 규칙으로 계산합니다. 이 규칙을 적용해도 2년에 미달한 상태에서 양도하면 특례를 받지 못합니다. 다가구주택은 한 호실만 미달해도 주택 전체가 특례에서 빠집니다.
임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 체결했다면, 새 계약의 보증금·임대료가 종전 계약보다 증가하지 않은 경우에 한해 두 계약의 임대기간을 합산합니다(제155조의3 제4항, 같은 법 시행규칙 제74조의3).
5%는 직전임대차계약과 상생임대차계약의 보증금·임대료를 비교합니다. 보증금과 월세를 서로 전환했다면 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 기준으로 증가율을 계산합니다(제155조의3 제2항). 계약 중 임대료를 인하했거나 보증금 일부를 반환한 경우의 기준금액은 국세청 회신으로 정리돼 있습니다.
자세히: 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요? · 계약 중 임대료 인하·보증금 반환·전월세 전환, 상생임대 5%는 어떻게 계산하나요? · 다가구 한 호실·2년 전 양도, 상생임대에서 놓치기 쉬운 요건
쟁점 3. 양도기한과 양도할 때의 주택 수
2026년 10월 1일 시행 개정(대통령령 제36737호)으로 양도기한이 생겼습니다. 기한은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날을 기준으로 정합니다.
| 상생임대차 임대기간 종료일 | 양도기한 |
|---|---|
| 2026년 12월 31일 이전 | 2027년 12월 31일까지 |
| 2027년 1월 1일 이후 | 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 |
요건을 갖춘 뒤 같은 임차인과 연장·갱신한 경우 어느 날을 종료일로 보는지는 2026년 10월 현재 확인된 해석이 없습니다. 상생임대차계약 체결기간은 2026년 12월 31일에 끝나므로, 중도퇴거로 2027년 이후 새 계약을 맺는 경우의 합산과 양도기한도 따로 확인합니다.
주택 수도 따로 봅니다. 양도기한을 지켜도 양도할 때 1주택이어야 비과세입니다. 일시적 2주택이나 합가처럼 다른 규정으로 1세대 1주택으로 보는 경우도 포함되므로 다른 특례와 함께 적용합니다. 상생임대 요건을 갖춘 집이 두 채라면 먼저 양도하는 집은 일시적 2주택의 종전주택 요건까지 갖춰야 합니다.
장기보유특별공제는 표2를 적용하지만, 거주기간별 공제율은 실제 거주기간으로 계산합니다. 한 번도 거주하지 않았다면 보유기간별 공제율만 적용됩니다.
자세히: 양도세 계산기의 장기보유특별공제 80%, 거주 2년 요건을 갖추지 못하면 최대 30%입니다 · 상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행) · 상생임대 중도퇴거 후 2027년에 맺은 새 임대차계약, 임대기간 합산과 양도기한 · 상생임대 요건을 갖춘 집이 두 채, 먼저 양도하는 집은 일시적 2주택 요건까지 갖춰야 비과세됩니다
상황별로 읽을 칼럼
직전임대차계약을 어느 계약으로 잡을지
- 잔금 전에 체결한 임대차계약, 상생임대 직전임대차계약이 될까: 매매계약 후 잔금 전에 맺은 계약과 취득일 당일 계약
- 세입자 있는 집을 매수한 경우, 상생임대 직전임대차계약은 언제부터인가: 승계 계약 제외, 갱신요구권 행사 계약과 새 임차인 계약
- 분양권·입주권·지역주택조합 주택, 상생임대 직전임대차계약은 언제 체결해야 하나: 새 아파트의 취득일과 잔금·사용승인 전후 계약
- 조정대상지역 공고 전 분양계약, 계약금 낸 날 다른 집이 있었다면 거주 2년이 필요합니다: 거주요건이 남은 분양 아파트에서 잔금 전 첫 전세계약과 갱신계약
- 연장·갱신·분할한 임대차계약, 상생임대 직전·상생계약은 어느 것인가: 4년 단일계약, 연장계약 합산, 1년 단위 갱신
임대기간·5% 계산
- 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?: 월력 계산, 1개월 미만 1개월, 중도퇴거와 임대인 양도
- 계약 중 임대료 인하·보증금 반환·전월세 전환, 상생임대 5%는 어떻게 계산하나요?: 5% 비교의 기준금액
- 다가구 한 호실·2년 전 양도, 상생임대에서 놓치기 쉬운 요건: 주택 전체 판정, 2년 전 양도, 묵시적 갱신
- 법인·LH에 임대했거나 임차인 가족만 사는 집, 상생임대 특례가 되나요?: 임차인이 법인·LH이거나 전대한 경우
양도기한·양도 순서
- 상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행): 종료 시점별 양도기한
- 상생임대 중도퇴거 후 2027년에 맺은 새 임대차계약, 임대기간 합산과 양도기한: 체결기간 뒤 새 계약 합산과 양도 시기
- 상생임대 요건을 갖춘 집이 두 채, 먼저 양도하는 집은 일시적 2주택 요건까지 갖춰야 비과세됩니다: 두 채의 양도 순서
- 일시적 2주택·합가·감면주택과 상생임대 특례를 함께 적용할 때: 다른 특례와 중첩, 면제되지 않는 거주요건
- 거주하지 않은 주택도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요? (장기임대주택 보유 시): 장기임대주택 보유 세대의 거주주택
공동명의·상속·증여·재건축·비거주자
- 부모 명의로만 임대한 공동명의 주택, 미성년 자녀 지분도 상생임대 특례 대상일까: 계약서에 이름이 없는 공유자 지분
- 상속·증여·이혼으로 명의가 바뀐 상생임대주택, 이전 임대기간은 인정될까: 같은 세대 여부와 명의 변경 원인
- 재건축·리모델링으로 임차인이 나간 상생임대주택, 임대기간은 이어지나요?: 사업 전후 임대기간과 입주권 전환
- 비거주자 기간에 맺은 임대차계약, 상생임대 특례가 되나요?: 출국 중 체결한 계약
결정 전에 세무상담이 필요한 이유
상생임대 특례는 계약서 날짜와 금액, 임차인이 바뀐 사정, 양도할 때의 주택 수, 다른 특례와의 관계가 한꺼번에 맞아야 적용됩니다. 예를 들어 매수 때 승계한 계약을 갱신해 왔다면 몇 번째 계약이 직전임대차계약인지에 따라 2년을 채운 날과 양도기한이 함께 바뀝니다. 양도 시기를 정하기 전에 계약서 전체를 놓고 요건과 양도기한을 함께 확인합니다. 와이제이 택스 라운지는 유료 상담으로 이 검토를 도와드립니다. 진행 방식은 상담 안내에서 확인하실 수 있습니다.
상생임대 요건을 갖추면 2주택이어도 비과세가 되나요?
아닙니다. 상생임대 특례는 거주요건만 면제합니다. 양도할 때 1주택이거나 일시적 2주택처럼 1세대 1주택으로 보는 경우여야 비과세를 적용받습니다. 고가주택이면 기준금액을 넘는 부분은 과세됩니다.
집을 양도하면서 상생임대차계약이 만기 며칠 전에 끝났습니다. 2년 미달인가요?
임대인이 주택을 양도해 임대차가 일찍 끝난 경우에도 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다(사전-2026-법규재산-0866). 월력으로 23개월을 넘겨 며칠이 남았다면 2년으로 봅니다. 월력으로 23개월을 넘기지 못했다면(23개월 이하) 2년에 미달합니다.
특례를 적용받으려면 따로 제출해야 하는 서류가 있나요?
양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 제출합니다(제155조의3 제5항). 계약금을 지급받은 사실을 확인할 수 있는 증빙도 함께 보관해 둡니다.
관계 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항(상생임대주택 요건과 양도기한, 양도기한은 대통령령 제36737호로 신설, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행)
- 소득세법 시행령 제155조의3 제2항(보증금·월임대료 전환 시 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 기준)
- 소득세법 시행령 제155조의3 제3항(임대기간 월력 계산, 1개월 미만은 1개월)
- 소득세법 시행령 제155조의3 제4항, 소득세법 시행규칙 제74조의3(임차인 사정으로 새 계약 체결 시 임대기간 합산, 보증금·임대료가 증가하지 않을 것)
- 소득세법 시행령 제155조의3 제5항(특례적용신고서와 계약서 제출)
- 사전-2026-법규재산-0866(2026.9.3.): 임대기간 중 양도로 임대차계약이 조기 종료된 경우에도 제3항 적용