상가주택(겸용주택) 양도할 때 양도세, 전부 주택으로 보나요? (12억원을 넘으면 다릅니다)
상가주택(겸용주택)을 양도하면 양도세는 먼저 면적과 12억원으로 상가 부분을 주택으로 보는지 판정하고, 상가 부분이 따로 과세되면 양도가액과 취득가액을 기준시가 비율로 주택분과 상가분으로 나눈 뒤 주택분은 1세대 1주택 비과세(고가주택이면 12억원 초과분만 과세)로, 상가분은 일반 부동산으로 계산해 합칩니다. 주택 연면적이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받고, 주택이 상가보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 봅니다. 다만 실지거래가액 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 2022년 1월 1일부터 주택 면적이 더 커도 주택 부분만 주택으로 봅니다. 현행(2026년 10월) 기준입니다.
겸용주택은 '면적'으로 판정합니다
③법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
- 주택 연면적 > 상가 연면적: 건물 전체를 주택으로 봅니다(상가 부분까지 비과세). 이때도 주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
- 주택 연면적 ≤ 상가 연면적: 주택 부분만 주택으로 보고, 상가 부분은 일반 부동산으로 따로 과세합니다.
주택 부분만 주택으로 볼 때, 딸린 토지도 전체 토지 × (주택 연면적 ÷ 건물 전체 연면적)으로 안분합니다(같은 조 제4항).
12억원을 넘는 '고가 겸용주택'은 다릅니다
2022년 1월 1일부터 실지거래가액 12억원을 초과하는 고가 겸용주택은 규칙이 바뀌었습니다.
| 주택 vs 상가 면적 | 12억원 이하 | 12억원 초과(고가) |
|---|---|---|
| 주택 > 상가 | 전부 주택 | 주택 부분만 |
| 주택 ≤ 상가 | 주택 부분만 | 주택 부분만 |
즉 12억원을 넘으면 주택 면적이 상가보다 커도 주택 부분만 주택으로 보아 양도차익과 장기보유특별공제를 계산합니다(소득세법 시행령 제160조 제1항). 12억원 이하라면 종전대로 '주택 > 상가 = 전부 주택'입니다. 고가주택 12억원 초과분 과세 방식은 고가주택 12억 초과 양도세에 정리했습니다.
그래서 고가 겸용주택의 상가 부분은 1세대 1주택 장기보유특별공제(표2, 최대 80%)를 받지 못하고, 일반 부동산 공제율(표1, 연 2%·15년 이상 최대 30%)만 적용됩니다. 장특공제 표 구분은 장기보유특별공제 완전정리에 정리했습니다.
'12억원'은 어떻게 따지나요
- 주택 연면적이 상가보다 커서 건물 전체를 주택으로 보는 겸용주택은 상가 부분(그 부수토지 포함) 가액까지 합친 전체 실지거래가액으로 12억원 초과 여부를 판정합니다(소득세법 시행령 제156조 제2항). 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 상가 부분을 주택으로 보지 않는 고가 겸용주택도 판정은 이 전체 금액으로 합니다.
- 반대로 주택 연면적이 상가보다 작거나 같아 처음부터 주택 부분만 주택으로 보는 경우에는 상가 부분(그 부수토지 포함)을 빼고 주택 부분만으로 12억원을 판정합니다(같은 영 제154조 제3항 단서).
- 고가주택에 해당한 뒤 12억원 초과분 양도차익은 주택분 양도가액으로 계산합니다(같은 영 제160조 제1항, 2022년 1월 1일 이후 양도분). 판정은 전체 금액, 계산은 주택분으로 기준이 다릅니다. 주택분이 12억원 이하면 주택 부분 과세 양도차익이 0원이 되는 계산 예시는 고가 겸용주택 12억원 초과분 계산에 정리했습니다.
상가주택 양도세 계산 순서
상가 부분이 따로 과세되는 상가주택은 다음 여섯 단계로 계산합니다. 주택 연면적이 상가보다 크고 전체 실지거래가액이 12억원 이하라면 건물 전체가 주택이므로, 안분 없이 비과세 요건만 확인하면 됩니다.
- 주택·상가 판정: 면적과 12억원으로 상가 부분을 주택으로 보는지 정합니다(소득세법 시행령 제154조 제3항, 제156조 제2항, 제160조 제1항). 주택 부분만 주택으로 볼 때 딸린 토지는 연면적 비율로 나눕니다(같은 영 제154조 제4항).
- 양도가액·취득가액 안분: 주택분과 상가분 가액이 구분되지 않으면 기준시가 비율로 나눕니다(소득세법 제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령 제64조 제1항). 감정평가가액이 있으면 그 비율로 먼저 나누고, 없으면 계약일 현재 기준시가로 나눕니다. 주택분은 개별주택가격, 상가분은 상가 건물 기준시가에 상가 부수토지의 개별공시지가로 계산한 금액을 더합니다. 취득가액은 취득 당시 기준시가 비율로 나눕니다. 계약서에 적은 구분 가액이 이렇게 나눈 가액과 30% 이상 차이 나면 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가 비율로 다시 나눕니다(같은 법 제100조 제3항).
- 주택분: 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 주택분은 비과세입니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 고가주택이면 주택분 양도차익 × (주택분 양도가액 − 12억원) ÷ 주택분 양도가액만 과세합니다(같은 법 시행령 제160조 제1항 제1호). 상세 계산은 고가 겸용주택 12억원 초과분 계산에 정리했습니다.
- 상가분: 상가 건물과 상가 부수토지는 상가분 양도가액에서 상가분 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익 전액을 과세합니다.
- 장기보유특별공제: 주택분은 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 표2(보유 연 4%·거주 연 4%, 합계 최대 80%)를 적용하고, 그 공제액에도 12억원 초과 비율을 곱합니다(소득세법 제95조 제2항 단서, 같은 법 시행령 제159조의4, 제160조 제1항 제2호). 상가분은 표1(3년 이상 연 2%, 15년 이상 최대 30%)입니다(같은 법 제95조 제2항 본문).
- 세율: 주택분과 상가분 양도소득금액을 합쳐 양도소득 기본공제 250만원을 빼고(소득세법 제103조 제1항), 보유기간 2년 이상이면 기본세율 6~45%를 적용합니다(같은 법 제104조 제1항 제1호, 제55조 제1항). 보유기간이 2년 미만이면 같은 조 제1항 제2호·제3호의 단기 세율을 비교합니다.
| 조건(1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우) | 주택분 | 상가분 |
|---|---|---|
| 주택 > 상가, 전체 12억원 이하 | 비과세 | 주택으로 보아 비과세 |
| 주택 ≤ 상가, 주택분 12억원 이하 | 비과세 | 과세(표1) |
| 주택 > 상가, 전체 12억원 초과, 주택분 12억원 이하 | 비과세(과세 양도차익 0원) | 과세(표1) |
| 주택분 12억원 초과 | 12억원 초과분 과세(표2) | 과세(표1) |
표2는 보유기간 중 거주 2년 이상일 때 적용합니다. 거주기간이 2년 미만이면 주택분 12억원 초과분에도 표1을 적용합니다.
숫자 예시(가정)
아래 수치는 모두 설명을 위한 가정입니다. 1층 상가·2~3층 주택 건물을 2014년에 10억원에 취득해 12년 보유·거주했고, 2026년에 25억원에 양도한 1세대 1주택자입니다. 주택 연면적이 상가보다 크지만 전체 25억원이 12억원을 넘어 상가 부분은 주택으로 보지 않습니다. 필요경비는 0원, 감정평가가액은 없는 것으로 가정합니다.
| 단계 | 주택분 | 상가분 |
|---|---|---|
| 양도 계약일 기준시가(가정) | 9억원 | 6억원 |
| 양도가액 안분(25억원) | 15억원 | 10억원 |
| 취득 계약일 기준시가(가정) | 4억4천만원 | 3억6천만원 |
| 취득가액 안분(10억원) | 5억5천만원 | 4억5천만원 |
| 양도차익 | 9억5천만원 | 5억5천만원 |
| 과세 양도차익 | 1억9천만원(12억원 초과분) | 5억5천만원 |
| 장기보유특별공제 | 80%(표2), 1억5,200만원 | 24%(표1), 1억3,200만원 |
| 양도소득금액 | 3,800만원 | 4억1,800만원 |
두 양도소득금액을 합친 4억5,600만원에서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 4억5,350만원이고, 기본세율을 적용한 산출세액은 1억5,546만원입니다(지방소득세 별도). 주택분 양도차익이 9억5천만원이어도 과세되는 금액은 12억원 초과분이어서, 산출세액 대부분은 상가분 양도소득금액에서 발생합니다. 실제 신고에서는 개별주택가격·건물 기준시가·공시지가를 계약일 현재 고시값으로 확인합니다.
이 표의 금액은 가정 수치입니다. 실제 세액은 층별 면적과 용도, 주택분·상가분 안분, 취득가액 환산 여부, 보유·거주기간에 따라 크게 달라지므로 이 예시 금액을 다른 건물에 그대로 대입할 수 없습니다.
놓치기 쉬운 지점
- 주택 면적이 크면 무조건 전부 비과세된다고 오해할 수 있습니다. 실지거래가액 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 2022년 1월 1일부터 주택 면적이 더 커도 주택 부분만 주택으로 봅니다.
- 상가 부분도 장특공제 80%를 받는다고 생각할 수 있습니다. 고가 겸용주택의 상가 부분은 표1(연 2%·최대 30%)만 적용됩니다. 표2(최대 80%)는 주택 부분만입니다.
- 12억 판정과 12억 초과분 계산을 같은 금액으로 착각할 수 있습니다. 주택 연면적이 상가보다 큰 겸용주택은 상가 부분을 포함한 전체 실지거래가액으로 고가주택 여부를 판정하고, 12억원 초과분 양도차익은 주택분 양도가액으로 계산합니다. 주택 연면적이 상가보다 작거나 같으면 상가 부분(부수토지 포함)을 빼고 주택 부분만으로 12억원을 판정합니다.
- 지하층을 면적 비교에서 빼거나 무조건 주택 면적으로 넣을 수 있습니다. 지하층도 면적 비교에 들어가며 실제 사용 용도로 판단합니다. 지하에 상가가 있으면 상가 면적이고, 용도가 불분명하면 주택·상가 면적 비율로 안분합니다(소득세법 기본통칙 89-154…11). 공부상 근린생활시설인 층을 주거용으로 쓴 경우의 판정은 상가주택 근생 층 면적 판정에 정리했습니다.
- 취득세 안분 기준과 같다고 생각할 수 있습니다. 양도세는 기준시가 비율로 나누지만, 취득세는 시가표준액 비율로 나누고 주택 면적이 크다고 전체를 주택으로 보는 규정이 없습니다. 상가주택 취득세 안분에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 상가주택(겸용주택)을 팔면 양도세는 어떻게 계산하나요?
A. 상가 부분이 따로 과세되면 양도가액과 취득가액을 기준시가 비율로 주택분과 상가분으로 나눠 각각 계산한 뒤 합칩니다. 주택 연면적이 상가보다 크고 전체 실지거래가액이 12억원 이하이면 건물 전체를 주택으로 보아 나누지 않습니다. 주택분은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세이고, 고가주택이면 12억원 초과분만 과세하며 거주 2년 이상이면 장기보유특별공제 표2(최대 80%)를 적용합니다. 상가분은 양도차익 전액을 과세하고 표1(최대 30%)을 적용합니다. 두 소득금액을 합쳐 기본공제 250만원을 빼고 기본세율을 적용하며, 단계별 계산과 숫자 예시는 위 '상가주택 양도세 계산 순서'에 정리했습니다.
Q. 1층 상가·2층 주택 건물을 양도하는데 주택 면적이 더 크면 전부 비과세되나요?
A. 실지거래가액이 12억원 이하이면 그렇습니다. 주택 연면적이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 다만 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 2022년 1월 1일부터 주택 부분만 주택으로 보므로, 상가 부분은 따로 과세됩니다.
Q. 주택 면적과 상가 면적이 같으면 어떻게 되나요?
A. 주택 연면적이 상가보다 '적거나 같을 때'는 주택 부분만 주택으로 봅니다. 같은 경우에도 상가 부분은 주택으로 보지 않아 따로 과세됩니다.
Q. 고가 겸용주택의 상가 부분도 장기보유특별공제 80%를 받나요?
A. 아닙니다. 고가 겸용주택의 주택 부분은 1세대 1주택 공제(표2, 최대 80%)를 받지만, 상가 부분은 일반 부동산 공제(표1, 연 2%·15년 이상 최대 30%)만 적용됩니다.
Q. 지하실은 주택 면적에 넣나요?
A. 실제 사용하는 용도로 판단합니다. 지하층도 면적 비교에서 빼지 않습니다. 주거용으로 쓰면 주택 면적, 상가용으로 쓰면 상가 면적입니다. 용도가 불분명하면 주택과 상가 면적 비율로 안분합니다.
Q. 상가로 쓰던 근린생활시설을 주택으로 용도변경해 양도하면 보유기간은 언제부터인가요?
A. 사실상 주거용으로 사용한 날(불분명하면 공부상 용도를 주택으로 바꾼 날)부터 양도일까지로 계산합니다(소득세법 시행령 제154조 제5항). 용도변경 시점과 실제 거주 사실을 증빙으로 보관해 두어야 합니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제154조 제3항(겸용주택: 주택 연면적이 상가보다 크면 전부 주택, 적거나 같으면 주택 부분만 주택)·제4항(부수토지 안분)
- 소득세법 시행령 제160조 제1항(2022.1.1 이후 실지거래가액 12억원 초과 고가 겸용주택은 주택 면적이 커도 주택 부분만 주택으로 보아 주택분 양도가액으로 양도차익·장특공제 계산)
- 소득세법 시행령 제156조 제2항(주택 연면적이 상가보다 커서 전부를 주택으로 보는 겸용주택은 상가 부분을 포함한 전체 실지거래가액으로 12억원 고가주택 판정)
- 소득세법 제100조 제2항·제3항, 같은 법 시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령 제64조 제1항(주택분·상가분 가액 구분이 불분명하면 기준시가 비율로 안분, 30% 이상 차이 나면 불분명한 것으로 봄)
- 소득세법 제89조 제1항 제3호(1세대 1주택 비과세, 12억원 초과 고가주택 제외), 제95조 제2항(장기보유특별공제 표1·표2)·제3항(고가주택 양도차익 계산), 같은 법 시행령 제159조의4(표2 적용 1세대 1주택: 보유기간 중 거주 2년 이상)
- 소득세법 제103조 제1항(양도소득 기본공제 250만원), 제104조 제1항 제1호·제55조 제1항(기본세율)