상가주택(겸용주택) 팔 때 양도세, 주택으로 다 봐주나요 — 12억 넘으면 다릅니다
1층은 상가, 위층은 주택인 겸용주택(상가주택)을 팔 때 양도세는 면적으로 갈립니다. 주택 연면적이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받고, 주택이 상가보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 봅니다. 다만 실지거래가액 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 2022년 1월 1일부터 주택 면적이 더 커도 주택 부분만 주택으로 봅니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
겸용주택은 '면적'으로 갈립니다
하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
- 주택 연면적 > 상가 연면적: 건물 전체를 주택으로 봅니다(상가 부분까지 비과세).
- 주택 연면적 ≤ 상가 연면적: 주택 부분만 주택으로 보고, 상가 부분은 일반 부동산으로 따로 과세합니다.
주택 부분만 주택으로 볼 때, 딸린 토지도 전체 토지 × (주택 연면적 ÷ 건물 전체 연면적)으로 안분합니다(같은 조 제4항).
12억원을 넘는 '고가 겸용주택'은 다릅니다
가장 놓치기 쉬운 부분입니다. 2022년 1월 1일부터 실지거래가액 12억원을 초과하는 고가 겸용주택은 규칙이 바뀌었습니다.
| 주택 vs 상가 면적 | 12억원 이하 | 12억원 초과(고가) |
|---|---|---|
| 주택 > 상가 | 전부 주택 | 주택 부분만 |
| 주택 ≤ 상가 | 주택 부분만 | 주택 부분만 |
즉 12억원을 넘으면 주택 면적이 상가보다 커도 주택 부분만 주택으로 보아 양도차익과 장기보유특별공제를 계산합니다(소득세법 시행령 제160조 제1항). 12억원 이하라면 종전대로 '주택 > 상가 = 전부 주택'입니다.
그래서 고가 겸용주택의 상가 부분은 1세대 1주택 장기보유특별공제(표2, 최대 80%)를 받지 못하고, 일반 부동산 공제율(표1, 연 2%·15년 이상 최대 30%)만 적용됩니다. 장특공제 표 구분은 장기보유특별공제 완전정리에서 함께 보시면 좋습니다.
'12억원'은 어떻게 따지나요
- 건물 전체를 주택으로 보는 비과세 대상 겸용주택(주택 > 상가, 12억 이하 판정 단계)은 상가 부분 가액까지 포함해 12억원을 판정합니다.
- 반대로 주택 부분만 주택으로 보는 경우에는 상가 부분(그 부수토지 포함)을 빼고 주택 부분만으로 12억원을 판정합니다(소득세법 시행령 제156조 제2항).
자주 묻는 질문
Q. 1층 상가·2층 주택 건물을 파는데 주택 면적이 더 크면 전부 비과세되나요?
A. 실지거래가액이 12억원 이하이면 그렇습니다. 주택 연면적이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 다만 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 2022년 1월 1일부터 주택 부분만 주택으로 보므로, 상가 부분은 따로 과세됩니다.
Q. 주택 면적과 상가 면적이 같으면 어떻게 되나요?
A. 주택 연면적이 상가보다 '적거나 같을 때'는 주택 부분만 주택으로 봅니다. 같은 경우에도 상가 부분은 주택으로 보지 않아 따로 과세됩니다.
Q. 고가 겸용주택의 상가 부분도 장기보유특별공제 80%를 받나요?
A. 아닙니다. 고가 겸용주택의 주택 부분은 1세대 1주택 공제(표2, 최대 80%)를 받지만, 상가 부분은 일반 부동산 공제(표1, 연 2%·15년 이상 최대 30%)만 적용됩니다.
Q. 지하실이나 주차장은 주택 면적에 넣나요?
A. 실제 사용하는 용도로 판단합니다. 주거용으로 쓰면 주택 면적, 상가용으로 쓰면 상가 면적입니다. 용도가 불분명하면 주택과 상가 면적 비율로 안분합니다.
Q. 상가로 쓰던 근린생활시설을 주택으로 용도변경해 팔면 보유기간은 언제부터인가요?
A. 사실상 주거용으로 사용한 날(불분명하면 공부상 용도를 주택으로 바꾼 날)부터 양도일까지로 계산합니다(소득세법 시행령 제154조 제5항). 용도변경 시점과 실제 거주 사실을 증빙으로 챙겨 두어야 합니다.
관계 법령
- 소득세법 시행령 제154조 제3항(겸용주택: 주택 연면적이 상가보다 크면 전부 주택, 적거나 같으면 주택 부분만 주택)·제4항(부수토지 안분)
- 소득세법 시행령 제160조 제1항(2022.1.1 이후 실지거래가액 12억원 초과 고가 겸용주택은 주택 면적이 커도 주택 부분만 주택으로 보아 양도차익·장특공제 계산)
- 소득세법 시행령 제156조 제2항(주택 부분만 주택으로 보는 겸용주택은 상가 부분을 제외하고 12억원 고가주택 판정)