주거용 오피스텔은 주택일까, 세목마다 다른 주택 수 판정

양도세는 서류가 아니라 실제 용도로 본다

오피스텔은 등기부에 '업무시설'로 적혀 있어 주택이 아니라고 생각하기 쉽습니다. 양도세는 그렇게 보지 않습니다. 세법은 주택을 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이, 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 사실상 주거용으로 사용하는 건물⁠로 정의합니다. 등기부에 업무시설로 적힌 오피스텔이라도 실제로 사람이 살고 있으면 양도세에서는 주택입니다.

주거용인지 아닌지는 사실판단⁠입니다. 임차인이 전입신고를 했는지, 내부가 주거 구조인지, 실제 취사와 취침이 이루어지는지를 봅니다. 주거용으로 썼다는 점은 원칙적으로 과세관청이 입증하지만, 임차인 전입 기록 같은 정황이 있으면 주택으로 판단되기 쉽습니다. 조세심판원도 오피스텔 내부가 주거용 구조이고 임차인이 주소를 옮겨 둔 사안에서 이를 사실상 주택으로 보아 1⁠세대1⁠주택 비과세를 배제한 처분이 정당하다고 판단했습니다.

그래서 아파트 비과세를 못 받는다

주거용 오피스텔 한 채와 아파트 한 채를 가졌다면 양도세에서는 2⁠주택입니다. 이 상태로 아파트를 팔면 1⁠세대1⁠주택 비과세가 적용되지 않습니다. 오피스텔을 세놓아 월세만 받고 있어도, 그 세입자가 주거용으로 살고 있으면 내 주택 수에 잡힙니다.

업무용⁠이라면 다릅니다. 사무실로 쓰고 사업자등록을 한 오피스텔은 주택이 아니라 주택 수에서 빠집니다. 다만 용도를 바꾼 경우를 조심해야 합니다. 업무용으로 쓰던 오피스텔을 주거용으로 바꾸면, 세법은 주거용으로 바꾼 그 시점에 주택을 취득한 것⁠으로 봅니다. 그때부터 주택 수에 들어가고 보유기간도 다시 시작합니다.

분양만 받고 잔금 전이라면

오피스텔을 분양받아 아직 잔금을 치르기 전이라면 주택이 아닙니다. 오피스텔 분양은 아파트 분양과 근거 법이 달라, 양도세에서 주택 수에 넣는 '분양권'에도 해당하지 않습니다⁠(§88 10⁠호). 잔금을 완납하고 실제로 주거용으로 쓰기 시작할 때 비로소 주택이 됩니다.

세목마다 주택 수가 다르다

가장 헷갈리는 지점입니다. 같은 주거용 오피스텔이라도 세금마다 주택으로 보는 기준이 다릅니다.

• 양도소득세⁠: 사실상 주거용으로 쓰면 주택⁠입니다⁠(공부상 용도 무관). 업무용이면 제외됩니다.
• 취득세⁠: 재산세가 주택분으로 과세⁠되고 2020⁠년 8⁠월 12⁠일 이후 취득⁠한 것만 주택 수에 포함됩니다⁠(2020⁠년 8⁠월 11⁠일 이전 취득분과 시가표준 1⁠억원 이하는 제외).
• 종합부동산세⁠: 재산세 과세 방식을 따릅니다. 주거용 오피스텔이라도 재산세가 업무용으로 부과되고 있으면 다른 주택과 합산되지 않습니다⁠(임대주택 등록이나 과세대상 변동신고로 재산세가 주택분이면 합산).

양도세는 실질⁠(사실상 주거용)⁠로, 취득세와 종부세는 재산세 부과 방식으로 갈리는 셈입니다. 그래서 오피스텔이 얽힌 거래는 세목별로 나눠 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

관계 법령

• 소득세법 제88⁠조 제7⁠호⁠(주택의 정의: 공부상 용도와 무관, 사실상 주거용), 제10⁠호⁠(분양권: 주택법 등에 따른 주택 공급계약 → 오피스텔 분양 제외)
• 소득세법 제89⁠조 제1⁠항 제3⁠호, 같은 법 시행령 제154⁠조 제1⁠항⁠(1⁠세대1⁠주택 비과세 요건)
• 세목별 주택 수: 취득세는 재산세 주택분⁠·⁠2020⁠년 8⁠월 12⁠일 이후 취득 기준, 종합부동산세는 재산세 과세 방식 준용⁠(지방세⁠·⁠종부세 세부는 해당 규정 확인)