조합원입주권을 보유한 채 1주택자와 혼인했다면, 입주권을 양도할 때 비과세되나요?
본인 주택이 재개발·재건축 관리처분계획인가로 조합원입주권이 된 뒤 1주택을 보유한 사람과 혼인하면 세대는 1주택과 1조합원입주권을 보유하게 됩니다. 이 상태에서 입주권을 양도할 때 혼인 특례가 적용되는지는 조문이 직접 정하지 않았고, 조세심판원 결정도 시기에 따라 방향이 다릅니다. 결론을 단정하기보다 인가일 현재 기존주택 요건, 양도일 현재 다른 주택, 어느 것을 먼저 양도할지를 순서대로 확인해야 합니다. 조문은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준입니다.
입주권 비과세는 소득세법 제89조 제1항 제4호로 판정합니다
조합원입주권 양도의 비과세 근거는 소득세법 제89조 제1항 제4호입니다. 세 가지를 봅니다.
- 관리처분계획인가일(인가일 전에 철거되면 철거일) 현재 기존주택이 1세대 1주택 비과세 요건(같은 항 제3호가목)을 갖췄을 것
- 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없거나(가목), 1주택을 보유했다면 그 주택을 취득한 날부터 3년 안에 입주권을 양도할 것(나목)
- 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세(단서)
양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
요건 전체는 조합원입주권도 양도세 비과세 되나요? 두 경우 총정리에 정리했습니다.
혼인 특례는 먼저 양도하는 주택에 적용됩니다
1주택을 보유한 사람과 1조합원입주권을 보유한 사람이 혼인한 경우의 특례는 소득세법 시행령 제156조의2 제9항에 있습니다.
제1호에 해당하는 자가 제1호에 해당하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 이 항에서 "최초양도주택"이라 한다)이 제2호, 제3호 또는 제4호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
이 항은 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보는 규정입니다. 혼인 전 배우자가 소유하던 주택(제2호)이나, 혼인 전 본인 입주권으로 혼인 뒤 완공된 신축주택(제4호)이 대상입니다. 입주권 자체를 양도하는 경우는 문언에 없습니다. 1주택자와 1입주권자가 혼인한 뒤 다른 주택을 추가 취득했다가 양도한 사안이 있었습니다. 국세청은 그 뒤 먼저 양도하는 배우자 주택이나 입주권으로 완공된 주택에 이 항을 적용한다고 회신했습니다(서면-2020-부동산-1089, 2023.1.27., 당시 기간은 5년).
입주권을 먼저 양도한 사안의 결정은 시기에 따라 다릅니다
혼인 뒤 입주권을 먼저 양도한 사안에서 조세심판원은 비과세를 인정한 적이 있습니다. 관리처분계획인가로 입주권을 받은 뒤 1주택자와 혼인하고 입주권을 양도한 사안입니다. 이 글과 사실관계 구조가 같습니다.
이 사건 입주권은 혼인 전부터 형식상 주택으로 의제되던 것이므로 혼인 후에도 계속하여 주택으로 의제하는 것이 타당하고, '혼인으로 인한 일시적 1세대 2주택' 특례규정의 입법취지에도 부합한다고 보아야 할 것이다.
기획재정부도 혼인으로 2주택이 된 뒤 그중 1주택이 입주권으로 전환되어 입주권을 먼저 양도한 사안에서 그 입주권을 1세대 1주택으로 보았습니다(재산세제과-1410, 2009.9.10.). 같은 시기 국세청은 반대로 회신하기도 했습니다. 1입주권자가 1주택을 보유한 부친과 합가한 뒤 입주권을 양도한 사안에서 합가 특례가 적용되지 않는다고 했습니다(재산세과-1204, 2009.6.17.). 이 해석들은 모두 입주권 비과세가 시행령에 있던 시기의 것입니다. 당시 혼인 특례 기간은 2년 또는 5년이었습니다.
최근 조세심판원은 입주권 비과세를 주택 비과세와 별개 규정으로 봅니다. 입주권 보유자가 모친과 합가한 뒤 모친 주택을 상속받고 입주권을 양도한 사안입니다. 청구인이 조심 2010서1322와 재산세제과-1410을 들었지만 기각했습니다.
「소득세법」 제89조제1항 제3호와 제4호에서 각각 주택과 조합원입주권의 양도에 대한 비과세를 규정하고 있으므로 조합원입주권을 주택으로 보아 「소득세법」제89조제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제155조 제1항 및 제2항을 유추하여 적용하기는 어려운 점
이 사건은 행정소송에서도 같은 결론이 났습니다(서울행정법원 2022구단71021, 2023.9.13.). 조세심판원은 2026년 상속 사안에서도 주택 특례를 입주권 양도에 적용하지 않았습니다(조심 2025인3294, 2026.5.13.). 이들은 동거봉양·상속 사안이고 혼인 사안은 아닙니다. 다만 같은 논리라면 혼인 특례를 입주권 양도에 넓히기 어렵습니다. 입주권 비과세가 법률 조항으로 옮겨진 뒤 혼인 후 입주권 양도를 직접 판단한 결정이나 해석은 확인하지 못했습니다.
본칙 나목으로 보더라도 쟁점이 남습니다. 나목은 "해당 1주택을 취득한 날부터 3년"을 요구합니다. 혼인으로 들어온 배우자 주택이라면 문언상 배우자가 그 주택을 취득한 날이 기준이 됩니다. 이를 혼인한 날로 본 해석은 확인하지 못했습니다. 배우자가 혼인 3년 전보다 앞서 취득한 주택이면 이 기준으로는 3년이 이미 지났습니다.
인가 뒤 실제 거주한 기간까지 합쳐 거주 2년을 확인합니다
입주권 비과세의 출발점은 인가일 현재 기존주택이 비과세 요건을 갖췄는지입니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 거주 2년이 필요합니다. 인가일까지 거주가 2년에 조금 못 미치더라도 인가 뒤 이주할 때까지 실제 거주한 기간은 거주기간에 합산합니다.
국세청은 인가일 이후에도 기존주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용되었다면 그 기간을 입주권 비과세 판정의 보유기간 및 거주기간에 합산한다고 회신했습니다(사전-2019-법령해석재산-0739, 2021.7.23.). 실제 거주했는지는 사실판단 사항이므로 이주 전까지 거주한 사실을 입증할 자료를 갖춰 둡니다. 합산해도 2년에 못 미치면 혼인 특례나 양도 순서와 관계없이 입주권 비과세는 적용되지 않습니다.
배우자 주택을 먼저 양도하는 순서
배우자가 혼인 전부터 소유하던 주택을 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 양도하면 제156조의2 제9항 제2호로 1세대 1주택으로 봅니다. 이때 배우자 주택 자체가 보유기간(취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 포함) 요건을 갖춰야 합니다.
그 뒤 입주권만 남은 상태에서 입주권을 양도하면 본칙 가목(양도일 현재 다른 주택 없음)으로 판정합니다. 문언상 가장 분명한 순서입니다. 다만 이렇게 두 단계를 차례로 적용한 해석을 확인하지는 못했습니다. 인가일 현재 기존주택 요건은 이 순서에서도 그대로 필요합니다.
가정 사례로 순서를 맞춰 보면
- 갑: 취득 당시 조정대상지역이던 아파트 X에 거주. 관리처분계획인가일까지 거주 1년 11개월, 인가 뒤 이주까지 4개월 더 거주
- 을: 혼인 4년 전에 취득한 아파트 Y 보유(보유·거주 요건 충족 가정)
- 인가 8개월 뒤 갑과 을이 혼인, 세대는 Y와 X 입주권 보유
| 순서 | 판정 | 남는 쟁점 |
|---|---|---|
| X 입주권을 먼저 양도 | 가목은 Y 보유로 해당 없음, 나목은 Y 취득일 기준이면 3년 경과 | 혼인 특례를 입주권에 적용할지, 인가 후 4개월 실제 거주 입증 |
| Y를 혼인 후 10년 안에 먼저 양도 | 제9항 제2호로 1세대 1주택 | Y 자체의 보유·거주 요건 |
| Y 양도 뒤 X 입주권 양도 | 본칙 가목 | 인가 후 4개월 실제 거주 입증(합산 시 2년 3개월) |
| X 완공 신축을 혼인 후 10년 안에 Y보다 먼저 양도 | 제9항 제4호로 1세대 1주택 | 신축주택 자체의 보유·거주 요건 |
인가 후 4개월을 합산하면 거주기간은 2년 3개월입니다. 어느 순서든 그 4개월 동안 실제 거주한 사실을 입증하는 것이 전제입니다. 입주권을 먼저 양도하는 순서는 혼인 특례 적용 여부까지 겹쳐 판단이 가장 어렵습니다.
자주 묻는 질문
Q. 혼인 특례 10년 안에만 양도하면 입주권도 비과세 아닌가요?
10년은 제156조의2 제9항이 정한 기간입니다. 이 항은 먼저 양도하는 주택에 적용됩니다. 입주권 양도에 같은 기간을 적용한 결정은 입주권 비과세가 시행령에 있던 시기의 것이며, 최근 결정은 주택 특례를 입주권에 유추하지 않습니다.
Q. 배우자 주택과 입주권 중 무엇을 먼저 양도해야 하나요?
조문 문언으로는 배우자 주택을 먼저 양도하고 입주권을 나중에 양도하는 순서가 근거가 분명합니다. 다만 두 자산 각각의 보유·거주 요건과 12억원 기준을 따로 확인합니다. 입주권을 오래 보유하는 동안 사업 일정과 시세가 바뀌는 점도 함께 봅니다.
Q. 혼인이 아니라 부모님과 합가한 경우는요?
동거봉양 합가도 같은 조 제8항에 주택과 조합원입주권 특례가 따로 있습니다. 조심 2021서1117은 합가 뒤 입주권을 양도한 사안에서 비과세를 인정하지 않았습니다. 주택 특례 기간은 결혼하거나 부모님을 모시며 2주택이 되면 비과세되나요?를 참고합니다.
근거 법령·해석
- 소득세법 제89조 제1항 제3호·제4호
- 소득세법 시행령 제156조의2 제8항·제9항
- 조심 2010서1322(2010.12.20.), 조심 2021서1117(2022.8.10.), 조심 2025인3294(2026.5.13.)
- 서울행정법원 2022구단71021(2023.9.13.)
- 재산세제과-1410(2009.9.10.), 재산세과-1204(2009.6.17.), 사전-2019-법령해석재산-0739(2021.7.23.), 서면-2020-부동산-1089(2023.1.27.)