다가구주택과 다세대주택, 주택 수가 다릅니다

건축법상 종류가 다릅니다

다가구주택은 건축법상 단독주택⁠이고, 다세대주택은 공동주택⁠입니다. 원룸이 여러 개 있는 겉모습은 비슷해도, 소유⁠·⁠등기 구조가 다릅니다. 다세대는 각 호가 따로 등기되는 구분소유이고, 다가구는 건물 전체가 하나의 소유입니다.

다가구주택: 하나의 매매단위로 양도하면 1⁠주택입니다

그래서 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도⁠하면 1⁠세대 1⁠주택 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 호별로 나눠 양도하면 각각 하나의 주택으로 봅니다.

다주택 중과 주택 수를 계산할 때는 이 조항을 준용하되, 하나의 주택으로 보는 단서는 거주자가 선택한 경우에만 적용합니다(소득세법 시행령 제167⁠조의3 제2⁠항 제1⁠호). 다가구주택을 보유한 채 다른 주택을 양도하면 원칙은 구획별 1⁠주택이고, 수도권⁠·⁠광역시 등 밖의 기준시가 3⁠억원 이하 판정도 구획별로 합니다(사전-2021-법령해석재산-1008). 자세한 계산은 다가구주택을 보유한 다주택자, 중과 주택 수와 기준시가 3⁠억원은 구획별로 판단합니다⁠에 정리했습니다.

다세대주택: 호마다 각각 1⁠주택입니다

다세대주택은 각 호가 구분소유라, 여러 호를 가지면 그만큼 주택 수가 늘어납니다. 예를 들어 빌라 세 채를 보유하면 3⁠주택입니다. 다주택이 되어 중과 판정을 받거나 1⁠세대 1⁠주택 비과세에서 제외될 수 있습니다.

예를 들어 원룸 열 개짜리 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하면 1⁠주택으로 봅니다. 반면 다세대주택 세 채를 보유하면 3⁠주택입니다. 같은 원룸 건물처럼 보여도 결과가 다릅니다. (가상 예시)

겉모습이 아니라 서류로 확인합니다

다가구인지 다세대인지는 건축물대장과 등기부의 주택 종류로 판단합니다. 겉모습만으로는 알 수 없습니다. 또 다가구주택의 요건(주택 층수⁠·⁠세대수⁠·⁠면적)⁠은 건축법에서 정하는데, 이 요건을 벗어나면 다가구로 인정받지 못할 수 있습니다. 특히 옥탑방이 실무에서 자주 문제됩니다.

옥탑방 하나로 다가구 요건을 벗어날 수 있습니다

다가구주택으로 인정받으려면 건축법이 정한 요건을 지켜야 합니다.

이 가운데 주택으로 쓰는 층수가 3⁠개 층 이하⁠라는 요건이 자주 걸립니다. 옥상에 옥탑방을 두고 주거용으로 쓰면, 그 옥탑이 주택 층수에 더해져 4⁠개 층이 되고 다가구 요건을 벗어날 수 있기 때문입니다.

옥탑이 층수에 잡히는지는 면적⁠으로 가립니다. 건축법 시행령 제119⁠조 제1⁠항 제9⁠호는 옥탑 같은 옥상 부분의 수평투영면적 합계가 건축면적의 8⁠분의 1⁠을 넘으면 층수에 산입한다고 정합니다. 그리고 그 옥탑이 독립된 세대가 살 수 있는 구조가 아니더라도, 일상적으로 주거용으로 쓰면 '주택'으로 봅니다.

실제로 조세심판원은, 옥탑 면적이 건축면적의 8⁠분의 1⁠을 넘고 방과 화장실을 갖춰 가족이 주거용으로 쓴 건물에서, 그 옥탑을 주택 층수에 넣어 4⁠개 층 주택으로 보고 다가구주택 요건을 벗어났다고 판단했습니다(조심 2021⁠서0830, 2021.3.29. / 대법원 2020⁠두48024 같은 뜻). 다가구가 아니게 되자 하나의 매매단위로 양도해도 전체를 1⁠주택으로 보는 혜택을 받지 못했고, 정작 본인이 거주한 층만 1⁠세대 1⁠주택 비과세를 받고 나머지 층은 다주택 중과세율과 장기보유특별공제 배제⁠가 적용됐습니다.

옥탑방뿐 아니라 무허가 증축으로 층수나 세대수, 면적 요건을 넘긴 경우에도 같은 문제가 발생할 수 있습니다. 다가구주택을 취득하거나 양도하기 전에는 건축물대장상 층수와 실제 사용 현황을 함께 확인합니다.

자주 묻는 질문