업무용 오피스텔에 직접 거주했다면, 종전 주택으로 양도할 때 비과세를 받을 수 있을까요?
업무용으로 분양받아 재산세도 업무용으로 납부해 온 오피스텔이라도, 독립된 주거 구조를 갖추고 세대가 실제로 거주했다면 양도소득세에서는 주택입니다(소득세법 제88조 제7호). 그래서 요건을 갖추면 이 오피스텔도 종전 주택으로 비과세를 받습니다. 확인할 지점은 두 가지입니다. 첫째, 공부상 용도와 다른 사용 사실은 비과세를 주장하는 납세자가 입증해야 하고, 입증이 부족하면 공부상 용도인 업무시설로 봅니다. 둘째, 새 아파트를 2021년 이후 취득한 분양권으로 받았다면 아파트 취득일부터 기산하는 일시적 2주택이 아니라 분양권 특례로 기한을 따집니다.
공부가 업무시설이어도 실제 주거면 주택입니다
양도소득세는 주택 여부를 실제 사용으로 판정합니다.
"주택"이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
구조는 세대별로 구분된 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설을 갖춰야 하고(소득세법 시행령 제152조의4), 그 공간을 실제로 주거용으로 사용해야 합니다. 주거용 오피스텔이 다른 주택의 비과세를 막는 경우는 주거용 오피스텔은 주택일까, 세목마다 다른 주택 수 판정에 정리했습니다. 이 글은 오피스텔 자체를 비과세받는 쪽을 다룹니다.
비과세를 주장하면 입증은 납세자가 합니다
같은 오피스텔이라도 누가 주택이라고 주장하느냐에 따라 입증할 사람이 달라집니다. 과세관청이 오피스텔을 다른 주택으로 보아 아파트 비과세를 부인할 때는 과세관청이 주거용 사용을 증명하는 것이 원칙입니다. 납세자가 오피스텔 자체를 주택으로 보아 비과세를 받으려면 납세자가 증명해야 합니다.
경매로 양도된 자기 오피스텔을 주택이라며 비과세 경정청구를 한 사건이 있습니다. 조세심판원은 비과세요건에 대한 입증책임은 비과세사유를 주장하는 납세의무자에게 있다고 보고 청구를 기각했습니다(조심2018서0960, 2018.5.15.). 판단에 쓰인 사실은 다음과 같습니다.
- 처음 양도소득세를 신고할 때 주택이 아닌 '기타건물'로 신고했습니다.
- 작성일자가 없는 감정평가서와 확인서만 제출하고, 지인이 전입신고 없이 무상으로 거주했다고 주장했습니다.
- 주방시설이 없고 중앙난방이라 독립된 주거 형태로 보기 어려웠습니다.
- 경매 현황조사서에 전입세대가 없었고, 그 오피스텔을 사업장으로 한 사업자등록 이력이 있었습니다.
입증이 어느 쪽으로도 되지 않으면 법 문언대로 공부상 용도를 따릅니다. 전입 이력도 사업자등록 이력도 없는 오피스텔을 두고 심판원은 용도가 불분명하다고 보아, 건축물대장의 오피스텔 용도와 재산세 '건축물' 과세를 근거로 업무용으로 판정했습니다(조심2021인3225, 2021.11.22.). 그 사건은 과세관청이 입증하지 못해 처분이 취소된 사안입니다. 비과세를 주장하는 납세자의 자료가 같은 상태라면 같은 기준에 따라 업무시설로 판정됩니다.
무엇으로 입증하나
재산세가 업무용으로 부과됐다는 사실만으로 결론이 나지는 않습니다. 심판원은 재산세가 공부상 용도로 부과될 뿐 실질 용도를 확인하고 부과하는 것이 아니라고 보았습니다(조심2022전1927, 2022.12.21.). 주거용 여부는 다음 자료로 판단합니다.
| 자료 | 확인 내용 |
|---|---|
| 주민등록 | 세대 전원 전입 기간, 다른 곳에 주소를 두지 않았는지 |
| 내부 구조 | 취사시설, 욕실, 붙박이장, 세탁기·냉장고 등 생활 설비 |
| 관리비·공과금 | 주택용 전력, 수도·가스 사용량이 거주 기간 내내 이어졌는지 |
| 사업자등록 | 그 주소로 본인이나 다른 사람이 사업자등록을 한 이력이 없는지 |
| 계약서 | 분양·매매계약서와 관리사무소 입주자 기록의 용도 |
임차인이 전입신고와 확정일자를 받았고 사업 이력이 없던 오피스텔(조심2023인9832, 2023.12.7.), 전세계약서 용도가 주거용이고 임차인 가족이 거주한 오피스텔(조심2020서7941, 2020.12.15.)은 주택으로 판정됐습니다. 두 사건은 과세관청이 오피스텔을 다른 주택으로 본 사건이지만 주거용 판정 기준은 같습니다. 직접 거주했다면 전입 기록과 거주 기간의 관리비 내역을 빠짐없이 정리합니다.
분양받을 때 일반과세자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받았다면 따로 확인할 문제가 남습니다. 사업자가 매입세액을 공제받은 재화를 개인적인 목적으로 사용하면 재화의 공급으로 보고(부가가치세법 제10조 제4항), 폐업할 때 남은 재화도 공급으로 봅니다(같은 조 제6항). 주거용 사용을 입증하는 순간 부가가치세 쪽 처리가 함께 문제 될 수 있으니 양도 전에 같이 검토합니다.
보유기간은 주거용으로 쓴 날부터 계산합니다
업무용으로 취득한 오피스텔의 보유기간 기산일은 주거용으로 사용한 날입니다.
제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우 그 보유기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날(사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않은 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날)부터 양도한 날까지로 한다.
국세청도 업무용으로 쓰던 오피스텔을 상시 주거용으로 쓰게 되면 상시 주거용으로 사용한 날을 다른 주택을 취득한 날로 보아 일시적 2주택을 판정한다고 회신했습니다(부동산거래관리과-739, 2010.5.28.). 이 회신은 오피스텔이 신규 주택일 때를 다룹니다. 오피스텔을 종전 주택으로 양도하는 경우를 직접 다룬 해석은 확인되지 않습니다. 그래서 '종전 주택을 취득한 날부터 1년' 요건도 주거용으로 사용한 날을 기준으로 맞춰 둡니다.
거주요건도 같은 기준으로 봅니다. 취득 당시 조정대상지역 주택이면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다(같은 영 제154조 제1항). 무주택 세대가 조정대상지역 공고 전에 오피스텔을 분양계약한 사안이 있습니다. 기획재정부는 공고 후 완공돼 주거용으로 사용하면 거주요건을 적용한다고 해석했습니다. 2022년 10월 19일 이후 양도분부터입니다(기획재정부 재산세제과-1312, 2022.10.19.). 분양계약일만 보고 거주요건이 없다고 판단하면 안 됩니다. 거주기간은 주민등록상 전입일부터 계산합니다.
새 아파트가 분양권이면 기한 계산이 달라집니다
종전 주택 비과세 기한은 신규 주택을 어떻게 취득했느냐에 따라 적용 조문이 다릅니다. 일반 매매로 아파트를 취득했다면 일시적 2주택(같은 영 제155조 제1항)입니다. 오피스텔을 주택으로 쓰기 시작한 날부터 1년이 지난 뒤 아파트를 취득해 두는 것이 안전하고, 아파트 취득일부터 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 오피스텔을 양도해야 합니다. 2년 기한은 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다. 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 확인되면 3년입니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조). 자세한 내용은 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 2년에 정리했습니다.
아파트를 분양받았다면 먼저 분양권을 언제 취득했는지 봅니다.
| 아파트 분양권 취득 시기 | 오피스텔 양도 비과세 판정 |
|---|---|
| 2020.12.31. 이전 | 일시적 2주택(제155조 제1항), 아파트 취득일부터 기산 |
| 2021.1.1. 이후, 오피스텔 주거 사용 1년 후 | 분양권 특례(제156조의3 제2항·제3항) |
| 2021.1.1. 이후, 주거 사용 1년 안 | 제2항 적용 불가, 2022.2.14. 이전 취득 분양권은 제3항 검토 |
| 2021.1.1. 이후, 주거 사용 전 | 특례 적용 불가(서면-2021-법규재산-3071 취지) |
2021년 이후 분양권이면 아파트가 완공된 뒤에도 분양권 특례로 판정합니다. 분양권을 취득한 날부터 3년 안에 오피스텔을 양도하거나(제156조의3 제2항), 3년이 지났다면 아파트가 완성된 후 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고 오피스텔도 그 3년 안에 양도해야 합니다(같은 조 제3항). 국세청은 주택 취득 후 1년이 지나기 전에 분양권을 취득한 경우 제155조 제1항과 제156조의3 제2항을 적용하지 않는다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-3293, 2023.3.21.). 제3항의 1년 요건은 2022년 2월 15일 이후 취득한 분양권부터 적용합니다. 분양권을 먼저 취득하고 주택을 나중에 취득한 경우에는 제155조 제1항과 제156조의3 제2항·제3항을 모두 적용하지 않습니다(서면-2021-법규재산-3071, 2023.2.23.). 오피스텔을 주거용으로 사용한 날부터 주택으로 보면, 아파트 분양권을 그 전에 받은 세대는 '분양권 먼저'로 판정될 수 있습니다. 분양권 취득일을 당첨일로 볼지 계약일로 볼지는 분양받은 아파트로 일시적 2주택이 됐다면, 종전 주택 처분기한은 언제부터 기산하나요?에 정리했습니다.
가정 사례로 보면
업무용으로 분양받은 오피스텔의 잔금을 2021년 3월 15일에 지급하고 4월 1일 세대 전원이 전입해 거주했습니다. 재산세는 계속 업무용으로 부과됐습니다. 2022년 6월 10일 아파트 청약에 당첨됐고, 아파트는 2026년 2월 27일 완공돼 잔금을 지급했다고 가정합니다.
- 2021.3.15.오피스텔 잔금공부상 업무시설, 아직 주택 아님
- 2021.4.1.세대 전원 전입·거주 시작주택 취득일, 보유기간 기산일
- 2022.6.10.아파트 청약 당첨분양권 취득, 주거 사용 1년 후
- 분양권 취득일부터 3년제2항 기한2025년 6월 경과
- 2026.2.27.아파트 완공·잔금완성일, 제3항 3년 기산
- 완성일부터 3년제3항 기한세대전원 이사·1년 거주, 오피스텔 양도
이 세대에게 "아파트 취득일부터 2년·3년"은 기준이 아닙니다. 분양권 취득 3년이 지났으므로 제156조의3 제3항으로 판정합니다. 아파트 완성 후 3년 안에 세대전원이 아파트로 이사해 1년 이상 거주하고, 그 3년 안에 오피스텔을 양도해야 합니다. 오피스텔 보유기간과 거주기간은 2021년 4월 1일부터 계산하므로 2년 요건은 갖췄습니다.
남는 것은 입증입니다.
| 구분 | 결과 |
|---|---|
| 전입·관리비·구조 자료가 거주 기간 내내 이어짐 | 오피스텔을 주택으로 보아 분양권 특례 요건대로 비과세 판정 |
| 전입은 있으나 사업자등록 이력, 공과금 공백이 있음 | 입증 부족으로 보면 공부상 업무시설로 판정될 수 있음 |
주택 판정은 양도일 현재를 기준으로 합니다(같은 영 제154조 제1항). 아파트로 이사한 뒤 오피스텔을 비워 두거나 사무실로 임대한 상태에서 양도하면 양도 당시 용도를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다. 이사 후 양도까지 오피스텔을 어떻게 사용할지도 미리 정해 둡니다.
양도 전에 확인할 것
- 주민등록초본으로 세대 전원의 전입·전출 날짜를 확인합니다. 이 날짜가 주거용 사용 시작일과 거주기간을 입증하는 기준 자료가 됩니다.
- 거주 기간 전체의 월별 관리비, 전기·수도·가스 내역을 모읍니다.
- 그 주소로 사업자등록을 한 적이 있는지, 분양 때 부가가치세를 환급받았는지 확인합니다.
- 주거용으로 쓰기 시작한 날 그 지역이 조정대상지역이었는지 확인합니다.
- 아파트 분양권 취득일(당첨일)과 오피스텔 주거 사용 시작일의 선후, 그 사이 1년이 지났는지 확인합니다.
- 아파트 완성일(잔금일과 사용승인일 중 늦은 날, 사용승인 전 임시사용승인이나 사실상 사용이 있으면 그날 기준)부터 3년 기한과 이사·1년 거주 일정을 맞춥니다.
같은 오피스텔이라도 입증 자료의 상태와 분양권 취득 시점에 따라 비과세 여부와 기한이 달라집니다. 양도 시기를 정하기 전에 세대 상황과 자료를 놓고 세무상담을 받아 보시기 바랍니다. 상담 비용은 상담 보수 안내에 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 재산세를 업무용으로 납부했는데, 주택분으로 바꾸지 않으면 비과세가 안 되나요?
A. 재산세 과세 구분만으로 정해지지 않습니다. 양도소득세는 실제 사용으로 판정하고, 심판원도 재산세는 공부상 용도로 부과된다고 보았습니다(조심2022전1927). 다만 업무용 재산세는 공부상 용도와 같은 방향의 자료라서, 입증이 부족하면 업무시설로 판정하는 근거가 됩니다.
Q. 오피스텔 보유기간은 잔금일부터 계산하나요?
A. 아닙니다. 업무용으로 취득한 오피스텔을 주거용으로 사용했다면 사실상 주거용으로 사용한 날부터 계산합니다(소득세법 시행령 제154조 제5항). 그날이 분명하지 않으면 공부상 용도를 주택으로 변경한 날부터입니다.
Q. 비과세를 받지 못하면 오피스텔은 어떻게 과세되나요?
A. 주택으로 인정받지 못하면 업무시설인 일반 건물로 양도소득세를 신고합니다. 이 경우 1세대 1주택 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제율은 적용되지 않고, 일반 건물의 보유기간별 공제율로 계산합니다. 주택으로 인정되더라도 분양권 특례의 기한이나 요건을 놓치면 주택 양도로 과세되고, 1세대 1주택 공제율 대신 일반 보유기간별 공제율을 적용합니다.
근거
- 소득세법 제88조 제7호
- 소득세법 시행령 제152조의4, 제154조 제1항·제5항, 제155조 제1항, 제156조의3 제2항·제3항, 제162조 제1항
- 소득세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36737호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행) 부칙 제2조
- 부가가치세법 제10조 제4항·제6항
- 조심2018서0960(2018.5.15.), 조심2021인3225(2021.11.22.), 조심2022전1927(2022.12.21.), 조심2023인9832(2023.12.7.), 조심2020서7941(2020.12.15.)
- 부동산거래관리과-739(2010.5.28.), 기획재정부 재산세제과-1312(2022.10.19.), 서면-2022-법규재산-3293(2023.3.21.), 서면-2021-법규재산-3071(2023.2.23.)