상속받은 임대주택이 자동말소된 뒤 거주하면, 장기보유특별공제는 상속개시일부터 계산합니다
"아버지가 10년 넘게 임대하던 집을 상속받았는데, 말소된 뒤 제가 들어가 살면 장기보유특별공제를 얼마나 받나요?" 임대기간을 넘겨받았다고 보유기간까지 넘겨받는 것은 아닙니다. 장기보유특별공제는 상속개시일부터 상속인이 보유하고 거주한 기간으로 계산합니다.
보유기간은 상속개시일부터 계산합니다
장기보유특별공제의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지입니다(「소득세법」 제95조 제4항). 상속받은 자산의 취득일은 상속이 개시된 날입니다(「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제5호). 「소득세법」 제95조 제4항 단서는 배우자·직계존비속 이월과세 자산과 가업상속공제가 적용된 비율 부분만 증여자·피상속인의 취득일부터 기산하도록 정하므로 일반 상속주택은 여기에 해당하지 않습니다.
세율을 정할 때의 보유기간은 다릅니다. 상속받은 자산은 세율 적용에서 피상속인이 취득한 날부터 계산합니다(「소득세법」 제104조 제2항 제1호).
1세대 1주택 공제율(표2)을 받으려면
장기보유특별공제는 두 표가 있습니다. 일반 자산은 표1(보유 3년 이상 6%부터 15년 이상 30%까지)을 적용하고 대통령령으로 정하는 1세대 1주택은 표2를 적용합니다(같은 법 제95조 제2항).
법 제95조제2항 표 외의 부분 단서 및 같은 조 제5항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 각각 1세대가 양도일(…) 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. (…)
말소 뒤 그 집에 거주한다면 두 가지를 확인합니다.
- 양도일 현재 1세대 1주택인지: 세대가 다른 주택을 보유하고 있으면 원칙적으로 표2를 적용하지 않습니다. 일시적 2주택처럼 1세대 1주택으로 보는 경우는 예외입니다.
- 보유기간 중 2년 이상 거주했는지: 거주기간은 상속 뒤 상속인이 실제로 거주한 기간입니다. 임대 중이던 기간은 거주기간에 들어가지 않습니다.
피상속인과 같은 세대였다면
상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였다면 함께 보유·거주한 기간을 표2 적용 대상인지 판정할 때 통산합니다(재산세제과-720, 2021.8.10.). 그러나 공제율을 계산할 때는 피상속인의 기간을 통산하지 않고 상속개시일부터 실제로 거주한 기간으로 계산합니다(사전-2025-법규재산-0506, 2025.6.25.). 통산 규정은 상속개시 당시 동일세대였던 경우에 한정되므로, 별도세대였던 자녀가 상속받았다면 표2 적용 여부도 상속 뒤 보유·거주한 기간으로 판단합니다.
넘겨받은 임대기간이 쓰이는 곳
상속인이 상속으로 피상속인의 임대주택을 취득해 임대하면 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산합니다. 이 합산은 조세특례제한법 장기일반 임대주택 특례의 임대기간 계산 규정입니다(같은 법 시행령 제97조의3 제4항, 제97조 제5항 제3호).
| 기간 | 쓰이는 곳 |
|---|---|
| 상속개시일부터 보유한 기간 | 장기보유특별공제 보유기간 |
| 상속 뒤 실제 거주한 기간 | 장기보유특별공제 거주기간(표2) |
| 피상속인 때부터 이어진 임대기간 | 조세특례제한법 장기일반 임대주택 특례의 임대기간 |
상속으로 승계한 뒤 자동말소된 주택에도 조세특례제한법 특례를 적용하는지는 직접 다룬 해석을 확인하지 못했습니다. 배우자에게서 증여받아 임대사업자 지위를 승계한 뒤 자동말소된 주택에는 적용할 수 없다는 해석(재산세제과-954, 2024.8.19.)이 있으므로, 이 특례를 검토한다면 처분 전에 따로 확인합니다. 장기일반 특례의 공제율과 자동말소 주택의 상한은 장기일반 임대주택 장기보유특별공제 50%·70%에서 다뤘습니다.
사례로 보면
별도세대인 아버지에게서 2023년에 임대 중인 아파트를 상속받아 임대를 이어 가다 자동말소된 뒤 2024년에 입주했다고 가정하겠습니다. 다른 주택은 없고 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰 양도가액 12억원 이하 부분은 비과세되며, 12억원을 넘는 부분의 양도차익에 장기보유특별공제를 적용합니다.
| 양도 시점(상속 기준) | 표2 공제율 |
|---|---|
| 보유 3년·거주 2년 | 보유 12% + 거주 8% = 20% |
| 보유 4년·거주 3년 | 보유 16% + 거주 12% = 28% |
두 경우 모두 2027년 12월 31일까지 양도하므로 현행 표2를 적용합니다. 아버지가 그 집을 15년 동안 보유했어도 공제율 계산에는 들어가지 않습니다. 입주하지 않거나 거주 2년을 채우기 전에 양도해 거주기간이 2년에 못 미치면 표2가 아니라 표1을 적용합니다.
2028년 이후 양도분에 대한 정부 개정안
정부의 2026년 세법개정안은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 1세대 1주택 공제를 거주 중심으로 바꾸는 방안을 담고 있습니다. 정부안은 2028년 양도분에 거주 연 6%(최대 60%)와 보유 연 2%(최대 20%)를, 2029년 양도분부터 거주 연 8%(최대 80%)만 적용하도록 했습니다. 국회 의결 전이므로 양도 시점이 2028년 이후라면 개정 결과에 따라 공제율이 달라집니다. 2028년 양도분부터 공제액 한도(2028년 20억원, 2029년 이후 10억원)를 새로 두는 방안도 함께 들어 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대의무기간을 채우고 자동말소됐으니 중과도 빠지고 장기보유특별공제도 늘어나나요?
A. 자동말소되면 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보는 규정이 있습니다. 이 규정은 다주택 중과 배제와 거주주택 비과세 특례 조문(「소득세법 시행령」 제167조의3, 제155조 제23항)을 적용할 때 쓰며 장기보유특별공제의 보유·거주기간을 늘리지는 않습니다.
Q. 말소 뒤 바로 양도하면요?
A. 상속 뒤 거주기간이 2년 미만이면 표2를 적용하지 않고 표1로 계산합니다. 상속개시일부터 3년 미만 보유했다면 장기보유특별공제 자체가 없습니다.