비거주자 기간에 맺은 임대차계약, 상생임대 특례가 되나요?
해외 근무나 유학으로 출국하면서 국내 주택을 세놓은 세대가 출국 기간에 맺은 임대차계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약이나 상생임대차계약이 되는지를 두고 국세청 회신이 여러 건 나왔습니다. 비거주자 상태에서 두 계약 중 하나라도 체결했다면 귀국 후 거주자로 양도해도 특례를 적용하지 않았습니다. 상생임대차 임대기간 중에 비거주자가 된 사안과 해외 파견 임직원 사안은 결론이 달랐습니다. 회신별 사실관계와 결론을 계약 시점 순으로 정리합니다.
해외 근무 중에 세입자와 재계약을 했습니다. 귀국한 뒤 그 집을 양도하면 상생임대 특례를 받을 수 있나요?
재계약을 체결한 날 비거주자였다면 받을 수 없습니다. 거주자로 직전임대차계약을 체결하고 비거주자 상태에서 상생임대차계약을 체결한 뒤 거주자로 전환해 양도한 사안에서, 국세청은 특례를 적용하지 않는다고 회신했습니다(서면-2025-부동산-0225, 2026.4.30.). 다만 출국하는 동안에도 소득세법상 거주자로 보는 해외 파견 임직원이나 국외 근무 공무원은 해외에서 체결한 계약도 특례를 적용합니다(서면-2025-부동산-0927). 거주자인지는 출국 사유와 생활관계로 따로 판정합니다.
비거주자 상태에서 체결한 계약은 인정하지 않았습니다
국세청 회신은 직전임대차계약과 상생임대차계약 가운데 어느 쪽을 비거주자 상태에서 체결했는지에 따라 세 건으로 나뉩니다. 세 사안 모두 거주자로 전환한 뒤 주택을 양도했고, 결론은 모두 특례 불가입니다.
| 직전임대차계약 체결 시 | 상생임대차계약 체결 시 | 양도 시 | 결론 | 회신 |
|---|---|---|---|---|
| 비거주자 | 거주자 | 거주자 | 특례 불가 | 서면-2023-1244(2025.2.25.) |
| 비거주자 | 비거주자 | 거주자 | 특례 불가 | 서면-2023-법규재산-1281(2025.3.31.) |
| 거주자 | 비거주자 | 거주자 | 특례 불가 | 서면-2025-부동산-0225(2026.4.30.) |
첫 번째 사안에서는 비거주자일 때 국내 주택을 취득해 그 상태에서 직전임대차계약을 체결했고, 귀국한 뒤 거주자로 상생임대차계약을 체결했습니다. 상생임대차계약은 거주자로 체결했지만, 국세청은 직전임대차계약을 비거주자 신분에서 체결한 이 사안에 제155조의3 제1항을 적용하지 않는다고 답했습니다.
두 번째 사안은 두 계약이 모두 비거주자 기간에 체결됐고, 세 번째 사안은 반대로 직전임대차계약만 거주자로 맺고 상생임대차계약은 해외에서 맺었습니다. 세 번째 회신이 2026년에 나오면서, 두 계약 중 어느 하나라도 비거주자 상태에서 체결하면 특례를 적용하지 않는다는 해석이 세 방향 모두에서 확인됩니다.
귀 질의의 경우, 거주자로서 직전임대차계약을 체결하고 비거주자 상태에서 상생임대차계약을 체결한 후 거주자로 전환하여 주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조의3제1항을 적용받지 않는 것입니다.
세 회신 모두 결론만 적고 이유는 적지 않았습니다.
상생임대차 임대기간 중에 비거주자가 된 경우는 인정했습니다
계약 체결이 아니라 임대기간 도중에 비거주자가 된 사안도 있습니다. 국세청은 2026년 9월 사전답변에서 주택 소유주가 임대기간 중 비거주자 신분으로 전환되더라도 그 기간을 상생임대차계약에 따른 임대기간으로 보아 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다.
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 주택의 소유주가 임대기간 중 비거주자 신분으로 전환되는 경우에도 해당 임대기간을 상생임대차 계약에 따른 임대기간으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것입니다.
앞의 세 회신은 모두 계약 자체를 비거주자 상태에서 체결한 사안이고, 이 회신은 상생임대차 임대기간 도중에 소유주의 신분이 바뀐 사안입니다. 회신 요지에는 상생임대차계약을 체결한 날의 신분이 나오지 않으므로, 출국을 앞두고 있다면 계약 체결일과 임대개시일이 출국일 전인지를 날짜로 맞춰 봅니다.
회신 요지에는 양도 당시의 신분도 나오지 않습니다. 상생임대 특례는 1세대1주택 비과세 등의 거주기간 제한을 없애 주는 규정이므로, 양도일에 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 상태인지는 따로 확인합니다.
해외 파견 임직원과 국외 근무 공무원은 거주자로 봅니다
출국했다고 모두 비거주자가 되는 것은 아닙니다. 소득세법 시행령 제3조는 일정한 해외 파견 임직원과 국외 근무 공무원을 거주자로 봅니다.
거주자나 내국법인의 국외사업장 또는 해외현지법인(내국법인이 발행주식총수 또는 출자지분의 100분의 100을 직접 또는 간접 출자한 경우에 한정한다) 등에 파견된 임원 또는 직원이나 국외에서 근무하는 공무원은 거주자로 본다.
국세청은 2025년 11월 같은 날 두 건의 회신에서, 임대인이 이 조문에 따라 거주자로 보는 파견 임직원이나 국외 근무 공무원이라면 해외 거주 중에 직전임대차계약과 상생임대차계약을 체결해도 상생임대주택 특례를 적용한다고 답했습니다(서면-2025-부동산-0927, 서면-2024-부동산-1264, 2025.11.17.). 두 회신은 거주자인지는 거주기간, 직업, 가족, 국내 자산 등 생활관계의 객관적 사실을 종합해 판단할 사항이라고 덧붙였습니다.
시행령 제3조가 거주자로 보는 해외현지법인은 내국법인이 지분 100%를 직접 또는 간접으로 출자한 곳으로 한정됩니다. 지분 100%가 아닌 현지법인에 파견됐거나 현지 회사에 직접 고용됐다면 이 조문이 아니라 시행령 제2조의 주소 판정 기준(국내에 생계를 같이하는 가족과 국내 자산 등 생활관계)으로 거주자인지를 따집니다.
계약 시점별로 확인할 서류
- 출국일과 귀국일: 출입국사실증명으로 직전임대차계약·상생임대차계약 체결일과 임대개시일이 출국 전후 어디에 있는지 맞춰 봅니다.
- 거주자 판정 자료: 출국 기간에 계약을 체결했다면 파견 발령 문서, 현지법인에 대한 내국법인의 출자 비율, 국내에 남은 가족과 자산 현황을 정리합니다.
- 계약서와 계약금 수령 증빙: 상생임대차계약은 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인돼야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호).
- 양도기한: 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다(2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지). 자세한 내용은 상생임대 양도기한과 유의점에 정리했습니다.
사례 비교
| 사실관계 | 결론 | 회신 |
|---|---|---|
| 비거주자로 직전임대차계약, 거주자로 상생임대차계약 체결 후 양도 | 불인정 | 서면-2023-1244(2025.2.25.) |
| 비거주자로 두 계약 모두 체결, 거주자로 전환 후 양도 | 불인정 | 서면-2023-법규재산-1281(2025.3.31.) |
| 거주자로 직전임대차계약, 비거주자로 상생임대차계약 체결, 거주자로 전환 후 양도 | 불인정 | 서면-2025-부동산-0225(2026.4.30.) |
| 상생임대차 임대기간 중 소유주가 비거주자로 전환 | 인정 | 사전-2026-법규재산-0436(2026.9.7.) |
| 시행령 제3조에 따라 거주자로 보는 해외 파견 임직원이 해외에서 두 계약 체결 | 인정(거주자 여부는 사실판단) | 서면-2025-부동산-0927, 서면-2024-부동산-1264(2025.11.17.) |
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자주 묻는 질문
Q. 해외에 있을 때 집을 사서 세를 줬고, 귀국한 뒤 같은 세입자와 재계약했습니다. 특례가 되나요?
A. 되지 않습니다. 비거주자 상태에서 취득한 주택에 대해 비거주자 신분으로 직전임대차계약을 체결하고 거주자로 상생임대차계약을 체결한 사안에서, 국세청은 제155조의3 제1항을 적용하지 않는다고 회신했습니다(서면-2023-1244, 2025.2.25.). 귀국한 뒤 직전임대차계약부터 새로 갖추려면 1년 6개월 이상 임대한 다음 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 그 기한이 2026년 12월 31일이므로 지금 새로 시작해서는 요건을 채울 수 없습니다.
Q. 상생임대차계약을 맺고 1년 뒤 해외 발령을 받았습니다. 남은 임대기간도 인정되나요?
A. 상생임대차 임대기간 중에 소유주가 비거주자로 전환된 사안에서, 국세청은 그 기간을 상생임대차계약에 따른 임대기간으로 보아 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다(사전-2026-법규재산-0436, 2026.9.7.). 해외 발령이 시행령 제3조의 파견에 해당하면 처음부터 거주자로 봅니다. 양도일에 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 상태인지는 따로 확인합니다.
Q. 회사 해외법인에 파견 중입니다. 지금 세입자와 상생임대차계약을 체결해도 되나요?
A. 파견된 해외현지법인에 내국법인이 지분 100%를 직접 또는 간접 출자했다면 시행령 제3조에 따라 거주자로 보므로, 해외 거주 중에 체결한 직전·상생 임대차계약도 특례 대상입니다(서면-2025-부동산-0927). 지분이 100%가 아니거나 현지 회사에 직접 고용된 경우는 국내 가족·자산 등 생활관계로 거주자인지를 판정합니다.
Q. 거주자인지 비거주자인지는 무엇으로 판정하나요?
A. 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인이 거주자입니다(소득세법 제1조의2). 주소는 국내에서 생계를 같이하는 가족과 국내 자산 등 생활관계의 객관적 사실로 판정합니다(소득세법 시행령 제2조). 국세청도 상생임대 회신에서 거주기간, 직업, 가족, 국내 자산을 종합해 사실판단할 사항이라고 밝혔습니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례, 2026.10.1. 시행)
- 소득세법 제1조의2(거주자·비거주자 정의), 제88조 제6호(1세대 정의), 소득세법 시행령 제2조(주소와 거소의 판정)·제3조(해외현지법인등의 임직원 등에 대한 거주자 판정)
- 서면-2023-1244(2025.2.25.): 비거주자 신분에서 직전임대차계약, 거주자 신분으로 상생임대차계약을 체결한 경우 특례 미적용
- 서면-2023-법규재산-1281(2025.3.31.): 비거주자 상태에서 직전·상생 임대차계약을 체결한 후 거주자로 전환해 양도하면 특례 미적용
- 서면-2025-부동산-0225(2026.4.30.): 거주자로 직전임대차계약, 비거주자 상태에서 상생임대차계약을 체결한 후 거주자로 전환해 양도하면 특례 미적용
- 사전-2026-법규재산-0436(2026.9.7.): 임대기간 중 비거주자로 전환돼도 그 기간을 상생임대차계약에 따른 임대기간으로 보아 특례 적용 가능
- 서면-2025-부동산-0927·서면-2024-부동산-1264(2025.11.17.): 시행령 제3조에 따라 거주자로 보는 파견 임직원·국외 근무 공무원이 해외 거주 중 두 계약을 체결해도 특례 적용, 거주자 여부는 사실판단