승계 조합원입주권으로 받은 새 아파트, 거주요건은 입주권 계약일과 준공일 중 언제를 기준으로 보나요?
재개발·재건축 조합원입주권을 관리처분계획인가 뒤에 매수한 승계조합원이라면 과세관청과 조세심판원은 신축 아파트의 취득일을 입주권 계약일이나 잔금일이 아니라 사용승인일로 봅니다. 거주 2년 요건은 "취득 당시" 조정대상지역인지로 판정하므로 준공(사용승인) 무렵의 지정 여부로 판정합니다. 입주권을 비조정지역에서 매수했다고 끝나는 문제도 아니고, 승계조합원이라 무조건 2년을 거주해야 하는 것도 아닙니다. 조문은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준입니다.
원조합원과 승계조합원은 기준일이 다릅니다
원래 주택을 보유하다 관리처분계획인가로 입주권을 받은 원조합원은 종전 주택을 취득한 날을 중심으로 판단합니다. 원조합원의 거주기간 통산은 재개발 신축주택 비과세, 종전 빌라 거주기간을 통산하고 공사기간은 넣지 않습니다에 정리했습니다. 이 글은 관리처분계획인가 뒤 다른 조합원에게서 입주권을 매수하고, 입주권을 끝까지 보유해 신축 아파트로 받은 뒤 양도하는 경우만 다룹니다.
승계조합원의 신축 아파트는 사용승인일에 취득합니다
자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
국세청은 조합원입주권을 승계·취득해 재건축된 주택을 취득한 경우 이 호에 따라 사용승인서 교부일을 취득시기로 본다고 회신했습니다(서면-2022-부동산-0565, 2022.10.14.). 조세심판원도 특례세율 적용이 다투어진 사안에서 승계취득한 입주권으로 받은 신축아파트의 취득시기를 "조합원입주권 승계취득일인 대금청산일이 아니라 사용승인일"로 판단했습니다(조심 2025서3348, 2026.2.20.).
다만 대법원은 상속으로 입주자 지위를 승계한 사람이 사용검사 뒤 분양대금 잔금을 납부한 사안에서, 제162조 제1항 제4호로 취득시기를 본 것은 부적절하고 잔금 납부일에 소유권을 사실상 취득했다고 판단했습니다(대법원 2009두6537, 2011.9.8.). 사용승인 뒤에 분양대금 잔금을 납부하는 구조라면 두 날짜를 모두 놓고 검토합니다.
거주요건은 사용승인일 현재 조정대상지역인지로 봅니다
취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 비과세됩니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 승계조합원은 사용승인일이 "취득 당시"이므로 판정은 다음과 같습니다.
- 사용승인일에 비조정지역: 거주요건 없음, 보유 2년만 필요. 국세청도 "취득 당시 비조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 … 거주요건을 적용하지 아니하는 것"이라고 회신했습니다(서면-2022-부동산-0565).
- 사용승인일에 조정대상지역: 원칙적으로 보유기간 중 2년 거주가 필요합니다.
"승계조합원은 비조정지역이어도 2년 거주가 필수"라는 설명은 조문과 해석에 근거가 없고, 국세청은 오히려 취득 당시 비조정이면 거주요건을 적용하지 않는다고 회신했습니다. 입주권을 보유한 세대가 종전 주택을 양도할 때 신축 아파트로 이사해 1년 이상 거주하는 요건(같은 영 제156조의2 제4항 제1호)은 다른 규정입니다.
준공 전에 조정대상지역이 되면 공고 전 계약 예외를 봅니다
입주권을 살 때는 비조정지역이었는데 준공 전에 조정대상지역으로 지정되면 취득 당시 조정대상지역이 됩니다. 이때는 다음 예외에 해당하는지 확인합니다.
거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
기획재정부는 공고일 이전 무주택자가 재개발사업 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우 거주요건을 적용하지 않는다고 회신했습니다(재산세제과-1422, 2022.11.14.). 반대로 공고일 이전에 입주권 매매계약을 하고 계약금을 지급했더라도 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 아니었다면 거주요건을 적용합니다(서면-2020-부동산-5089, 2023.1.20.). 이 예외로 적용되지 않는 것은 거주요건뿐이고 보유 2년 요건은 그대로입니다(같은 항 단서). 거주요건이 처음 도입된 2017년 8월 2일 이전에 입주권 매매계약을 한 경우에도 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 아니었다면 거주요건을 적용합니다(서면-2022-부동산-4864, 2023.2.2.). 상속·증여로 받은 입주권과 이 예외의 관계는 상속·증여로 받은 분양권·입주권, 거주요건 면제도 승계될까를 참고합니다.
보유기간도 신축 주택 취득일부터 계산합니다
승계조합원이 재개발로 받은 신축 주택의 보유기간은 그 주택의 취득일(준공인가증 교부일)부터 계산하고 멸실 전 거주기간도 통산하지 않습니다(서면-2019-부동산-4508, 2022.12.6.). 같은 회신이 참고로 든 재건축 해석도 사용검사필증 교부일부터 계산합니다. 입주권을 몇 년 보유했더라도 신축 아파트를 취득일(사용승인일 등)부터 2년 안에 양도하면 1세대 1주택 비과세를 받지 못합니다.
가정 사례로 보면
무주택 세대 B가 비조정지역 A구의 재개발 입주권(관리처분계획인가 후)을 2027년 3월 매매계약하고 계약금을 지급했다고 가정합니다. 신축 아파트 사용승인은 2029년 6월입니다.
| 상황 | 판정 |
|---|---|
| A구가 사용승인일까지 비조정 | 거주요건 없음. 사용승인일부터 2년이 지난 뒤 양도하면 보유 2년 충족(거주하지 않고 임대해도 무방) |
| A구가 2028년 9월 조정대상지역 지정, B는 계약금 지급일에 무주택 | 취득 당시 조정대상지역이지만 공고 전 매매계약·무주택이라 거주요건 없음. 보유 2년은 필요 |
| 같은 지정, B는 계약금 지급일에 다른 주택 보유 | 예외 불가. 보유기간 중 2년 거주 필요 |
| 지정 공고 뒤에 입주권 매매계약 | 예외 해당 없음. 사용승인일에 지정이 유지되면 2년 거주, 해제됐으면 거주요건 없음 |
준공 뒤 임대를 계획한다면 계약 시점에 계약서와 계약금 이체내역, 계약금 지급일 현재 세대의 주택 보유 현황을 보관해 두는 것이 판정의 근거가 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 조합 분양대금(분담금) 잔금을 사용승인 뒤에 납부하면 취득일이 달라지나요?
국세청과 조세심판원은 사용승인서 교부일로 봅니다. 대법원 2009두6537은 상속으로 승계한 사안에서 잔금 납부일을 취득일로 보았으므로, 사용승인일과 잔금일 사이에 조정대상지역 지정이 바뀌었다면 두 날짜를 모두 놓고 따로 검토합니다.
Q. 입주권을 3년 보유했고 준공 후 1년 만에 양도하면 보유 2년이 되나요?
되지 않습니다. 승계조합원의 신축 주택 보유기간은 그 주택의 취득일(사용승인일, 재개발은 준공인가일 등)부터 계산합니다(서면-2019-부동산-4508).
Q. 원조합원도 사용승인일 기준인가요?
원조합원은 종전 주택을 취득한 날을 중심으로 판단하고, 멸실 전 거주기간도 통산할 수 있어 기준이 다릅니다. 조정대상지역 거주요건의 일반 판단은 조정대상지역 주택, 2년을 거주해야 비과세되나요?에 정리했습니다.
근거 법령·해석
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호, 제156조의2 제4항 제1호, 제162조 제1항 제4호
- 서면-2022-부동산-0565(2022.10.14.), 서면-2019-부동산-4508(2022.12.6.), 서면-2020-부동산-5089(2023.1.20.), 서면-2022-부동산-4864(2023.2.2.)
- 기획재정부 재산세제과-1422(2022.11.14.)
- 조심 2025서3348(2026.2.20.), 대법원 2009두6537(2011.9.8.)