상속받은 주택을 비특수관계인에게 시가보다 낮게 양도하면 양도세·증여세는?
상속받은 주택을 특수관계가 없는 사람에게 시가보다 낮게 넘겨도 양도세는 실제 받은 금액으로 계산합니다. 양도세 부당행위계산은 특수관계인과의 거래에만 적용하기 때문입니다(소득세법 제101조 제1항). 매수인이 넘겨받는 대출 채무도 받은 금액에 들어갑니다. 과세 문제는 매수인의 증여세에서 발생합니다. 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이면 차액에서 3억원을 뺀 금액이 매수인의 증여재산가액이 됩니다(상속세 및 증여세법 제35조 제2항). 양도세 취득가액은 상속 당시 평가액이라 상속세를 신고하지 않은 주택은 그 평가액부터 확인합니다.
몇 년 전 상속받은 주택을 상속세 신고 없이 상속등기만 해 두었습니다. 아는 사람에게 주택에 걸린 대출을 넘기는 조건으로 감정가보다 낮게 넘기려 합니다. 양도세가 나오나요? 시가보다 낮은 가격이 문제가 되나요?
양도세는 넘겨받는 대출을 포함한 매매대금에서 상속 당시 평가액을 뺀 양도차익으로 계산합니다. 매수인이 특수관계인이 아니면 매매대금을 시가로 바꿔 계산하지 않습니다. 검토할 것은 매수인의 증여세입니다. 시가에서 매매대금을 뺀 차액이 시가의 30% 이상이면서 3억원을 넘고, 거래의 관행상 정당한 사유가 인정되지 않으면 3억원을 넘는 부분이 매수인의 증여재산가액이 됩니다. 계약 전에 시가를 어느 가액으로 볼지, 그 사람이 세법상 특수관계인이 아닌지를 먼저 확인합니다.
양도가액은 실제 받은 금액이고, 넘겨받는 채무도 들어갑니다
제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
매수인이 매도인의 대출 채무를 떠안는 조건으로 계약하면 그 채무액도 매매대금입니다. 국세청은 매매대금의 일부를 양수인이 양도인의 채무를 인수하는 조건으로 계약한 경우 그 채무액은 양도인의 양도가액에 포함된다고 회신했습니다(재산세과-2542, 2008.8.29.).
상속받은 A주택(가공 사례)을 현금 2억원과 근저당 대출 1억원 인수 조건으로 넘기면 양도가액은 3억원입니다. 현금으로 받은 2억원만 적으면 양도가액을 낮게 신고한 것이 됩니다.
비특수관계인이면 시가로 다시 계산하지 않습니다
세무서가 양도가액을 시가로 다시 계산하는 부당행위계산은 거주자가 특수관계인과의 거래로 양도세 부담을 부당하게 줄인 경우에만 적용합니다(소득세법 제101조 제1항). 양도세의 특수관계인은 국세기본법 시행령의 친족관계, 경제적 연관관계, 경영지배관계(본인이 개인인 경우)입니다(소득세법 시행령 제98조 제1항).
매수인이 이 범위에 들지 않으면 시가보다 낮게 넘겨도 양도가액은 실제 받은 금액 그대로입니다. 매도인의 양도세는 낮은 가격만큼 줄어듭니다. 매수인이 특수관계인이면 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때 양도가액을 시가로 다시 계산합니다(소득세법 시행령 제167조 제3항). 가족 간 거래의 계산은 특수관계인 저가양도에 정리했습니다.
취득가액은 상속 당시 평가액입니다
상속받은 주택은 피상속인이 산 가격이 아니라 상속개시일 현재 평가액이 취득가액입니다.
상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
상속세를 신고하지 않았어도 세무서가 상속재산을 평가해 결정한 가액이 있으면 그 가액을 취득가액으로 씁니다. 결정한 가액이 없으면 상속개시일 현재 상증법으로 평가한 가액을 씁니다. 상속개시일 전후 6개월 안에 그 주택이나 비슷한 주택의 매매·감정 가액이 있으면 그 가액으로, 없으면 기준시가로 평가합니다. 매매사례가액을 찾기 어려운 단독주택은 기준시가로 평가하는 경우가 있고, 기준시가가 취득가액이 되면 그만큼 양도차익이 커집니다.
A주택의 상속 당시 평가액이 기준시가 1억5천만원이었다면, 3억원에 넘길 때 양도차익은 필요경비를 빼기 전 1억5천만원입니다. 상속세 신고 방식에 따라 취득가액이 어떻게 달라지는지는 상속세가 0원이어도 신고하는 이유에 정리했습니다. 상속주택을 양도할 때 비과세·중과 판정은 이 글에서 다루지 않습니다. 상속받은 주택은 언제 양도해야 양도세가 유리한가요와 상속주택 양도세 특례 총정리를 함께 봅니다.
매수인은 차액이 시가의 30% 이상이면 증여세를 따집니다
양도세에서 빠진 차액은 매수인의 증여세에서 다시 봅니다.
특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
기준금액은 시가의 30%이고(상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제3항), 차액에서 빼는 금액은 3억원입니다(같은 조 제4항). 증여일은 대금을 청산한 날입니다(같은 조 제5항). 시가 6억원인 A주택을 비특수관계인에게 넘기는 경우를 대가별로 계산하면 다음과 같습니다. 대가는 현금과 인수하는 채무를 합한 금액입니다.
- 대가 4억5천만원(차액 1억5천만원): 차액이 시가의 30%인 1억8천만원에 못 미쳐 증여세 대상이 아닙니다.
- 대가 3억원(차액 3억원): 30% 요건은 채우지만 3억원에서 3억원을 빼 증여재산가액은 0원입니다.
- 대가 2억원(차액 4억원): 증여재산가액은 4억원에서 3억원을 뺀 1억원입니다.
시가 10억원 이하 주택은 시가의 30%가 3억원 이하이므로, 비특수관계인 사이에서는 사실상 차액이 3억원을 넘을 때부터 증여재산가액이 발생합니다. 특수관계인 사이에서는 기준금액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액이고 차액에서 그 기준금액을 빼므로(같은 조 제2항), 같은 가격이라도 증여재산가액이 더 큽니다.
증여재산공제는 배우자, 직계존비속, 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척에게서 받은 경우에만 적용합니다(상속세 및 증여세법 제53조). 친족이 아닌 사람에게서 받은 이익에는 공제할 금액이 없습니다.
시가를 어느 가액으로 볼지부터 정합니다
차액을 계산하는 시가는 상증법으로 평가한 가액입니다. 증여일(대금청산일) 전 6개월부터 후 3개월까지 그 주택의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 있으면 그 가액이 시가이고(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항), 비슷한 주택의 가액도 시가로 봅니다(같은 조 제4항). 그런 가액이 없으면 기준시가로 평가합니다. 평가기간 밖의 매매·감정 가액도 평가심의위원회 심의를 거치면 시가에 포함하는 규정이 있습니다(같은 조 제1항 단서).
시가로 볼 가액이 없어 기준시가로 평가한다면 대가가 기준시가의 70% 이상일 때 30% 요건에 해당하지 않습니다. 반대로 감정평가액이 있으면 그 금액이 시가인지에 따라 결과가 달라집니다. 상증법은 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 평가하는 등 상속세·증여세 납부 목적에 적합하지 않은 감정가액을 시가에서 제외합니다(같은 조 제1항 제2호 단서 가목). 정비사업이나 담보대출 과정에서 받은 감정평가액이 있다면 그 감정의 목적과 가격산정기준일을 놓고 시가에 해당하는지 따로 판단합니다. 어느 가액을 시가로 보느냐에 따라 30% 요건 충족 여부가 바뀌므로 계약금액을 정하기 전에 이 부분부터 정리합니다.
'거래의 관행상 정당한 사유'는 거래 경위로 판단합니다
비특수관계인 사이의 저가 거래는 차액이 30% 이상이어도 거래의 관행상 정당한 사유가 있으면 증여세를 과세하지 않습니다. 조세심판원 결정 두 건이 판단 기준을 보여 줍니다.
인정된 사례(조심2017중0448, 2017.5.2.): 특수관계가 없는 사람에게서 토지를 개별공시지가보다 낮게 산 사안입니다. 심판원은 다음을 들어 증여세를 취소했습니다.
- 토지와 지상 건물의 소유자가 달라 사용·수익·처분이 제약되어, 거래가 되더라도 인근 토지 시세보다 낮을 수밖에 없는 사정이 있었습니다.
- 같은 날 같은 양도인이 다른 사람에게 판 인근 필지의 가격 등을 고려해 협의한 가격이었습니다.
- 양도인이 매수인에게 이익을 나눠 줄 특별한 사정이 보이지 않았습니다.
- 처분청이 '거래의 관행상 정당한 사유가 없다'는 점을 구체적으로 입증하지 못했습니다.
인정되지 않은 사례(조심2018중1648, 2018.6.22.): 특수관계가 없는 사람에게서 임야를 공시지가에 크게 못 미치는 가격에 산 사안입니다. 매수인은 개발 제한과 매도인이 급히 처분해야 했던 사정을 주장했지만 심판원은 받아들이지 않았습니다.
- 거래 무렵 담보 목적 감정평가액이 공시지가와 비슷한 수준이었습니다.
- 매수인이 취득 직후 그 토지를 담보로 매매가액의 150%에 이르는 대출을 받았습니다.
- 같은 보전관리지역 토지를 포함해 인근 토지가 대부분 공시지가 이상의 가액으로 거래됐습니다.
- 더 높은 가격의 매수 희망자가 있었으나 매도인 측이 가격이 낮다며 거래하지 않았다는 중개업자 진술이 있었습니다.
두 결정을 보면 매도인에게 사정이 있었다는 주장만으로는 정당한 사유가 인정되지 않고, 그 가격이 시장에서 나올 수 있었다는 객관적 자료가 판단을 가릅니다. 저가로 넘긴다면 계약 전에 다음 자료를 남깁니다.
- 중개사무소에 매물을 내고 매수자를 구한 기록과 다른 매수 희망 가격
- 가격을 낮춘 사유를 보여 주는 자료(권리 제한, 수리 필요, 처분 제약 등)
- 매도인과 매수인이 가격을 협의한 문자·메일 기록
- 같은 시기 인근 비슷한 주택의 거래가격
친구라도 특수관계인이 되는 경우가 있습니다
'친구'나 '지인'이라는 관계는 세법상 특수관계 여부를 정하지 않습니다. 다음에 해당하면 친구 사이라도 특수관계인입니다.
- 사용인: 본인의 임원, 상업사용인, 그 밖에 고용계약관계에 있는 사람입니다(국세기본법 시행령 제1조의2 제2항 제1호, 상속세 및 증여세법 시행령 제2조의2 제2항). 증여세에서는 출자로 지배하는 법인의 사용인도 포함합니다(같은 영 제2조의2 제1항 제2호).
- 생계를 의존하는 사람: 본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 사람입니다(국세기본법 시행령 제1조의2 제2항 제2호, 상속세 및 증여세법 시행령 제2조의2 제1항 제2호). 양도세에서는 사용인이나 이 사람과 생계를 함께하는 친족까지 들어갑니다(국세기본법 시행령 제1조의2 제2항 제3호).
- 친족: 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자(사실혼 포함) 등입니다(국세기본법 시행령 제1조의2 제1항). 증여세는 직계비속의 배우자의 2촌 이내 혈족과 그 배우자까지 넓힙니다(상속세 및 증여세법 시행령 제2조의2 제1항 제1호).
운영하는 가게의 직원에게 집을 넘기는 경우가 여기에 해당합니다. 자녀 배우자의 부모(사돈)는 증여세에서는 특수관계인이지만 양도세의 친족 범위(국세기본법 시행령 제1조의2 제1항)에는 들어가지 않으므로 세목별로 따로 판정합니다. 특수관계인이면 양도세는 소득세법 시행령 제167조 제3항, 증여세는 상속세 및 증여세법 제35조 제1항으로 판단이 바뀝니다.
정리하면
- 비특수관계인에게 시가보다 낮게 양도해도 양도세는 실제 받은 금액으로 계산하고, 넘겨받는 채무도 양도가액에 넣습니다.
- 상속주택의 취득가액은 상속개시일 현재 상증법 평가액이고, 세무서가 결정한 가액이 있으면 그 가액입니다.
- 매수인은 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이고 거래의 관행상 정당한 사유가 없으면 차액에서 3억원을 뺀 금액에 증여세를 냅니다.
- 시가를 감정평가액으로 볼지 기준시가로 볼지에 따라 30% 요건 충족 여부가 바뀝니다.
- 사용인, 생계를 의존하는 사람, 친족은 친구 사이라도 특수관계인입니다.
자주 묻는 질문
Q. 매수인이 증여세를 냈다면 나중에 그 주택을 팔 때 취득가액은 얼마인가요?
A. 실제 치른 대가에 증여세를 과세받은 증여재산가액을 더합니다(소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호). 시가 6억원 주택을 2억원에 사서 증여재산가액 1억원에 증여세를 냈다면 매수인의 취득가액은 3억원입니다.
Q. 매도인에게도 증여세가 나오나요?
A. 저가 양수에 따른 증여재산가액은 그 이익을 얻은 사람, 곧 매수인에게 계산합니다(상속세 및 증여세법 제35조 제2항). 매도인은 실제 받은 금액으로 양도세를 신고합니다.
Q. 대가가 시가의 70%보다 낮으면 무조건 증여세가 나오나요?
A. 아닙니다. 비특수관계인 사이에서는 차액에서 3억원을 빼므로 차액이 3억원 이하이면 증여재산가액이 0원입니다. 차액이 3억원을 넘더라도 거래의 관행상 정당한 사유가 인정되면 과세하지 않습니다. 시가를 어느 가액으로 보느냐에 따라 차액 자체도 달라집니다.
근거
- 소득세법 제96조 제1항, 제101조 제1항
- 소득세법 시행령 제98조 제1항, 제163조 제9항·제10항 제1호, 제167조 제3항
- 상속세 및 증여세법 제35조 제1항·제2항, 제53조
- 상속세 및 증여세법 시행령 제2조의2 제1항·제2항, 제26조 제2항~제5항, 제49조 제1항·제4항
- 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항·제2항
- 재산세과-2542(2008.8.29.)
- 조심2017중0448(2017.5.2.), 조심2018중1648(2018.6.22.)