2020년 이전 취득 분양권, 같은 세대 배우자에게 지분을 증여해도 주택 수에 포함하지 않습니다
2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과를 판정할 때 주택 수에 포함하지 않습니다. 이 분양권의 지분 일부를 2021년 1월 1일 이후 같은 세대원인 배우자에게 증여해도 결론은 같습니다. 국세청은 2020년 11월에 취득한 분양권의 지분 1/2을 2021년 2월에 배우자에게 증여한 사안에서 그 분양권을 주택 수에 포함하지 않는다고 회신했습니다(서면-2021-법령해석재산-0918, 2021.7.23.). 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 포함합니다
소득세법은 2020년 8월 18일 개정(법률 제17477호)으로 분양권을 주택 수 판정에 포함했습니다. 비과세 쪽에서는 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는 것이 원칙입니다(소득세법 제89조 제2항 본문). 중과 쪽에서는 조정대상지역 주택을 양도할 때 1주택과 분양권 1개를 보유했거나(제104조 제7항 제2호), 주택과 분양권을 합한 수가 3 이상이면(같은 항 제4호) 중과세율을 적용합니다.
이 규정이 어느 분양권부터 적용되는지는 부칙이 정합니다.
제89조제2항 본문, 제104조제7항제2호 및 제4호의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다.
그래서 2020년 12월 31일 이전에 분양계약이나 전매로 취득한 분양권은 완공 전까지 주택 수에 포함하지 않습니다. 분양권 양도 세율과 주택 수 포함의 기본 구조는 분양권을 양도할 때 양도세 세율에 정리했습니다.
배우자 지분 증여가 쟁점이 되는 이유
부칙은 적용 대상을 "2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권"으로 적고 있습니다. 소득세법의 분양권 정의도 증여로 취득한 지위를 포함합니다.
"분양권"이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.
2020년에 남편이 취득한 분양권의 지분 절반을 2021년에 아내가 증여받으면, 아내 몫의 지분은 문언상 "2021년 1월 1일 이후 증여로 취득한 분양권"으로 읽힐 여지가 있습니다. 그렇게 보면 증여 한 번으로 그 세대에 분양권 1개가 새로 잡히고, 같은 세대가 보유한 주택의 비과세나 중과 판정이 달라집니다.
국세청 판단: 주택 수에 포함하지 않습니다
예규의 사실관계는 다음과 같습니다.
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 2020년 11월 | 거주자 乙이 아파트 분양권 취득 |
| 2021년 2월 | 乙이 동일세대원인 배우자 甲에게 분양권 지분 50% 증여 |
국세청은 이 분양권을 주택 수에 포함하지 않는다고 회신했습니다.
거주자 乙이 2020.12.31. 이전에 취득한 「소득세법」 제88조 제10호에 따른 분양권의 지분 일부(1/2)를 2021.1.1. 이후 동일세대원인 배우자(甲)에게 증여하는 경우에도, 해당 분양권은 「소득세법」 부칙 <법률 제17477호, 2020.8.18.> 제4조에 따라 주택수에 포함하지 않는 것입니다.
회신은 이유를 따로 적지 않았습니다. 다만 제89조 제2항과 제104조 제7항은 모두 "1세대가" 분양권을 보유하는지를 기준으로 하므로, 이미 2020년부터 그 세대가 보유하던 분양권이 같은 세대 안에서 지분만 옮겨진 것으로 본 것으로 읽힙니다(조문 해석).
예규가 판단한 범위와 판단하지 않은 범위
이 예규를 다른 사실관계에 그대로 적용하지 않습니다. 회신이 다룬 요소와 다루지 않은 요소를 표로 나눕니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 예규가 판단한 것 | 2020.12.31. 이전 취득 분양권, 지분 1/2, 2021.1.1. 이후 증여, 받은 사람이 동일세대원인 배우자 |
| 예규가 판단하지 않은 것 | 별도 세대(분가한 자녀 등)에게 증여한 경우, 2021.1.1. 이후 취득한 분양권을 세대 안에서 증여한 경우, 지분이 아닌 분양권 전부를 증여한 경우 |
별도 세대에 증여한 경우는 받은 사람의 세대가 2021년 1월 1일 이후 증여로 분양권을 취득한 것이 되므로, 부칙 문언대로라면 그 세대의 주택 수에 포함하는 쪽으로 읽힙니다. 이 부분은 조문 해석이며 위 예규가 판단한 범위가 아니므로, 사실관계별로 유권해석을 확인합니다.
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 처음부터 주택 수에 포함하는 분양권이므로, 세대 안에서 지분을 옮겨도 이 예규로 주택 수에서 제외할 근거가 없습니다.
증여 뒤에 함께 확인할 것
일시적 2주택 처분기한. 같은 유형의 증여가 일시적 2주택 처분기한에 영향을 주는지 다룬 예규도 있습니다. 2019년 2월에 조정대상지역 분양권을 취득하고, 비조정대상지역이던 종전주택 소재지가 2020년 6월 조정대상지역으로 지정된 뒤, 2020년 12월 31일에 분양권 지분 1/2을 같은 세대 배우자에게 증여한 사안입니다. 국세청은 일시적 2주택 보유 허용기간을 3년으로 적용한다고 회신했습니다(서면-2021-부동산-4655, 2022.7.4., 당시 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호). 현재의 처분기한은 일시적 2주택, 종전 주택은 언제까지 양도해야 비과세인가요에서 확인합니다.
이월과세. 배우자에게 증여받은 분양권이나 그 분양권으로 완공된 주택을 양도하면 취득가액을 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세가 적용될 수 있습니다. 적용 기간과 세율 보유기간 계산은 증여받은 조합원입주권과 분양권, 이월과세에 정리했습니다.
취득세 주택 수. 취득세는 기준이 다릅니다. 분양권으로 주택을 취득할 때 1세대 내에서 매매·교환·증여로 같은 분양권의 취득일이 둘 이상이면 가장 빠른 취득일을 기준으로 주택 수를 산정합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단). 자세한 내용은 분양권으로 취득한 주택, 취득세 주택 수 기준일에 정리했습니다.
완공 후. 분양권이 완공돼 주택이 되면 그때부터는 주택으로 주택 수에 포함합니다. 부칙 제4조는 분양권 상태일 때의 주택 수 산입 여부를 정한 규정입니다.
확인할 것
- 분양권의 최초 취득일(분양계약일 또는 전매 취득일)이 2020년 12월 31일 이전인지 공급계약서와 전매 계약서로 확인합니다.
- 증여받은 배우자가 증여일과 주택 양도일 현재 같은 세대원인지 주민등록표와 생계 상황으로 확인합니다.
- 증여 대상이 지분인지 전부인지, 받은 사람이 배우자인지 다른 가족인지 확인합니다. 예규와 사실관계가 다르면 유권해석을 별도로 확인합니다.
- 조정대상지역 주택을 양도할 예정이면 2020년 이전 분양권을 제외한 주택·분양권 수로 중과 여부를 계산합니다. 판정 흐름은 양도세 중과대상 판정에서 확인합니다.
- 증여받은 분양권이나 완공 주택을 양도할 계획이면 이월과세 적용 기간을 함께 계산합니다.
자주 묻는 질문
Q. 2020년에 분양계약한 아파트 지분 절반을 2021년에 아내에게 증여했습니다. 지금 다른 집을 양도하면 이 분양권이 주택 수에 포함되나요?
A. 아내가 같은 세대원이라면 포함하지 않습니다. 국세청은 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권의 지분 1/2을 2021년 1월 1일 이후 동일세대원인 배우자에게 증여한 경우에도 법률 제17477호 부칙 제4조에 따라 주택 수에 포함하지 않는다고 회신했습니다(서면-2021-법령해석재산-0918). 다만 분양권이 완공돼 주택이 된 뒤라면 주택으로 주택 수에 포함합니다.
Q. 따로 사는 자녀에게 2020년 이전 분양권을 증여했다면 결론이 같나요?
A. 이 예규는 같은 세대 배우자에게 지분을 증여한 경우만 판단했습니다. 별도 세대인 자녀는 2021년 1월 1일 이후 증여로 분양권을 취득한 것이 되어, 부칙 문언대로라면 자녀 세대의 주택 수에 포함하는 쪽으로 읽힙니다(조문 해석). 사실관계별로 유권해석을 확인합니다.
Q. 2021년 이후 분양받은 분양권을 배우자와 지분으로 나누면 주택 수에서 제외되나요?
A. 제외되지 않습니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 처음부터 주택 수에 포함하는 분양권이고, 이 예규는 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권에 대한 회신입니다.
Q. 취득세에서도 2020년 이전 분양권은 주택 수에서 제외되나요?
A. 취득세는 지방세법에 따로 기준이 있어 양도세와 같이 보지 않습니다. 분양권으로 주택을 취득할 때 1세대 내에서 증여 등으로 같은 분양권의 취득일이 둘 이상이면 가장 빠른 취득일을 기준으로 주택 수를 산정합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단).
근거 법령
- 소득세법 제88조 제10호, 제89조 제2항, 제104조 제7항 제2호·제4호
- 소득세법 부칙(법률 제17477호, 2020.8.18.) 제4조
- 소득세법 시행령 제155조 제1항(서면-2021-부동산-4655 당시 조문)
- 지방세법 시행령 제28조의4 제1항
- 서면-2021-법령해석재산-0918(2021.7.23.), 서면-2021-부동산-4655(2022.7.4.)