분양받은 아파트를 양도할 때 취득가액, 분양가·발코니 확장비·취득세는 어디까지 들어가나
분양받은 아파트는 계약서가 여러 장입니다. 주택공급계약서와 별도로 발코니 확장 계약서, 옵션 계약서가 있고, 잔금 때 취득세를 납부했고, 중도금은 대출로 치렀습니다. 양도세를 계산할 때 이 가운데 분양가(부가가치세 포함)·발코니 확장 등 추가선택품목 대금·취득세와 지방교육세는 취득가액에 넣고, 중도금 대출이자는 넣지 않습니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택은 양도가액이 12억원을 넘으면 그 초과 비율만큼만 과세됩니다.
취득가액은 실제로 지급한 금액에 부대비용을 더합니다
제163조 ① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
- 제89조제1항 및 제3항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(…)
제89조 ① … 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
분양받은 아파트의 취득가액은 사업주체에게 실제로 지급한 금액에 취득세 같은 부대비용을 더한 금액입니다. 부가가치세가 과세된 분양이라면 그 부가가치세도 취득가액에 들어갑니다. 국세청은 아파트 분양 때 분양사업자가 거래징수한 부가가치세와 취득세에 붙는 지방교육세를 양도차익 계산 때 필요경비로 봅니다(소득세법 기본통칙 97-0…5). 다만 일반과세 사업자가 사업용으로 분양받아 매입세액을 공제받았다면 그 부가가치세는 넣지 않습니다.
분양 계약 때 따로 맺은 확장·옵션 계약
발코니 확장, 시스템 에어컨 같은 품목은 분양가에 들어 있지 않아 사업주체와 별도 계약서를 씁니다. 국세청은 신축주택 감면의 취득가액 6억원 판정에서 이런 추가선택품목 대금을 그 주택의 취득가액에 포함한다고 회신했습니다(서면법규과-1418, 2013.12.30.). 이 회신의 사안에서도 취득세는 분양가와 확장·옵션 대금을 모두 더한 가액으로 신고했습니다.
양도차익 계산에서도 취득원가는 매입가액에 부대비용을 더한 금액이므로(소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호, 제89조 제1항 제1호), 사업주체와 계약해 주택에 설치된 확장·옵션 대금은 지급 증빙을 갖추어 취득가액에 포함합니다. 증빙이 없으면 인정받지 못합니다. 계약서는 폐기했고 계좌 인출 내역만으로는 확장공사비와 프리미엄 지급이 확인되지 않아 필요경비로 인정받지 못한 사례가 있습니다(조심 2010서2499, 2010.12.30.). 분양과 무관하게 따로 구입한 가전은 주택의 취득가액이나 자본적지출로 보기 어렵습니다.
입주한 뒤 직접 공사한 확장·새시 교체는 취득가액이 아니라 보유 중 지출(자본적지출)로 따로 넣습니다. 주택 양도세, 어떤 비용을 필요경비로 공제하나요?에 정리했습니다.
중도금 대출이자는 넣지 않습니다
분양 대금을 치르려고 빌린 중도금 대출의 이자는 양도세 필요경비가 아닙니다. 조세심판원은 분양권 취득대금으로 쓴 대출금 이자에 대해 소득세법이 정한 필요경비에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다(조심 2013부1230, 2013.6.27.). 시행령은 약정에 따라 이자상당액을 더해 거래가액을 정한 경우에만 그 이자를 취득원가에 넣고, 지급기일을 늦춰 추가로 생긴 이자는 넣지 않습니다(소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호).
| 항목 | 취득가액에 넣는지 |
|---|---|
| 분양가(과세된 부가가치세 포함) | 넣음 |
| 사업주체와 계약한 발코니 확장 등 추가선택품목 대금 | 넣음(지급 증빙 필요) |
| 취득세·지방교육세·등기 비용 | 넣음 |
| 분양권을 매수해 취득했다면 그때 지급한 프리미엄 | 넣음(지급 증빙 필요) |
| 중도금 대출이자 | 넣지 않음 |
| 분양과 별도로 구입한 가전, 입주 청소 | 넣지 않음 |
12억원을 넘으면 초과 비율만큼 과세됩니다
1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄더라도 양도가액이 12억원을 넘으면 양도차익 가운데 12억원 초과 비율만큼은 과세됩니다(소득세법 시행령 제160조 제1항 제1호). 장기보유특별공제도 같은 비율로 계산합니다(같은 항 제2호).
| 구분(1세대 1주택 비과세 요건 충족 가정, 장기보유특별공제 제외) | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 15억원 |
| 분양가 | 9억원 |
| 발코니 확장·추가선택품목 | 2,500만원 |
| 취득세·지방교육세 | 3,000만원 |
| 취득가액 합계 | 9억 5,500만원 |
| 양도 때 중개수수료 | 1,000만원 |
| 양도차익 | 5억 3,500만원 |
| 과세되는 양도차익 | 1억 700만원 |
과세되는 양도차익은 5억 3,500만원 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원으로 계산합니다. 확장·옵션 대금 2,500만원을 빠뜨리면 양도차익이 그만큼 커지고, 과세되는 양도차익도 500만원 늘어납니다. 고가주택 계산 전체는 12억원 초과 1주택, 양도세는 어떻게 계산하나요?에서 다룹니다.
실거주의무를 채운 것과 비과세 거주요건은 다릅니다
분양 아파트에 붙는 실거주의무는 주택법상 의무입니다. 양도세 1세대 1주택 비과세의 거주요건은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다는 세법 요건입니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 실거주의무를 채웠다고 세법상 거주요건까지 판단이 끝나지는 않습니다. 분양 주택이 '취득 당시' 조정대상지역이었는지는 조정대상지역 거주 2년 요건에서 따로 확인합니다.
신고 전에 모아 둘 서류
- 주택공급계약서와 분양대금 납부 내역
- 발코니 확장·옵션 계약서와 지급 내역(계좌 이체 기록)
- 취득세·지방교육세 영수증, 등기 비용 영수증
- 분양권을 매수했다면 분양권 매매계약서와 프리미엄 지급 내역
- 양도 때 중개수수료 영수증
근거 법령
- 소득세법 제97조 제1항 (양도소득의 필요경비)
- 소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호·제3호 (취득에 든 실지거래가액, 이자상당액), 제89조 제1항 제1호 (매입가액과 부대비용)
- 소득세법 시행령 제160조 제1항 (고가주택의 양도차익·장기보유특별공제)
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 (1세대 1주택 비과세 보유·거주 요건)
- 서면법규과-1418(2013.12.30.), 조심 2010서2499(2010.12.30.), 조심 2013부1230(2013.6.27.)
자주 묻는 질문
Q. 발코니 확장비를 분양가와 따로 지급했는데 취득가액에 넣어도 되나요?
넣습니다. 신축주택 감면의 취득가액 판정에서 추가선택품목 대금을 그 주택의 취득가액에 포함한 회신이 있고(서면법규과-1418), 취득원가가 매입가액과 부대비용을 합한 금액이라는 점도 같습니다(소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호). 계약서와 지급 내역을 함께 보관해 둡니다.
Q. 중도금 대출이자도 실제로 지급한 돈인데 공제되지 않나요?
필요경비로 공제하지 않습니다. 대출이자는 소득세법이 정한 양도소득 필요경비에 들어 있지 않습니다(조심 2013부1230).