매매계약 해제와 양도세, 잔금 전후와 해제 사유에 따라 과세 여부가 달라집니다
주택을 양도하고 잔금까지 받았는데 매수인과 분쟁이 발생해 계약을 해제하는 경우가 있습니다. 계약을 해제했으니 양도세도 소멸한다고 보기 쉽지만 결론은 잔금 전 해제인지 잔금 후 해제인지, 그리고 채무불이행에 따른 해제인지 당사자 합의에 따른 해제인지에 따라 달라집니다. 잔금 뒤 합의해제는 대법원과 국세청의 판단이 다르고, 이미 낸 세금의 환급을 청구하는 경정청구 기한도 3개월로 짧습니다. 2026년 10월 현재 법령과 판례 기준입니다.
잔금 전에 해제하면 양도 자체가 없습니다
양도세는 대금을 청산한 날(잔금일)에 양도한 것으로 보고, 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일에 양도한 것으로 봅니다(소득세법 제98조, 시행령 제162조). 잔금을 받기 전이고 등기도 넘기지 않았다면 아직 양도가 일어나지 않았으므로, 어떤 방식으로 해제하든 양도세 문제가 발생하지 않습니다. 잔금 전에 등기를 먼저 넘겼다면 이미 양도시기가 도래한 것이어서, 매수인의 잔금 미지급으로 해제하면 양도가 소급해 소멸하고 이미 납부한 세금은 경정청구로 환급을 청구합니다. 양도일 판정은 잔금일과 등기일 중 언제가 양도일 기준인가요에 정리했습니다.
잔금 전 해제에서 따로 볼 것은 계약금입니다. 매수인이 계약을 포기해 매도인이 계약금을 몰취하면, 그 계약금은 양도대금이 아니라 위약금으로서 기타소득입니다(소득세법 제21조 제1항 제10호). 계약에 따라 당초 지급한 금액을 넘어 받는 손해배상만 위약금으로 보므로, 매수인이 배액을 상환받으면 자기가 낸 계약금 부분은 소득이 아니고 이를 넘는 금액만 기타소득입니다(소득세법 시행령 제41조 제8항).
잔금 뒤 해제는 해제 유형이 결론을 가릅니다
| 해제 유형 | 의미 | 양도세 |
|---|---|---|
| 법정해제 | 등기를 먼저 넘긴 뒤 매수인이 잔금을 내지 않거나, 매수인이 하자를 이유로 해제권을 행사 | 계약이 처음부터 없던 것이 되어 양도도 소멸 |
| 약정해제·해제조건 성취 | 계약서에 정한 해제 사유나 조건이 발생 | 법정해제와 같이 소멸 |
| 합의해제 | 대금 청산 뒤 당사자가 합의로 계약을 해소 | 판단이 엇갈림 |
법정해제와 약정해제는 계약의 효력이 처음으로 소급해 소멸합니다. 그래서 잔금을 받았더라도 양도가 처음부터 없었던 것이 됩니다.
합의해제는 판단이 엇갈립니다.
- 대법원: 대금을 모두 받았더라도 이행을 둘러싼 분쟁 끝에 합의해제하고 실제로 대금을 반환했다면 양도세 부과처분이 위법하다고 본 판결이 있습니다(대법원 2015.2.26. 선고 2014두44076 판결). 이행이 끝나지 않은 상태에서 합의해제하고 말소등기까지 마친 사안에서도 양도는 처음부터 없었던 것으로 봤습니다(대법원 1993.5.11. 선고 92누17884 판결).
- 과세관청과 조세심판원: 대금 청산 뒤의 합의해제는 원래 양도는 그대로 두고 매수인이 다시 매도인에게 양도하는 새로운 거래로 보는 경향입니다. 가족 사이 거래를 신고 뒤나 과세처분 직후에 합의해제한 사안에서 청구를 기각한 결정이 있습니다(조심2024구0190, 조심2024광2233).
결국 잔금 뒤 합의해제는 해제에 이른 경위, 객관적인 분쟁이 있었는지, 대금을 실제로 반환하고 등기를 원상회복했는지를 자료로 입증해야 결론이 납니다.
이미 낸 양도세는 3개월 안에 경정청구합니다
양도세를 신고·납부한 뒤 계약이 해제됐다면 후발적 경정청구로 환급을 청구합니다. 기한은 원칙적으로 해제 사실을 안 날부터 3개월입니다(국세기본법 제45조의2 제2항). 법정신고기한부터 5년이 지나지 않았다면 일반 경정청구 기간 안에서도 청구할 수 있다는 해석이 있지만, 3개월 안에 청구하는 것이 확실합니다.
시행령이 정한 사유는 "해제권의 행사에 의하여 해제되거나 계약 성립 후 발생한 부득이한 사유로 해제되거나 취소된 경우"입니다(국세기본법 시행령 제25조의2 제2호). 법정해제·약정해제는 해제권 행사이므로 해당합니다. 합의해제는 '부득이한 사유'가 있어야 하고, 합의해제라는 사정만으로는 해당하지 않는다고 본 판결이 있습니다(서울고법 2022.9.21. 선고 2022누31381 판결, 주식 양도 사안). 이 판결은 이행 완료 여부, 객관적 사정 변경, 해제 경위, 원상회복 여부를 종합해 판단했습니다. 해제 사유와 원상회복을 입증할 책임은 납세자에게 있습니다.
해제가 다른 세금 판단에 미치는 영향
- 1세대 1주택 비과세: 비과세 여부는 양도일 현재로 판단합니다. 주택을 양도한 뒤, 그 전에 취득한 다른 주택의 매수계약을 합의해제해 소유권을 돌려놓았더라도 양도 당시의 주택 수 판정은 소급해 바뀌지 않는다고 본 판결이 있습니다(서울고법 2018누33366). 주택 수를 맞추려고 다른 거래를 해제하는 방식은 인정되지 않을 수 있습니다.
- 해제 뒤 다시 양도하는 경우: 해제가 소급효로 인정되면 원래 취득일부터 보유기간을 계산하는 것이 자연스럽지만, 과세관청이 합의해제를 재매매로 보면 환원일이 새 취득일이 될 수 있습니다. 보유기간과 장기보유특별공제가 함께 달라지므로 해제 유형부터 확정합니다.
- 취득세: 양도세와 기준이 다릅니다. 매수인이 등기하기 전에 취득일부터 60일 안에 정해진 서류로 해제를 입증한 경우에만 취득하지 않은 것으로 보고, 이미 등기했다면 해제해도 취득세는 환급되지 않습니다(지방세법 시행령 제20조 제2항). 등기 후 해제의 취득세는 등기가 각하돼 계약을 해제해도 취득세는 남습니다에 정리했습니다.
- 위약금: 해제로 지급한 위약금은 양도차익을 계산할 때 필요경비로 공제되지 않습니다.
해제 전에 준비할 자료
- 해제 사유를 보여 주는 자료: 잔금 미지급 내역, 하자 내역, 내용증명, 소송 서류
- 해제 방식: 해제권 행사 통지인지 합의서인지, 합의서라면 해제에 이른 경위
- 원상회복 증빙: 대금 반환 계좌이체 내역, 소유권이전등기 말소 또는 환원등기
- 날짜 기록: 해제 사실을 안 날(경정청구 3개월의 기산점)
자주 묻는 질문
Q. 잔금을 받고 등기까지 넘겼는데 합의로 계약을 되돌렸습니다. 양도세를 돌려받을 수 있나요?
A. 결론이 엇갈립니다. 대법원은 분쟁 끝에 합의해제하고 실제로 원상회복했다면 양도가 없다고 보지만, 과세관청은 대금 청산 뒤 합의해제를 새로운 거래로 보는 경향입니다. 해제 경위와 원상회복 자료로 입증해야 합니다.
Q. 경정청구는 언제까지 해야 하나요?
A. 원칙은 해제 사실을 안 날부터 3개월입니다. 법정신고기한부터 5년 안이면 일반 경정청구로도 청구할 수 있다는 해석이 있지만, 3개월 안에 청구하는 것이 확실합니다.
Q. 매수인이 계약을 포기해 계약금을 받았습니다. 양도세 대상인가요?
A. 양도가 일어나지 않았으므로 양도세 대상이 아니고, 몰취한 계약금은 위약금으로서 기타소득입니다.
근거 법령·판례
- 소득세법 제88조 제1호 (양도의 정의), 제98조 (양도 또는 취득의 시기), 제21조 제1항 제10호 (위약금 기타소득)
- 소득세법 시행령 제41조 제8항 (위약금·배상금의 범위)
- 국세기본법 제45조의2 제2항, 시행령 제25조의2 제2호 (후발적 경정청구)
- 대법원 1993.5.11. 선고 92누17884 판결, 대법원 2015.2.26. 선고 2014두44076 판결