상속·증여세 칼럼
상속세와 증여세를 계산할 때 재산을 어떻게 평가하고 어떤 공제를 적용하는지, 가족 간 거래와 자금 출처는 어떻게 소명하는지 정리한 칼럼입니다. 신고 일정과 상속재산 분할, 납부 방법도 함께 다룹니다.
상속·증여 칼럼56편
단독 당첨 분양권을 배우자와 공동명의로 바꿀 때, 지분 증여와 이후 대금 납부 기준
한 사람 명의로 당첨된 분양권의 절반을 배우자에게 이전할 때는 증여로 이전하는 것이 일반적입니다. 증여재산가액은 시가가 없으면 그때까지 납입한 금액과 프리미엄을 더한 금액이고, 배우자 증여재산공제 6억원(10년 합산) 안이면 증여세가 없습니다. 이전한 뒤의 중도금·잔금은 각자 지분만큼 각자 자금으로 냅니다. 증여는 부동산 거래신고 대상 계약이 아니어서 지분을 받은 배우자는 자금조달계획서 제출 대상이 아닙니다.
공동명의 집을 팔고 한 사람 명의로 갈아탈 때, 배우자 몫 매각대금은 증여로 정리합니다
부부 공동명의 집을 팔고 한 사람 단독명의로 새 집을 사면 매각대금 중 배우자 지분 몫은 배우자에게서 받은 돈이 됩니다. 증여로 정리하면 10년 동안 배우자 공제 6억원 안에서 세금이 없고, 그동안 생활비로 보낸 돈은 정해진 비율이 아니라 쓰임새로 나눕니다. 생활비로 받아 모아 집을 사는 데 쓴 돈은 비과세 생활비로 보지 않습니다.
공시가격 1억원 미만 빌라, 같은 세대 자녀에게 증여해도 부모 세대의 주택 수는 줄지 않습니다
같은 세대 자녀에게 빌라를 증여하면 1세대 주택 수는 그대로라 부모 아파트의 비과세·중과 판정이 달라지지 않습니다. 증여세는 시가가 없으면 공동주택가격으로 평가하고 감정 한 곳도 시가로 인정됩니다. 취득세는 시가표준액 3억원 미만이라 중과 없이 3.5%이며 1억원 이하면 과세표준을 시가표준액으로 정할 수 있습니다.
부부 공동명의 자금조달계획서는 매수인별로, 지분 대금에 맞춰 작성합니다
부부가 공동명의로 주택을 사면 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 매수인마다 따로 쓰고, 두 사람 금액을 합한 총액이 신고한 거래금액과 같아야 합니다. 증여세 자금출처는 지분을 취득한 사람마다 확인하므로 한쪽 자금이 지분 대금에 못 미치면 배우자 돈을 증여나 차입으로 정리하고, 혼인신고 전이면 배우자 증여재산공제 6억원은 적용되지 않습니다.
특수관계인 범위, 양도세·증여세·취득세에서 각각 판정합니다
특수관계인은 세목마다 근거 조문이 따로 있어 같은 사람도 세목에 따라 결론이 달라집니다. 양도세와 취득세는 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 사실혼을 포함한 배우자를 친족으로 보고 증여세는 여기에 직계비속의 배우자의 2촌 이내 혈족과 그 배우자를 더해 사돈도 특수관계인입니다. 사실혼 배우자는 세 세목 모두 특수관계인입니다. 배우자 증여재산공제 6억원은 법률상 배우자에게만 적용합니다. 이월과세, 배우자 등 양도 증여추정, 취득세 증여 간주는 배우자·직계존비속만 대상으로 합니다.
토지거래허가구역 아파트를 증여할 때 세금, 증여세·취득세 중과·부담부증여 양도세
토지거래허가구역 아파트를 증여하면 허가와 별개로 세금을 계산합니다. 받는 사람은 증여세와 증여 취득세를, 부담부증여라면 넘기는 사람은 채무분 양도소득세를 냅니다. 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택은 증여 취득세가 12%이지만, 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하면 3.5%입니다. 이 예외는 증여하는 세대의 주택 수로 판정하고, 지분만 증여해도 3억원은 주택 전체의 시가표준액으로 봅니다.
수증자가 비거주자이면 증여세는 무엇이 달라지나요?
증여세의 거주자·비거주자 구분은 증여자가 아니라 수증자를 기준으로 증여일 현재로 판정합니다. 수증자가 비거주자이면 국내에 있는 증여재산에만 과세하지만 증여재산공제와 혼인·출산 증여재산공제를 적용하지 않고, 증여자가 증여세를 연대하여 납부할 의무를 지며, 과세 관할은 증여자 주소지 관할 세무서로 바뀝니다. 거주자가 비거주자에게 국외재산을 증여하면 국제조세조정에 관한 법률에 따라 증여자가 증여세를 납부합니다.
비거주자 상속세, 피상속인 기준으로 달라지는 과세범위·공제·신고기한
상속세는 상속개시일 현재 피상속인이 거주자인지에 따라 과세범위와 공제가 달라집니다. 피상속인이 비거주자이면 국내에 있는 재산에만 과세하지만 상속공제는 기초공제 2억원만 적용하고 장례비용은 빼지 않습니다(상증법 제3조·제14조·제18조). 신고기한은 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 두면 9개월입니다(제67조). 상속인이 비거주자일 때 달라지는 신고기한과 납세관리인도 함께 정리했습니다.
이혼한 부모·계모·장인에게 받은 증여, 증여재산공제는 얼마인가요?
증여재산공제는 증여자마다 따로 주는 것이 아니라 받는 사람(수증자)을 기준으로 관계별 10년 한도를 나눠 씁니다. 이혼한 어머니나 돌아가신 어머니에게 받은 증여도 아버지와 같은 직계존속 한도 5천만원 안에서 공제하고, 아버지와 혼인 중인 계모는 직계존속에 포함됩니다. 장인·시부모에게 받으면 직계존속이 아니라 인척이어서 1천만원, 사실혼 배우자에게 받으면 배우자공제 6억원을 적용하지 않습니다. 미성년자일 때 쓴 2천만원은 성년이 된 뒤 5천만원 한도에서 빠지고, 여러 번 받으면 먼저 받은 증여부터 공제합니다.
보충적평가로 상속·증여세를 신고하기 전에 · 국세청 감정평가 대상인지 먼저 확인합니다
공시가격·기준시가로 신고해도 국세청은 법정결정기한까지 받은 감정가액으로 다시 과세할 수 있습니다. 국세청 훈령은 추정시가와 보충적평가액의 차이가 5억원 이상인지, 10% 이상인지를 고려해 감정 대상을 고릅니다. 감정으로 결정된 가액은 나중에 양도할 때 취득가액이 됩니다.
부모님 땅에 집을 지으면 증여세가 나오나요? 땅 사용료(지료)와 나중에 땅을 살 때 취득세까지
부모님 땅에 집을 지으면 땅만 무상으로 써도 증여세를 냅니다. 5년분 사용 이익이 1억원 미만이면 과세하지 않아 땅값 약 13억 1,900만원이 기준선이 되고, 부모님과 그 집에서 함께 살면 처음부터 과세 대상에서 제외됩니다. 지료를 드리면 부모님께 토지 임대 사업소득과 부가가치세가 과세되고, 나중에 그 땅을 제값에 매수해도 취득세율은 주택 세율(1~3%)이 아니라 4%입니다.
6월 1일 이후 사망했다면, 그해 재산세·종부세는 상속재산에서 공제합니다
재산세·종합부동산세 납세의무는 과세기준일인 6월 1일에 성립합니다. 피상속인이 6월 1일 이후 사망하면 7·9·12월에 상속인 앞으로 나오는 그해 재산세·종부세도 피상속인의 공과금이라 상속세 계산 때 상속재산에서 뺍니다. 6월 1일 전 사망이면 상속인의 세금이라 공제하지 않습니다.
손주·사위에게 유증하거나 자녀가 상속을 포기하면 상속공제 한도가 줄어듭니다
상속공제는 상속세 과세가액에서 선순위 상속인이 아닌 사람에게 유증한 재산, 선순위 상속인의 포기로 다음 순위가 받은 재산을 뺀 금액까지만 받습니다. 자녀가 살아 있는데 손주·사위·며느리에게 유증하거나, 배우자 없이 자녀가 모두 포기해 손주가 상속받으면 공제가 줄고 세대생략 할증 30%까지 가산됩니다.
상속세가 0원이어도 신고하는 이유, 신고한 평가액이 양도할 때 취득가액이 됩니다
상속받은 부동산을 나중에 양도할 때 취득가액은 상속개시일 현재 상속세법으로 평가한 가액이고, 세무서가 결정한 가액이 있으면 그 가액입니다. 상속세가 0원이라도 평가기간 안에 감정가액으로 신고해 두면 취득가액이 올라가 양도세가 줄어듭니다. 기준시가로 신고하면 오히려 낮은 가액이 취득가액으로 확정됩니다.
상속재산이 경매·수용으로 평가액보다 낮게 처분되면 상속세 경정청구, 일반 매매는 대상이 아닙니다
상속개시 후 1년 안에 상속재산이 수용·경매·공매되어 그 가액이 상속세 과세가액보다 낮으면, 사유가 발생한 날부터 6개월 안에 상속세 경정청구를 할 수 있습니다(상증법 제79조). 상속인이 스스로 낮게 양도한 일반 매매는 이 특례 대상이 아니고, 상속개시일 전후 6개월 안의 매매가액을 시가로 보는 평가 규정을 적용합니다.
아버지와 어머니는 증여세에서 한 사람으로 봅니다
증여세는 10년 이내 동일인에게 받은 증여를 합산하고, 증여자가 직계존속이면 그 배우자까지 같은 사람으로 봅니다. 합산할 가액은 현재 시세가 아니라 각 증여일 현재의 가액이고, 증여재산공제 5천만원은 건마다 주는 것이 아니라 10년 누계 한도입니다. 명의신탁 증여의제 같은 합산배제증여재산은 합산하지 않으며, 직계존비속 간 부담부증여는 채무 인수를 부인 추정합니다.
상속세 계산기의 배우자공제 30억은 상한일 뿐입니다
배우자 상속공제는 실제 상속받은 금액을 법정상속분 한도와 30억원 중 작은 금액까지만 공제하고, 실제 상속받은 금액이 5억원 미만이면 5억원을 공제합니다. 그 공제도 신고기한 다음날부터 9개월 안에 분할하고 등기까지 마쳐야 적용됩니다. 배우자가 민법상 단독상속인이면 일괄공제 5억원이 배제되고, 사전증여는 가산과 동시에 상속공제 한도를 줄이며, 재산은 공시가격이 아니라 시가로 평가합니다.
부모가 전세보증금을 부담하고 자녀만 거주하면 증여세는 어떻게 과세될까
전세계약서상 임차인과 보증금이 나간 계좌, 확정일자 명의에 따라 제41조의4와 제42조로 나뉩니다. 2026년 조세심판원 결정은 제42조로 경정하라고 했지만 신고 실무는 아직 다릅니다. 계산식과 기준금액, 신고기한 3개월과 경정청구 5년을 함께 짚었습니다.
상속세 신고할 때 무슨 자료를 준비하나요?
상속세 신고 서류를 발급처와 준비 시점 순으로 정리했습니다. 피상속인 제적등본, 상속인 가족관계증명서, 금융재산 잔액증명서, 채무 증빙, 협의분할서, 공과금·장례비 영수증이 기본이고 공제·개인 간 채무·사전증여·사망 전 인출이 있으면 서류가 더 필요합니다.
가족에게 차입해 주택을 취득할 때, 차용증과 이자율 4.6%
부모나 가족에게 돈을 빌려 주택을 취득하면, 자금조달계획서 소명에서 국세청은 그 돈이 진짜 빌린 것인지 봅니다. 무이자로 빌려도 원금이 약 2억1,700만원을 넘으면 증여로 보는 이익이 발생하고(적정이자율 4.6%), 차용증만 있고 이자·원금이 오가지 않으면 차입이 아니라 증여로 봅니다. 차용증 작성법과 실제 상환의 중요성을 정리했습니다.
상속받은 주택 소수지분, 내 주택 수에 포함되나요?
공동상속주택 소수지분은 취득세·양도소득세에서 기간 제한 없이 주택 수에서 제외됩니다. 종합부동산세만 상속 5년이 지나면 지분 40%·공시가격 6억 원(수도권 밖 3억 원) 요건을 확인합니다.
손주에게 바로 상속·증여하면 세대생략 할증 30%, 대습상속이면 없습니다
손주에게 부모를 건너뛰어 바로 상속하거나 증여하면 산출세액에 30%가 가산되고, 손주가 미성년이면서 받은 재산이 20억원을 초과하면 40%가 가산됩니다. 다만 세대를 한 번 건너뛰어 총 세금이 오히려 줄 수도 있고, 자녀가 먼저 사망해 손주가 대신 받는 대습상속이면 할증이 없습니다.
증여받으면 세금은 언제까지 신고하나요? (증여세·취득세 3개월)
증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 부동산을 증여받으면 취득세도 같은 3개월 안에 신고·납부하고, 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 부과됩니다.
상속이 개시되면 언제까지 무엇을 해야 하나요? (상속 절차·일정 총정리)
상속개시일은 사망일입니다. 취득세와 상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부하고(외국에 주소를 두면 9개월), 상속포기·한정승인은 상속개시를 안 날부터 3개월 안에 합니다.
결혼·출산하면 부모님께 증여세 없이 얼마까지 받나요? (혼인·출산 증여공제)
직계존속에게 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생·입양일부터 2년 이내에 증여받으면, 기본 증여재산공제와 별개로 1억원을 추가로 공제합니다(상증법 제53조의2). 기본공제(직계존속 5천만원, 10년)와 합치면 총 1억 5천만원까지 증여세 없이 받을 수 있습니다. 다만 혼인공제와 출산공제는 합쳐서 1억원 한도라, '혼인 1억 + 출산 1억 = 2억'이 아닙니다.
부모님 사망보험금, 상속세인가요 증여세인가요? (보험료 납부자가 기준)
사망보험금에 상속세가 과세되는지, 증여세가 과세되는지, 아무 세금도 없는지는 '보험료를 실질적으로 누가 냈는가'에 따라 달라집니다. 피상속인이 보험료를 냈으면 상속재산으로 보아 상속세를 과세하고(상증법 제8조), 보험료를 낸 사람과 보험금을 받는 사람이 다르면 증여세가 과세됩니다(상증법 제34조). 보험금을 받는 사람이 스스로 보험료를 냈다면 세금이 없습니다. 수익자를 누구로 지정했는지가 아니라 보험료 부담자가 기준입니다.
자녀에게 창업자금을 증여하면 증여세 과세특례를 받을 수 있나요?
60세 이상 부모가 18세 이상 자녀에게 중소기업 창업자금을 증여하면, 일반 증여세 대신 5억원을 공제하고 10% 세율로 과세하는 특례가 있습니다. 한도는 50억원(10명 이상 신규 고용 시 100억원)입니다. 받은 날부터 2년 안에 창업하고 4년 안에 써야 하며, 나중에 상속이 개시되면 상속재산에 합산해 정산합니다.
부모님이 경작하던 농지를 상속받으면 상속세를 30억원까지 공제한다고요
부모가 직접 농사짓던 농지 등을 자녀가 물려받아 계속 영농하면, 영농상속재산을 상속세 과세가액에서 최대 30억원까지 공제합니다. 피상속인은 상속 8년 전부터 계속 영농하며 농지 근처에 살았어야 하고, 상속인은 18세 이상으로 상속 2년 전부터 재촌·자경했어야 합니다. 상속 후 5년간 처분하거나 영농을 그만두면 추징합니다.
가업을 상속받으면 상속세를 최대 600억원까지 공제한다고요
10년 이상 경영한 중소·중견기업을 자녀가 승계하면 가업상속재산을 상속세 과세가액에서 전액 공제합니다. 공제한도는 경영기간에 따라 300억·400억·600억원입니다. 다만 피상속인·상속인 요건이 까다롭고, 상속 후 5년간 자산·종사·지분·고용을 유지하지 못하면 이자상당액을 가산해 추징합니다. 2026년 세제개편안은 공제한도를 최대 1,000억원으로 올리되 경영기간(30년)과 사후관리(10년)를 강화하는 전면 재설계 방향입니다(국회 통과 전).
상속세를 한 번에 납부하기 어렵다면, 나눠 내거나 부동산으로 납부할 수 있나요?
상속세가 커서 한 번에 내기 어려우면 세 가지 방법이 있습니다. 세액이 1천만원을 넘으면 2개월 안에 나눠 내는 분납, 2천만원을 넘으면 최대 10년에 걸쳐 내는 연부연납, 그리고 상속세에 한해 부동산 등으로 내는 물납입니다. 각각 요건과 담보·이자가 다릅니다.
자금조달계획서 소명 요청받았을 때, 단계별 대응
자금조달계획서를 낸 뒤 소명 안내문을 받는 경우가 있습니다. 보내는 곳은 거래신고를 검증하는 신고관청·한국부동산원과, 증여를 의심하는 국세청 둘로 나뉩니다. 두 경로는 연결되어 있어, 거래신고 검증에서 증여가 의심되면 국세청으로 통보됩니다. 받았을 때의 단계별 대응과 피해야 할 행동을 정리했습니다.
사망 하루 전 양도한 부동산, 대금을 배우자 계좌로 받으면
사망 하루 전 부동산을 자녀에게 양도하고 그 대금을 배우자 계좌로 받은 사안에서, 조세심판원은 이를 상속이 아니라 사전증여로 보고 배우자 상속공제를 배제했습니다(조심 2026중0130, 기각).
토지거래허가구역에서 주택을 취득할 때, 자금조달계획서와 실거주
토지거래허가구역(토허구역)에서 주택을 취득할 때는 자금을 두 번 소명합니다. 계약 전에 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 무효입니다. 허가신청서에 취득자금 조달계획을, 실거래 신고 때 자금조달계획서를 냅니다. 주거용으로 허가받으면 취득일부터 2년간 실거주해야 하고, 어기면 이행강제금이 부과됩니다.
자금조달계획서 완전정리, 제출 대상부터 소명까지
자금조달계획서는 주택을 취득할 때 취득 자금의 출처를 적어 내는 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다. 규제지역은 금액과 무관하게, 비규제지역은 실거래가 6억원 이상이면 계약일부터 30일 안에 제출합니다. 적은 내용을 실제 자금 흐름으로 소명할 수 있어야 하고, 소명이 부족하면 증여추정으로 증여세가 과세될 수 있습니다.
상속세 자녀공제, 5천만원인가요 5억인가요?
현행 상속세 자녀공제는 자녀 1명당 5천만원입니다. 2024년에 1명당 5억원으로 올리는 개정안이 있었지만 법으로 시행되지 않았습니다. 홈택스나 뉴스에서 보는 5억은 자녀공제가 아니라 일괄공제 5억원입니다. 두 가지를 구분해야 상속세 계산이 어긋나지 않습니다.
상속세가 유산취득세로 바뀌면 자녀 5억 공제되나요?
상속세를 유산취득세로 바꾸는 개편은 2026년 9월 현재 확정된 법이 아닙니다. 자녀 1인당 5억, 배우자 10억, 2028년 시행은 2025년 3월 정부가 발표한 정부안 수치이고, 지금 상속이 개시되면 현행 유산세 방식과 현행 공제(자녀 1명당 5천만원, 일괄공제 5억)가 그대로 적용됩니다.
금융재산 상속공제, 얼마까지 받나요?
예금·주식 같은 금융재산을 상속받으면 순금융재산에 대해 상속세에서 공제받습니다. 순금융재산이 2천만원 이하면 전액, 초과하면 20% 또는 2천만원 중 큰 금액을 공제하고 한도는 2억원입니다. 부동산은 대상이 아닙니다.
공시가격으로 신고한 상속·증여세, · 국세청 사후 감정평가로 다시 과세할 수 있을까
신고 뒤에도 국세청은 법정결정기한까지 감정을 의뢰해 그 감정가액을 시가로 삼을 수 있습니다. 2026년 4월 대법원이 세운 세 가지 기준과 납세자 대응을 정리합니다.
아파트를 자녀 여러 명에게 나눠 증여하면 증여세가 달라지나요?
증여세는 재산을 받는 사람별로 계산합니다. 여러 자녀에게 나누면 각자 증여재산공제와 낮은 누진구간이 적용되어 세 부담이 달라질 수 있습니다. 다만 같은 사람에게 10년 안에 반복 증여하면 합산됩니다.
상속받은 주택은 언제 양도해야 양도세가 유리한가요?
기존에 주택이 있으면 그 주택을 먼저 양도할 때 상속주택은 주택 수에서 제외되어 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 상속주택 자체를 양도할 때는 취득가액이 상속 당시 평가액이라, 상속 직후 양도할수록 양도차익이 작습니다.
상속세가 과세되지 않는 재산 기준은 얼마인가요?
배우자와 자녀가 있으면 일괄공제 5억원과 배우자 상속공제 최소 5억원을 더해 대체로 10억원까지, 배우자 없이 자녀만 있으면 일괄공제 5억원까지 상속세가 과세되지 않는 경우가 많습니다.
상속세는 어떻게 계산하나요?
상속세는 상속재산에서 공제를 차감한 과세표준에 10~50% 세율을 적용해 계산합니다. 배우자와 자녀가 있으면 일괄공제 5억원과 배우자 상속공제 최소 5억원을 공제합니다. 상속재산 15억원을 예로 계산 흐름을 정리합니다.
채무가 있는 주택을 증여하는 부담부증여, 세금이 줄어드나요?
부담부증여는 채무를 함께 이전하는 증여입니다. 채무만큼은 양도로 보아 증여자에게 양도소득세가, 나머지에는 수증자에게 증여세가 과세됩니다. 증여세는 줄지만 양도세가 새로 과세되고, 부모·자녀 간에는 채무 인수가 자동 인정되지 않습니다. 증여분에는 취득세(조정+공시 3억↑ 12% 중과)도 별도로 부과되고, 토지거래허가구역에서는 임대보증금 승계형이 사실상 어렵습니다.
부모님 아파트를 증여받으면 증여세는 얼마인가요?
증여세는 (증여재산가액 − 증여재산공제) × 세율로 계산합니다. 부모에게 받으면 성인 자녀는 10년간 5천만원(미성년 2천만원)을 공제하고 나머지에 10~50% 누진세율이 적용됩니다. 아파트는 시가(유사매매사례가액)로 평가합니다.
자녀에게 10년간 증여세 없이 얼마까지 증여할 수 있나요?
부모·조부모에게 증여받으면 성인 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원까지 공제되고, 증여받기 전 10년 이내 공제액과 합산합니다. 10년이 지나면 한도가 새로 적용되고, 결혼·출산 공제 최대 1억원은 별개입니다.
증여와 상속, 어느 쪽이 세금이 유리한가요?
정답은 상황마다 다릅니다. 상속은 배우자가 있으면 일괄공제 5억과 배우자공제 최소 5억으로 약 10억까지 공제됩니다. 증여는 성인 자녀 10년간 5천만원만 공제됩니다. 재산이 크거나 오를 자산이면 미리 나눠 주는 증여가 유리할 수 있습니다.
상속·증여받은 아파트, 유사매매사례가액을 직접 조회하는 법
상속·증여받은 아파트는 시가로 신고하고, 그 시가는 대개 유사매매사례가액으로 잡습니다. 홈택스는 최신 거래 반영에 시차가 있고 유사사례 기준도 까다롭습니다. taxjang.com/yusamaemae는 국토부 실거래를 직접 불러와 세목별 평가기준일에 맞는 유사사례를 골라 주고, 확장기간(전 2년)까지 함께 보여줍니다.
같은 아파트 증여인데 증여세와 취득세의 시가가 다르게 산정되는 이유
증여받은 부동산은 증여세와 취득세의 평가기준일이 다릅니다. 증여세는 증여일(소유권이전등기 접수일, 상증령 §24①1호), 취득세는 취득일(무상취득의 계약일, 지방세령 §20①)을 기준으로 시가를 봅니다. 기준일이 어긋나면 잡히는 유사매매사례가액도 달라질 수 있습니다.
가족 간 저가 거래가액도 유사매매사례가액이 될까?
특수관계인과의 거래가 객관적으로 부당하다고 인정되면 매매사례가액에서 제외됩니다(상증령 §49①1호 단서 가목). 유사매매사례가액에도 같은 제외가 적용되고, 취득세 시가인정액에도 동일한 규정이 있습니다(지방세령 §14①1호 단서). 다만 특수관계인 거래라고 무조건 제외되는 것이 아니라, 값이 부당해야 제외됩니다.
협의분할 전에 확인할 7가지, 상속인마다 주택 사정이 다릅니다
상속세 총액은 분할 비율로 달라지지 않습니다. 그러나 취득세·양도세·종합부동산세·배우자 상속공제는 누가 얼마를 받았느냐로 달라집니다. 협의분할서에 도장을 찍기 전에 상속인별로 확인할 일곱 가지를 정리했습니다.
같은 집, 같은 상속인. 분할만 바꿨더니 달라진 것들
상속세 총액은 분할 비율로 달라지지 않습니다. 그러나 같은 아파트를 똑같이 나누느냐, 소유자를 정해 나누느냐에 따라 공동상속인 전원의 취득세가 2.8%와 0.8%로 나뉩니다. 기존주택 비과세는 어느 쪽이든 지켜지고, 배우자 몫은 2차 상속까지 놓고 정합니다.
배우자 차용증 없이 취득한 아파트, 증여세가 다시 계산된 이유
자금출처조사에서 취득자금 전액을 증여로 본 처분이 다시 계산됐습니다. 차용증은 사본뿐이고 이자 증빙도 부실했지만, 양도대금을 즉시 배우자에게 반환한 이체 내역이 결론을 갈랐습니다.
상속받은 차량, 시가표준액으로 낮게 신고해도 될까?
상속·증여받은 차량은 정해진 순서로 평가합니다. 상속개시일 앞뒤 6개월 내 매매가액이 있으면 그 값이 시가이고, 없으면 재취득 예상가액·장부가액·지방세법상 시가표준액 순으로 내려갑니다(상증법 §60·§62, 상증령 §52①).
2년 전 거래를 시가로 본 상속세, 가격이 급변했다면 다툴 수 있습니다
평가기간이 지난 매매사례가액을 평가심의위원회 심의로 시가 삼은 상속세 부과가 경정됐습니다. 계약일과 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있으면 그 거래가격은 시가가 되지 못합니다(조심 2026서1363).
배우자 상속공제, 최대 30억까지 · 한도와 분할기한
배우자 상속공제는 최소 5억, 최대 30억입니다. 실제 상속받은 금액, 법정상속분 상당액, 30억 중 가장 작은 금액이 한도이고, 신고기한 다음 날부터 9개월 안에 분할과 등기를 마쳐야 합니다.
동거주택 상속공제, 6억원까지 · 요건과 10년 동거
부모를 10년 이상 모시고 한 주택에서 동거한 무주택 자녀가 그 주택을 상속받으면 주택가액의 100퍼센트를 최대 6억원까지 공제합니다. 10년은 사망일부터 거슬러 계산하며, 사망일까지 동거가 이어져 있어야 합니다.