자동말소 후 거주주택 비과세는 말소일부터 5년, 2027년 12월 31일은 임대주택의 기한입니다
자동말소된 장기임대주택과 거주주택을 가진 세대가 거주주택을 비과세로 양도할 수 있는 기한은 최초 말소일부터 5년입니다(소득세법 시행령 제155조 제23항). 2026년 10월 1일 시행 개정으로 나온 2027년 12월 31일은 아파트 매입임대주택을 양도할 때 다주택 중과에서 제외되는 기한이어서, 거주주택 비과세 기한과는 다른 규정입니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준이고, 최종확인일은 2026년 10월 12일입니다.
임대주택이 자동말소됐는데, 거주주택도 2027년 말까지 팔아야 비과세되나요?
아닙니다. 거주주택 비과세 기한은 최초로 등록이 말소된 장기임대주택의 말소일부터 5년입니다(소득세법 시행령 제155조 제23항). 2027년 12월 31일은 임대주택인 아파트 자체를 양도할 때 다주택 중과를 피하는 기한입니다(같은 영 제167조의3 제11항). 개정령은 제23항에 그 임대주택 양도기한 요건을 적용하지 않는다는 문구를 넣었습니다. 최초 말소일이 2026년 4월 17일이라면 거주주택은 2028년이나 2029년에 양도해도 5년 안입니다.
거주주택 기한: 최초 말소일부터 5년
㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정하며, 제167조의3제1항제2호가목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4)의 요건은 적용하지 않는다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용한다.
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
자동말소는 제2호입니다. 임대의무기간이 끝난 날 등록이 말소되면 그 이후 5년 안에 거주주택을 양도할 때 임대주택이 임대기간요건을 갖춘 것으로 보고 거주주택 특례(같은 조 제20항)를 적용합니다. 임대주택이 여러 채면 가장 먼저 말소된 임대주택의 말소일이 기준입니다.
거주주택 쪽 요건은 그대로 갖춰야 합니다. 거주주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다(같은 조 제20항 제1호). 말소 뒤 임대료 5% 증액 제한이나 임대 유지 같은 임대주택 쪽 요건은 따지지 않습니다. 국세청은 자동말소 이후 5년 이내 거주주택 양도에 같은 항 제2호의 요건을 "사후관리하지 않는" 것으로 회신했습니다(사전-2026-법규재산-0728, 2026.8.18.).
2027년 12월 31일은 임대주택을 양도할 때의 기한
2026년 10월 1일 시행 개정은 종전 장기일반민간임대주택·단기민간임대주택 중 아파트 매입임대주택을 다주택 중과에서 제외하는 요건에 "제11항에 따른 기한까지 양도할 것"을 넣었습니다(같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목 2)·라목 8)·마목 4)). 그 기한이 제11항입니다.
⑪ 제1항제2호가목2)ㆍ나목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4) 및 같은 항 제3호 후단에 따른 기한은 2027년 12월 31일로 한다. 다만, 해당 주택이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택인 경우에는 2027년 12월 31일과 해당 호에서 정하는 날 중 가장 늦은 날을 그 기한으로 한다.
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조에 따른 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 종료되는 주택: 같은 법 제6조제5항에 따라 임대주택 등록이 말소되는 날부터 1년이 되는 날
- 2027년 1월 1일 이후 조정대상지역으로 신규 지정된 지역(2026년 12월 31일 현재 조정대상지역에 해당하는 지역은 제외한다)에 소재하는 주택: 조정대상지역의 공고일부터 1년이 되는 날
- 2027년 12월 31일 이전 또는 제1호나 제2호에 따른 기한 이전에 다음 각 목에 따른 인가 또는 지정이 있는 경우 해당 사업의 대상이 되는 주택: 해당 목에서 정하는 이전고시일부터 1년이 되는 날. 다만, 해당 사업의 대상이 되는 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제73조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제36조에 따른 협의, 수용재결 또는 매도청구소송에 따라 양도되는 경우에는 이 호에 따른 기한 내에 양도한 것으로 본다.
가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 조합설립인가(조합설립인가 전에 같은 법 제26조제1항 또는 제27조제1항제3호에 따라 토지주택공사등 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 그 사업시행자의 지정을 말한다) 또는 재개발사업의 관리처분계획인가: 같은 법 제86조제2항에 따른 이전고시일
이 기한으로는 임대주택인 아파트를 양도할 때 다주택 중과세율이 적용되는지를 판단합니다.
| 구분 | 거주주택 비과세 기한 | 임대주택 중과배제 기한 |
|---|---|---|
| 대상 주택 | 거주주택 | 임대주택(아파트 매입임대) |
| 기한 | 최초 말소일부터 5년 | 2027.12.31.(예외 해당 시 그보다 늦은 날) |
| 근거 | 소득세법 시행령 제155조 제23항 | 같은 영 제167조의3 제11항 |
| 넘기면 | 거주주택 특례 불가 | 임대주택 양도 시 다주택 중과 대상 |
거주주택 판정에는 임대주택 양도기한을 적용하지 않습니다
개정 전 제155조 제23항은 장기임대주택을 제167조의3 제1항 제2호 가목 등에 해당하는 주택으로 정하고 있었습니다. 이번 개정으로 그 가목 등에 '기한까지 양도할 것'이라는 요건이 새로 들어가면서 개정령은 제23항에 "제167조의3제1항제2호가목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4)의 요건은 적용하지 않는다"는 문구를 함께 넣었습니다(대통령령 제36737호, 2026.9.30. 공포). 그래서 거주주택 특례를 판정할 때는 임대주택의 양도기한 요건을 따지지 않습니다.
부칙에는 이 개정에 대한 별도 적용례가 없으며 2026년 10월 1일부터 시행합니다(같은 영 부칙 제1조). 그래서 2026년 상반기에 자동말소된 임대주택을 둔 세대도 거주주택은 최초 말소일부터 5년 안에 양도하면 되고, 거주주택을 2027년 말까지 양도해야 하는 별도 기한은 없습니다.
5년은 언제 끝나나
제23항에는 5년을 계산하는 방법이 따로 없습니다. 국세기본법 제4조에 따라 민법을 적용하면, 말소일은 첫날이라 넣지 않고 다음 날부터 기산해 5년째 되는 해의 말소일과 같은 월·일에 끝나고, 그날이 토요일이나 공휴일이면 그다음 날까지입니다(민법 제157조, 제160조 제2항, 제161조). 최초 말소일이 2026년 4월 17일이면 2031년 4월 17일(목)까지 거주주택을 양도하면 됩니다. 제23항의 5년을 직접 다룬 회신은 확인하지 못했고, 같은 계산 방식을 일시적 2주택 처분기한에 적용한 내용은 일시적 2주택 처분기한 마지막 날이 토요일·공휴일이면 그다음 날까지 양도하면 됩니다에 정리했습니다.
양도일은 계약일이 아니라 잔금을 청산한 날이고, 잔금 전에 등기했으면 등기접수일입니다(소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항). 5년이 임박했다면 잔금일을 기한 안에 잡습니다.
임대주택이 재건축 단계라면
거주주택 쪽은 임대주택이 멸실되거나 새로 지어진 상태여도 5년 특례를 적용받을 수 있습니다. 국세청은 자동말소된 임대주택이 재개발 관리처분계획인가로 멸실(조합원입주권)되거나 신축된 상태에서 말소일부터 5년 안에 거주주택을 양도한 사안에 제23항을 적용한다고 회신했습니다(서면-2022-부동산-3850, 2023.6.20.). 다만 2020년 8월 18일 전에 멸실·말소된 경우처럼 제23항이 적용되지 않는 사례가 있으므로 말소 시점과 멸실 시점을 함께 확인합니다. 재건축 사업 중 말소된 임대주택과 거주주택 특례는 자동말소·자진말소와 재건축, 거주주택은 언제 양도해야 하나?에서 다뤘습니다.
임대주택 자체를 나중에 양도할 때는 기한이 달라질 수 있습니다. 2027년 12월 31일 이전에 재건축사업의 조합설립인가가 있었다면 그 사업의 이전고시일부터 1년이 되는 날과 2027년 12월 31일 중 늦은 날까지 양도하면 중과에서 제외됩니다(같은 영 제167조의3 제11항 제3호 가목).
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처분 순서에 따른 세액 비교와 기한 검토는 유료 상담으로 진행합니다. 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 5년은 말소일부터 세나요, 다른 날부터 세나요?
A. 등록이 말소된 이후 5년입니다. 임대주택이 두 채 이상이면 최초로 등록이 말소되는 임대주택의 말소일이 기준입니다(소득세법 시행령 제155조 제23항). 나중에 말소된 주택의 말소일로 계산하지 않습니다.
Q. 2028년이나 2029년에 거주주택을 팔아도 비과세가 되나요?
A. 최초 말소일부터 5년 안이면 됩니다. 최초 말소일이 2026년 상반기라면 2028년·2029년 양도는 5년 안입니다. 2027년 12월 31일은 임대주택 아파트를 양도할 때의 중과배제 기한이고, 개정령은 거주주택 특례 판정에 그 요건을 적용하지 않도록 했습니다.
Q. 말소 뒤에 임대료를 5% 넘게 올렸습니다. 거주주택 비과세에 문제가 되나요?
A. 자동말소 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 임대주택 쪽 요건은 사후관리하지 않는다는 회신이 있습니다(사전-2026-법규재산-0728). 거주주택의 2년 거주 요건은 따로 갖춰야 합니다.
Q. 임대주택은 언제까지 팔아야 중과를 피하나요?
A. 아파트 매입임대주택이면 원칙은 2027년 12월 31일까지입니다. 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 끝나는 주택, 2027년 이후 새로 조정대상지역이 된 지역의 주택, 2027년 말 이전에 재건축 조합설립인가 등이 있는 주택은 각각 정한 날과 2027년 12월 31일 중 늦은 날까지입니다(소득세법 시행령 제167조의3 제11항).
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조 제20항·제23항(장기임대주택 보유 세대의 거주주택 특례, 말소 후 5년), 제167조의3 제1항 제2호 가목 2)·라목 8)·마목 4), 제11항(아파트 매입임대주택 중과배제 기한), 제162조 제1항, 2026년 10월 1일 시행본
- 대통령령 제36737호(2026.9.30. 공포) 개정문 및 부칙 제1조
- 소득세법 제98조, 국세기본법 제4조, 민법 제157조·제160조 제2항·제161조
- 사전-2026-법규재산-0728(2026.8.18.), 서면-2022-부동산-3850(2023.6.20.)