상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?
상생임대주택 특례는 직전임대차 1년 6개월 이상, 상생임대차 2년 이상이라는 임대기간 요건을 갖춰야 합니다. 그런데 며칠이 부족하면 어떻게 될까요. 임대기간은 월력으로 계산하고 끝에 남는 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 임차인이 일찍 퇴거했거나 임대인이 주택을 양도해 임대차가 끝났다면 그날까지 이 규칙으로 계산합니다. 다만 월력으로 23개월을 넘기지 못하면 2년에 미달합니다. 국세청 예규로 정리합니다. 조문은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령(대통령령 제36737호, 2026년 9월 30일 공포) 기준이며, 10월 1일 이후 양도분부터는 양도기한 요건이 더해집니다.
상생임대 특례의 '임대기간' 요건
상생임대주택 특례는 거주요건 2년을 면제해 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제를 적용받을 수 있게 하는 제도입니다. 그 대신 임대기간 요건을 갖춰야 합니다.
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
- 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
- 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
- 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
| 구분 | 임대기간 요건 |
|---|---|
| 직전임대차계약 | 1년 6개월 이상 |
| 상생임대차계약 | 2년 이상 |
여기서 '임대한 기간'을 어떻게 계산하는지가 실무의 쟁점입니다. 조문은 두 가지 계산 규칙을 둡니다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
1개월 미만은 1개월로 계산합니다
임대기간은 월력(달력)으로 계산하고, 끝에 남는 1개월 미만의 기간은 1개월로 봅니다. 예규가 이 점을 확인했습니다.
- 사실관계: 직전임대차계약의 실제 임대기간이 1년 5개월 19일
- 질의: 1개월 미만(19일)을 1개월로 보아 1년 6개월로 인정할 수 있는지
- 회신: 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다
회신 원문을 옮깁니다. 회신이 든 '제1항제4호'는 당시 조문 번호이고, 지금의 제1항 제2호(직전임대차 1년 6개월)에 해당합니다.
「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용함에 있어서 같은 조 제1항제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 보는 것입니다.
즉 1년 5개월 19일이면 1년 5개월은 그대로, 남은 19일은 1개월로 보아 1년 6개월이 됩니다. 며칠이 부족하다는 이유만으로 요건에 미달하지는 않습니다.
임차인 중도퇴거, 임대개시일부터 퇴거일까지
임차인이 만기 전에 나간 경우를 다룬 예규도 있습니다. 상생임대차계약을 2년으로 체결했어도 임차인이 만기 전에 퇴거하면, 계약서상 만료일이 아니라 실제 퇴거일까지를 임대한 기간으로 봅니다.
- 사실관계: 직전임대차계약이 끝난 뒤 묵시적으로 갱신된 상생임대차계약 2023.9.27.~2025.9.26.(2년) 진행 중, 임차인 사정으로 2025.8.27. 조기 퇴거하고 같은 날 주택을 매도
- 질의: 임대기간 산정 시 퇴거일을 포함하는지
- 회신: 임차인의 사정으로 중도퇴거하는 경우 임대개시일부터 퇴거일까지를 임대한 기간으로 보고, 월력에 따라 계산하되 1개월 미만은 1개월로 본다
「소득세법 시행령」제155조의3 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용함에 있어 임차인의 사정으로 중도퇴거하는 경우 임대개시일부터 퇴거일까지를 임대한 기간으로 보는 것이며, 같은 조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 임대한 기간은 월력에 따라 계산하되, 1개월 미만의 기간은 1개월로 보는 것입니다.
이 사례에서 임대기간은 계약 만료일(2025.9.26.)이 아니라 퇴거일(2025.8.27.)까지로 계산합니다. 회신은 같은 문장에서 임대한 기간을 월력으로 계산하고, 1개월 미만의 기간은 1개월로 본다고 적었습니다. 임대개시일(2023.9.27.)부터 월력으로 계산하면 2025.8.26.까지가 23개월이고, 퇴거일 하루가 1개월 미만으로 남습니다. 이 하루를 1개월로 보면 24개월이 됩니다. 회신은 이 사안이 2년 요건을 갖췄는지까지는 밝히지 않았습니다. 계약서에 2년이라고 적혀 있어도, 요건은 실제로 임대한 기간에 이 계산 규칙을 적용해 판정합니다.
임대인이 양도해 일찍 끝나도 1개월 미만은 1개월
임대인이 주택을 양도해 상생임대차가 만료 전에 끝난 사안도 있습니다.
- 사실관계: 같은 임차인과 갱신한 상생임대차계약(2년)이 끝나기 약 1주일 전에 임대인이 주택을 양도했고, 임대차는 그때 끝났습니다. 실제 임대기간은 2년에 못 미쳤습니다
- 질의: 제3항을 적용해 1개월 미만을 1개월로 보아 2년을 임대한 것으로 볼 수 있는지
- 회신: 양도로 조기 종료된 경우에도 제3항(1개월 미만은 1개월)을 적용
「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제3호의 상생임대차계약 임대기간이 2년 이상인지 여부는 같은 조 제3항에 따라 1개월 미만의 기간을 1개월로 보아 판정하는 것으로, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 임대기간 중 해당 임대주택을 양도하여 임대차계약이 조기 종료된 경우에도 같은 조 제3항을 적용하는 것입니다.
회신에는 이유가 적혀 있지 않습니다. 제3항 문언도 임대기간이 끝난 사유를 나누지 않고 '임대기간'으로만 적습니다.
올려 주는 것은 끝에 남는 1개월 미만뿐입니다. 월력으로 23개월을 넘기지 못한 채 양도하면 남은 날수를 1개월로 보아도 2년이 되지 않습니다. 새 임차인과 상생임대차계약을 맺고 1년 6개월도 안 돼 주택을 양도한 사안이 있었습니다. 국세청은 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전 임대인의 사정으로 양도하면 특례를 적용하지 않는다고 회신했습니다(사전-2025-법규재산-0750, 2025.9.23.).
임차인 사정으로 퇴거했다면 새 임대차계약 기간을 합산합니다
임차인이 개인 사정으로 중도퇴거했다면 새 임대차계약 기간을 합산할 수 있습니다. 조문 제4항이 새 임대차계약 기간을 합산하도록 정합니다. 합산하려면 시행규칙이 정한 요건을 갖춰야 합니다. 기획재정부도 직전임대차계약이나 상생임대차계약 중 임차인이 중도 퇴거해 종전 임대기간 요건을 채우지 못한 경우, 종전 임대보증금·임대료보다 낮거나 같은 새 계약의 임대기간을 합산할 수 있다고 답했습니다(재산세제과-1412, 2022.11.10.). 국세청도 같은 해석을 인용해 회신했습니다(서면-2022-법규재산-2797, 2022.11.14.).
영 제155조의3 제4항에서 "재정경제부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.
- 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 체결하고
- 새 계약의 보증금·임대료를 종전보다 인상하지 않으면
- 종전 임대기간과 새 임대기간을 합산해 2년 요건을 갖출 수 있습니다
앞의 사전-2025-법규재산-0873 사례는 임차인이 퇴거한 날 곧바로 주택을 매도해 새 임대차계약을 체결할 여지가 없었습니다. 그래서 합산할 계약이 없고, 앞의 계산 규칙대로 퇴거일까지의 기간으로 판정합니다. 그 기간으로 2년이 안 된다면 양도하기 전에 새 임차인과 임대료를 올리지 않은 계약을 맺어 기간을 합산해야 2년 요건을 맞춥니다.
같은 임차인과 갱신한 계약이 일찍 끝났다면 1차 계약과 합산합니다
1차 임대차계약(2년)이 끝난 뒤 같은 임차인과 같은 임대료로 갱신(2차) 계약을 맺었는데, 그 갱신계약이 임차인 사정으로 일찍 끝나는 경우가 있습니다. 예규는 이때 두 계약의 임대기간을 합산해 직전임대차계약으로 봅니다.
귀 서면질의의 사실관계와 같이, 2년의 임대차계약(1차 임대차계약)기간 만료 후에 동일 임차인과 동일한 임대료로 2년의 임대차 계약(2차 임대차계약)을 체결하였으나 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 1차 임대차계약과 2차 임대차계약의 임대기간을 합산하여 "직전 임대차계약"으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각호의 요건을 갖춘 경우 같은 법 시행령 제155조의3에 따른 특례를 적용하는 것입니다.
2026년 사전답변도 1차 2년 계약 뒤 갱신계약이 임차인 사정으로 14개월 만에 끝난 사안에 이 해석을 들어 회신했습니다(사전-2026-법규재산-0497).
합산한 기간을 직전임대차계약으로 놓고 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 갖춰야 특례를 적용하므로, 그 뒤 새 임차인과 맺는 계약은 상생임대차계약 요건을 따로 갖춰야 합니다. 직전임대차계약 대비 임대보증금·임대료 증가율이 5% 이하이고, 2026년 12월 31일까지 체결해 임대를 개시하며, 그 계약에 따라 2년 이상 임대해야 합니다(제155조의3 제1항 제1호·제3호).
갱신하면서 임대료를 올렸거나 갱신계약의 임차인이 다른 사람이면 이 회신의 사실관계와 다릅니다. 같은 임차인과 임대료를 5% 이내로 올려 맺은 연장계약은 다음 임차인 계약과 합산해 상생임대차계약으로 볼 수 없다고 본 해석도 있습니다(서면-2024-법규재산-0565, 2025.4.21.).
실무에서 확인할 점
- 만기 직전에 임차인이 퇴거하거나 주택을 양도하는 경우에는 그날까지의 기간을 날짜로 계산해 둡니다. 23개월에 며칠이 더 붙으면 24개월이 되고, 딱 23개월에서 끝나면 2년에 모자랍니다(사전-2026-법규재산-0866).
- 직전임대차는 1년 5개월에 며칠이 남으면 1년 6개월로 봅니다.
- 임차인이 개인 사정으로 중도퇴거했다면, 임대료를 인상하지 않고 새 임차인과 계약해 임대기간을 합산한 뒤 양도합니다.
- 같은 임차인과 같은 임대료로 갱신한 계약이 임차인 사정으로 일찍 끝났다면, 1차 계약과 합산한 기간을 직전임대차계약으로 놓고 다음 임차인 계약의 5% 요건을 계산합니다.
- 상생임대차계약은 계약금 지급 사실이 증빙되는 계약이어야 하고, 양도세 신고기한까지 특례적용신고서와 직전·상생 임대차계약서를 제출해야 합니다.
- 2026년 10월 1일 이후 양도분부터는 상생임대가 끝난 뒤 1년(늦어도 2029년 12월 31일, 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일) 안에 양도해야 거주요건 면제를 받습니다.
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 상생임대 양도기한과 유의점: 상생임대차계약 체결기한(2026.12.31.)과 양도 시기
- 거주하지 않은 집도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요: 장기임대주택 보유 시 거주주택 비과세
자주 묻는 질문
Q. 직전임대차 임대기간이 1년 5개월 며칠인데, 1년 6개월 요건을 못 채운 건가요?
A. 아닙니다. 1년 5개월 19일이면 19일을 1개월로 보아 1년 6개월로 인정됩니다(서면-2022-법규재산-2784). 끝에 남는 1개월 미만을 1개월로 보는 제155조의3 제3항은 상생임대차 2년을 판정할 때도 똑같이 적용합니다.
Q. 상생임대차계약서에 2년이라고 적었는데 임차인이 한 달 먼저 나갔습니다. 2년을 채운 건가요?
A. 임차인이 만기 전에 퇴거하면 임대개시일부터 퇴거일까지가 임대기간입니다(사전-2025-법규재산-0873). 2024년 3월 10일에 임대를 시작했다면 2026년 2월 9일까지가 23개월입니다. 2월 10일 이후에 퇴거했으면 남은 날수를 1개월로 보아 24개월로 계산하고, 만료일보다 정확히 한 달 먼저인 2월 9일에 퇴거했으면 23개월이라 2년에 미달합니다.
Q. 상생임대 계약 만료 며칠 전에 집을 팔면 2년 요건을 못 채운 건가요?
A. 같은 임차인과 갱신한 상생임대차계약이 끝나기 약 1주일 전에 임대인이 주택을 양도해 임대차가 끝난 사안이 있었습니다. 국세청은 이 경우에도 제155조의3 제3항을 적용한다고 회신했습니다(사전-2026-법규재산-0866). 만료 며칠 전 양도라면 남은 날수가 1개월로 올라가 2년으로 계산되고, 그보다 일찍 양도해 23개월에 못 미치면 2년이 되지 않습니다.
Q. 임차인이 일찍 나가서 2년이 모자랍니다. 방법이 없나요?
A. 임차인의 사정으로 퇴거한 경우라면, 새 임차인과 보증금·임대료를 종전보다 인상하지 않은 계약을 체결하면 새 임대기간을 합산할 수 있습니다(시행령 제155조의3 제4항, 시행규칙 제74조의3). 퇴거한 날 바로 주택을 양도하면 이을 계약이 없으므로 퇴거일까지의 기간만으로 판정합니다. 합산해 2년 요건을 갖춘 뒤 양도하되, 2026년 10월 1일 이후 양도분부터는 상생임대가 끝난 뒤 1년(늦어도 2029년 12월 31일, 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일) 안에 양도해야 거주요건 면제를 받습니다.
Q. 갱신요구권을 쓴 세입자가 14개월 만에 나갔는데 다음 세입자 계약으로 상생임대를 받을 수 있나요?
A. 1차 계약(2년) 뒤 같은 임차인과 같은 임대료로 갱신했고 그 갱신계약이 임차인 사정으로 일찍 끝났다면, 두 계약의 임대기간을 합산해 직전임대차계약으로 봅니다. 특례는 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 갖춰야 적용합니다(서면-2024-법규재산-0980, 사전-2026-법규재산-0497). 다음 세입자와의 계약은 직전임대차계약 대비 임대보증금·임대료 증가율 5% 이하, 2026년 12월 31일까지 체결·임대 개시, 2년 이상 임대 요건을 따로 갖춰야 합니다. 갱신하면서 임대료를 올렸다면 이 회신의 사실관계와 다릅니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택 특례: 직전임대차 1년 6개월 이상·상생임대차 2년 이상, 임대기간은 월력 계산·1개월 미만은 1개월, 임차인 사정 시 새 임대차 합산. 제1항의 양도기한은 대통령령 제36737호로 신설, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행)
- 소득세법 시행규칙 제74조의3(합산 요건: 새 임대차계약의 보증금·임대료가 종전보다 증가하지 않을 것)
- 재산세제과-1412(2022.11.10.)·서면-2022-법규재산-2797(2022.11.14.): 직전·상생 임대차계약 중 임차인 중도 퇴거로 종전 임대기간 요건 미충족 시, 종전 임대료 등보다 낮거나 같은 새 계약의 임대기간 합산
- 서면-2022-법규재산-2784(2022.8.17.): 임대기간은 월력에 따라 계산하며 1개월 미만은 1개월로 봄(직전임대차 1년 5개월 19일 사안)
- 사전-2025-법규재산-0873(2025.10.14.): 임차인 중도퇴거 시 임대개시일부터 퇴거일까지를 임대한 기간으로 보고, 월력으로 계산하되 1개월 미만은 1개월로 봄
- 사전-2026-법규재산-0866(2026.9.3.): 임대기간 중 양도로 임대차계약이 조기 종료된 경우에도 제155조의3 제3항 적용
- 사전-2025-법규재산-0750(2025.9.23.): 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전 임대인의 사정으로 양도하면 특례 미적용
- 서면-2024-법규재산-0980(2025.11.28.)·사전-2026-법규재산-0497(2026.9.9.): 같은 임차인·같은 임대료 갱신계약이 임차인 사정으로 조기 종료되면 1차 계약과 합산해 직전임대차계약으로 봄
- 서면-2024-법규재산-0565(2025.4.21.): 임대료를 인상한 연장계약은 다음 임대차계약과 합산해 상생임대차계약으로 볼 수 없음