상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?
상생임대주택 특례는 직전임대차 1년 6개월 이상, 상생임대차 2년 이상이라는 임대기간을 채워야 합니다. 그런데 며칠이 모자라면 어떻게 될까요. 임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 올려 주지만, 임차인이 만기 전에 나가면 계약서상 기간이 아니라 실제 퇴거일까지만 인정됩니다. 최근 예규 두 건으로 정리합니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
상생임대 특례의 '임대기간' 요건
상생임대주택 특례는 거주요건 2년을 면제해 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제를 받게 해 주는 제도입니다. 그 대신 임대기간 요건을 채워야 합니다.
- 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
- 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
| 구분 | 임대기간 요건 |
|---|---|
| 직전임대차계약 | 1년 6개월 이상 |
| 상생임대차계약 | 2년 이상 |
여기서 '임대한 기간'을 어떻게 세는지가 실무의 쟁점입니다. 조문은 두 가지 계산 규칙을 둡니다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
며칠이 모자라도 됩니다 — 1개월 미만은 1개월
임대기간은 월력(달력)으로 계산하고, 끝에 남는 1개월 미만의 기간은 1개월로 올려서 봅니다. 예규가 이 점을 확인했습니다.
- 사실관계: 직전임대차계약의 실제 임대기간이 1년 5개월 19일
- 질의: 1개월 미만(19일)을 1개월로 보아 1년 6개월로 인정할 수 있는지
- 회신: 1개월 미만인 기간은 1개월로 보므로, 1년 6개월 임대한 것으로 봄이 타당
「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용할 때, 직전임대차계약의 임대기간이 1년 5개월 19일인 경우 1개월 미만인 기간을 1개월로 보아 1년 6개월 임대한 것으로 봄이 타당하다.
즉 1년 5개월 19일이면 앞의 5개월은 그대로, 남은 19일은 1개월로 쳐서 6개월 → 합쳐서 1년 6개월이 됩니다. 며칠이 모자라 요건을 못 채울까 걱정하지 않아도 됩니다.
임차인이 일찍 나가면 — 퇴거일까지만 임대기간입니다
반대 방향의 예규도 있습니다. 상생임대차계약을 2년으로 맺었어도 임차인이 만기 전에 나가면, 계약서상 만료일이 아니라 실제 퇴거일까지만 임대한 기간으로 봅니다.
- 사실관계: 상생임대차계약 2023.9.27.~2025.9.26.(2년) 진행 중, 임차인 사정으로 2025.8.27. 조기 퇴거하고 같은 날 주택을 매도
- 질의: 임대기간 산정 시 퇴거일을 포함하는지
- 회신: 임차인의 사정으로 중도퇴거하는 경우 임대개시일부터 퇴거일까지를 임대한 기간으로 본다
상생임대주택 특례의 임대기간 계산 시 임차인의 사정으로 중도퇴거하는 경우, 임대개시일부터 퇴거일까지를 임대한 기간으로 보는 것이며, 임대한 기간은 월력에 따라 계산하되 1개월 미만의 기간은 1개월로 본다.
이 사례에서 임대기간은 계약 만료일(2025.9.26.)이 아니라 퇴거일(2025.8.27.)까지로 계산됩니다. 그러면 2023.9.27.부터 2025.8.27.까지 약 1년 11개월이 되어, 하마터면 '상생임대차 2년 이상' 요건을 채우지 못할 수 있습니다. 계약서에 2년이라고 적혀 있어도, 실제로 임대한 기간이 기준이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
임차인 사정으로 나갔다면 — 새 임차인과 이어서 채웁니다
임차인이 개인 사정으로 일찍 나갔다고 해서 길이 막힌 것은 아닙니다. 조문 제4항이 새 임대차계약 기간을 합산하도록 열어 둡니다. 다만 요건이 있습니다.
영 제155조의3 제4항에서 "재정경제부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.
- 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 맺고
- 새 계약의 보증금·임대료를 종전보다 올리지 않으면
- 종전 임대기간과 새 임대기간을 합산해 2년을 채울 수 있습니다
앞의 사전법규재산2025-873 사례는 임차인이 나간 날 곧바로 주택을 매도해 새 임차인을 들일 여지가 없었던 경우입니다. 그래서 합산도 불가능했고, 임대기간이 퇴거일까지로 굳어졌습니다. 만약 새 임차인과 임대료를 올리지 않고 계약해 2년을 채운 뒤 양도했다면 결과가 달라졌을 것입니다.
실무에서 새겨둘 점
- 만기 임박 조기퇴거 후 곧바로 매도는 위험합니다. 상생임대 2년이 아슬아슬하면, 퇴거일 기준으로 2년에 며칠 모자라 특례가 통째로 날아갈 수 있습니다.
- 반대로 끝에 붙는 며칠(1개월 미만)은 1개월로 올려 주므로, 직전 1년 6개월·상생 2년을 딱 맞추기 어려울 때 여유가 됩니다.
- 임차인이 개인 사정으로 일찍 나갔다면, 임대료를 올리지 않은 새 임차인과 계약해 기간을 이어 붙인 뒤 양도하는 것이 안전합니다.
- 상생임대차계약은 계약금 지급 사실이 증빙되는 계약이어야 하고, 양도세 신고기한까지 특례적용신고서와 직전·상생 임대차계약서를 제출해야 합니다.
상생임대, 함께 확인하세요
- 상생임대 양도기한과 유의점 — 상생임대차계약 체결기한(2026.12.31.)과 양도 시기
- 거주하지 않은 집도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요 — 장기임대주택 보유 시 거주주택 비과세
자주 묻는 질문
Q. 직전임대차 임대기간이 1년 5개월 며칠인데, 1년 6개월 요건을 못 채운 건가요?
A. 아닙니다. 임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만인 기간은 1개월로 올려 봅니다. 1년 5개월 19일이면 19일을 1개월로 보아 1년 6개월로 인정됩니다(서면법규재산2022-2784).
Q. 상생임대차계약서에 2년이라고 적었는데 임차인이 한 달 먼저 나갔습니다. 2년을 채운 건가요?
A. 계약서 기간이 아니라 실제 임대한 기간이 기준입니다. 임차인이 만기 전에 나가면 임대개시일부터 퇴거일까지만 임대기간으로 보므로(사전법규재산2025-873), 그 기간이 2년에 미치지 못하면 요건을 못 채운 것이 됩니다.
Q. 임차인이 일찍 나가서 2년이 모자랍니다. 방법이 없나요?
A. 임차인의 사정으로 나간 경우라면, 새 임차인과 보증금·임대료를 종전보다 올리지 않은 계약을 맺으면 새 임대기간을 합산할 수 있습니다(시행령 제155조의3 제4항, 시행규칙 제74조의3). 합산해 2년을 채운 뒤 양도하면 됩니다.
Q. 퇴거와 동시에 집을 팔면 합산이 안 되나요?
A. 새 임차인을 들일 수 없으므로 합산 대상이 없습니다. 이 경우 임대기간은 퇴거일까지로 확정되고, 2년에 모자라면 특례를 적용받지 못합니다. 매도 시점을 임대기간 요건 충족 여부와 함께 검토해야 합니다.
Q. 1개월 미만을 1개월로 올려 주는 규칙은 직전·상생 임대기간 모두에 적용되나요?
A. 네. 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대기간 모두 월력으로 계산하며 1개월 미만은 1개월로 봅니다(시행령 제155조의3 제3항). 조기퇴거로 퇴거일까지 계산할 때에도 같은 규칙이 적용됩니다.
관계 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택 특례: 직전임대차 1년 6개월 이상·상생임대차 2년 이상, 임대기간은 월력 계산·1개월 미만은 1개월, 임차인 사정 시 새 임대차 합산)
- 소득세법 시행규칙 제74조의3(합산 요건: 새 임대차계약의 보증금·임대료가 종전보다 증가하지 않을 것)
- 서면법규재산2022-2784(2022.8.17.): 직전임대차 1년 5개월 19일은 1개월 미만을 1개월로 보아 1년 6개월로 인정
- 사전법규재산2025-873(2025.10.14.): 임차인 중도퇴거 시 임대개시일부터 퇴거일까지를 임대한 기간으로 봄