취득세 칼럼
주택을 취득할 때 세대와 주택 수를 어떻게 판정하는지, 중과와 감면은 언제 적용되는지, 이미 낸 취득세를 경정청구로 돌려받을 수 있는지 다룬 칼럼입니다. 계약 전에 확인할 사항부터 신고 후 환급 절차까지 정리했습니다.
취득세 칼럼58편
가족 간 지분 저가 취득 취득세, 경정청구로 1,730만원 돌려받았습니다
직계존비속에게서 부동산 지분을 저가로 취득한 경우, 2026년 5월 31일까지 납세의무가 성립한 취득은 지분마다 차액 3억원과 30%를 판정합니다. 지분을 전체로 환산하는 시행령 제11조의3은 6월 1일 이후 성립분부터 적용하기 때문입니다. 3월 취득분을 증여 3.5%로 신고한 사건에서 구청이 경정청구를 받아들여 유상 3%로 경정했고, 취득세 약 1,730만원을 환급했습니다.
취득세 취득시기, 잔금일·계약일·사용승인일 중 언제로 보나요
취득세의 취득일은 취득 원인마다 다릅니다. 매매는 사실상의 잔금지급일, 증여는 계약일, 상속은 상속개시일, 신축은 사용승인일 등과 사실상 사용일 중 빠른 날입니다. 취득일보다 등기가 빠르면 등기일을 취득일로 하는 규정은 매매·증여·상속·연부에만 적용하고 신축에는 적용하지 않습니다. 잔금일을 자료로 확인할 수 없을 때의 3단계 기준과, 취득일을 기준으로 따지는 세대·주택 수와 신고기한, 양도소득세 취득시기와 날짜가 달라지는 경우까지 지방세법 시행령 제20조 순서로 정리했습니다.
혼인 전 분양권으로 받은 집, 배우자 주택은 취득세 주택 수에서 빠집니다
혼인 전에 분양계약을 한 사람이 혼인 뒤 그 분양권으로 주택을 취득하면, 배우자가 혼인 전부터 소유하던 주택은 취득세 중과 주택 수에서 제외합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제6호). 1주택자와 혼인한 뒤 분양 아파트에 입주해도 1주택 세율을 적용받을 수 있습니다. 다만 제외되는 것은 배우자가 혼인 전부터 소유한 '주택'뿐이고, 분양권 보유자 본인의 주택, 배우자의 분양권·입주권·오피스텔, 혼인 후 계약한 분양권으로 취득하는 경우는 제외하지 않습니다. 양도세 비과세는 별도 규정으로 판단합니다.
일시적 2주택인데 취득세를 8%로 냈다면, 종전 집을 판 뒤 환급을 검토할 수 있나요
조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득하며 취득세를 8%로 냈거나 처분기한이 지나 추징됐더라도, 일시적 2주택 기간 안에 종전 주택을 처분했다면 경정청구로 환급을 검토할 대상이 됩니다. 기간은 신규 주택 취득일, 2026년 8월 26일 이전 계약 여부, 두 주택의 조정대상지역 여부, 종전 주택 처분일 순서로 판정합니다. 2023년 1월 12일 이후 처분했다면 그 전에 취득한 주택도 3년 기간을 적용하는 부칙이 있습니다.
생애최초 취득세 감면 신청을 놓쳤다면, 경정청구하면서 신청합니다
생애최초 주택 구입 감면 요건을 갖췄는데 취득세를 신고할 때 감면신청을 하지 않았다면, 경정청구를 하면서 감면신청서를 내면 됩니다. 지방세특례제한법 시행령 제126조 제1항 제1호 단서가 경정청구하는 때를 감면 신청 시기로 정하고 있고, 경정청구는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 합니다. 다만 감면 요건은 취득 당시에 갖췄어야 합니다.
신혼부부 취득세 감면은 2020년 취득분까지, 지금은 생애최초·출산 감면을 봅니다
신혼부부 주택 취득세 경감(지방세특례제한법 제36조의2)은 2020년 12월 31일 취득분까지 적용됐습니다. 지금 신혼부부가 주택을 살 때 보는 감면은 생애최초 주택 구입 감면(300만원·200만원 두 단계)과 출산·양육 주택 감면(500만원)입니다. 예전에 받지 못한 경감의 통상 경정청구 기간, 2027년 시행 예정인 정부 개편안, 증여공제·주택 수·양도세 비과세까지 신혼부부가 함께 확인할 세금을 한 곳에 모았습니다.
해외 거주자가 국내 주택을 취득하면 취득세는 무엇이 달라지나요?
취득세는 소득세법의 거주자·비거주자 구분 없이 취득한 사람에게 같은 세율로 과세하고, 다주택 중과의 1세대도 같은 기준으로 판정합니다. 차이는 상속과 감면, 절차에서 생깁니다. 재외국민으로 주민등록을 한 상속인은 상속주택 0.8% 특례세율을 받지 못하고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 상속 취득세 신고기한이 9개월이 됩니다. 생애최초 주택 감면은 2026년 1월 1일 이후 취득분부터 대한민국 국민으로 한정되고, 국내에 주소·거소가 없으면 납세관리인을 정해 신고합니다.
법인의 주택 취득세 12%, 1억원 이하 주택도 대도시 신설법인이면 중과됩니다
법인이 주택을 매매로 취득하면 주택 수·지역과 관계없이 취득세 12%입니다(지방세법 제13조의2 제1항 제1호). 시가표준액 1억원(수도권 밖 2억원) 이하 주택 등 중과 제외 주택은 법인에도 적용돼 1~3%가 되지만, 대도시에서 설립·전입한 지 5년이 지나지 않은 대도시 중과 대상 법인이 대도시 주택을 취득하면 제13조 제2항에 따라 저가주택도 12%입니다. 종중·교회 같은 법인 아닌 단체도 법인으로 봅니다.
취득세 환급 심판례 10건, 인용과 기각 결정의 판단 기준
중과로 낸 취득세를 경정청구로 돌려받으려 할 때 결론을 가르는 것은 취득일 현재의 사실관계입니다. 조세심판원 결정 10건을 다섯 쟁점으로 나누고 취득세 환급이 인정된 사례와 인정되지 않은 사례를 한자리에 정리했습니다.
임대사업자·주택건설사업자가 취득한 주택, 취득세 중과에서 제외되는 경우와 제외되지 않는 경우
다주택·법인 취득세 중과에서 제외되는 주택은 지방세법 시행령 제28조의2에 열거돼 있습니다. 임대사업자로 등록할 주택은 공공지원민간임대주택과 2026년 인구감소지역 취득분만 제외되고, 장기일반·단기 매입임대는 중과됩니다. 주택건설사업자·주택신축판매업자의 멸실 목적 취득은 사업자 유형별 멸실·신축 기한을 지켜야 하고, 이번 취득의 세율에서 제외된 주택이 다음 취득 때 주택 수에서도 제외되는 것은 아닙니다.
등록 임대주택 취득세·재산세 감면, 신축·최초분양만 감면되고 매각·말소하면 추징됩니다
민간 임대사업자의 취득세·재산세 감면 근거는 지방세특례제한법 제31조의3입니다. 취득세는 직접 신축하거나 건축주에게서 최초로 분양받은 공동주택·오피스텔을 60일 안에 장기일반·공공지원으로 등록해야 감면되고, 분양받은 아파트는 매입임대여서 장기일반으로 등록할 수 없어 대상이 아닙니다. 재산세는 2세대 이상을 임대하면 면적별로 감면하며, 임대의무기간 중 매각하거나 등록이 말소되면 취득세와 5년분 재산세를 추징합니다.
상가주택(겸용주택) 취득세, 주택 부분과 상가 부분을 시가표준액 비율로 나눠 계산합니다
주택과 상가가 함께 있는 상가주택·주상복합 건물을 매매로 취득하면 취득세는 주택 부분과 상가 부분을 나눠 계산합니다. 나누는 기준은 면적이나 계약서상 금액이 아니라 건축물과 부속토지의 시가표준액 비율이고(지방세법 시행령 제19조 제2항), 주택 부분에는 1~3%(다주택이면 중과), 상가 부분에는 4%를 적용합니다. 주택 부분 면적이 크다고 전체를 주택으로 보는 규정은 취득세에 없습니다.
세대 전원이 해외로 출국하며 가족 주소로 해외체류신고를 했다면, 취득세는 별도 세대로 봅니다
취득세 다주택 중과의 1세대는 주민등록표로 판정하지만, 취학·근무 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하면서 주민등록법에 따라 출국 후 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우에는 각각 별도 세대로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제3호). 세대원 일부만 출국하면 해당하지 않습니다. 해외체류신고 없이 출국한 경우 행정안전부는 별도 세대로 보지 않는다고 해석했지만, 실질을 보아 별도 세대를 인정한 조세심판원 결정도 있습니다.
이혼 후 16년 생계를 따로 한 미성년 자녀의 상속주택, 부모 주택 수에서 제외됐습니다
이혼 후 16년간 교류가 없던 미성년 자녀가 전 배우자의 주민등록표에 세대원으로 올라 있었고, 그 자녀의 상속주택이 합산돼 1세대 4주택 세율로 신고한 건입니다. 조세심판원은 생계를 같이하거나 양육비를 지원한 사실이 없는 채 세대가 계속 분리돼 있었다고 보아 자녀를 1세대에 포함하지 않고 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
동거봉양 합가라도 취득일에 부모가 만 64세면 별도 세대가 아닙니다
2주택을 보유한 부친의 세대원으로 등재된 상태에서 분양주택을 취득하고, 65세 이상 부모 동거봉양 합가라며 경정청구를 낸 건입니다. 부친의 주민등록상 생년월일이 1958.2.10.로 취득일 당시 만 64세였으므로, 조세심판원은 연령요건을 충족하지 않는다고 보아 기각했습니다.
동생이 따로 생계를 꾸려도 주민등록이 같으면 한 세대입니다
주택을 취득할 당시 세대원인 동생이 아파트 분양권을 보유해 1세대 3주택이 된 건입니다. 청구인은 동생이 차임을 지급하고 건강보험료를 따로 납부하는 등 독립생계를 영위한다며 경정청구를 냈지만, 조세심판원은 시행령이 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 세대를 정의할 뿐 독립생계 여부를 판단하도록 규정하지 않았다고 보아 기각했습니다.
주소만 같고 따로 거주했어도 어머니 주택이 주택 수에 합산됩니다
주민등록은 어머니와 같은 세대에 두고 실제로는 다른 지역에 임차해 살던 건입니다. 청구인은 실거주를 달리하므로 1세대가 아니라는 취지로 경정청구를 냈지만, 조세심판원은 시행령이 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 1세대를 정하고 독립생계 여부는 판단 항목으로 두지 않았다고 보아 어머니 소유 2주택을 합산한 1세대 3주택 중과세율(8%)이 정당하다고 판단했습니다.
비거주자로 일한 기간의 해외 소득은 별도 세대 소득요건에서 제외됩니다
30세 미만 자녀가 일본에서 2년 8개월 동안 근무하며 받은 급여를 더하면 별도 세대의 소득요건을 갖춘다며 경정청구를 낸 건입니다. 조세심판원은 비거주자였던 기간의 국외소득은 산정대상에서 제외된다고 보았고, 그 기간을 덜어낸 금액이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40에 미달해 기각했습니다.
혼인으로 3주택이 되면 일시적 2주택 규정을 적용하지 못합니다
혼인한 부부가 서울 강남구 주택을 공동으로 취득하며 일시적 2주택 세율로 신고한 건입니다. 잔금 1억5천만원의 지급내역이 확인되지 않아 계약상 잔금지급일이 취득일로 확정됐고, 조세심판원은 일시적 3주택 이상을 구제하는 규정이 없다며 기각했습니다.
종전 주택을 양도하지 않아도 이혼으로 세대가 분리되면 1주택으로 봅니다
배우자 명의의 종전 주택을 처분하지 않은 상태에서 협의이혼으로 세대가 분리된 건입니다. 조세심판원은 세대가 분리되고 재산분할로 1주택 상태가 됐다면 종전 주택을 처분한 것으로 보아야 한다며, 중과세율을 전제로 한 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
생애최초 감면 뒤 혼인해도 배우자의 종전 주택은 추징 사유가 아닙니다
생애최초 감면을 받은 뒤 유주택 배우자와 혼인한 건입니다. 처분청은 취득일부터 3개월 이내에 1가구 1주택이 되지 않았다며 감면세액을 추징했지만, 조세심판원은 배우자의 주택이 혼인 전부터 그리고 감면주택 취득 전부터 보유하던 것이어서 추가로 취득한 주택이 아니라고 보아 부과처분을 취소했습니다.
안내를 받고 중과로 수정신고한 세액도 경정청구 대상입니다
처분청 안내를 받아 30세 미만 자녀의 주택을 합산해 1세대 3주택 중과세율로 수정신고한 건입니다. 자녀는 취득일 직전 12개월 소득이 기준소득을 넘었고 자기 주택을 임대하고 있었습니다. 조세심판원은 군 복무 중이라도 별도세대로 볼 수 있다고 보아 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
통장 입금내역만으로는 별도 세대 소득요건이 인정되지 않습니다
인턴 연수수당의 통장 입금내역을 소득에 더하면 30세 미만 자녀의 별도세대 요건을 충족한다며 경정청구를 낸 건입니다. 조세심판원은 입금 사실만 인정될 뿐 원천징수 자료가 없어 근로소득으로 인정하기 어렵고, 행정안전부장관이 정한 입증방법에도 부합하지 않는다고 보아 기각했습니다.
분양권으로 취득한 주택, 취득세 주택 수는 언제를 기준으로 산정하나?
분양계약을 맺고 이듬해 잔금을 치른 건입니다. 청구인은 취득세 주택 수 산정 기준일이 잔금지급일이라며 경정청구를 냈지만, 조세심판원은 분양권에 의해 취득하는 주택은 분양권 취득일을 기준으로 주택 수를 산정한다고 보아 기각했습니다.
주택 부속토지를 가지고 있으면 생애최초 취득세 감면이 배제됩니다
건물 지분 없이 주택의 부속토지만 보유한 상태에서 주택을 분양받은 뒤 생애최초 취득세 감면을 이유로 환급을 구한 건입니다. 조세심판원은 부속토지에 주택분 재산세가 계속 부과돼 왔고 청구인도 이의 없이 납부한 점, 주택 취득일부터 3개월 안에 처분하지 않은 점을 들어 감면 배제가 정당하다고 보았습니다.
다가구주택 각 층을 합쳐 고급주택 취득세 중과로 신고했다면
공부상 다가구주택의 1층과 2층을 합산해 고급주택 취득세 중과세율로 신고했다가 다시 다툰 건입니다. 조세심판원은 청구인들이 그 집에 거주한 사실이 없고 대부분 공실이었던 점 등을 보아 각 층을 별도로 독립된 1구의 건축물로 판단했고, 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
건축물대장이 잘못 기재돼 고급주택 취득세 중과로 신고했다면
건축물대장에 지하층의 주택 면적과 주차장 면적이 뒤바뀌어 등재된 것을 모르고 고급주택 취득세 중과세율로 신고한 건입니다. 대장을 고친 뒤 경정청구를 했는데 처분청은 옥탑층 다락을 연면적에 넣어야 한다며 거부했습니다. 조세심판원은 그 다락이 냉난방 공조기 설치 공간과 통로, 차음 공간에 불과하다고 보아 연면적에서 제외했습니다.
등기가 각하돼 계약을 해제해도 취득세는 남습니다
매매대금을 전부 지급하고 취득세를 신고·납부했는데 등기소가 소유권이전등기 신청을 각하한 건입니다. 청구인은 계약을 해제하고 환급을 구했지만, 조세심판원은 대금을 모두 지급해 사실상 취득한 이상 이미 성립한 납세의무에 영향이 없다고 보아 기각했습니다.
종전 주택을 양도했는데 합가한 형제의 주택이 취득세 주택 수에 포함됐다면
분양권을 가진 상태에서 종전 주택을 기한 안에 매각했는데, 그 뒤 형제가 전입해 세대를 합쳤습니다. 잔금을 치른 날 기준으로 그 형제의 주택까지 취득세 주택 수에 들어가 1세대 3주택이 됐고, 조세심판원은 경정청구 거부처분이 정당하다고 판단했습니다.
취득세 일시적 2주택 기간에 이혼해 재산분할했다면
일시적 2주택으로 취득세를 신고했다가 처분기한 안에 종전 주택을 처분하지 못하면 중과세율로 다시 신고해야 합니다. 그런데 그 기간에 협의이혼과 재산분할로 1주택 상태가 된 사안에서, 조세심판원은 종전 주택을 처분한 것으로 보아야 한다며 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
취득세 일시적 2주택 처분기한이 경과하면 가산세도 함께 부과됩니다
일시적 2주택으로 취득세를 신고했다가 3년 안에 종전 주택을 처분하지 못한 건입니다. 처분청은 과세예고와 과세전적부심사를 거쳐 중과세율과 가산세를 부과했고, 조세심판원은 청구를 기각했습니다. 가산세가 부과될 줄 예측하지 못했다는 사정은 면제의 정당한 사유로 인정되지 않았습니다.
무너진 빈집을 주택 수에 포함해 취득세 중과로 신고했다면
부부가 아파트를 취득하면서 다른 지역에 보유하던 구옥을 주택 수에 포함해 취득세를 신고한 건입니다. 그 구옥은 지붕과 벽이 파손되고 기둥이 기울어진 상태였습니다. 경정청구가 거부됐지만 조세심판원은 사진과 공인중개사 확인서를 근거로 그 구옥을 폐가로 보아 주택 수에서 제외하고 세액을 경정했습니다.
취득세 중과 취소 심판례, 30세 미만 미혼 자녀도 별도 세대로 인정됐습니다
30세 미만 미혼 자녀는 주민등록이 따로 돼 있어도 부모와 같은 세대로 봅니다. 그래서 부모의 주택이 주택 수에 합산돼 취득세를 중과세율로 신고하는 경우가 있습니다. 조세심판원은 친권 포기 후 생계를 같이 한 적이 없고 소득요건을 충족한 사안에서, 취득 당시 별도 세대로 보아 1세대 1주택 취득에 해당한다고 보아 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
잘못 부과된 취득세, 경정청구·이의신청·심판청구의 구분과 기한
스스로 신고·납부한 건이라면 경정청구, 지자체가 고지한 건이라면 이의신청이나 심판청구입니다. 이의신청과 심판청구는 모두 처분을 안 날부터 90일이고, 이의신청을 거치지 않고 바로 심판청구할 수도 있습니다. 행정소송은 심판청구와 그 결정을 거쳐야 제기할 수 있습니다. 기한의 기산점은 언제나 최초 처분일입니다.
일시적 2주택인데 종전 주택을 처분하지 못했다면, 취득세는 얼마를 추가 납부하나요?
일시적 2주택으로 일반세율을 적용받았다가 기한(3년. 2026년 10월 1일 이후 취득한 신규 주택과 종전 주택이 모두 조정대상지역이면 2년이고, 2026년 8월 26일 이전 계약·계약금 지급이 증명되면 3년) 안에 종전 주택을 처분하지 못하면, 중과세율로 다시 계산한 세액에서 이미 낸 세액을 공제한 차액을 냅니다. 조정대상지역 5억원 주택이면 500만원에서 4천만원이 되어 3,500만원을 더 냅니다. 기간이 끝난 날부터 60일 안에 스스로 신고·납부하면 가산세를 내지 않습니다.
취득세를 중과로 냈는데 대상이 아니었다면, 경정청구는 언제까지 하나요?
과다하게 낸 취득세는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구할 수 있습니다. 문제는 그 5년의 출발점이 취득일이 아니라 법정신고기한이고, 취득 원인마다 60일·3개월·6개월로 다르다는 점입니다. 등기를 먼저 했다면 등기 접수일이 법정신고기한이 됩니다. 결정·경정 통지를 받았다면 그 통지로 늘어난 세액은 통지받은 날부터 90일 안에 청구하고, 당초 신고분은 5년이 그대로 적용됩니다.
오피스텔·분양권·입주권도 취득세 주택 수에 들어가나요?
오피스텔과 주택분양권, 조합원입주권 모두 취득세 주택 수에 들어갑니다. 오피스텔은 재산세가 주택분으로 과세되는 것만 넣고, 분양권과 입주권은 완공일이 아니라 그것을 취득한 날을 기준으로 계산합니다. 다만 시가표준액 1억원 이하 오피스텔과 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택·입주권·분양권·오피스텔은 주택 수에서 제외합니다. 지분·부수토지만 가진 경우와 저가주택까지 포함·제외 기준을 정리했습니다.
고급주택 취득세 중과, 어떤 주택이 해당하나?
고급주택을 취득하면 표준세율에 8%p가 더해집니다. 공동주택은 공용면적을 제외한 연면적 245㎡(복층 274㎡) 초과, 단독주택은 연면적 331㎡ 또는 대지 662㎡ 초과가 기준이고 시가표준액 9억원 초과가 전제입니다. 다주택 중과와 겹치면 16%나 20%까지 올라갑니다. 취득일부터 60일 안에 용도를 바꾸면 중과에서 제외됩니다.
지분 절반을 보유한 주택, 나머지 지분을 취득하면 취득세가 어떻게 되나?
이미 지분을 보유한 주택의 나머지 지분을 취득하는 것은 새 주택을 취득한 것이 아니라 보유하던 주택의 지분이 늘어난 것으로 봅니다. 그래서 주택 수가 늘지 않아 중과 대상이 아닙니다. 다만 세율 구간은 취득한 지분의 가액이 아니라 전체 주택 가액을 기준으로 판정하고, 과세표준은 실제로 취득한 지분의 가액입니다. 가족 간에 지분을 이전할 때는 시가인정액 기준도 함께 봐야 합니다.
잔금 지급일에 주택이 멸실돼 있으면 취득세는 주택일까 토지일까
취득세는 취득일 현재의 현황으로 판단합니다. 계약할 때는 주택이 있었더라도 잔금을 치르는 날 이미 철거돼 있었다면 주택이 아니라 토지를 취득한 것으로 보아 4%가 적용됩니다. 주택 세율도 다주택 중과도 생애최초 감면도 적용되지 않습니다. 재건축·재개발 구역 매수에서 철거 시점과 잔금일의 앞뒤가 세액을 크게 바꿉니다.
30세 미만 자녀, 세대를 분리하면 취득세 중과 대상에서 제외되나?
30세 미만 자녀는 주민등록을 따로 해도 취득세에서는 부모와 한 세대로 봅니다. 예외로 별도세대가 되려면 주민등록 분리에 더해 소득요건과 독립생계 요건을 갖춰야 합니다. 소득은 취득일이 속하는 달의 직전 12개월분을 보고, 월평균이 기준 중위소득의 40% 이상이어야 합니다. 일시적 휴직·휴업으로 12개월 소득이 모자라면 24개월 소득으로 볼 수 있고, 취득일 현재 소득이 있어야 합니다.
주택 취득 전 취득세, 무엇부터 확인해야 하나?
취득세는 세율표부터 보면 판정이 흔들립니다. 취득 원인을 가르고, 1세대를 확정하고, 그 세대의 주택 수를 계산한 다음에야 중과인지 일반세율인지 정해집니다. 감면 해당 여부와 감면 뒤에 지킬 의무까지 여섯 단계로 나눠, 각 단계에서 무엇을 판단하는지와 어디를 더 보면 되는지 정리했습니다.
부모님과 동거하는 상태에서 주택을 취득할 때 확인할 것
취득세의 1세대는 취득일 현재 주민등록표를 기준으로 판단합니다. 다만 취득일 현재 65세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 30세 이상 자녀가 합가한 경우에는 주민등록이 같아도 각각 별도세대로 보아 자녀 세대의 주택 수만으로 중과를 판정합니다. 생애최초 감면의 무주택 판정은 세대원 전체가 아니라 본인과 배우자만 보고, 취득당시가액 12억원 이하만 대상입니다.
지방 준공 후 미분양 아파트를 취득하면 취득세 최대 50% 감면 (2026년까지)
개인이 수도권 밖에 있는 준공 후 미분양 아파트를 건설사(사업주체)로부터 처음 유상으로 취득하면, 취득세를 최대 50%(법 25% + 조례 25%)까지 감면받습니다(지방세특례제한법 제33조의3 제4항). 전용면적 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하이고 실제 입주 기간이 1년 미만인 아파트여야 하며, 2026년 12월 31일까지 취득해야 합니다. 조례로 추가 감면하는 폭은 지자체마다 다릅니다.
출산 후 주택을 취득하면 취득세 500만원까지 감면, 생애최초와 어떻게 다른가요?
자녀를 출산한 부모가 그 자녀와 살 목적으로 출산일부터 5년 이내에 취득당시가액 12억원 이하 1주택을 취득하면, 취득세를 최대 500만원까지 감면합니다(지방세특례제한법 제36조의5). 미혼모·미혼부도 대상이고 출산일 전 1년 이내 취득도 포함됩니다. 생애최초 감면(200만·소형이나 인구감소지역 300만)과는 별개 조항으로, 생애최초를 받은 뒤 출산 감면으로 더 크게 경정청구하는 방식이 실무에서 쓰입니다. 2028년 12월 31일까지 한시 적용되며 취득 3년 이내 매각·증여·임대 시 추징됩니다.
취득세는 무엇을 기준으로 부과하나요? (취득원인별 과세표준 총정리)
취득세는 '과세표준 × 세율'로 계산하는데, 과세표준은 취득원인에 따라 다릅니다. 매매·신축은 2023년부터 사실상취득가격, 증여는 시가인정액, 상속은 시가표준액을 씁니다. 사실상취득가격은 그 부동산을 취득하려고 실제로 지급한 직접·간접 비용의 합계이고, 분양권 프리미엄도 포함됩니다. 특수관계인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 취득하면 부당행위계산부인으로 시가인정액을 과세표준으로 잡을 수 있습니다.
생애최초 취득세 감면, 자주 묻는 3가지 (세대원·출산 추가감면·추징)
생애최초 주택 취득세 감면에서 실무상 가장 자주 헷갈리는 세 가지를 정리합니다. ①무주택은 세대원 전원이 아니라 본인·배우자만 봅니다. ②감면받은 뒤 자녀를 출산하면 출산·양육 취득세 감면(최대 500만원)으로 더 크게 받을 수 있습니다. ③3년 안에 매각하거나 임대하면 감면세액을 추징하지만, 사유 발생일부터 60일 안에 자진신고·납부하면 가산세를 피할 수 있습니다. 근거는 지방세특례제한법 제36조의3·제36조의5, 지방세법 제20조입니다.
생애최초 주택 구입 취득세 감면, 얼마나 받고 무엇을 확인해야 하나요?
본인과 배우자가 모두 무주택이고 실거주 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상으로 취득하면, 취득세를 최대 200만원(소형·저가 주택이나 인구감소지역 주택은 300만원)까지 감면합니다. 소득 요건은 없고 2028년 12월 31일까지 한시 적용되며, 취득 후 3년 안에 매각하거나 증여하거나 임대하면 감면세액을 추징합니다. 근거는 지방세특례제한법 제36조의3입니다.
부담부증여 취득세, 채무액이 시가의 70%에 미달하면 유상취득이 부인되나요?
배우자·직계존비속 간 부담부증여에서 인수한 채무액이 시가인정액의 70%에 미달하면 저가양수로 보아 유상취득 부분을 부인하던 일부 지자체 관행에, 행정안전부가 제동을 걸었습니다(부동산세제과-1670, 2026.5.26.). 채무액은 부동산 전체의 취득대가가 아니라 이전되는 재산가액의 일부이므로 시가인정액과 단순 비교할 수 없다는 취지로, 부담부증여는 채무인수액=유상취득, 나머지=무상취득으로 나눠 과세합니다.
재개발 입주권이 있는 상태에서 주택을 취득하면 취득세 8%? 일시적 2주택 적용 방법
조합원입주권이나 재개발 예정 주택을 가진 상태에서 거주할 주택을 새로 취득하면 조정대상지역에서는 취득세가 중과될 수 있다. 일시적 2주택 특례로 표준세율을 지키는 요건과, 재개발에서 '멸실'과 '이주'가 처분으로 인정되는 원리를 정리한다.
조정대상지역 주택을 증여받으면 취득세가 12% 중과되나요?
증여로 주택을 취득하면 취득세는 원칙적으로 3.5%입니다. 다만 조정대상지역에 있으면서 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 증여받으면 12%로 중과됩니다. 그러나 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다.
상속받은 주택, 취득세 세율과 주택 수는 어떻게 되나요?
상속으로 주택을 취득하면 취득세 본세는 2.8%이고, 상속인 1가구가 그 주택 외에 무주택이면 0.8%로 낮아집니다. 상속주택은 상속개시일부터 5년간 취득세 중과 주택 수에서 제외돼, 그동안 다른 주택을 취득해도 중과를 피할 수 있습니다. 공동상속은 지분이 가장 큰 주된 상속인만 그 주택을 주택 수에 산입합니다.
부동산을 증여받으면 취득세는 얼마를 기준으로 과세하나요? (시가인정액)
시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지 확인된 매매사례가액·감정가액·경매·공매가액입니다. 증여 취득세는 공시가격이 아니라 이 시가인정액을 과세표준으로 합니다.
주택 취득세율 완전정리, 1주택·2주택·3주택과 농특세·지방교육세
주택 매매 취득세율은 6억 이하 1%, 6~9억 1~3%, 9억 초과 3%입니다. 지방교육세·농어촌특별세를 더한 총세율, 다주택 중과 8%·12%, 상속·증여·신축 세율을 표로 정리합니다.
다주택자 취득세 중과는 어떻게 되나요?
조정대상지역 2주택이나 비조정지역 3주택은 8%, 조정대상지역 3주택 이상이나 비조정지역 4주택 이상, 법인은 12%가 적용됩니다. 중과 여부는 세율표가 아니라 1세대의 주택 수와 그 주택의 지역으로 판정합니다. 일시적 2주택은 3년(2026년 10월 1일 이후 취득하는 신규 주택은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 주택을 처분하면 중과에서 제외되고, 저가주택이나 농어촌주택처럼 아예 중과 대상이 아닌 주택도 따로 있습니다.
오피스텔은 주택 수에 포함되나요?
오피스텔을 취득할 때 취득세는 주택이 아닌 건축물로 보아 4%입니다. 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 들어가는지는 실제 용도가 아니라 재산세가 주택분으로 과세되고 있는지로 판단합니다. 2020년 8월 12일 이후 취득분만 대상이고, 시가표준액 1억원 이하나 상속 5년 이내처럼 제외하는 경우도 있습니다. 양도세는 기준이 달라 실제 주거용이면 주택으로 봅니다.
조정대상지역 취득세 일시적 2주택도 2년으로 · 양도세·종부세와 같은 2년에 맞춰졌습니다
취득세 일시적 2주택 처분기한이 2026년 10월 1일 이후 신규 주택 취득분부터 조정대상지역끼리는 3년에서 2년으로 줄었습니다(지방세법 시행령 개정, 2026.9.30. 공포). 같은 날 시행된 양도세·종부세와 2년이 되는 골격(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역)이 같아, 세 세목의 처분기한이 조정대상지역끼리 2년으로 정렬됩니다. 다만 경과조치 기준일(취득세 8.26., 양도세·종부세 8.3.), 조정대상지역 판정 시점 문구, 양도세의 1년 경과·2년 보유 요건 등 세목별 요건은 그대로 다릅니다.
가족 간에 저가로 거래하면 매매가 아니라 증여, 2026년 취득세가 이렇게 바뀌었습니다
배우자나 직계존비속에게 시세보다 낮은 가액으로 양도하면 2026년부터는 대가를 지급한 사실을 증명해도 증여로 봅니다. 차액 3억원 또는 30%가 기준이고, 6월부터는 지분으로 나눠도 전체 기준으로 판단합니다.