1세대 1주택 비과세 요건 총정리 (보유·거주기간 세는 법까지)
1세대 1주택 비과세는 요건이 하나라도 어긋나면 통째로 날아갑니다. 핵심은 거주자인 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 거주도 2년)하고, 미등기가 아니며, 양도가액 12억원 이하인 것입니다. 요건 전체와 기간을 세는 법을 한 번에 정리합니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
비과세 요건, 한눈에
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상일 것. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 2년 이상이면서 그 기간 중 거주기간이 2년 이상일 것.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| ① 1세대 | 거주자와 배우자 등이 생계를 같이하는 세대 |
| ② 1주택 | 양도일 현재 국내에 주택 1채만 보유 |
| ③ 보유 2년 | 취득일부터 양도일까지 2년 이상 |
| ④ 거주 2년 | 취득 당시 조정대상지역인 주택만 추가 |
| ⑤ 미등기 아닐 것 | 등기하지 않고 팔면 배제 |
| ⑥ 12억원 이하 | 초과분은 1주택이라도 과세 |
'1세대'부터 봅니다
비과세는 주택이 아니라 세대 단위로 셉니다. 1세대는 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성합니다. 배우자가 있어야 하나의 세대가 되는 것이 원칙입니다.
다만 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우가 있습니다.
① 나이가 30세 이상인 경우, ② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, ③ 일정 소득이 있으면서 소유 주택·토지를 관리·유지하며 독립된 생계를 유지하는 경우(미성년자 제외)에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
부부는 각자 세대를 나눠도 하나의 세대로 봅니다. 세대 판정은 비과세의 출발점이라, 주택 수를 셀 때 누구까지 한 세대인지부터 확인해야 합니다.
보유기간은 취득일부터 양도일까지
보유기간은 원칙적으로 그 집을 취득한 날부터 양도한 날까지입니다.
1세대 1주택의 보유기간 계산은 소득세법 제95조 제4항에 따른다(원칙적으로 취득일부터 양도일까지).
취득일과 양도일은 각각 잔금을 치른 날과 등기접수일 중 빠른 날로 봅니다. 2년을 못 채우고 팔면 비과세가 빠질 뿐 아니라 단기세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)까지 붙습니다. 자세한 계산은 2년 안 채우고 팔면 양도세는 어떻게 되나에서 다룹니다.
거주요건은 '취득 당시 조정대상지역'만 붙습니다
거주 2년은 모든 집에 붙는 요건이 아닙니다. 취득할 당시 그 집이 조정대상지역이었을 때만 추가됩니다. 취득 당시 비조정지역이었다면 거주 없이 보유 2년만으로 됩니다.
기준은 파는 때가 아니라 취득 당시입니다. 산 뒤에 조정대상지역에서 해제되어도 거주요건은 그대로 남습니다. 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 세되(소득세법 시행령 제154조 제6항), 실제 거주와 다르면 실제 거주한 기간으로 봅니다. 더 자세한 내용은 조정대상지역 주택, 2년을 살아야 비과세되나요에서 다룹니다.
재건축·상속은 기간을 이어서 셉니다
집을 새로 짓거나 상속받았다고 보유기간이 0부터 다시 시작하는 것은 아닙니다. 다음은 이전 기간을 통산합니다.
① 노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주·보유기간을 통산한다. ③ 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 함께 거주·보유한 기간을 통산한다.
- 재건축: 살던 집을 헐고 다시 지었다면, 헐기 전 기간과 새로 지은 뒤 기간을 합칩니다.
- 동일세대 상속: 부모와 한 세대로 함께 살던 집을 상속받았다면, 상속 전 함께 보유·거주한 기간까지 합쳐 셉니다.
오해: 다주택자가 1주택이 되면 2년을 다시 세나요
자주 받는 질문입니다. 그렇지 않습니다. 과거에는 여러 집을 정리해 1주택만 남긴 경우 그 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 세도록 한 규정이 있었지만, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 폐지되었습니다. 지금은 다른 집을 언제 팔았든, 남은 그 집을 처음 취득한 날부터 보유기간을 셉니다.
12억원이 넘으면 초과분만 과세됩니다
비과세라고 세금이 완전히 0인 것은 아닙니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 1세대 1주택이라도 12억원을 넘는 부분에는 세금이 붙습니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제156조). 다만 이 과세분에는 장기보유특별공제 표2(최대 80%)가 적용되어 세부담이 크게 줄 수 있습니다. 자세한 계산은 12억 넘는 1주택과 장기보유특별공제 완전정리에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q. 부부가 각각 한 채씩 갖고 있으면 각자 1주택인가요?
A. 아닙니다. 부부는 세대를 나눠 살아도 하나의 세대로 봅니다. 부부 합산 2주택이 되어 1세대 1주택 비과세를 받지 못합니다.
Q. 취득할 때는 조정대상지역이 아니었는데 지금은 지정됐습니다. 거주해야 하나요?
A. 아닙니다. 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 정해집니다. 취득 당시 비조정지역이었다면 이후 지정되어도 보유 2년만으로 비과세를 검토할 수 있습니다.
Q. 살던 집을 재건축했는데 보유기간이 새로 시작되나요?
A. 아닙니다. 멸실 전 주택과 재건축한 주택의 보유·거주기간을 통산합니다. 다만 공사기간의 처리 등 세부는 사안에 따라 다를 수 있어 확인이 필요합니다.
Q. 다주택을 정리하고 1주택만 남겼습니다. 2년을 다시 채워야 하나요?
A. 아닙니다. 최종 1주택 보유기간을 다시 세던 규정은 2022년 5월 폐지되어, 남은 집을 처음 취득한 날부터 보유기간을 셉니다.
관계 법령
- 소득세법 제89조 제1항 제3호(1세대 1주택 비과세)
- 소득세법 시행령 제154조 제1항(보유 2년, 조정대상지역 거주 2년)·제5항(보유기간)·제6항(거주기간)·제8항(재건축·상속 통산)
- 소득세법 제88조 제6호, 시행령 제152조의3(1세대의 범위, 배우자 없어도 1세대로 보는 경우)
- 소득세법 시행령 제156조(고가주택 12억원 초과분 과세)
- 참고: 2026년 세제개편안은 일시적 2주택 처분기한·장기보유특별공제 등을 손대는 방향이나, 1세대 1주택 비과세의 보유 2년·거주 2년 요건 자체는 유지됩니다(정부안, 국회 통과 전).