1세대 1주택 비과세 요건 총정리 (보유·거주기간 계산하는 법까지)
1세대 1주택 비과세는 요건을 하나라도 갖추지 못하면 전부 적용되지 않습니다. 핵심은 거주자인 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 거주도 2년)하고, 미등기가 아니며, 양도가액이 12억원 이하여야 합니다. 요건 전체와 기간을 계산하는 법을 한 번에 정리합니다. 현행(시행 2026-10-01) 기준입니다. 2026년 9월 30일 공포돼 10월 1일부터 시행되는 소득세법 시행령 개정(대통령령 제36737호) 가운데 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 단축은 글 끝 근거 법령에 적었습니다.
비과세 요건, 한눈에
[소득세법 제89조 제1항 제3호]
- 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
[소득세법 시행령 제154조 제1항] ①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
- 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
- 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
- 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
- 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| ① 1세대 | 거주자와 배우자 등이 생계를 같이하는 세대 |
| ② 1주택 | 양도일 현재 국내에 주택 1채만 보유 |
| ③ 보유 2년 | 취득일부터 양도일까지 2년 이상 |
| ④ 거주 2년 | 취득 당시 조정대상지역인 주택만 추가 |
| ⑤ 미등기 아닐 것 | 등기하지 않고 양도하면 배제 |
| ⑥ 12억원 이하 | 초과분은 1주택이라도 과세 |
'1세대'부터 봅니다
비과세는 주택이 아니라 세대 단위로 판정합니다. 1세대는 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성합니다. 배우자가 있어야 하나의 세대가 되는 것이 원칙입니다.
다만 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우가 있습니다.
① 나이가 30세 이상인 경우, ② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, ③ 일정 소득이 있으면서 소유 주택·토지를 관리·유지하며 독립된 생계를 유지하는 경우(미성년자 제외)에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
부부는 각자 세대를 나눠도 하나의 세대로 봅니다. 세대 판정은 비과세의 출발점이라, 주택 수를 계산할 때 누구까지 한 세대인지부터 확인해야 합니다.
보유기간은 취득일부터 양도일까지
보유기간은 원칙적으로 그 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지입니다.
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우 그 보유기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날(사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않은 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날)부터 양도한 날까지로 한다.
취득일과 양도일은 각각 잔금을 청산한 날과 등기접수일 중 빠른 날로 봅니다. 보유기간 2년을 갖추지 못하고 양도하면 비과세가 적용되지 않을 뿐 아니라 단기세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)까지 적용됩니다. 자세한 계산은 2년 안 채우고 팔면 양도세는 어떻게 되나에서 다룹니다.
거주요건은 '취득 당시 조정대상지역'에만 추가됩니다
거주 2년은 모든 주택에 적용되는 요건이 아닙니다. 취득할 당시 그 주택이 조정대상지역이었을 때만 추가됩니다. 취득 당시 비조정지역이었다면 거주 없이 보유 2년만으로 요건을 갖춥니다.
기준은 양도할 때가 아니라 취득 당시입니다. 취득한 뒤에 조정대상지역에서 해제되어도 거주요건은 그대로 적용됩니다. 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 계산하되(소득세법 시행령 제154조 제6항), 실제 거주와 다르면 실제 거주한 기간으로 봅니다. 더 자세한 내용은 조정대상지역 주택, 2년을 살아야 비과세되나요에서 다룹니다.
거주요건이 아예 면제되는 예외가 따로 있고, 그 권리를 상속·증여로 받았을 때 면제가 함께 승계되는지는 상속·증여로 받은 분양권·입주권의 거주요건 면제에서 다룹니다.
재건축·상속은 이전 기간을 통산합니다
주택을 재건축하거나 상속받았다고 보유기간을 0부터 다시 기산하지는 않습니다. 다음은 이전 기간을 통산합니다.
① 노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주·보유기간을 통산한다. ③ 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 함께 거주·보유한 기간을 통산한다.
- 재건축: 거주하던 주택을 멸실하고 재건축했다면, 멸실 전 기간과 재건축 후 기간을 통산합니다.
- 동일세대 상속: 부모와 한 세대로 함께 거주하던 주택을 상속받았다면, 상속 전 함께 보유·거주한 기간까지 통산합니다.
다주택자가 1주택이 되면 보유기간 2년을 다시 기산하나요
자주 받는 질문입니다. 그렇지 않습니다. 과거에는 여러 주택을 정리해 1주택만 남긴 경우 그 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 기산하도록 한 규정이 있었지만, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 폐지되었습니다. 지금은 다른 주택을 언제 양도했든, 남은 그 주택을 처음 취득한 날부터 보유기간을 기산합니다.
12억원이 넘으면 초과분만 과세됩니다
비과세라고 세금이 완전히 0인 것은 아닙니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 1세대 1주택이라도 12억원을 넘는 부분에는 세금이 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제156조). 다만 이 과세분에는 장기보유특별공제 표2(최대 80%)가 적용되어 세부담이 크게 감소할 수 있습니다. 자세한 계산은 12억 넘는 1주택과 장기보유특별공제 완전정리에서 다룹니다.
놓치기 쉬운 지점
- 부부가 각자 한 채면 각자 1주택으로 판단하기 쉽습니다. 부부는 세대를 분리해도 하나의 세대입니다. 합산 2주택이 되어 비과세를 받지 못합니다.
- 지금 조정대상지역이면 거주요건이 적용된다고 판단하기 쉽습니다. 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 정해집니다. 취득한 뒤에 지정돼도 적용되지 않고, 반대로 취득한 뒤에 해제돼도 그대로 적용됩니다.
- 재건축하면 보유기간을 0부터 다시 기산한다고 판단하기 쉽습니다. 멸실 전 주택과 재건축한 주택의 보유·거주기간을 통산합니다. 동일세대 상속도 함께 보유·거주한 기간을 통산합니다.
- 다주택을 정리하면 보유기간 2년을 다시 갖춰야 한다고 판단하기 쉽습니다. 최종 1주택 재기산 규정은 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 폐지됐습니다. 남은 주택을 처음 취득한 날부터 기산합니다.
- 12억원을 넘으면 전부 과세된다고 판단하기 쉽습니다. 12억원을 넘는 부분만 과세되고, 그 과세분에는 장기보유특별공제 표2(최대 80%)가 적용됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 부부가 각각 한 채씩 갖고 있으면 각자 1주택인가요?
A. 아닙니다. 부부는 세대를 분리해도 하나의 세대로 봅니다. 부부 합산 2주택이 되어 1세대 1주택 비과세를 받지 못합니다.
Q. 취득할 때는 조정대상지역이 아니었는데 지금은 지정됐습니다. 거주해야 하나요?
A. 아닙니다. 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 정해집니다. 취득 당시 비조정지역이었다면 이후 지정되어도 보유 2년만으로 비과세를 검토할 수 있습니다.
Q. 살던 집을 재건축했는데 보유기간이 새로 시작되나요?
A. 아닙니다. 멸실 전 주택과 재건축한 주택의 보유·거주기간을 통산합니다. 다만 공사기간의 처리 등 세부는 사안에 따라 다를 수 있어 확인이 필요합니다.
Q. 다주택을 정리하고 1주택만 남겼습니다. 2년을 다시 채워야 하나요?
A. 아닙니다. 최종 1주택 보유기간을 다시 기산하던 규정은 2022년 5월 폐지되어, 남은 주택을 처음 취득한 날부터 보유기간을 기산합니다.
근거 법령
- 소득세법 제89조 제1항 제3호(1세대 1주택 비과세)
- 소득세법 시행령 제154조 제1항(보유 2년, 조정대상지역 거주 2년)·제5항(보유기간)·제6항(거주기간)·제8항(재건축·상속 통산)
- 소득세법 제88조 제6호, 시행령 제152조의3(1세대의 범위, 배우자 없어도 1세대로 보는 경우)
- 소득세법 시행령 제156조(고가주택 12억원 초과분 과세)
- 참고: 조정대상지역 종전주택을 보유한 1세대가 조정대상지역 신규주택을 취득한 일시적 2주택의 처분기한은 3년에서 2년으로 단축됐습니다(소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호, 대통령령 제36737호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행). 2026.8.4. 이후 신규주택을 취득하고 2026.10.1. 이후 종전주택을 양도하는 분부터 적용합니다. 2026.8.3. 이전에 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종전 3년이 적용되고(부칙 제2조), 조정대상지역 지정 공고일 이전에 신규주택을 취득했거나 계약하고 계약금을 지급한 경우와 종전주택이나 신규주택 중 하나라도 조정대상지역 밖인 경우도 3년입니다. 장기보유특별공제 개편은 이번 시행령 개정에 포함되지 않아 여전히 정부안(국회 통과 전)입니다. 1세대 1주택 비과세의 보유 2년·거주 2년 요건 자체는 유지됩니다.