해외에 거주하는 동안 재개발 구역 주택을 양도하면, 주택·입주권·신축 중 언제 양도하느냐로 양도세가 달라집니다
오래전에 취득한 재개발 구역 주택을 전세로 두고 세대 전원이 해외에 거주하고 있다면 매도 시점을 고르기 전에 양도일에 거주자인지부터 확인합니다. 출국 특례에 해당하지 않는 비거주자이면 지금 주택으로 양도해도, 관리처분계획 인가 뒤 조합원입주권으로 양도해도 1세대 1주택 비과세와 조합원입주권 비과세를 받지 못합니다(소득세법 제121조 제2항 단서). 달라지는 것은 장기보유특별공제를 받는 범위와 귀국 뒤 신축 주택을 양도할 때의 비과세 판정입니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준입니다.
쟁점 1. 양도일 현재 비거주자이면 주택도 입주권도 비과세가 없습니다
1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 거주자에게 적용합니다(서면-2017-부동산-1533, 2017.10.23.).
② 국내사업장이 있는 비거주자와 제119조제3호에 따른 국내원천 부동산소득이 있는 비거주자에 대해서는 제119조제1호부터 제7호까지, 제8호의2 및 제10호부터 제12호까지의 소득(제156조제1항 및 제156조의3부터 제156조의6까지의 규정에 따라 원천징수되는 소득은 제외한다)을 종합하여 과세하고, 제119조제8호에 따른 국내원천 퇴직소득 및 같은 조 제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자에 대해서는 거주자와 같은 방법으로 분류하여 과세한다. 다만, 제119조제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자로서 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 경우에 제89조제1항제3호ㆍ제4호 및 제95조제2항 표 외의 부분 단서는 적용하지 아니한다.
제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택 비과세, 제4호는 조합원입주권 비과세, 제95조 제2항 표 외의 부분 단서는 1세대 1주택 장기보유특별공제 표2(최대 80%)입니다. 재개발 구역 집은 주택이었다가 조합원입주권이 되고 다시 신축 주택이 되는데 주택 단계와 입주권 단계의 비과세가 모두 이 단서에 걸립니다.
① 법 제121조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 비거주자"란 법 제1조의2제1항제2호의 비거주자를 말한다. 다만, 법 제89조제1항제3호를 적용할 때에는 제154조제1항제2호나목 및 다목의 요건을 충족하는 비거주자는 제외한다.
해외이주법에 따른 해외이주나 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국한 경우가 예외입니다. 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 이내에 양도하면 비거주자여도 1세대 1주택 비과세를 다시 적용합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 나목·다목). 출국한 지 오래된 가족은 이 2년이 이미 지나 특례 대상이 아닙니다.
이 특례로 되살아나는 비과세는 제3호(주택 비과세)뿐입니다. 출국 특례 요건을 갖춰도 조합원입주권 비과세(제4호)와 표2는 받지 못합니다. 조합원입주권을 가진 채 출국한 뒤 완공된 주택을 양도한 경우도 국세청은 예전부터 비과세를 인정하지 않았습니다. 분양권도 2025년 8월 29일 해석(기준-2025-법규재산-0043)으로 같은 결론이 났고, 분양권이면 가능하다고 본 종전 해석은 2026년 9월 29일 일괄 삭제됐습니다.
쟁점 2. 입주권으로 양도하면 장기보유특별공제는 인가 전 양도차익에만 받습니다
비거주자가 지금 주택으로 양도하면 3년 이상 보유한 경우 전체 양도차익에 표1(15년 이상 30%)로 공제합니다(소득세법 제95조 제2항). 관리처분계획 인가로 주택이 조합원입주권으로 바뀐 뒤 양도하면 공제 범위가 좁아집니다.
- 관리처분계획등인가전양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간
입주권 양도차익은 관리처분계획 인가 전 양도차익과 인가 뒤 양도차익(입주권 프리미엄)으로 나눕니다. 장기보유특별공제는 인가 전 양도차익에만 받습니다. 공제율은 주택 취득일부터 인가일까지의 보유기간으로 정합니다. 인가 뒤에 오른 금액에는 공제가 없으므로 같은 가격에 양도해도 주택 단계보다 공제액이 줄어들 수 있습니다.
쟁점 3. 귀국해 거주자로 신축 주택을 양도하면 비과세를 다시 판정합니다
재개발 신축 주택의 보유기간은 종전 주택, 공사기간, 신축 주택을 합산합니다(부동산거래관리과-416, 2010.3.18.). 다만 비과세 보유기간에는 거주자 신분으로 보유한 기간만 통산합니다(서면-2017-부동산-1533). 출국 전에 거주자로 보유한 기간과 귀국한 뒤 보유한 기간을 합쳐 2년 이상이면 보유요건을 채웁니다.
- 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
이 조문은 비거주자 기간도 통산해 주는 예외입니다. 이때 보유기간 요건은 2년이 아니라 3년입니다(같은 조 제1항). 그러나 전세를 주고 해외에 거주하던 세대는 그 주택에서 거주한 상태로 귀국하는 것이 아니어서 이 예외에 해당하지 않습니다.
주택을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 거주기간은 종전 주택과 신축 주택에서 실제로 거주한 기간만 합산합니다(공사기간 제외). 취득 시기에 따른 경과규정이 있으므로 취득일과 그날의 지정 여부를 함께 확인합니다.
12억원을 넘는 신축 주택은 초과분을 과세하고 초과분의 장기보유특별공제는 표2로 계산합니다. 국세청은 주택 취득일과 관리처분계획 인가일에 비거주자였어도 양도 당시 거주자로서 1세대 1주택이면 전체 보유기간과 거주기간으로 표2 공제율을 계산한다고 회신했습니다(사전-2023-법규재산-0691, 2025.4.11.). 거주자가 비거주자가 되었다가 다시 거주자가 된 경우도 기획재정부가 같은 결론을 냈습니다(기획재정부 조세정책과-69, 2025.1.13.). 비과세 보유기간과 표2 보유기간은 따로 계산합니다. 표2는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대 1주택만 받습니다(소득세법 시행령 제159조의4).
가정 사례로 보면
오래전에 취득한 재개발 구역 주택 한 채를 전세로 두고 세대 전원이 출국한 지 2년이 넘었습니다. 국내에 다른 주택·입주권·분양권은 없습니다.
| 매도 시점 | 비과세 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 지금 주택으로(비거주자) | 적용 안 함 | 표1, 전체 양도차익에(최대 30%) |
| 관리처분 뒤 입주권으로(비거주자) | 적용 안 함 | 표1, 관리처분계획 인가 전 양도차익에만 |
| 귀국 뒤 신축 주택으로(거주자) | 거주자로 보유한 기간 2년 이상이면 적용, 12억원 초과분은 과세 | 12억원 초과분에 표2(거주 2년 이상) |
전세를 준 채 해외에 거주했다면 조정대상지역 거주요건은 귀국 뒤 신축 주택에서 2년을 거주해야 채웁니다. 귀국하지 않고 신축 주택을 양도하면 첫 번째 줄과 같습니다. 국내에 다른 주택이 있으면 중과를 따로 판정합니다.
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자주 묻는 질문
Q. 해외에 살면서 관리처분 전에 양도하는 것과 입주권으로 양도하는 것, 어느 쪽이 비과세되나요?
A. 양도일 현재 비거주자이면 둘 다 비과세되지 않습니다(소득세법 제121조 제2항 단서). 차이는 장기보유특별공제입니다. 주택으로 양도하면 전체 양도차익에, 입주권으로 양도하면 관리처분계획 인가 전 양도차익에만 표1 공제율을 적용합니다.
Q. 출국한 지 10년이 넘었습니다. 해외이주 특례로 비과세를 받을 수 있나요?
A. 받을 수 없습니다. 해외이주나 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국한 경우의 특례는 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 이내에 양도할 때만 적용합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 나목·다목). 해외이주법에 따른 현지이주는 영주권이나 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 출국일로 봅니다(소득세법 시행규칙 제71조 제6항). 그날 이미 조합원입주권이었다면 주택이 아니어서 특례 대상이 아닙니다.
Q. 신축이 완공되면 귀국해서 양도할 생각입니다. 비과세가 되나요?
A. 양도일 현재 거주자이고 국내에 그 주택 한 채만 있으면 1세대 1주택 비과세를 판정합니다. 보유기간 2년에는 출국 전과 귀국 뒤 거주자로 보유한 기간만 포함합니다(서면-2017-부동산-1533, 2017.10.23.). 취득 당시 조정대상지역이었다면 실제로 거주한 기간도 2년 이상이어야 합니다.
근거 법령
- 소득세법 제121조 제2항, 같은 법 시행령 제180조의2 제1항
- 소득세법 제89조 제1항 제3호·제4호, 제95조 제2항
- 소득세법 시행령 제154조 제1항·제8항 제2호, 제159조의4, 제166조 제5항 제1호
- 소득세법 시행규칙 제71조 제6항
- 서면-2017-부동산-1533(2017.10.23.)
- 부동산거래관리과-416(2010.3.18.)
- 기준-2025-법규재산-0043(2025.8.29.)
- 사전-2023-법규재산-0691(2025.4.11.)
- 기획재정부 조세정책과-69(2025.1.13.)