등록 임대주택 임대기간이 며칠 모자라면, 양도세·종부세·재산세 공실 기준은 각각 다른가
"장기임대로 등록한 집의 의무기간이 몇 달 뒤 끝나는데, 지금 임차인 계약이 그보다 열흘쯤 먼저 끝납니다. 재산세 감면, 종부세 합산배제, 양도세 특례를 받아 왔는데 열흘 모자라서 문제가 되나요?" 하나의 '의무기간'처럼 보여도 세법은 혜택마다 임대기간을 따로 계산합니다. 공실을 임대기간에 넣어 주는 기간도 3개월·6개월·2년으로 서로 다릅니다.
민간임대주택법 의무기간과 세법 임대기간은 다릅니다
임대사업자 등록의 임대의무기간은 민간임대주택에 관한 특별법이 정합니다. 그 기간을 지키지 않았을 때의 과태료나 등록 말소는 등록관청(시·군·구)이 판단합니다. 세법은 혜택별로 임대기간을 어떻게 계산할지 따로 정하고, 공실을 얼마까지 인정할지도 혜택마다 따로 정합니다.
| 혜택 | 공실 인정 | 근거 |
|---|---|---|
| 양도세 중과배제의 장기임대주택 | 퇴거일~다음 임차인 입주일 3개월 이내는 임대기간에 산입 | 소득세법 시행령 제167조의3 제3항, 조세특례제한법 시행령 제97조 제5항 제5호, 같은 법 시행규칙 제44조 |
| 장기보유특별공제 특례(장기일반민간임대주택등, 등록 시기 요건 있음) | 위와 같음(등록 기간 중 통산 임대) | 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제2항·제4항 |
| 거주주택 특례의 임대기간 | 공실 산입 규정 없음(공실 기간만큼 더 임대해 기간을 채움) | 소득세법 시행령 제155조 제20항 |
| 양도세 100% 감면(2018년 12월 31일까지 취득분) | 퇴거일~다음 임차인 전입일 6개월 이내는 계속 임대한 것으로 봄 | 같은 영 제97조의5 제1항 제1호 |
| 거주주택 특례 적용 뒤 사후관리 | 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지나면 추징 | 소득세법 시행령 제155조 제22항 |
| 종부세 합산배제 | 퇴거일~다음 임차인 입주일 2년 이내는 계속 임대로 봄 | 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제4호 |
| 재산세 감면 | 임대의무기간 중 등록 말소·매각·증여 시 추징, 의무기간 경과 뒤 말소는 추징 제외 | 지방세특례제한법 제31조의3 제5항 |
양도세는 '산입'과 '계속 임대 간주'가 다릅니다
중과배제 대상 장기임대주택은 임대기간 계산에 조세특례제한법 시행령 제97조를 준용합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제3항). 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지 3월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입합니다(조세특례제한법 시행령 제97조 제5항 제5호, 같은 법 시행규칙 제44조). 공실이 3개월 이내면 그 기간도 임대한 기간으로 봅니다. 3개월을 넘으면 그 공실 기간은 임대기간에서 제외됩니다.
양도세 100% 감면은 문구가 따로 있습니다. 10년 이상 계속 등록하고 그 기간 동안 계속 10년 이상 임대해야 하며, 퇴거일부터 다음 임차인 전입일까지 6개월 이내의 기간은 계속 임대한 것으로 봅니다(조세특례제한법 시행령 제97조의5 제1항). 이 조의 임대기간 계산은 제97조 제5항 제1호·제3호만 준용하고 3개월 산입을 정한 제5호는 준용하지 않습니다(같은 조 제3항). 그래서 6개월 이내 공실은 '계속'이 끊기지 않은 것으로 볼 뿐 10년에 더해 주지는 않는다고 읽을 수 있습니다. 이 점을 직접 다룬 해석은 찾지 못했습니다.
거주주택 특례는 장기임대주택의 범위를 제167조의3 제1항 제2호에서 가져옵니다(소득세법 시행령 제155조 제20항). 그러나 같은 조 제3항의 임대기간 계산 규정을 준용한다는 문구는 없습니다. 거주주택 특례에서 공실을 임대기간에 산입한 해석도 찾지 못했습니다. 100% 감면과 거주주택 특례는 공실 기간만큼 더 임대해 기간을 채운다고 보고 계산합니다.
세 혜택이 한 주택에 모두 걸리지는 않습니다. 100% 감면은 2018년 12월 31일까지 취득해 3개월 안에 등록한 주택만 대상입니다(조세특례제한법 제97조의5 제1항 제1호). 장기보유특별공제 특례와 중복 적용하지 않습니다(같은 조 제2항). 장기보유특별공제 특례도 등록 시기 요건이 있습니다(같은 법 제97조의3 제1항).
의무기간 끝 무렵 공실
임대기간이 끝나기 직전에 임차인이 나가고 다음 임차인 없이 기간이 끝나면 계산이 애매해집니다. 3개월 산입, 6개월 계속 임대 간주, 종부세 2년 규정은 모두 '다음 임차인의 입주일(전입일)까지'의 기간을 정합니다. 다음 임차인이 없을 때 그 공실을 어떻게 보는지 직접 다룬 해석은 찾지 못했습니다. 공실이 짧아도 계산상 임대기간이 며칠 모자랄 수 있습니다.
국세청은 종전 민간임대주택법의 의무임대기간(8년)을 채워 임대사업자 등록이 자동말소되는 경우, 그 기간 중 3개월을 넘는 공실이 있었어도 장기보유특별공제 특례(조세특례제한법 제97조의3)를 적용할 수 있다고 회신했습니다(서면-2020-법령해석재산-4341, 2021.5.11.). 단기임대에서 장기일반으로 바꾼 주택에서 임차인 교체 사이 공실이 113일 발생한 사안입니다. 2020년 민간임대주택법 개정에 따른 자동말소 체계에서 나온 해석입니다.
자동말소 대상이 아니라면 기간을 직접 채워야 합니다. 다음 임차인을 들여 부족한 기간만큼 더 임대하는 것이 가장 분명합니다. 공실이 3개월 이내였던 구간과 넘었던 구간을 임대차계약서·전입 기록으로 구분해 두어야 모자라는 날수를 계산할 수 있습니다.
거주주택 특례를 이미 받았다면
임대기간을 채우기 전에 거주주택을 양도해 비과세를 받았다면 사후관리를 받습니다. 그 뒤 임대기간요건을 충족하지 못하게 되면 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내에 계산한 세액을 신고·납부합니다. 장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우도 같습니다(소득세법 시행령 제155조 제22항). 열흘 공실은 6개월에 이르지 않습니다. 다만 임대기간이 모자라 요건을 충족하지 못하면 추징 대상이 됩니다.
거주주택 특례의 요건 전체는 살던 집이 있는데 새로 취득한 빌라를 임대 등록하면, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있나에 정리했습니다.
종부세와 재산세
종부세 합산배제 임대주택은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지 2년 이내면 계속 임대하는 것으로 봅니다(종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제4호). 합산배제를 받은 주택이 나중에 요건을 충족하지 못하게 되면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징합니다(종합부동산세법 제17조 제5항 제1호). 합산배제 신고 절차는 종합부동산세 합산배제, 어떤 주택이 제외되고 언제 신고하나요?에서 다뤘습니다.
재산세 감면(지방세특례제한법 제31조의3 제4항)은 임대의무기간 중 임대사업자 등록이 말소되거나 매각·증여하면 추징합니다. 임대의무기간이 지난 뒤 등록이 말소되면 추징하지 않습니다(같은 조 제5항). 공실을 추징 사유로 정한 문구는 없습니다. 다만 재산세 감면은 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 주택에 적용합니다. 과세기준일에 공실이었던 해의 감면 여부는 관할 시·군·구에 확인합니다. 감면 추징 전반은 등록 임대주택 취득세·재산세 감면, 신축·최초분양만 감면되고 매각·말소하면 추징에 있습니다.
건강보험료의 임대소득 관련 경감은 세법이 아니라 국민건강보험공단 기준이므로 공단에 확인합니다.
사례로 보면
10년 장기일반으로 등록한 빌라의 임대차계약이 임대기간 만료일보다 10일 먼저 끝나 임차인이 퇴거한다고 가정하겠습니다. 다음 임차인은 아직 없습니다.
- 종부세 합산배제: 다음 임차인이 2년 안에 입주하면 계속 임대로 봅니다. 다음 임차인 없이 기간이 끝나는 경우를 다룬 해석은 찾지 못했습니다.
- 양도세 중과배제·장기보유특별공제 특례(해당하는 경우): 다음 임차인이 입주하지 않고 기간이 끝나면 그 10일을 임대기간에 산입하는지 직접 다룬 해석은 찾지 못했습니다. 다음 임차인을 들여 10일 이상 더 임대하면 계산상 모자람이 없습니다.
- 거주주택 특례: 공실 산입 규정이 없으므로 모자라는 10일을 더 임대해 기간을 채웁니다.
- 재산세 감면: 의무기간이 지난 뒤 말소하면 추징하지 않으므로 매각·증여·말소는 만료 뒤로 미룹니다.
만료 전에 확인할 것
- 등록 유형과 등록일·임대개시일, 혜택별 임대기간 기산일
- 지금까지의 임차인별 계약 기간과 퇴거일·입주일(전입일), 3개월·6개월을 넘은 공실 구간
- 자동말소 대상인지, 의무기간 만료 뒤 말소 예정일
- 다음 임차인을 들일 수 있는 시점과 그때 임대료 증가율 5% 제한
- 거주주택 특례를 이미 받았는지(사후관리 대상인지)
자주 묻는 질문
Q. 공실 3개월까지는 괜찮다고 들었는데 모든 혜택에 같은가요?
A. 아닙니다. 3개월 산입은 양도세 중과배제·장기보유특별공제 특례의 임대기간 계산 규정입니다(조세특례제한법 시행규칙 제44조). 거주주택 특례에는 산입 규정이 없습니다. 100% 감면은 6개월 이내를 계속 임대로 보고(같은 법 시행령 제97조의5 제1항), 종부세 합산배제는 2년 이내를 계속 임대로 봅니다(종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제4호).
Q. 자동말소되면 장기보유특별공제 특례는 공실이 있어도 받을 수 있나요?
A. 국세청은 종전 8년 의무임대기간을 채워 자동말소된 경우 3개월을 넘는 공실이 있었어도 장기보유특별공제 특례를 적용할 수 있다고 회신했습니다(서면-2020-법령해석재산-4341). 다른 혜택은 각 조문의 임대기간 요건으로 따로 봅니다.