매매계약 전에 준 세입자 이사비, 매수인과 합의가 먼저였다면 양도비로 공제합니다
집을 비워야 잘 팔리니 세입자부터 내보내고 매수인을 구하는 경우가 많습니다. 이때 이사비는 매매계약서보다 먼저 나갑니다. 명도비용을 양도비로 공제하는 조문은 '매매계약에 따른' 인도의무를 이행하려고 쓴 돈을 대상으로 하므로, 계약 전에 준 돈은 매수인과 무엇을 언제 합의했는지로 공제 여부를 판단합니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준이고 최종확인일은 2026년 10월 14일입니다.
매매계약서를 쓰기 전에 세입자에게 준 이사비도 양도세 필요경비가 되나요?
매수인과 명도 조건을 먼저 합의하고 그 합의를 이행하려고 준 돈이라면 공제받을 수 있습니다. 국세청은 매수의향서를 받아 매수인과 합의한 뒤 계약서 작성 전에 지출한 명도비용을 필요경비로 보았습니다(사전-2025-법규재산-0725, 2025.12.12.). 반대로 매수인이 정해지기 전에 준 이사비는 이 회신의 사실관계와 다릅니다. 그때는 이행할 매매계약상 인도의무가 아직 없었기 때문입니다.
조문은 '매매계약에 따른' 인도의무를 요구합니다
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
- 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
명도비용을 양도비로 공제하는 일반 요건과 증빙은 임차인에게 지급한 명도비, 양도세 필요경비로 인정되나요?에서 다뤘습니다. 이 글은 지급 시점 하나만 봅니다.
1호는 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을, 라목은 매매계약에 따른 인도의무를 이행하려는 지출을 요구합니다. 매매계약이 있기 전에 준 돈은 문언만 보면 이 두 문구에 바로 들어맞지 않습니다.
이 라목은 2018년 2월 13일 이후 양도분부터 적용합니다. 그 전에는 매매계약서에 임차인을 퇴거시키기로 한 조건을 이행하려고 준 명도비용도 필요경비로 인정하지 않았습니다(사전-2016-법령해석재산-0171, 2016.6.24.).
국세청은 매수의향서 합의 뒤 지출한 명도비용을 인정했습니다
계약서 작성 전 지출을 인정한 사전답변의 사실관계는 이런 순서였습니다.
- 매수 희망자가 매수의향서를 냈습니다. 의향서에는 "명도는 매도인의 비용으로 잔금 전까지 완료한다"는 특약과 매수 예정가·대금 지급 방법이 구체적으로 적혀 있었습니다.
- 매도인과 매수 희망자가 의향서 내용에 구두로 합의했습니다.
- 그 뒤 매도인이 임차인과 명도계약을 맺고 명도비 일부를 지급했습니다.
- 정식 매매계약서를 썼습니다. 명도를 매도인 비용으로 한다는 특약을 다시 넣었습니다.
- 특약에 따라 매수인을 법인으로 바꾸었고 남은 명도비를 지급한 뒤 양도했습니다.
명도비 일부는 의향서 합의 뒤, 계약서 작성 전에 지출됐습니다. 국세청은 의향서 내용에 합의한 뒤 의향서에 따른 명도의무를 이행하려고 쓴 돈이면 계약서 작성 전 지출도 시행령 제163조 제5항 제1호 라목의 필요경비에 해당한다고 답했습니다. 매수인이 바뀌었어도 종전 매매계약에 따라 지출된 명도비용은 필요경비라고 했습니다(사전-2025-법규재산-0725, 2025.12.12.).
이 회신은 신청인의 사실관계에 대한 사전답변이며, 회신 끝에 해당 여부는 사실판단할 사항이라고 덧붙였습니다. 이 사안에서는 의향서에 명도 조건이 적혀 있었고 명도비 지급이 그 합의 뒤였습니다.
매수인이 정해지기 전에 준 이사비는 근거가 약합니다
세입자를 내보낸 뒤에야 집을 내놓았다면 이사비를 줄 때는 매수인도 명도 약속도 없었습니다. 이행할 인도의무가 아직 없던 때입니다. 위 회신이 인정한 경우와 사실관계가 다르므로 조문 문언에 비추어 필요경비로 인정받기 어렵다고 판단합니다. 이 경우를 직접 다룬 회신은 확인하지 못했습니다.
이사비를 줄 때 많이 하는 생각을 조문·회신과 맞춰 보면 이렇습니다.
| 흔한 생각 | 실제 |
|---|---|
| 세입자에게 준 돈은 모두 명도비용이다 | 매매계약상 인도의무를 이행하려고 양도자가 직접 쓴 돈이어야 하고, 증빙으로 지출사실이 확인돼야 합니다 |
| 계약서보다 먼저 줬으면 무조건 공제하지 못한다 | 매수인과 명도 조건을 먼저 합의하고 그 합의를 이행하려고 줬다면 공제한 회신이 있습니다(사전-2025-법규재산-0725) |
이사비를 주기 전에 남겨 둘 것
- 매수인 측과 명도 조건이 적힌 문서를 먼저 만듭니다. 매수의향서, 가계약 문자, 계약서 특약 가운데 하나라도 지급일보다 앞서야 합니다.
- 매매계약서에 "매도인은 잔금일까지 임차인을 퇴거시켜 인도한다" 같은 인도 조항을 넣습니다.
- 세입자와 명도합의서를 작성합니다. 금액·지급 사유·퇴거일을 적습니다.
- 이사비는 임차인 본인 계좌로 이체하고 이체 메모에 사유를 남깁니다. 개인 세입자는 영수증을 발행하지 않는 경우가 많지만 조문은 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 경우도 인정합니다.
이미 계약 전에 이사비를 줬다면 지급일보다 앞선 매수의향서·가계약 문자·중개사와 주고받은 매수 조건 메시지가 있는지부터 찾습니다. 그런 문서가 없으면 필요경비에서 빼고 신고하는 쪽을 함께 검토합니다. 넣었다가 부인되면 덜 낸 세액에 가산세까지 더해 내야 하기 때문입니다.
취득가액을 매매사례가액·감정가액·환산취득가액으로 계산해 신고하면 실제 양도비 대신 개산공제를 적용하는 경우가 있어 이사비를 공제받을 실익이 달라집니다. 자세한 내용은 취득가액을 추계로 계산하면 실제 지출한 경비는 어떻게 되나요?에 있습니다.
함께 확인할 칼럼
- 임차인에게 지급한 명도비, 양도세 필요경비로 인정되나요?: 명도비용 일반 요건과 증빙
- 주택 양도세, 어떤 비용을 필요경비로 공제하나요?: 자본적지출과 양도비의 범위
- 양도세 신고할 때 무슨 서류를 준비하나요?: 필요경비 증빙을 포함한 신고 서류
- 양도세 계산기 (1세대 1주택): 필요경비를 넣고 뺀 세액 비교
이사비를 필요경비로 넣을지는 지급일과 매수인 측 문서의 날짜를 대조해 판단합니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 중개사에게 매수 희망자가 있다는 말만 듣고 이사비를 줬습니다. 인정되나요?
A. 매수 희망자와 명도 조건을 합의한 문서가 지급일보다 앞서는지가 관건입니다. 위 사전답변은 명도 특약이 적힌 매수의향서를 받아 합의한 뒤 지급한 사안이었습니다. 구두 소개만 있었다면 그 사실관계와 거리가 있습니다.
Q. 계약 뒤 매수인이 바뀌었습니다. 처음 매수인과 합의하고 준 명도비는 어떻게 되나요?
A. 국세청은 매수인이 바뀌었어도 종전 매매계약에 따라 지출된 명도비용은 필요경비라고 답했습니다(사전-2025-법규재산-0725). 매수인 변경이 계약 특약에 따른 것인지 확인합니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제163조 제5항 본문·제1호 라목(양도비 등의 범위, 명도비용), 2026년 10월 1일 시행본
- 사전-2025-법규재산-0725(2025.12.12.), 사전-2016-법령해석재산-0171(2016.6.24.)