취득가액을 추계로 잡으면 실제 쓴 경비는 어떻게 되나요 (개산공제)
취득가액을 실제 산 값이 아니라 추계(매매사례가액·감정가액·환산취득가액·기준시가)로 잡으면, 실제로 쓴 인테리어비·공사비(자본적지출)와 양도비는 원칙적으로 빼주지 않습니다. 대신 법이 정한 정액 개산공제만 빼줍니다. 그 비율이 생각보다 작고, 자산 종류마다 다릅니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
실지거래가액이냐, 추계냐로 갈립니다
취득가액을 무엇으로 잡느냐에 따라 기타 필요경비(자본적지출 + 양도비)를 인정하는 방식이 완전히 달라집니다.
취득가액을 실지거래가액으로 하면 필요경비는 실지거래가액에 자본적지출액과 양도비를 더한다(제1호). 그 밖의 경우(추계)에는 추계한 취득가액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액(개산공제)을 더한다(제2호).
정리하면 이렇습니다.
- 취득 당시 계약서·영수증으로 실지거래가액을 증명하면, 실제로 쓴 자본적지출과 양도비를 그대로 뺍니다.
- 실지거래가액을 확인할 수 없어 매매사례가액·감정가액·환산취득가액·기준시가로 추계하면, 실제 경비 대신 개산공제만 뺍니다.
개산공제율은 생각보다 작습니다
개산공제액은 취득 당시의 기준시가(토지는 개별공시지가)에 다음 비율을 곱한 금액이다. 토지·건물·주택은 3%, 지상권·전세권·등기된 부동산임차권은 7%, 그 밖의 자산은 1%로 한다.
주의할 점은 개산공제를 실제 취득가액이 아니라 "취득 당시 기준시가"에 곱한다는 것입니다. 기준시가는 실제 거래가보다 낮은 것이 보통이라, 개산공제액은 대개 매우 작습니다.
| 자산 | 개산공제율 |
|---|---|
| 토지 | 3% (미등기 양도 시 0.3%) |
| 건물·주택 | 3% (미등기 양도 시 0.3%) |
| 지상권·전세권·등기된 부동산임차권 | 7% |
| 그 밖의 자산 (분양권·입주권·주식 등) | 1% |
분양권·입주권은 7%가 아니라 1%입니다
여기서 오해가 자주 생깁니다. "부동산에 관한 권리니까 7%겠지"라고 생각하기 쉽지만, 그렇지 않습니다.
7%가 적용되는 것은 지상권·전세권·등기된 부동산임차권뿐입니다(소득세법 시행령 제163조 제6항 제3호). 분양권과 입주권은 "부동산을 취득할 수 있는 권리"로 분류되어 이 7% 항목에 들어가지 않고, "그 밖의 자산"으로서 1%가 적용됩니다(같은 항 제4호). 주식도 1%입니다.
환산취득가액이라면 실제 경비와 비교해 큰 쪽을 고르세요
추계라고 다 같은 것은 아닙니다. 취득가액을 환산취득가액으로 잡은 경우에는 예외가 있습니다.
환산취득가액으로 하는 경우, "환산취득가액 + 개산공제액"보다 "실제 자본적지출액 + 양도비"가 더 크면 후자를 필요경비로 할 수 있다.
즉 환산취득가액을 쓰더라도, 실제로 큰돈을 들여 공사(자본적지출)를 했다면 ++「환산취득가액 + 개산공제」와 「실제 자본적지출 + 양도비」를 비교해 유리한 쪽++을 고를 수 있습니다. 다만 이 선택권은 환산취득가액인 경우에만 있습니다. 매매사례가액·감정가액·기준시가로 추계한 경우에는 실제 경비가 아무리 커도 개산공제만 적용됩니다.
한 가지 주의할 점이 있습니다. 환산취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 쓸 수 있습니다. 취득 당시 실제 산 값이 계약서 등으로 확인되면 세금을 줄이려고 환산취득가액으로 바꿔 신고할 수 없습니다. 취득가액을 환산취득가액으로 구하는 방법과 적용 요건은 취득가액을 모르는 오래된 집의 양도세 계산에서 다룹니다.
한눈에 정리
| 취득가액 | 기타 필요경비 |
|---|---|
| 실지거래가액 | 실제 자본적지출 + 양도비 |
| 매매사례가액·감정가액·기준시가 | 개산공제액만 (실제 경비가 커도 불가) |
| 환산취득가액 | 「환산 + 개산공제」 vs 「실제 자본적지출 + 양도비」 중 큰 값 |
자주 묻는 질문
Q. 분양권을 팔 때 개산공제는 몇 %인가요?
A. 1%입니다. 분양권·입주권은 "부동산을 취득할 수 있는 권리"라 7%(지상권·전세권·등기된 부동산임차권)가 아니라 그 밖의 자산으로서 1%가 적용됩니다.
Q. 환산취득가액으로 신고하면 실제 인테리어·공사비는 못 빼나요?
A. 매매사례가액·감정가액·기준시가로 추계했다면 개산공제만 적용되어 못 뺍니다. 환산취득가액인 경우에는 「환산 + 개산공제」와 「실제 자본적지출 + 양도비」를 비교해 실제 경비가 더 크면 실제 경비를 선택할 수 있습니다.
Q. 개산공제는 실제 산 값에 곱하나요?
A. 아닙니다. 취득 당시의 기준시가(토지는 개별공시지가)에 비율을 곱합니다. 기준시가는 실제 거래가보다 낮은 것이 보통이라 개산공제액은 대개 작습니다.
Q. 실지거래가액을 증명하면 무엇이 달라지나요?
A. 추계로 넘어가지 않으므로 개산공제가 아니라 실제로 쓴 자본적지출과 양도비를 그대로 필요경비로 뺄 수 있습니다. 취득 당시 계약서·영수증·계좌이체 내역을 확보해 두는 것이 유리한 이유입니다.