건물을 철거하고 나대지로 양도할 때, 멸실일부터 5년은 비사업용 토지로 보지 않습니다(무허가 건축물 제외)
주택을 철거하고 나대지 상태로 토지를 양도해도 바로 비사업용 토지가 되지는 않습니다. 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지는 그날부터 5년 동안 비사업용 토지에 해당하지 않는 토지로 보고 판정합니다(소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제9호). 2025년 3월 20일 이전 양도분은 2년이었습니다. 다만 국세청은 무허가주택이 멸실된 토지에는 이 규정을 적용하지 않는다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담5팀-576, 2008.3.19.). 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
주택을 철거하면 토지의 판정 기준이 달라집니다
주택이 서 있는 동안 그 토지는 주택부속토지입니다. 주택이 정착된 면적에 지역별 배율(수도권 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역 5배, 도시지역 밖 10배)을 곱한 면적까지는 비사업용 토지가 아니고, 초과하는 부분만 비사업용 토지입니다(소득세법 제104조의3 제1항 제5호, 시행령 제168조의12).
주택을 철거하면 그 토지는 농지·임야·목장용지 외의 토지(같은 항 제4호)로 판정합니다. 재산세가 비과세·면제되거나 별도합산·분리과세 대상인 토지, 거주·사업과 직접 관련된 토지로 시행령이 정한 토지가 아니면 비사업용 토지에 해당합니다. 비사업용 토지 판정의 전체 순서는 비사업용 토지 양도세, 4단계로 확인합니다에 정리했습니다.
멸실일부터 5년은 사업용 기간으로 봅니다
소득세법은 부득이한 사유가 있는 토지를 일정 기간 비사업용 토지로 보지 않도록 위임하고(제104조의3 제2항, 시행령 제168조의14 제1항 제4호), 시행규칙이 그 사유와 기간을 정합니다.
건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 5년
| 양도일 | 사업용으로 보는 기간 |
|---|---|
| 2025.3.20. 이전 | 멸실·철거일부터 2년 |
| 2025.3.21. 이후 | 멸실·철거일부터 5년 |
기간은 2025년 3월 21일 시행 개정으로 2년에서 5년으로 늘었고, 시행 이후 토지를 양도하는 경우부터 적용합니다(소득세법 시행규칙 부칙(제1124호, 2025.3.21.) 제4조). 멸실이 개정 전에 있었더라도 양도일이 2025년 3월 21일 이후이면 5년을 적용합니다.
조문은 대상을 "건축물"로 적고 있어 주택에 한정하지 않습니다. 상가나 공장 건물을 철거한 토지도 같은 호로 판정합니다.
서면5팀-576: 무허가주택은 적용하지 않습니다
예규의 사실관계는 1976년 6월 인천 부평의 대지 25평과 무허가 건물을 취득해 주거와 영업에 사용하다가, 2007년 11월 옹벽 공사와 관련해 집을 철거하고 토지를 양도할 예정이던 사안입니다. 국세청은 이렇게 회신했습니다.
주택과 그 부수토지를 소유하고 있던 자의 당해 주택의 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날부터 2년 기간 동안은 같은 법 시행규칙 제83조의5 제1항 제9호 규정에 의하여 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것이나, 당해규정을 적용함에 있어 무허가주택은 적용되지 아니하는 것입니다.
회신의 2년은 당시 조문의 기간입니다. 2008년 3월 당시 제9호도 "건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년"으로, 현행과 기간만 다르고 허가 여부를 묻는 문언은 당시에도 없었습니다. 무허가주택 제외는 조문 문언이 아니라 해석으로 나온 결론입니다.
현행 문언에서도 같은 결론입니다
현행 제9호에도 무허가 건축물을 제외하는 문구는 없습니다. 그래도 같은 결론을 적용한다고 보는 근거는 이 규정의 성격입니다. 제9호는 시행령 제168조의14 제1항 제4호의 "부득이한 사유"를 구체화한 규정입니다.
- 대법원 2010.8.19. 선고 2010두7291 판결: 건설회사가 임차한 토지에 지은 모델하우스를 임대차기간 종료로 철거한 사안입니다. 대법원은 이 규정이 토지소유자가 부득이하게 토지를 사업용으로 사용하지 못하는 경우 일정 기간 비사업용 토지로 보지 않는다는 취지라고 보아, 약정된 임차기간 종료로 철거된 모델하우스에는 적용되지 않는다고 판단했습니다.
- 조심2025서2800(2025.11.18., 기각): 주택과 함께 있던 24㎡ 무허가 건물을 매매계약 특약에 따라 잔금 전에 철거하고 토지를 양도한 사안입니다. 이 건물은 2015년에 위반건축물로 지정돼 이행강제금이 부과돼 왔고, 2024년 7월 자진정비로 위반건축물에서 해제됐습니다. 심판원은 위반건축물로 등재된 정비대상 건물이어서 부득이한 사유로 멸실·철거된 토지로 보기 어렵다고 판단했습니다.
예규는 이유를 적지 않았지만, 심판원 결정은 위법 건축물의 철거를 부득이한 사유로 보지 않는다는 논리로 같은 결론에 이릅니다. 따라서 현행 5년 규정에서도 무허가 건축물이 멸실된 토지는 멸실 뒤 기간을 사업용 기간으로 보지 않는 것으로 판단합니다(조문 해석, 예규·심판례 기준).
양도세에서 무허가 주택도 사실상 주거용이면 주택 수에 포함한다는 점(소득세법 제88조 제7호)과는 다른 문제입니다. 주택 수 쟁점은 무허가 주택이 있으면 다른 주택 양도세 비과세가 적용될까?에 정리했습니다.
5년과 기간기준은 이렇게 맞물립니다
제9호는 토지를 사업용으로 확정하는 규정이 아니라, 멸실일부터 5년을 사업용으로 사용한 기간으로 보는 규정입니다. 최종 판정은 기간기준으로 합니다.
토지의 소유기간이 5년 이상이면 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 다. 소유기간의 40%를 초과하는 기간 모두에 해당하는 기간 동안 비사업용이었던 토지를 비사업용 토지로 본다. 기간은 일수로 계산한다.
가·나·다 셋 모두에 해당해야 비사업용 토지이므로, 하나라도 해당하지 않으면 사업용입니다. 소유기간이 5년 미만이면 같은 조 제2호·제3호의 기준을 적용합니다.
가상 예시입니다. 2019년 1월 10일 주택과 부수토지(배율 이내)를 취득하고, 2021년 6월 10일 주택을 철거한 뒤 나대지로 보유하다가 2026년 12월 10일 양도한 경우입니다. 소유기간은 2,891일입니다.
| 구분 | 멸실일부터 5년 적용(현행) | 의제 기간이 2년이라면(비교) |
|---|---|---|
| 사업용으로 보는 기간 | 주택 보유기간 + 2026.6.10.까지 | 주택 보유기간 + 2023.6.10.까지 |
| 비사업용 기간 | 약 183일 | 약 1,279일 |
| 가. 직전 5년 중 2년 초과 | 해당 안 함 | 해당 |
| 나. 직전 3년 중 1년 초과 | 해당 안 함 | 해당 |
| 다. 소유기간 40%(약 1,156일) 초과 | 해당 안 함 | 해당 |
| 결론 | 사업용 | 비사업용 |
같은 토지가 무허가주택이 있던 토지였다면 멸실 뒤 약 2,009일이 모두 비사업용 기간이 되어 가·나·다에 모두 해당합니다.
예시에서 보듯 주택이 있던 기간이 배율 이내 사업용 기간이었고 다른 비사업용 기간이 없다면, 멸실일부터 5년이 지난 뒤의 기간이 2년을 초과하지 않는 동안에는 가목에 해당하지 않아 사업용으로 판정됩니다(조문 해석). 실제 사안에서는 배율 초과 면적, 주택 취득 전 나대지 기간 등을 함께 일수로 계산합니다.
매매특약으로 잔금 전에 철거하는 경우
매수인의 요청으로 계약 후 잔금 전에 주택을 철거하면, 비사업용 토지 판정에 앞서 양도한 것이 주택인지 토지인지를 매매계약일과 양도일 중 언제 현황으로 판정하는지가 쟁점이 됩니다. 기획재정부는 2022년 12월 20일 이후 매매계약분부터 양도일(잔금청산일) 현황으로 판정한다고 해석했습니다(재산세제과-1543). 계약 시기별 기준과 심판례는 잔금 전 멸실·용도변경 특약, 양도물건 판정기준일에 정리했습니다.
확인할 것
- 건축물대장 말소일, 멸실신고일, 철거 사진 등으로 멸실·철거일을 확정합니다.
- 양도일이 2025년 3월 21일 이후인지 확인해 5년 또는 2년을 적용합니다.
- 철거한 건물이 허가를 받은 건축물인지, 위반건축물로 등재된 적이 있는지 건축물대장으로 확인합니다. 무허가·위반건축물이면 멸실 뒤 기간을 사업용 기간에 포함하지 않습니다.
- 주택이 있던 기간의 부수토지가 배율 이내였는지 확인하고, 초과 면적은 따로 판정합니다.
- 소유기간 전체를 일수로 나눠 시행령 제168조의6의 가·나·다를 계산합니다. 기간 계산은 비사업용 토지 판정에서 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 2022년에 주택을 철거했고 2026년에 나대지로 양도합니다. 2년이 지났으니 비사업용 토지인가요?
A. 2025년 3월 21일 이후 양도분은 멸실일부터 5년을 사업용 기간으로 봅니다(소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제9호, 부칙 제4조). 멸실이 개정 전이어도 양도일 기준이므로 5년을 적용하고, 그 뒤 기간기준(시행령 제168조의6)으로 판정합니다.
Q. 무허가 주택을 철거하고 토지만 양도하면 5년 규정을 적용받지 못하나요?
A. 국세청은 무허가주택이 멸실된 토지에는 이 규정을 적용하지 않는다고 회신했고(서면5팀-576), 조세심판원도 위반건축물로 등재된 무허가 건물을 철거한 토지를 부득이한 사유로 멸실된 토지로 보지 않았습니다(조심2025서2800). 멸실 뒤 기간은 사업용 기간에 포함하지 않고 기간기준으로 판정합니다.
Q. 주택이 아니라 창고나 상가 건물을 철거한 경우도 같은가요?
A. 조문은 "건축물"이 멸실·철거되거나 무너진 토지로 정하고 있어 주택에 한정하지 않습니다. 다만 대법원은 임차인이 임차기간 종료로 철거한 모델하우스에는 적용하지 않았으므로(2010두7291), 철거 경위가 부득이한 사유에 해당하는지 확인합니다.
Q. 5년이 지나면 바로 비사업용 토지가 되나요?
A. 그렇지 않습니다. 5년이 지난 뒤의 기간이 비사업용 기간으로 계산될 뿐이고, 양도일 직전 5년 중 2년 초과·직전 3년 중 1년 초과·소유기간 40% 초과에 모두 해당해야 비사업용 토지입니다(소유기간 5년 이상인 경우).
근거 법령
- 소득세법 제88조 제7호, 제104조의3 제1항 제4호·제5호, 제2항
- 소득세법 시행령 제168조의6, 제168조의12, 제168조의14 제1항 제4호
- 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제9호, 부칙(제1124호, 2025.3.21.) 제4조
- 서면인터넷방문상담5팀-576(2008.3.19.)
- 대법원 2010.8.19. 선고 2010두7291 판결
- 조심2025서2800(2025.11.18.)
- 기획재정부 재산세제과-1543(2022.12.20.)