양도소득세최종 검토 2026-10-05

1세대 1주택 비과세 직전 지인에게 양도했다가 다시 취득한 집을 가장매매로 본 결정

세무사 장민 · 와이제이 택스 라운지

1⁠세대 1⁠주택 비과세를 받으려고 다른 집을 지인에게 잠시 양도했다가 다시 취득하면 어떻게 될까요. 세무조사 결과를 통지받은 뒤 고지 전에 다투는 과세전적부심사에서 판단부는 최근 결정(적부중부청 2026-6)⁠으로 이 거래를 가장매매⁠로 보았습니다. 매도인은 가족이 아닌 전 직장 동료에게 집을 양도하고도 그 집에 계속 거주했고, 매수인은 자기 자금을 넣지 않았으며, 매도인은 1⁠년여 뒤 같은 값에 그 집을 다시 취득했습니다. 과세관청은 이 사정을 근거로 비과세를 부인⁠하고 부당과소신고가산세를 부과하려 했고, 판단부는 청구를 받아들이지 않아 두 가지가 모두 그대로 유지된 사안입니다. 지방국세청 단계의 판단이라 이후 심판⁠·⁠소송에서 달라질 수 있지만, 이 결정문에는 과세관청과 판단부가 가장매매로 판단할 때 확인한 사정이 구체적으로 적혀 있습니다.

비과세는 양도일 현재 주택 수로, 그 처분은 실질로 봅니다

1⁠세대 1⁠주택 비과세는 양도일 현재 그 세대가 가진 주택 수로 판정합니다(요건은 1⁠세대 1⁠주택 비과세 요건 총정리 참고). 그래서 집이 두 채인 세대가 비과세를 받을 집을 양도하기 전에 다른 한 채를 먼저 처분하는 일이 있습니다.

과세관청은 그 처분이 실제 처분인지를 따집니다. 국세기본법 제14⁠조는 거래의 명칭이나 형식이 아니라 실질 내용에 따라 세법을 적용하도록 정합니다. 귀속이 명의일 뿐이면 사실상 귀속되는 사람을 납세의무자로 보고(제1⁠항), 과세표준 계산 규정은 형식과 관계없이 실질대로 적용합니다(제2⁠항). 제3⁠자를 끼우거나 거래를 여러 단계로 나눈 경우에는 제3⁠항이 적용됩니다.

제3⁠자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

국세기본법 제14⁠조 제3⁠항

등기가 넘어갔더라도 실질이 처분이 아니면, 그 집은 여전히 매도인의 주택으로 남습니다. 그러면 비과세 판정 때 주택 수에 다시 들어갑니다.

전 직장 동료에게 양도하고 1⁠년여 뒤 같은 값에 다시 취득한 거래

청구인은 서울 소재 주택(양도 당시 조합원입주권)⁠과 경기 소재 저가 아파트, 두 채를 보유했습니다. 경기 아파트에는 취득한 해부터 계속 살았습니다.
2020⁠년 서울 주택의 매매계약을 맺었습니다. 양도가액은 당시(2020⁠년) 고가주택 기준 9⁠억원을 조금 넘었습니다.
서울 주택의 계약일과 잔금일 사이에 경기 아파트를 전 직장 동료에게 양도했습니다. 중개 없이 둘이 직접 계약서를 쓰고, 계약일과 잔금일을 같은 날로 했습니다.
매매대금의 대부분은 매도인이 그 집에 2⁠년간 전세로 산다는 특약의 보증금으로 갈음했습니다. 남은 잔금은 같은 날 매도인이 매수인에게 먼저 이체하고, 매수인이 그 돈을 잔금으로 다시 이체하는 방식이었습니다.
매수인이 낼 취득세와 법무사 비용도 매도인이 냈습니다.
서울 주택은 고가주택 1⁠세대 1⁠주택으로 수천만 원대 세액을 신고했습니다.
1⁠년여 뒤 경기 아파트를 같은 가격에 다시 사들였습니다. 대금은 이번에도 보증금 공제와 같은 날 잔금 이체로 정리했습니다.

세무조사 뒤 과세관청은 경기 아파트 거래를 가장매매로 보아 서울 주택의 1⁠세대 1⁠주택 비과세를 부인하고 수억 원대 양도소득세를 통지했습니다. 청구인은 과세전적부심사를 청구했지만 불채택⁠됐습니다.

대법원 2017⁠두41313 판결의 판단 기준

판단부는 대법원 2022.8.25. 선고 2017⁠두41313 판결의 기준을 이 주택 거래에 적용했습니다. 법인이 분할⁠·⁠합병을 거쳐 법인세를 줄인 사건에서 나온 판결입니다. 대법원은 제14⁠조 제3⁠항을 적용하려면 납세자가 고른 거래 형식이 처음부터 조세회피 목적의 수단에 불과하고, 그 실질이 직접 거래나 하나의 연속된 거래와 같다고 평가될 수 있어야 한다고 했습니다. 이를 판단할 때는 아래 사정을 함께 보도록 했습니다.

당사자가 그런 형식을 취한 목적
제3⁠자를 개입시키거나 단계를 거친 경위
조세 부담 경감 말고 사업상 필요 같은 다른 합리적 이유가 있는지
각 거래 사이의 시간 간격
그런 형식을 취하면서 실제로 손실과 위험을 질 가능성이 있었는지

판단부가 가장매매로 본 사정

청구인은 더 좋은 곳으로 이사하려고 처분했다고 주장했습니다. 그러나 양도 뒤에도 그 집을 다시 임차해 계속 살았고 1⁠년여 만에 다시 취득했습니다. 판단부는 주거 이전 의사는 외관에 불과하고 실제 거주 상태는 그대로였다고 보았습니다. 상당한 가치의 부동산 거래인데도 특약에 적힌 임대차의 계약서나 잔금을 빌려줬다는 돈의 차용증 같은 객관적 증빙이 전혀 없었고 이자도 오가지 않은 점도 판단부가 함께 든 사정입니다.

매수인은 취득세 등 비용 일체를 매도인에게서 받았고 매수자금도 매도인 자금에 의존해, 거래 전후를 통틀어 매수인에게 돌아간 이익이나 손실이 사실상 없었습니다. 판단부는 자금력 없는 상대방을 골라 취득자금을 대 주고 제세공과금까지 대신 낸 거래를 독립된 당사자 사이의 정상 거래로 보기 어렵다고 하면서 부동산의 점유와 지배, 가격 변동에 따른 손익이 계속 청구인에게 있었다고 보았습니다.

판단부는 이 사정을 종합해 경기 아파트 거래를 실질적인 자산 이전 없이 외관만 만든 가장매매이자 명의신탁으로 결론 내렸습니다. 판단부가 근거로 든 것은 거주·자금·비용·위험 부담⁠·⁠재매수에 관한 정황입니다. 조사 때 작성된 문답서 내용은 공개된 결정문에 실려 있지 않습니다.

조사청은 여기에 더해, 부동산 경기가 좋아지는 시기에 같은 가격으로 되판 데 합리적 이유가 없다는 의견도 냈습니다. 판단부는 이 의견을 판단 근거로 들지 않았습니다.

특수관계가 없다는 주장은 받아들여지지 않았습니다

청구인은 특수관계 없는 지인과의 거래이고 명의신탁을 입증할 직접 증거도 없으니 거래를 부인할 수 없다고 주장하면서, 납세자가 고른 법률관계는 가장행위라고 볼 특별한 사정이 없으면 존중해야 한다는 대법원 판결(2015⁠두41937 등)⁠을 들었습니다. 판단부는 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

같은 대법원 판결로 납세자 주장이 받아들여진 예가 부모가 전세보증금을 부담하고 자녀만 거주하면 증여세는 어떻게 과세될까⁠에서 다룬 사건입니다. 같은 판결을 적용했어도 그 사건에서는 과세관청이 가장거래라는 근거를 대지 못했고, 이 결정에서는 매수인 자금이 매도인에게서 나오고 매도인이 같은 값에 다시 사들인 사정까지 확인됐습니다.

상대방이 가족이 아니어도 같은 기준으로 봅니다. 국세청이 지인⁠·⁠직장 동료를 거친 가장매매를 적발해 발표한 사례는 네이버 블로그 글 국세청 부동산 탈세 731⁠억 적발, 가장매매 1⁠세대 1⁠주택 비과세의 대가⁠에 정리했습니다. 대금이 거래 상대방을 한 바퀴 돌아 되돌아온 흐름을 실질과세로 부인한 상속⁠·⁠증여 사례는 사망 하루 전 양도한 부동산, 대금을 배우자 계좌로 받으면⁠에서 다뤘습니다.

비과세 부인과 부당과소신고가산세 40%

가장매매로 보면 경기 아파트는 여전히 청구인의 주택이고, 서울 주택(입주권)⁠을 양도한 날에도 청구인이 보유한 것이 됩니다. 그래서 1⁠세대 1⁠주택 비과세가 부인⁠되고, 입주권 양도 전체가 과세 대상이 됩니다.

가산세를 다툰 예비적 청구에서 판단부는 다음 행위를 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적인 부정행위⁠로 판단했습니다.

실제 자산 이전 없이 허위 계약서를 작성해 매매의 외관만 빌려 소유권 변동을 가장한 점
자금력 없는 제3⁠자를 거래 상대방으로 삼아 취득자금과 제세공과금을 직접 부담하면서 명의를 이전한 점
고가주택 양도 시점에 맞춰 비과세를 받으려고 거래한 점

청구인은 세무대리인 없이 거래했으니 조세회피 의도가 없었다고도 주장했습니다. 판단부는 이 주장을 따로 다루지 않고 부정행위로 판단했습니다. 부정행위로 과소신고한 세액에는 현행 조문 기준 40%⁠의 과소신고가산세를 적용합니다(국세기본법 제47⁠조의3 제1⁠항 제1⁠호 가목). 부정행위의 범위는 조세범 처벌법 제3⁠조 제6⁠항이 정한 행위입니다(국세기본법 시행령 제12⁠조의2 제1⁠항). 가산세 종류와 율은 양도세 신고를 하지 않거나 늦게 납부하면 가산세가 얼마나 부과되나요?⁠에, 부정행위가 있을 때 길어지는 부과제척기간은 양도세⁠·⁠상속세⁠·⁠증여세 신고기한이 지났을 때⁠에 정리했습니다.

실무에서 확인할 것

비과세 판정 전에 다른 주택을 처분했다면, 그 처분이 실제 처분인지부터 봅니다. 이 사건 판단부는 대금이 실제로 오갔는지, 매수인이 자기 돈을 넣고 가격 변동 위험을 졌는지, 점유가 넘어갔는지, 다시 사들였는지를 확인했습니다.
실제로 처분하지 않고 명의만 잠시 이전하는 '정리 매도'를 하면, 그 주택은 비과세 판정 때 주택 수에 그대로 들어갑니다.
비과세 부인에 더해 부정행위로 판단되면, 과소신고한 세액에 일반 과소신고가산세 10%⁠가 아니라 40%⁠를 적용합니다.
세무조사 결과를 서면으로 통지받으면 받은 날부터 30⁠일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있고, 청구를 받은 관서는 30⁠일 안에 결정해 통지합니다(국세기본법 제81⁠조의15 제2⁠항⁠·⁠제4⁠항). 이 사건은 그 단계에서 청구가 받아들여지지 않았습니다.
다주택 세대가 어느 집을 먼저 양도할지는 처분 순서와 각 주택의 요건을 함께 놓고 정합니다. 고가주택 계산은 12⁠억원 초과 1⁠주택, 양도세는 어떻게 계산하나요?⁠, 입주권 비과세 요건은 조합원입주권도 양도세 비과세 되나요?⁠에 있습니다.

근거 법령⁠·⁠해석

국세기본법 제14⁠조 제1⁠항~제3⁠항, 제26⁠조의2 제2⁠항, 제47⁠조의3 제1⁠항 제1⁠호, 제81⁠조의15 제2⁠항⁠·⁠제4⁠항⁠·⁠제5⁠항
국세기본법 시행령 제12⁠조의2 제1⁠항, 조세범 처벌법 제3⁠조 제6⁠항
소득세법 제89⁠조 제1⁠항 제3⁠호
대법원 2022.8.25. 선고 2017⁠두41313 판결
적부중부청 2026-6 (과세전적부심사, 불채택)