매매사업자나 법인으로 주택을 사고팔면 양도세보다 적게 낼까
매매사업자로 등록하면 양도세 대신 종합소득세를 납부하니 세금이 줄어든다는 말이 있습니다. 개인 매매사업자는 분양권·비사업용 토지·미등기 자산·조정대상지역 중과 대상 주택을 양도하면 양도세율로 계산한 세액과 비교해 많은 쪽을 납부합니다(비교과세). 법인은 법인세와 별도로 주택 양도소득의 20%를 추가로 납부하고, 취득해 다시 양도하는 재고주택도 빠지지 않습니다.
개인 매매사업자와 법인 한눈에 보기
| 구분 | 개인 매매사업자 | 법인 |
|---|---|---|
| 과세 | 종합소득세(기본세율) | 각 사업연도 법인세 |
| 추가 세액 | 분양권·비사업용 토지·미등기·중과 대상 주택은 양도세율 세액과 비교해 많은 쪽 | 주택·별장 20%, 비사업용 토지 10%(둘 다 미등기 40%), 입주권·분양권 20% 추가 |
| 단기 보유 일반 주택 | 비교과세 사유 아님, 기본세율 | 보유기간과 관계없이 20% 추가 |
| 조정대상지역 여부 | 중과 대상 주택이면 비교과세 | 지역과 관계없음 |
| 공제 | 예정신고·비교과세 차익 계산 때 장기보유특별공제(3년 이상 보유, 중과 대상 주택·미등기 제외), 비교과세 때 기본공제 | 없음(양도금액 − 장부가액) |
| 신고 | 토지·건물 매매마다 예정신고(2개월) + 다음 해 확정신고 | 사업연도 법인세 신고 |
| 빠지는 경우 | 주택 신축 판매업은 비교과세 대상 매매업이 아님 | 신축 판매 법인의 주택·기준면적 이내 부수토지(미등기 제외), 요건을 갖춘 임대주택·사택 등(시행령 제92조의2 제2항) |
1. 사업소득인지부터 봅니다
부동산을 양도한 소득이 사업소득인지는 사업자등록이 아니라 수익 목적과 계속성·반복성으로 판단합니다. 양도한 부동산만이 아니라 보유 부동산 전반과 양도 전후 사정을 함께 봅니다(대법원 94누14025, 1995.11.7.).
→ 부동산을 반복해 취득·양도했다면 양도소득일까 사업소득일까
2. 개인은 일부 자산만 양도세율 세액과 비교합니다
분양권·비사업용 토지·미등기 자산·조정대상지역 다주택 중과 대상 주택은 종합소득 산출세액과 양도세율로 계산한 세액 중 많은 쪽을 납부합니다(소득세법 제64조 제1항). 조정대상지역 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝났고, 그 전 계약분의 경과 규정은 토지거래허가를 5월 9일까지 신청했다면에서 다룹니다. 주택을 신축해 판매하는 사업은 이 매매업에서 빠지지만, 구입한 주택을 재판매하는 경우는 포함됩니다(소득세법 시행령 제122조 제1항).
→ 매매사업자로 등록하면 양도세 중과를 피할 수 있나요
3. 매매마다 2개월 안 예정신고
토지·건물을 매매하면 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 매매차익 예정신고를 하고, 차손이어도 신고합니다(소득세법 제69조 제1항). 예정신고를 했어도 다음 해 종합소득세 확정신고는 따로 합니다. 예정신고를 빠뜨린 채 확정신고만 하면 가산세 감면이 제한됩니다.
→ 매매사업자는 양도할 때마다 2개월 안에 매매차익 예정신고를 합니다
4. 법인은 주택 양도소득의 20% 추가 납부
법인이 주택을 양도하면 법인세에 더해 양도소득의 20%를 추가로 납부합니다(법인세법 제55조의2 제1항). 재고자산이라는 이유로 빠지는 규정은 없어 매매업 법인의 재고주택도 대상입니다(서면인터넷방문상담2팀-1145, 2006.6.19.). 주택을 신축해 판매하는 법인의 주택과 기준면적 이내 부수토지는 빠지고(법인세법 시행령 제92조의2 제4항 제4호), 요건을 갖춘 임대주택·사택 등 시행령이 정한 주택도 제외됩니다(같은 조 제2항). 법인의 주택 취득세는 법인의 주택 취득세 12%에서 다룹니다.
→ 법인이 주택을 양도하면 20%를 추가로 납부합니다, 매매업 법인의 재고주택도 같습니다
5. 재고주택은 판정마다 주택 수가 다릅니다
부동산매매업자의 재고주택은 1세대 1주택 비과세 판정에서는 주택 수에서 빠지지만(양도소득세 집행기준 89-154-5), 다주택 중과 판정에서는 주택 수에 포함됩니다(소득세법 시행령 제167조의3 제2항 제3호).
→ 매매사업자의 재고주택, 비과세 판정에선 빠지고 중과 판정에선 포함됩니다
결정 전에 확인할 것
- 거래 횟수·규모로 볼 때 사업소득으로 인정될 수 있는지
- 양도할 자산이 분양권·비사업용 토지·미등기·조정대상지역 중과 대상 주택인지
- 매매마다 예정신고 기한을 관리할 수 있는지
- 법인이라면 주택 취득세 중과(원칙 12%)와 추가 세액 20%를 반영한 수익인지
개인 매매사업자, 법인, 일반 양도 중 무엇이 유리한지는 보유 부동산과 거래 계획에 따라 달라지므로 개별 검토가 필요합니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며, 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
근거 법령
- 소득세법 제64조 제1항, 제69조 제1항, 같은 법 시행령 제122조 제1항, 제167조의3 제2항 제3호
- 법인세법 제55조의2 제1항, 같은 법 시행령 제92조의2 제2항·제4항 제4호
- 양도소득세 집행기준 89-154-5
- 대법원 94누14025(1995.11.7.), 서면인터넷방문상담2팀-1145(2006.6.19.)