증여받은 조합원입주권과 분양권, 이월과세는 어떻게 적용될까
배우자나 부모에게 부동산을 증여받고 얼마 뒤에 팔면 취득가액을 증여자가 산 값으로 되돌려 계산합니다. 이월과세입니다. 조합원입주권과 분양권도 여기에 들어갑니다. 시행일 기준이 2019년 2월 12일 이후 양도분이고, 보유기간은 당겨지는데 거주기간은 당겨지지 않습니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
법 조문에는 입주권이라는 말이 없습니다
이월과세를 정한 소득세법 제97조의2 제1항을 그대로 읽으면 조합원입주권이나 분양권이라는 말이 보이지 않습니다.
거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)으로부터 증여받은 제94조제1항제1호 및 제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을 적용한다.
들어오는 길은 "그 밖에 대통령령으로 정하는 자산"입니다. 시행령 제163조의2 제1항이 이 자리를 받아 법 제94조 제1항 제2호 가목, 곧 부동산을 취득할 수 있는 권리를 끌어옵니다. 조합원입주권과 분양권이 여기에 해당합니다. 조문만 훑고 "권리는 대상이 아니다"라고 읽으면 어긋납니다.
시행일 기준이 두 개로 나뉩니다
대상에 들어온 시점과 기간이 늘어난 시점이 서로 다른 날을 봅니다.
| 무엇 | 기준 |
|---|---|
| 입주권·분양권이 대상에 들어온 시점 | 2019년 2월 12일 이후 양도분부터 |
| 기간이 5년에서 10년으로 늘어난 것 | 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 |
실무에서 오답이 두 방향으로 나옵니다. 증여 시점만 보고 "2019년 전에 받은 것이라 상관없다"고 넘어가거나, 양도 시점만 보고 10년을 적용해 버립니다. 2018년에 증여받은 것도 2019년 2월 12일 이후에 팔았다면 대상이고, 2022년 12월 31일까지 증여받은 것이라면 5년으로 봅니다.
분양권은 2년을 넘겨도 60%입니다
이월과세가 적용되면 세율을 정하는 보유기간도 증여자가 취득한 날부터 기산합니다.
제1항제2호ㆍ제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다. 2. 제97조의2제1항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날
그런데 두 자산의 결과가 여기서 달라집니다. 조합원입주권은 2년을 넘기면 기본세율로 내려옵니다. 분양권은 1년 미만이면 70%, 1년을 넘기면 60%이고 거기서 더 내려오지 않습니다. 증여자의 취득일로 당겨 1년을 넘기면 70%가 60%로 바뀌지만, 그 뒤로는 아무리 오래 보유해도 60% 그대로입니다.
보유기간만 당겨지고 거주기간은 그대로
완공된 주택을 팔 때 계산이 둘로 나뉩니다. 비과세 보유기간은 시행령 제154조 제5항이 법 제95조 제4항 단서로 넘겨서, 증여자가 취득한 날부터 기산합니다. 여기까지는 납세자에게 유리합니다.
거주기간은 다릅니다. 앞사람의 거주기간을 이어 주는 규정을 시행령에서 찾으면 제154조 제8항인데, 여기에 적힌 것은 멸실 후 재건축한 주택, 비거주자가 거주자로 전환된 경우, 상속개시 당시 동일세대인 피상속인의 기간 세 가지뿐입니다. 이월과세는 들어 있지 않습니다.
그래서 별도세대인 부모에게 증여받았다면 보유기간은 당겨지는데 거주기간은 증여받은 날부터 새로 기산하게 됩니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년을 본인이 채워야 하고, 장기보유특별공제 표2도 거주 2년이 진입 요건이라 여기서 채우지 못하면 표1로 내려갑니다. 국세청도 별도세대인 직계존속에게 증여받은 주택이라면 표2의 거주기간을 증여받은 사람이 취득한 날부터 센다고 해석합니다.
같은 세대 안에서 주고받은 경우는 결론이 달라집니다. 부부가 한집에 살면서 지분을 넘기거나 모시고 살던 부모님이 자녀에게 넘긴 경우인데, 이때는 양도일 현재까지 같은 세대일 것을 전제로 두 사람의 보유기간과 거주기간을 통산해 비과세를 판정합니다. 그래서 이월과세가 적용되는 기간 안이라도 앞사람의 거주기간이 살아 있습니다. 증여만 받고 세대를 나가면 통산이 끊겨 증여받은 날부터 다시 기산합니다. 다만 통산되는 것은 같은 세대원으로 지낸 기간이라, 따로 살다가 합친 경우에는 합친 뒤의 기간만 이어집니다. 혼인 전 기간이나 분가해 있던 기간은 들어오지 않으므로 세대 구성 이력부터 확인하셔야 합니다.
배제 사유 세 가지에 입주권 비과세가 없습니다
이월과세를 적용하지 않는 경우는 제97조의2 제2항에 세 가지가 있습니다. 사업인정고시일 전 취득해 수용된 경우, 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세가 되는 경우, 이월과세로 계산한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우를 듭니다. 사망은 제2항이 아니라 제1항 괄호에서 제외합니다.
여기서 조문을 정확히 보셔야 합니다. 두 번째 사유가 가리키는 것은 제89조 제1항 제3호, 곧 주택의 비과세입니다. 조합원입주권의 비과세는 제89조 제1항 제4호라서 이 문장에 들어 있지 않습니다. 입주권을 입주권 상태로 팔아 비과세를 받는 경우라면 배제 사유에 해당하는지를 조문 문언으로 따로 짚어야 합니다. 입주권 비과세 요건 자체는 조합원입주권 비과세 두 경우 총정리에 정리했습니다.
세 번째 사유는 납세자가 고르지 않습니다. 법이 두 방식을 비교해 세액이 큰 쪽으로 정합니다.
놓치기 쉬운 지점
- 낸 증여세가 사라진다. 필요경비로 들어갑니다. 다만 증여세 과세가액 중 그 자산이 차지하는 비율만큼 안분합니다.
- 직계존비속이 돌아가셨으면 언제든 빠진다. 양도 당시 사망한 직계존비속을 제외하는 규정은 2026년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. 그 전에는 배우자만 해당했습니다.
- 부담부증여는 채무에 해당하는 부분이 이미 양도로 과세되므로 그 부분에 이월과세가 붙지 않고, 나머지 증여 부분에만 적용됩니다.
- 증여일은 등기일로 보면 된다. 입주권은 등기부가 없어 증여일을 언제로 볼지가 먼저 정리돼야 합니다. 실무에서는 조합 명의변경과 권리의무승계 시점을 함께 확인하므로, 증여세 결정 자료로 확정된 날짜를 보십시오.
- 증여세가 0원이면 이월과세도 없다. 증여재산공제로 증여세를 내지 않았더라도 양도 단계의 이월과세는 그와 별개로 적용됩니다.
근거 법령
- 소득세법 제89조 제1항 제3호·제4호, 제95조 제2항·제4항, 제97조의2, 제104조 제1항·제2항
- 소득세법 시행령 제154조 제1항·제5항·제6항·제8항, 제159조의4, 제163조의2 제1항·제2항
- 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제29523호, 2019.2.12.) 입주권·분양권 대상 편입, 2019.2.12. 이후 양도분
- 법률 제19196호 부칙 제18조 (5년에서 10년, 2023.1.1. 이후 증여분)
- 소득세법 부칙(법률 제21221호, 2025.12.23.) 직계존비속 사망 제외, 2026.1.1. 이후 양도분
- 상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산공제)
자주 묻는 질문
Q. 증여받고 10년이 지나면 이월과세가 빠지나요?
A. 빠집니다. 조문이 "양도일부터 소급하여 10년 이내에 증여받은" 자산을 대상으로 하므로 그 기간을 넘겨 팔면 취득가액을 되돌리지 않습니다. 다만 2022년 12월 31일까지 증여받으셨다면 기준이 5년입니다. 여기서 세는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따릅니다(제97조의2 제3항). 등기부가 없는 조합원입주권·분양권은 이 기준을 그대로 대입하기 어려우므로, 증여세 결정으로 확정된 증여일을 기준으로 잡되 개별 확인이 필요합니다.
Q. 이월과세로 계산했더니 세금이 더 적게 나옵니다. 제가 고를 수 있나요?
A. 고르실 수 없습니다. 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 법이 알아서 적용하지 않습니다. 두 방식을 다 계산해 큰 쪽으로 정해지는 구조라, 이월과세를 피하려고 매도 시기를 늦추는 것이 언제나 유리하지는 않습니다.
Q. 증여받은 분양권이 아파트로 완공된 뒤에 팔면 어떻게 되나요?
A. 취득가액은 여전히 증여자가 분양권을 취득한 값으로 되돌립니다. 파는 물건이 주택이므로 세율은 주택 기준으로 따지고, 거주기간은 증여받은 날부터 새로 기산합니다. 다만 증여자가 보유한 적 없는 완공주택의 보유기간을 어디서부터 기산하는지는 확인된 유권해석을 찾지 못했으니 개별로 확인하셔야 합니다.
Q. 이월과세가 적용되면 세금은 누가 내나요?
A. 파는 사람, 곧 증여받은 분이 냅니다. 조문은 증여받은 자산을 양도할 때 필요경비를 어떻게 계산할지를 정할 뿐이라, 취득가액만 증여자가 산 값으로 되돌아갈 뿐 납세의무자가 바뀌지는 않습니다. 증여자에게 세금이 넘어가는 것으로 아시는 분이 있는데 그렇지 않습니다.
Q. 한집에 살면서 배우자에게 증여받았습니다. 결과가 다른가요?
A. 다릅니다. 같은 세대 안에서 주고받은 경우에는 두 사람의 보유기간과 거주기간을 통산해 비과세를 판정합니다. 다만 통산되는 것은 같은 세대원으로 지낸 기간이고 양도일 현재까지 같은 세대여야 하므로, 혼인 전 기간은 들어오지 않고 증여 뒤 세대를 나가면 통산이 끊깁니다. 이월과세 자체는 세대와 무관하게 적용되니 두 가지를 나눠 보셔야 합니다.