증여받은 집을 1년 만에 팔아도 단기세율 70%가 아닙니다
"작년에 아버지한테 증여받은 아파트를 올해 팔았습니다. 보유기간이 1년도 안 되니 70% 세율 맞나요?"
이월과세가 적용되면 세율을 판정하는 보유기간을 증여자가 그 자산을 취득한 날부터 기산합니다(소득세법 제104조 제2항 제2호). 아버지가 2012년에 산 집이라면 단기세율 70%가 아니라 기본세율로 계산합니다. 다만 취득가액도 아버지의 2012년 취득가액으로 바뀌어 양도차익이 커지고(소득세법 제97조의2 제1항 제1호), 이월과세가 배제되는 네 가지 경우에는 보유기간을 증여받은 날부터 기산하여 단기세율로 계산합니다(소득세법 제97조의2 제2항).
증여받은 부동산을 빨리 팔면 단기세율을 맞는다고 알고 계신 분들이 있습니다. 세율만 놓고 보면 반대입니다. 이월과세 구간에서는 세율이 오히려 내려갑니다. 세액을 늘리는 쪽은 세율이 아니라 취득가액입니다. 그리고 이월과세가 적용되지 않는 사유에 해당하면 계산이 통째로 달라집니다.
이월과세가 적용되면 세율 판정 보유기간은 증여자의 취득일부터 기산한다
이월과세는 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 토지·건물 등을 양도할 때 적용됩니다. 취득가액을 증여자의 취득 당시 금액으로 바꾸고, 증여자가 그 자산에 지출한 필요경비를 반영하며, 수증자가 낸 증여세 상당액을 필요경비에 넣습니다(소득세법 제97조의2 제1항).
이 구조 때문에 보유기간 계산도 달라집니다. 세율을 정하는 보유기간은 증여자가 자산을 취득한 날부터 기산합니다(소득세법 제104조 제2항 제2호). 장기보유특별공제 보유기간도 증여한 배우자나 직계존비속이 취득한 날부터 기산합니다(소득세법 제95조 제4항 단서). 1세대 1주택 비과세의 보유기간 계산 역시 같은 조항을 따릅니다(소득세법 시행령 제154조 제5항). 예규에서도 증여한 직계존비속이 해당 주택을 취득한 날부터 기산한다고 밝히고 있습니다(부동산납세과-51, 2013.9.24., 부동산거래관리과-447, 2011.6.1.).
증여받은 주택 1년 안에 매도 시 세율
아버지가 2012년에 취득한 아파트를 2025년에 증여받아 2026년에 팔았다고 하겠습니다. 등기부상 소유기간은 1년입니다. 그래도 세율 판정 보유기간은 2012년부터 14년입니다. 주택 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%(소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호)에 해당하지 않고 기본세율로 계산합니다. 장기보유특별공제도 14년을 기준으로 적용합니다.
| 구분 | 기산일·기간 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 세율 판정 보유기간 | 증여자가 그 자산을 취득한 날부터 | 소득세법 제104조 제2항 제2호 |
| 장기보유특별공제 보유기간 | 증여한 배우자·직계존비속이 취득한 날부터 | 소득세법 제95조 제4항 단서 |
| 1세대 1주택 비과세 보유기간 | 법 제95조 제4항에 따라 증여자의 취득일부터 | 소득세법 시행령 제154조 제5항 |
| 이월과세 적용 기간 | 양도일부터 소급 10년, 등기부상 소유기간 기준 | 소득세법 제97조의2 제1항·제3항 |
세율은 내려가고 양도차익은 커진다
세율이 낮아졌다고 세금이 줄지는 않습니다. 취득가액이 증여 당시 평가액에서 증여자의 취득 당시 금액으로 바뀌면서 과세표준이 커집니다. 세율과 과세표준이 서로 반대로 바뀌니 숫자로 확인해야 합니다.
아버지가 2012년 8월에 3억원에 취득한 아파트입니다. 2025년 8월에 아들에게 증여했고(증여재산가액 9억원, 증여세 산출세액 2억원), 아들이 2026년 8월에 10억원에 팔았습니다. 조정대상지역 밖이고, 1세대 1주택 비과세 대상도 다주택 중과 대상도 아닙니다.
| 구분 | 이월과세 적용 | 이월과세 미적용 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 취득가액 | 3억원, 아버지 2012년 취득가액 | 9억원, 2025년 증여재산가액 | 소득세법 제97조의2 제1항 제1호 |
| 증여세 필요경비 | 2억원 산입 | 없음, 산입 대상 아님 | 소득세법 시행령 제163조의2 제2항 |
| 양도차익 | 5억원 (10억 − 3억 − 2억) | 1억원 (10억 − 9억) | 소득세법 제97조 |
| 보유기간 | 14년, 2012년 8월부터 | 1년, 2025년 8월부터 | 소득세법 제104조 제2항, 제95조 제4항 |
| 장기보유특별공제 | 1억 4,000만원, 표1 28% 적용 | 없음, 3년 미만 배제 | 소득세법 제95조 제2항 표1 |
| 과세표준 | 3억 6,000만원 | 1억원 | 소득세법 제92조 제2항 |
| 세율 | 기본세율 40%, 누진공제 2,594만원 | 단기세율 70%, 주택 1년 미만 | 소득세법 제55조 제1항, 제104조 제1항 제3호 |
| 산출세액 | 1억 1,806만원 | 7,000만원 | 소득세법 제104조 제1항 |
양도소득 기본공제와 지방소득세는 반영하지 않은 금액입니다. 증여세 산출세액은 다른 증여재산이 없다는 가정에서 전액을 필요경비로 넣었습니다. 실제로는 양도한 자산의 증여세 과세가액이 전체 증여세 과세가액에서 차지하는 비율만큼 안분합니다(소득세법 시행령 제163조의2 제2항).
이월과세 적용 세액은 과세표준 3억 6,000만원 × 세율 40% − 누진공제 2,594만원 = 1억 1,806만원입니다. 미적용 세액은 과세표준 1억원 × 세율 70% = 7,000만원입니다. 세율은 40%와 70%로 이월과세 쪽이 훨씬 낮은데 세액은 4,800만원 더 많습니다. 취득가액이 6억원 차이 나기 때문입니다.
증여자가 사망하면 이월과세에서 제외된다
이월과세는 요건에 해당하면 그대로 적용됩니다. 반대로 네 가지 사유에 해당하면 제외되고, 보유기간은 증여받은 날부터 기산합니다.
| 제외 사유 | 내용 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 증여자 사망 | 양도 당시 증여한 직계존비속이 사망한 경우, 사망으로 혼인관계가 소멸된 배우자인 경우 | 소득세법 제97조의2 제1항 |
| 비교과세에서 미달 | 이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우 | 소득세법 제97조의2 제2항 제3호 |
| 수용 | 사업인정고시일부터 소급 2년 이전에 증여받은 자산이 협의매수·수용된 경우 | 소득세법 제97조의2 제2항 제1호 |
| 1세대 1주택 비과세 해당 | 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상 주택의 양도가 되는 경우, 고가주택 포함 | 소득세법 제97조의2 제2항 제2호 |
소득세법 제97조의2 제1항은 직계존비속을 "양도 당시 사망한 경우는 제외한다", 배우자를 "사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다"로 적고 있습니다.
거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다)으로부터 증여받은 (중략) 자산의 양도차익을 계산할 때
아버지에게 아파트를 증여받고 얼마 뒤 아버지가 돌아가신 상태에서 그 집을 팔면 이월과세가 적용되지 않습니다. 취득가액은 증여재산가액 그대로 남고, 세율 판정 보유기간과 장기보유특별공제 보유기간은 증여받은 날부터 기산합니다. 2년이 안 됐다면 60%, 1년이 안 됐다면 70%입니다. 상속을 정리하면서 증여받은 부동산을 함께 처분하려 한다면 증여자의 생존 여부부터 확인해야 합니다.
이월과세 쪽 세액이 더 적으면 이월과세를 적용하지 않는다
이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적으면 이월과세를 적용하지 않습니다(소득세법 제97조의2 제2항 제3호). 두 방식으로 각각 계산한 뒤 세액이 큰 쪽을 적용합니다.
이월과세 비교과세 계산 방법
두 방식을 각각 끝까지 계산합니다. 이월과세를 적용해 계산할 때는 장기보유특별공제 보유기간을 증여한 배우자의 취득일부터 기산하고, 적용하지 않고 계산할 때는 증여일부터 기산한다고 예규에서 밝히고 있습니다(서면-2022-부동산-1727, 2022.11.2., 사전-2022-법규재산-0632, 2022.6.17.).
세율 판정 보유기간도 같은 방식으로 나눠 계산합니다. 적용하지 않고 계산하는 쪽에서는 증여일부터 기산하므로 단기세율을 적용합니다.
같은 아파트를 아들이 2026년에 14억원에 팔았다면 결론이 달라집니다. 이월과세를 적용하면 양도차익은 14억 − 3억 − 2억 = 9억원, 장기보유특별공제 28%를 빼면 과세표준이 6억 4,800만원이 됩니다. 과세표준 6억 4,800만원 × 세율 42% − 누진공제 3,594만원 = 2억 3,622만원.
적용하지 않으면 양도차익 5억원에 단기세율을 적용해 과세표준 5억원 × 세율 70% = 3억 5,000만원. 미적용 세액이 더 크므로 이월과세가 배제되고, 실제 낼 세금은 3억 5,000만원입니다.
증여 이후에 가격이 크게 오른 물건에서 이런 결과가 나옵니다.
배우자·직계존비속이 아니면 부당행위계산 규정이 적용된다
형제자매, 며느리, 사위에게서 증여받은 부동산은 이월과세 대상이 아닙니다. 대신 부당행위계산 규정을 적용합니다. 특수관계인에게 자산을 증여한 뒤 수증자가 증여일부터 10년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서, 수증자가 낸 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도했다고 보고 계산한 양도소득세보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다(소득세법 제101조 제2항).
이때 당초 증여받은 자산에 대한 증여세는 부과하지 않습니다(같은 조 제3항).
양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 부인하지 않습니다(제101조 제2항 단서). 그래서 부인 요건에 걸리지 않으면 보유기간은 증여받은 날부터 그대로이고, 1년이 안 됐으면 70%로 계산합니다. 이월과세와 부당행위계산은 적용 대상이 다릅니다. 증여자와 수증자의 관계부터 확인해야 합니다.
2022년 이전 증여분은 5년, 2023년 이후 증여분은 10년
증여 시점별 이월과세 적용 기간
현행 이월과세 기간은 10년입니다. 종전에는 5년이었습니다. 법률 제19196호(2022.12.31. 공포, 2023.1.1. 시행)로 5년에서 10년으로 늘었고, 같은 법 부칙 제18조는 시행 전에 증여받은 자산을 시행 이후 양도하는 경우 필요경비 계산과 부당행위계산에 관하여 종전 규정에 따르도록 정하고 있습니다. 기준은 양도일이 아니라 증여받은 날입니다.
| 증여받은 시점 | 이월과세 적용 기간 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 2022년 12월 31일까지 | 양도일부터 소급 5년, 종전 규정 적용 | 법률 제19196호 부칙 제18조 |
| 2023년 1월 1일 이후 | 양도일부터 소급 10년, 현행 규정 적용 | 소득세법 제97조의2 제1항 |
2020년에 어머니에게 증여받은 아파트를 2026년에 판다면 증여일부터 6년이 지났으므로 종전 5년 규정이 적용돼 이월과세 대상이 아닙니다. 취득가액은 증여재산가액 그대로이고 보유기간도 증여받은 날부터 6년이라 기본세율을 적용하고 장기보유특별공제도 6년을 기준으로 받습니다.
실무에서 걸리는 지점
증여세 필요경비 계산도 확인해야 합니다. 필요경비에 넣는 금액은 증여세 결정세액이 아니라 산출세액을 기준으로 하고, 양도한 자산의 증여세 과세가액이 전체 증여세 과세가액에서 차지하는 비율만큼 안분합니다. 여러 재산을 한꺼번에 증여받았다면 전액이 들어가지 않습니다(소득세법 시행령 제163조의2 제2항). 산입 한도는 양도가액에서 취득가액과 그 밖의 필요경비를 뺀 잔액입니다.
세율 판정과 다주택 중과는 별개입니다. 이월과세로 단기세율을 피하더라도 조정대상지역 다주택 중과에 해당하면 기본세율에 20%포인트 또는 30%포인트가 더해지고, 장기보유특별공제는 배제됩니다(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항). 한시적 중과 배제는 2026년 5월 9일까지 양도분으로 끝났습니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 가목).
자주 하는 오해 바로잡기
| 이렇게 알고 계신 경우 | 실제 기준 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 증여받고 1년 안에 팔면 무조건 70%다 | 이월과세가 적용되면 세율 판정 보유기간을 증여자의 취득일부터 기산하므로 기본세율로 계산한다 | 소득세법 제104조 제2항 제2호 |
| 이월과세는 납세자에게 유리한 제도다 | 두 방식으로 계산해 세액이 큰 쪽을 적용한다 | 소득세법 제97조의2 제2항 제3호 |
| 이월과세를 적용할지 납세자가 고를 수 있다 | 선택 사항이 아니라 요건에 해당하면 그대로 적용된다 | 소득세법 제97조의2 제1항 |
| 낸 증여세는 전액 필요경비로 빠진다 | 양도한 자산분으로 안분하고 잔액을 한도로 산입한다 | 소득세법 시행령 제163조의2 제2항 |
정리하면
증여받은 부동산을 짧게 보유하고 팔아도 이월과세 구간에서는 단기세율 70%·60%가 적용되지 않습니다. 세율 판정 보유기간을 증여자의 취득일부터 기산하기 때문입니다(소득세법 제104조 제2항 제2호). 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세 보유기간도 같습니다(제95조 제4항 단서, 시행령 제154조 제5항). 대신 취득가액이 증여자의 취득 당시 금액으로 바뀌어 양도차익이 커집니다. 세율이 내려가도 세액은 늘어납니다.
계산이 달라지는 쪽은 이월과세가 제외될 때입니다. 증여자가 사망했거나, 비교과세에서 이월과세 쪽 세액이 적거나, 수용에 해당하거나, 배우자·직계존비속이 아닌 사람에게 받았다면 보유기간을 증여받은 날부터 기산하여 단기세율로 계산합니다. 증여 시점이 2022년 12월 31일 이전인지도 함께 봐야 합니다.
자주 묻는 질문
증여받고 6개월 만에 팔았는데 70% 세율인가요
이월과세가 적용되면 아닙니다. 세율 판정 보유기간을 증여자가 취득한 날부터 기산하므로 기본세율로 계산합니다(소득세법 제104조 제2항 제2호). 다만 이월과세가 제외되는 경우에는 70%가 적용됩니다.
이월과세를 적용하지 않겠다고 납세자가 선택할 수 있나요
선택 사항이 아닙니다. 요건에 해당하면 그대로 적용되고, 제외되는 경우도 법에 정해져 있습니다(소득세법 제97조의2 제1항·제2항).
증여해 준 아버지가 그 사이 돌아가셨는데 세율이 달라지나요
달라집니다. 양도 당시 증여한 직계존비속이 사망했다면 이월과세에서 제외되므로 보유기간은 증여받은 날부터 기산합니다(소득세법 제97조의2 제1항). 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%입니다.
형이 증여한 아파트도 이월과세 대상인가요
대상이 아닙니다. 이월과세는 배우자와 직계존비속에게서 받은 자산에만 적용됩니다. 형제자매는 부당행위계산 규정의 적용 여부를 따로 봅니다(소득세법 제101조 제2항).
이월과세로 세율이 낮아졌는데 왜 세금이 더 나왔나요
취득가액이 증여 당시 평가액에서 증여자의 취득가액으로 바뀌어 양도차익이 커졌기 때문입니다(소득세법 제97조의2 제1항 제1호). 세율이 내려간 만큼 과세표준이 올라갑니다.