타인 채무의 담보로 제공한 부동산이 경매되면 양도세는 담보제공자가 납부합니다
아들의 사업자금 대출에 아버지 소유 토지를 담보로 제공했는데, 아들이 대출을 상환하지 못해 토지가 경매로 처분됐습니다. 매각대금은 전부 은행에 배당됐고 아들은 상환 능력이 없습니다. 그런데도 양도소득세는 토지 소유자인 아버지에게 부과됩니다. 대법원은 남의 채무를 위해 담보를 제공한 사람(물상보증인)의 부동산이 경매되면 그 매각대금은 물상보증인의 양도소득이고, 채무자에게 구상받을 수 없게 됐다는 사정은 과세에 영향이 없다고 봅니다. 2026년 10월 현재 법령과 판례 기준입니다.
경매로 처분돼도 양도이고, 양도인은 소유자입니다
양도소득세에서 양도는 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것입니다(소득세법 제88조 제1호). 근저당권 실행을 위한 경매도 양도에 포함됩니다. 소유자의 의사와 관계없이 처분된 경우도 마찬가지입니다.
유상인지는 소유자가 대금을 수령했는지로 판단하지 않습니다. 매각대금이 채권자에게 배당되면 그만큼 담보된 채무가 소멸합니다. 물상보증인은 그 채무를 대신 변제한 것이고, 이것이 양도의 대가입니다.
대법원은 물상보증인의 토지가 근저당권 실행 경매로 처분된 사안에서, 경매는 양도에 해당하고 양도인은 물상보증인이며 매각대금은 물상보증인의 양도소득이라고 판단했습니다(대법원 2021.4.8. 선고 2020두53699 판결). 경매로 양도한 경우 양도시기는 매수인이 매각대금을 완납한 날입니다(소득세법 기본통칙 98-162…3).
채무자에게 구상받지 못해도 과세됩니다
물상보증인이 채무를 대신 변제하면 채무자에게 그 금액의 상환을 청구할 권리, 곧 구상권이 발생합니다. 채무자가 파산했거나 재산이 없으면 이 구상권은 사실상 행사할 수 없습니다. 그래서 "실제로는 아무것도 얻지 못했으니 양도소득이 없다"는 주장이 제기됩니다.
대법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 구상권은 경매의 대가가 아니라 채무를 대신 변제한 결과로 발생하는 별개의 권리여서, 그 권리를 행사할 수 없게 됐다는 사정은 양도소득의 성립과 관계가 없다고 봤습니다(같은 판결). 앞서 조세심판원도 경락대금이 양도가액이고 귀속자는 물상보증인이며, 채무자들이 파산 상태여도 과세가 적법하다고 결정한 바 있습니다(국심2005서4299).
| 주장 | 판단 |
|---|---|
| 매각대금을 한 푼도 받지 못했다 | 채무 소멸이 대가이므로 양도에 해당 |
| 채무자가 무자력이라 구상권을 행사할 수 없다 | 양도소득 성립과 무관 |
| 채무자가 파산했으니 후발적 경정청구로 환급해 달라 | 후발적 경정청구 사유가 아님 |
| 실질적 귀속자는 채무자다 | 물상보증인은 단순한 명의자가 아니어서 실질과세 적용 안 함(국심2005서4299) |
표의 앞 세 줄은 대법원 2020두53699, 마지막 줄은 국심2005서4299의 판단입니다. 대법원 판결은 원심을 파기한 것입니다. 원심은 채무자 파산으로 구상권을 행사할 수 없게 된 사정을 후발적 경정청구 사유로 봤지만, 대법원은 과세표준 산정의 근거가 된 사실이 바뀐 것이 아니라며 파기했습니다.
경매가 아니라 담보제공자가 남의 채무를 변제하려고 부동산을 이전한 경우에도, 채무가 소멸하는 이상 나중에 구상권을 행사할 수 없게 되더라도 양도소득은 성립한다고 판단한 하급심 판결이 있습니다(인천지법 2018.6.26. 선고 2017구단51492 판결).
양도세는 이렇게 계산합니다
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 낙찰가(매각대금) |
| 취득가액 | 물상보증인이 취득할 때의 실지거래가액. 확인되지 않으면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 순으로 적용 |
| 필요경비 | 자본적 지출, 소유자가 부담한 경매 집행비용 등 |
| 공제하지 못하는 것 | 회수하지 못한 구상채권 |
회수하지 못한 구상채권은 양도가액에서 차감하거나 필요경비로 산입하지 못합니다. 오래전에 취득해 취득가액 자료가 없다면 환산취득가액을 쓰게 되는데, 계산 방식은 취득가액을 모르는 오래된 집은 양도세를 어떻게 계산하나요에 정리했습니다.
경매로 양도해도 비과세·감면 요건 판단은 일반 양도와 같습니다. 담보로 제공한 부동산이 주택이고 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 비과세를 적용하고, 농지로서 8년 자경 요건을 갖췄다면 자경농지 감면(조세특례제한법 제69조)을 검토합니다. 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 요건 총정리로 확인합니다.
담보제공자 본인이 경매에서 자기 부동산을 낙찰받으면 양도로 보지 않습니다(소득세법 기본통칙 88-0…1). 이 경우 나중에 그 부동산을 양도할 때 취득시기는 낙찰일이 아니라 당초 취득일입니다.
가족의 채무를 담보해 준 경우에는 증여세도 확인합니다. 담보제공자가 채무자에게 구상권을 행사하지 않거나 포기하면, 채무자가 채무를 변제받은 이익을 얻은 것으로 보아 증여세 문제가 생길 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제36조). 채무자에게 재산이 없어 증여세를 낼 수 없으면 그 증여세의 전부 또는 일부를 면제할 수 있습니다(같은 법 제4조의2 제5항).
담보를 제공하기 전에 확인할 것
- 경매가 되면 세금이 남는다는 것을 전제로 합니다. 부동산 소유권을 상실하는 데 더해 양도세가 부과되고, 그 세금은 담보제공자의 다른 재산에서 납부해야 합니다.
- 양도차익을 미리 계산합니다. 오래 보유해 시세가 많이 오른 토지일수록 양도세가 큽니다. 취득가액 증빙을 미리 확인해 둡니다.
- 경매 전에 직접 매도할지 비교합니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮은 경우가 많습니다. 양도세는 같은 구조로 과세되므로, 채권자와 협의해 직접 매도하면 회수 금액을 늘릴 수 있는지 검토합니다.
- 경매로 처분되면 양도세를 신고합니다. 매각대금 납부일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 배당을 받지 못했다는 사정은 신고하지 않아도 되는 사유가 아니어서, 신고하지 않으면 가산세가 부과됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 경매대금이 전부 은행으로 갔는데도 제가 양도세를 내나요?
A. 냅니다. 매각대금으로 담보된 채무가 소멸한 것이 양도의 대가이고, 양도인은 소유자인 담보제공자입니다.
Q. 채무자가 파산해서 한 푼도 돌려받지 못합니다. 경정청구가 되나요?
A. 대법원은 채무자 파산으로 구상권을 행사할 수 없게 된 사정은 후발적 경정청구 사유가 아니라고 판단했습니다(2020두53699).
Q. 경매된 집이 제 유일한 주택이었습니다. 비과세가 되나요?
A. 소득세법은 경매로 양도한 경우를 비과세에서 제외하지 않으므로, 보유·거주기간 등 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 비과세를 검토할 수 있습니다.
근거 법령·판례
- 소득세법 제88조 제1호 (양도의 정의), 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)
- 국세기본법 제14조 (실질과세), 제45조의2 제2항·시행령 제25조의2 (후발적 경정청구)
- 상속세 및 증여세법 제36조 (채무면제 등에 따른 증여), 제4조의2 제5항 (증여세 면제)
- 대법원 2021.4.8. 선고 2020두53699 판결
- 국심2005서4299