남편은 공동상속 소수지분·아내는 부모 주택 단독 상속일 때, 부부 공동명의 일반주택은 비과세되나
"남편이 오래전에 시댁 주택을 형제들과 함께 상속받았는데 지분이 가장 크지 않습니다. 그 뒤 부부 공동명의로 집을 한 채 취득했고, 나중에 친정 부모님 집을 제가 혼자 상속받게 됩니다. 그래도 지금 집은 거주 요건만 채우면 비과세가 되나요?" 두 상속주택은 근거 조문이 다릅니다. 남편 지분은 소수지분 공동상속주택이라 일반주택을 언제 취득했는지 따지지 않습니다. 아내가 받을 주택은 단독 상속주택이라 일반주택을 상속개시 당시 이미 보유하고 있어야 합니다. 이 질문의 순서는 조문상 두 요건을 모두 채웁니다. 이 순서를 그대로 다룬 해석은 찾지 못했습니다.
세 주택을 취득하는 순서
가정 사례입니다. 남편은 별도세대였던 아버지가 돌아가시면서 아버지의 유일한 주택을 어머니·형제와 함께 상속받았습니다. 남편의 상속지분은 가장 크지 않습니다. 그 뒤 부부가 공동명의로 일반주택을 취득해 거주합니다. 아내의 부모님도 별도세대이고 장래 아내가 부모님 주택 한 채를 단독으로 상속받는다고 가정합니다.
- 1단계남편, 공동상속주택 소수지분 상속상속개시 당시 피상속인과 별도세대
- 2단계부부 공동명의 일반주택 취득취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 필요
- 3단계아내, 부모 주택 단독 상속상속개시 당시 피상속인과 별도세대
- 4단계일반주택 양도세 주택을 모두 보유한 상태
1세대 1주택 비과세는 거주자와 배우자가 함께 구성하는 1세대 기준으로 판정합니다(소득세법 제88조 제6호). 남편 지분, 아내가 상속받을 주택, 부부 공동명의 일반주택은 모두 한 세대의 주택이므로 4단계에서 세대가 보유한 주택은 셋입니다.
남편의 소수지분은 일반주택 취득 시기를 따지지 않습니다
제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(…)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, (…)
이 항에는 다른 주택을 언제 취득했는지에 관한 요건이 없습니다. 소수지분을 상속받은 뒤에 취득한 주택을 양도해도 그 공동상속주택은 주택 수에서 제외합니다. 국세청도 소수지분을 소유한 1세대가 상속개시일 이후 취득한 일반주택을 2년 이상 보유·거주하고 양도하면 소수지분을 주택으로 보지 않아 비과세를 적용할 수 있다고 회신했습니다(서면-2021-법규재산-1901, 2022.6.21.). 이 회신은 일반주택 매매계약을 상속 전에 맺고 잔금은 상속 뒤에 치른 사안입니다.
공동명의 일반주택에 남편 지분이 있어도 결론은 같습니다. 제외하는 것은 시댁 주택의 남편 지분입니다. 양도하는 일반주택은 부부 공동명의 주택 한 채로 판정합니다.
아내의 단독 상속주택은 '상속개시 당시 보유'를 봅니다
상속받은 주택[…]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
괄호의 '상속개시 당시 보유한 주택'은 2013년 2월 15일 개정으로 들어갔고 그 이후 일반주택을 취득해 양도하는 분부터 적용합니다. 단독 상속주택을 보유한 채 일반주택을 거듭 취득·양도하며 비과세를 받는 것을 막으려는 개정입니다. 공동상속주택(같은 조 제3항)에는 이 괄호가 없습니다.
질문의 순서에서 '상속개시 당시'는 아내 부모님의 상속개시일입니다. 부부가 일반주택을 이미 보유한 뒤 아내가 상속받으므로 그 일반주택은 제2항의 일반주택에 해당합니다. 비슷한 사례로, 국세청은 무주택자가 주택 소수지분을 상속받은 뒤 일반주택을 취득하고 나중에 같은 주택의 나머지 지분을 재상속받은 사안에서 나머지 지분을 상속받은 날 현재 보유한 일반주택을 양도하면 제2항을 적용한다고 회신했습니다(서면-2019-법령해석재산-3032, 2021.8.31.). 소수지분을 먼저 받은 뒤 취득한 주택이라도 뒤 상속의 개시일에 보유했다면 제2항의 일반주택으로 본 사례입니다. 아내 부모 중 한 분이 먼저 돌아가셔 아내가 소수지분을 받고 나중에 나머지 지분을 재상속받는 경우라면 이 회신의 사실관계와 가깝습니다. 남편 소수지분까지 함께 있는 구조를 다룬 회신은 아닙니다.
두 특례가 겹칠 때
1세대가 일반주택과 함께 본인이 부친에게서 받은 제2항 상속주택, 배우자가 장인에게서 받은 제3항 소수지분 공동상속주택을 소유한 사안이 있습니다. 국세청은 이 1세대가 일반주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정한다고 회신했습니다(재산세과-764, 2009.4.17.). 소수지분을 주택 수에서 빼면 단독 상속주택 1개와 일반주택 1개가 남고, 여기에 제2항을 적용합니다.
이 해석은 일반주택을 두 상속보다 먼저 취득한 사안입니다. 2013년 개정 전 조문을 적용했습니다. 개정 뒤 조문으로도 별도세대 어머니에게서 받은 제2항 상속주택과 동거봉양 합가한 아버지에게서 받은 제3항 소수지분을 함께 보유한 1세대가 일반주택을 양도하면 1세대 1주택으로 볼 수 있다는 회신이 있습니다(서면-2021-법규재산-5688, 2023.7.18.). 이 회신도 일반주택을 두 상속보다 먼저 취득한 사안입니다.
이 질문에서 일반주택은 남편 상속 뒤에 취득했지만 제3항은 취득 시기를 따지지 않습니다. 아내 상속보다는 먼저 취득했으므로 제2항의 보유 요건도 채웁니다. 그래서 조문상 재산세과-764와 같은 구조로 판정합니다. 이 순서를 그대로 다룬 해석은 찾지 못했습니다.
두 규정 모두 일반주택을 언제까지 양도하라는 기한을 두지 않습니다. 일반주택 자체의 비과세 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 거주 2년, 소득세법 시행령 제154조 제1항)을 갖춘 뒤 양도하면 됩니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 대상에서 제외하고, 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 부분을 과세합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호·제95조 제3항, 같은 법 시행령 제160조 제1항).
순서가 바뀌면 결론이 달라집니다
| 순서 | 일반주택 양도 때 판정 | 근거 |
|---|---|---|
| 남편 소수지분 → 일반주택 취득 → 아내 단독 상속 | 1세대 1주택으로 보아 비과세 판정 | 제3항 + 제2항, 재산세과-764 구조 |
| 남편 소수지분 → 아내 단독 상속 → 일반주택 취득 | 상속주택 특례의 일반주택 아님, 2주택으로 판정 | 제2항 괄호(상속개시 당시 보유) |
| 남편이 단독·최대지분 상속 → 일반주택 취득 | 남편 상속주택이 주택 수에 포함 | 제2항 괄호, 제3항 단서 |
두 번째 순서에서 소수지분은 여전히 주택 수에서 제외합니다. 그러나 아내의 단독 상속주택이 일반주택보다 먼저 있으므로 그 일반주택은 제2항의 일반주택이 아닙니다. 일시적 2주택 같은 다른 특례에 해당하는지는 따로 판정합니다.
세 번째 순서는 남편 상속분이 소수지분이 아닌 경우입니다. 상속지분이 가장 큰 상속인이면 제3항 단서에 따라 그 주택을 소유한 것으로 보고, 상속 뒤 취득한 일반주택은 제2항의 일반주택이 되지 못합니다. 남편 지분이 소수지분인지가 이 사례의 첫 확인 사항입니다.
이 결론의 전제
- 남편 지분이 선순위 1주택의 소수지분일 것. 아버지가 주택을 여러 채 남겼다면 제3항 괄호에 따라 제2항 각 호 순위의 1주택만 공동상속주택으로 봅니다. 후순위 주택의 소수지분은 주택 수에 포함합니다.
- 두 상속 모두 상속개시 당시 피상속인과 별도세대일 것. 제2항 단서는 상속개시 당시 같은 세대였던 피상속인에게서 받은 주택이면 피상속인이 동거봉양 합가 전부터 보유하던 주택만 상속주택으로 봅니다. 아내가 같은 세대 부모에게서 단독으로 상속받는 경우에는 이 단서가 그대로 적용됩니다. 다툼은 남편 쪽 소수지분에 있습니다. 제2항 단서 괄호는 그 단서를 제3항에도 적용하도록 했습니다. 같은 세대 아버지에게서 소수지분을 받은 뒤 취득한 주택을 양도한 사안에서 처분청은 제3항 적용 대상이 아니라고 보았습니다. 조세심판원은 제3항 본문이 소수지분권자를 주택 소유자로 보지 않는다고 명확히 정한 이상 제2항 단서를 적용하지 않는다며 청구를 인용했습니다(조심2023중7006, 2024.4.22.). 남편이 같은 세대 아버지에게서 소수지분을 받은 경우라면 과세관청과 조세심판원의 결론이 다르므로 처분 전에 따로 확인합니다.
- 아내가 받는 주택이 피상속인의 선순위 1주택이고 단독(또는 조문상 최대지분) 상속일 것. 아내도 형제와 함께 상속받아 소수지분이 되면 세대에 서로 다른 피상속인의 소수지분 공동상속주택이 두 개가 됩니다. 국세청은 동일세대원인 부부가 각각 별개로 소수지분 공동상속주택을 취득한 뒤 일반주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 없다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담5팀-1313, 2007.4.23.). 일반주택과 공동상속주택 2채를 보유한 1세대에 대한 최근 회신도 같은 결론입니다(서면-2025-부동산-0714, 2026.4.22.). 서로 다른 피상속인에게서 받은 소수지분 2채를 현행 조문으로 판단한 심판례는 찾지 못했습니다.
- 일반주택이 피상속인에게서 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 증여받은 주택이 아닐 것. 증여받은 주택은 제2항의 일반주택에서 제외합니다.
양도 전에 확인할 것
- 남편이 받은 공동상속주택의 지분 비율, 최대지분자가 여럿이면 거주자·최연장자 순서
- 아버지가 남긴 주택 수와 선순위 1주택 여부(소유기간·거주기간 순)
- 두 상속 각각 상속개시 당시 피상속인과 별도세대였는지(주민등록 이력)
- 일반주택 취득일이 아내 쪽 상속개시일보다 앞서는지
- 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 협의분할 등기를 했는지(등기하지 않으면 민법상 상속분으로 소유자를 판정, 소득세법 시행령 제155조 제19항)
- 일반주택의 보유기간, 취득 당시 조정대상지역 여부와 거주기간, 양도가액 12억원 초과 여부
자주 묻는 질문
Q. 남편 지분을 상속받은 뒤에 집을 취득했는데도 소수지분을 주택 수에서 제외하나요?
A. 제외합니다. 소득세법 시행령 제155조 제3항은 다른 주택의 취득 시기를 요건으로 두지 않습니다. 국세청도 상속개시일 이후 취득한 일반주택을 양도할 때 소수지분을 주택으로 보지 않는다고 회신했습니다(서면-2021-법규재산-1901).
Q. 친정 주택을 상속받은 뒤 지금 집을 양도하고 새집을 취득하면, 새집도 나중에 비과세가 되나요?
A. 상속주택 특례로는 되지 않습니다. 새집은 아내 상속개시 당시 보유한 주택이 아니므로 소득세법 시행령 제155조 제2항의 일반주택이 아닙니다. 단독 상속주택은 일반주택을 거듭 취득·양도하며 특례를 받을 수 없습니다.
Q. 상속받은 뒤 몇 년 안에 일반주택을 양도해야 하나요?
A. 소득세법 시행령 제155조 제2항·제3항에는 일반주택 양도 기한이 없습니다. 일반주택 자체의 보유·거주 요건을 갖춘 뒤 양도하면 됩니다.
Q. 아내가 상속받은 친정 주택을 먼저 양도하면요?
A. 상속주택 특례는 일반주택을 양도할 때 적용합니다. 상속주택을 먼저 양도하면 이 특례가 아니라 그 양도 자체의 과세 여부를 따로 판정합니다.