1주택자가 재개발 예정 빌라를 취득하면 기존 집 비과세는 어떻게 되나요? 입주권이 돼도 기한은 빌라 취득일부터
1주택 세대가 재개발 예정 빌라를 취득하면 일시적 2주택이 됩니다. 관리처분계획인가 전 빌라는 양도세상 주택이기 때문입니다. 기존 집은 빌라를 취득한 날부터 처분기한 안에 양도해야 비과세됩니다. 기한은 두 주택이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년입니다. 기한 안에 빌라가 관리처분인가로 조합원입주권이 되어도 일시적 2주택 특례가 그대로 적용되지만 기한이 늘어나지는 않습니다.
관리처분인가 전 빌라는 주택입니다
양도세에서 주택은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물입니다(소득세법 제88조 제7호). 조합원입주권은 관리처분계획 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위입니다(같은 조 제9호). 조합설립인가 단계의 빌라는 아직 관리처분인가 전이라 입주권이 아니라 주택입니다.
직접 거주하지 않거나 임대하고 있어도 주택 수에 들어갑니다. "재개발 빌라는 투자용이니 집으로 보지 않는다"고 판단해 기존 집을 양도했다가 비과세를 적용받지 못하는 일이 여기서 발생합니다.
빌라를 취득하면 일시적 2주택, 기한은 빌라 취득일부터
기존 집을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 빌라를 취득했다면 빌라를 취득한 날부터 기한 안에 기존 집을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항).
- 빌라 취득일 현재 기존 집과 빌라가 모두 조정대상지역에 있으면 2년(같은 항 제1호)
- 그 밖에는 3년(같은 항 제2호)
조정대상지역 2년 기한은 2026년 10월 1일 시행된 개정으로 다시 도입됐고, 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 10월 1일 이후 기존 집을 양도하는 경우부터 적용합니다. 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 확인되면 종전 규정에 따릅니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조). 조정대상지역 공고 이전에 빌라를 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우도 2년 기한에서 제외합니다(같은 항 제1호 괄호). 조정대상지역 여부는 빌라 취득일 현재 국토교통부 지정으로 확인합니다. 서울은 2025년 10월 16일부터 25개 자치구 전체가 조정대상지역이라 서울 아파트를 가진 세대가 서울 빌라를 2026년 8월 4일 이후 취득하면 기한은 2년입니다.
기존 집 자체의 비과세 요건도 그 기한 안에 채워야 합니다. 보유기간 2년, 기존 집을 취득할 때 조정대상지역이었다면 거주기간 2년입니다.
빌라가 입주권으로 바뀌어도 특례는 그대로입니다
처분기한 안에 빌라 구역이 관리처분인가를 받으면 빌라는 조합원입주권이 됩니다. 이때 세대는 주택 1채와 입주권 1개를 가진 상태가 됩니다.
국세청은 이 경우에도 일시적 2주택 특례를 적용한다고 해석했습니다. 일시적 2주택 상태에서 신규주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권으로 전환된 경우, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 제155조 제1항의 특례가 적용된다는 회신입니다(사전-2018-법령해석재산-0620, 2019.9.19.). 관리처분계획인가일 현재 현금청산대상자에게서 취득한 주택이 나중에 입주권으로 바뀐 사안에서도 주택과 입주권 특례(같은 영 제156조의2)가 아니라 제155조 제1항을 적용했습니다(서면-2021-법령해석재산-0427, 2021.12.24.).
두 회신 모두 기한을 신규주택을 취득한 날부터 계산합니다. 입주권이 된 날부터 다시 기산하지 않으므로 관리처분인가가 나도 처분기한은 그대로입니다. 2년 기한(제1호)도 같은 항 본문의 '신규 주택을 취득한 날부터'를 기산점으로 하므로 기산 방식은 같습니다. 조세심판원도 신규주택이 입주권으로 바뀌어도 취득일은 당초 취득일이라고 보아, 그날부터 기한이 지난 뒤 양도한 종전 주택을 비과세하지 않았습니다(조심 2022서6556, 2022.11.7.). 종전 조정대상지역 단축 기한이 적용되던 사안에서도 신규주택이 입주권으로 바뀐 사정을 요건의 예외로 인정하지 않았습니다(조심 2025구0745, 2025.4.14.). 기획재정부도 이 경우 입주권 특례의 연장 기한(같은 영 제156조의2 제4항)은 적용되지 않는다고 회신했습니다(재산세제과-858, 2022.8.1.).
기한을 넘기면 2주택으로 과세됩니다
처분기한이 지난 뒤 기존 집을 양도하면 일시적 2주택 비과세를 적용받지 못합니다.
기존 집이 양도 당시 조정대상지역에 있으면 중과 여부도 확인합니다. 빌라가 아직 주택이면 1세대 2주택(소득세법 제104조 제7항 제1호), 입주권이 됐으면 1주택과 조합원입주권 1개를 가진 경우(같은 항 제2호)에 해당해 기본세율에 20%p를 더한 세율이 적용될 수 있습니다. 중과를 배제하는 사유가 따로 있으므로 양도 전에 해당 여부를 확인합니다.
순서별로 비교하면
가정 사례입니다. 2019년에 취득해 거주하고 있는 서울 아파트 A가 있는 세대가 2026년 11월 서울의 조합설립인가 단계 빌라 B를 취득한다고 가정합니다. A를 취득한 2019년에도 서울 전역이 조정대상지역이었으므로 A는 보유 2년과 거주 2년을 채워야 합니다. A·B 모두 조정대상지역이라 처분기한은 2년입니다.
순서 1: A를 먼저 양도하고 B를 취득한다
- A를 양도할 때 1주택이라 1세대 1주택 비과세 요건만 보면 됩니다.
- 대신 A에 계속 거주할 수 없어 이사할 집을 따로 마련해야 합니다.
순서 2: B를 취득하고 기한 안에 A를 양도한다
- B 취득일부터 2년이 되는 2028년 11월의 같은 날까지 A를 양도하면 비과세입니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.
- 2028년 초에 B가 관리처분인가를 받아 입주권이 돼도 기한은 2026년 11월 B 취득일부터 그대로입니다.
순서 3: B를 취득하고 기한이 지난 뒤 A를 양도한다
- 일시적 2주택 비과세를 적용받지 못합니다.
- A가 양도 당시에도 조정대상지역이면 B가 주택인지 입주권인지에 따라 소득세법 제104조 제7항 제1호 또는 제2호 중과 대상인지 확인합니다.
A를 2~3년 뒤에 양도할 계획이라면 빌라 취득일(원칙적으로 잔금을 청산한 날, 소득세법 제98조)이 곧 A의 처분기한 기산일입니다. A를 더 보유하려면 빌라 매수 시점을 늦추는 편이 기한 관리에 맞습니다.
빌라를 나중에 입주권으로 양도할 때
빌라가 입주권이 된 뒤 그 입주권을 양도할 때 비과세를 받으려면 관리처분계획 인가일 현재 빌라가 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년 등)을 갖춘 기존주택이어야 하고, 양도일 현재 다른 주택 보유 여부에 따른 요건도 갖춰야 합니다(소득세법 제89조 제1항 제4호). 빌라 취득 후 2년이 되기 전에 인가가 나면 이 요건부터 충족하지 못합니다. A를 가진 상태에서 인가가 나면 요건 판단이 복잡해지므로 조합원입주권도 양도세 비과세 되나요? 두 경우 총정리를 함께 보시면 됩니다. 신축 아파트로 완공된 뒤 거주기간 계산은 재개발 신축주택 비과세, 종전 빌라 거주기간을 통산하고 공사기간은 넣지 않습니다에 정리했습니다.
투기과열지구의 조합원 지위 양도 제한이나 재당첨 제한은 도시정비법 사항이라 세금과 별도로 확인해야 합니다.
매수 전 확인할 것
- 사업 단계: 빌라 구역이 관리처분인가 전인지 확인합니다. 인가 뒤에 조합원 지위를 승계해 취득하면 주택이 아니라 입주권을 취득한 것이 되어 다른 조항(같은 영 제156조의2)을 봅니다. 다만 인가일 현재 현금청산대상자인 소유자에게서 취득한 주거용 건물은 주택으로 봅니다(서면-2021-법령해석재산-0427).
- 1년 요건: 기존 집을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤에 빌라를 취득하는지 확인합니다.
- 조정대상지역 여부: 빌라 취득일 현재 기존 집과 빌라 소재지가 조정대상지역인지 확인해 2년인지 3년인지 정합니다. 서울은 현재 전 자치구가 조정대상지역입니다.
- 기존 집 요건: 처분기한 안에 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 채울 수 있는지 확인합니다.
- 관리처분 예상 시기: 입주권이 돼도 기한은 그대로라는 점을 전제로 일정을 짭니다.
- 기한을 넘길 경우: 기존 집이 조정대상지역에 있으면 중과 대상인지, 배제 사유가 있는지 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 재개발 예정 빌라는 집으로 안 본다던데, 사도 기존 집 비과세에 영향이 없나요?
관리처분계획인가 전 빌라는 사실상 주거용 건물이라 주택입니다(소득세법 제88조 제7호). 빌라를 취득하면 일시적 2주택이 되므로 기존 집은 빌라 취득일부터 처분기한 안에 양도해야 비과세됩니다.
Q. 기존 집을 양도하기 전에 빌라가 입주권이 되면 기한을 새로 기산하나요?
새로 기산하지 않습니다. 국세청은 신규주택이 입주권으로 바뀌어도 신규주택을 취득한 날부터 기한 안에 종전주택을 양도하면 일시적 2주택 특례를 적용한다고 해석했습니다(사전-2018-법령해석재산-0620). 기산일은 빌라 취득일 그대로입니다.
Q. 기존 집과 빌라가 모두 조정대상지역이면 기한이 2년인가요?
빌라를 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 2년입니다(소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호). 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 확인되면 종전 규정에 따릅니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조).
Q. 기한을 넘겨 기존 집을 양도하면 중과되나요?
기존 집이 양도 당시 조정대상지역에 있으면 중과 대상이 될 수 있습니다. 빌라가 주택이면 1세대 2주택, 입주권이면 1주택과 조합원입주권을 가진 경우로 기본세율에 20%p가 더해질 수 있습니다(소득세법 제104조 제7항). 중과 배제 사유가 있는지는 양도 전에 확인합니다.